Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Садовникова А.В., судей Артамкиной Е.В. и Калуцких Р.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильенко Я.А., проводимого с использованием системы веб-конференции, при участии в судебном заседании от истца – общества
с ограниченной ответственностью фирма «ОПТ-Торг» (ИНН 2632034720,
ОГРН 1022601624484) – Матюшенко А.Н. (доверенность от 10.01.2022) и Троенко А.С. (доверенность от 19.03.2021), в отсутствие ответчика – администрации города Невинномысска Ставропольского края (ИНН 2631003110, ОГРН 1022603624845), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма «ОПТ-Торг»
на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 по делу
№ А63-15009/2021, установил следующее.

ООО фирма «ОПТ-Торг» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд
с иском к администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее – администрация) о признании права собственности на реконструированное нежилое
здание – торговый центр с автостоянкой с кадастровым номером 26:16:040801:217 площадью 10 369,2 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 26:16:040802:33 по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе (далее – спорный объект; уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра
по Ставропольскому краю (далее – управление).

Решением суда от 18.04.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.07.2022, в удовлетворении заявленных исковых требований общества отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты.
Податель жалобы указывает, что общество принимало меры по получению разрешения на строительство до начала реконструкции. Спорный объект соответствует градостроительным, строительным, экологическим, санитарным и иным нормам и правилам. К участию в деле не привлечены все заинтересованные лица. Суды неполно исследовали обстоятельства спора, выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Из материалов дела видно и суды установили, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.06.2010 по делу № А63-4174/2010 за обществом признано право собственности на здание торгового центра с автостоянкой, литера А, общей площадью 7774,9 кв. м, инвентарный номер 07:424:002:000017250:А:20000, расположенное по адресу: г. Невинномысск, в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе. При постановке на кадастровый учет указанному зданию присвоен кадастровый номер 26:16:040801:217.

На основании договора аренды от 20.10.2015 № 301 обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:16:040802:33 общей площадью
13 038 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе, сроком до 19.10.2064.

Впоследствии общество произвело раздел здания на два помещения: нежилое помещение общей площадью 1923,1 кв. м, этажность – 1, кадастровый номер 26:16:040801:1004, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск,
в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе (право собственности на которое зарегистрировано, что подтверждается регистрационной записью от 22.10.2019
№ 26:16:040801:1004-26/001/2019-1); нежилое помещение общей площадью 5851,8 кв. м, этаж 1, 2, кадастровый номер 26:16:040801:1005, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе (право собственности зарегистрировано, что подтверждается регистрационной записью от 22.10.2019 № 26:16:040801:1005-26/001/2019-1).

Общество приняло решение о реконструкции нежилого здания торгового центра и 01.07.2021 обратилось к главе г. Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства – нежилое здание этажность – 2, общей площадью 10 034,9 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе.

7 июля 2021 года администрация отказала в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию), со ссылкой на то, что при проверке выявлено отсутствие документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) и пунктом 20 административного регламента, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, а именно: результатов инженерных изысканий, положительного заключения экспертизы проектной документации, правоустанавливающих документов на реконструируемый объект капитального строительства.

Как указано в исковом заявлении, согласившись с отказом администрации
от 07.07.2021, общество в тоже время приступило к выполнению работ по реконструкции торгового центра без разрешения на строительство (реконструкцию).

Общество самостоятельно произвело реконструкцию нежилого помещения общей площадью 1923,1 кв. м, этажность – 1, с кадастровым номером 26:16:040801:1004, предусматривающую устройство второго этажа, нежилого помещения общей площадью
5851,8 кв. м, этаж 1, 2, с кадастровым номером 26:16:040801:1005, расположенного
по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе рынка «Людмила»
по Пятигорскому шоссе.

9 сентября 2021 года общество обратилось к главе г. Невинномысска с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства – нежилое здание этажность – 2, общей площадью 10 034,9 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, в районе рынка «Людмила» по Пятигорскому шоссе.

9 сентября 2021 года администрация отказала в выдаче разрешения
на строительство. В отказе указано на отсутствие документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса и пунктом 20 административного регламента, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, а именно: положительного заключения экспертизы проектной документации, а также указано, что реконструкция объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040801:217 осуществлена, разрешение на строительство нежилого здания с кадастровым номером 26:16:040801:217 администрацией не выдавалось, в связи с чем, объект капитального строительства является самовольной постройкой.

Общество, указывая на наличие правовых оснований для признания за ним права собственности на реконструированный объект недвижимости в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обратилось в арбитражный суд.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

В силу положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 24 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство.
В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно абзацу 2 пункта 26 постановления № 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, приведенное разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т. е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

В пункте 21 Обзора судебной практики № 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3
статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 143) право собственности
на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма № 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный
на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном
статьей 51 Градостроительного кодекса, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления
в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные
в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости
с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Кодекса в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что общество, как до начала, так и во время осуществления строительства (реконструкции) спорного объекта
не предпринимало надлежащих и зависящих от него мер для получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию), суды первой и апелляционной инстанций указали на недобросовестное поведение общества в вопросе легализации самовольной постройки в судебном порядке.

Суды установили, что отказы администрации в выдаче обществу разрешения
на строительство (реконструкцию) от 07.07.2021 и 14.09.2021 мотивированы непредставлением обществом документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса и пунктом 20 административного регламента, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (правомерность данных отказов общество не оспаривает, действия администрации по их принятию являются законными). При этом доказательства устранения данных нарушений как до начала, так и во время строительства (реконструкции) общество не представило.

Кроме того, истец обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объекта площадью 10 034,90 кв. м, а исковые требования заявлены в отношении объекта площадью 10 369,2 кв. м.

Принимая во внимание действия истца по самовольному строительству (реконструкции) в условиях его осведомленности об отсутствии на то необходимых разрешений, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в спорных правоотношениях общество действовало намеренно противоправно (не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав), с явным и намеренным злоупотреблением правом при легализации постройки.

Как верно указали суды, в данном случае формальное обращение общества
к администрации с заявлениями о получении разрешения на строительство (реконструкцию) без представления всех необходимых документов, поименованных в статье 51 Градостроительного кодекса, не может считаться надлежащими действиями истца по соблюдению административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости. Общество намеренно решило обойти процедуру получения разрешения на строительство (реконструкцию) и предоставления документов, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса,
с последующим строительством (реконструкцией) спорного объекта и его легализацией в судебном порядке

С учетом установленных судами нижестоящих инстанций обстоятельств по делу,
у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки и несогласия
с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118, от 06.12.2021 № 306-ЭС21-22509
и от 01.07.2022 № 308-ЭС22-9740.

Ссылка заявителя на то, что суды необоснованно не привлекли к участию в деле
заинтересованных лиц, окружным судом отклоняется. Судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям. Из содержания обжалуемых судебных актов не усматривается, что они затрагивают права и обязанности третьих лиц, не привлеченных к участию в деле, выводы судов касаются только прав и обязанностей лиц, участвующих в деле.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен
с оспариваемыми судебными актами, полностью повторяют доводы апелляционной жалобы, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой
и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Кодекса.

Иная оценка заявителем жалобы обстоятельств спора и ошибочное толкование положений законодательства не подтверждают нарушений судами норм материального
и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным
в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.04.2022
и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022
по делу № А63-15009/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу − без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий А.В. Садовников

Судьи Е.В. Артамкина

Р.Г. Калуцких