Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчиков: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>,

ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>,

ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>,

ОГРНИП <***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Алькор и Ко» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу № А63-2011/2021, установил следующее.

ООО «Алькор и Ко» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальным предпринимателям ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (далее – предприниматели) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору от 15.08.2016 № 07/15-3 аренды нежилого помещения, предусматривающего предоставление истцу (арендатору) скидки в размере 100% стоимости арендной платы в связи с введением ограничительных

[A1] мер в соответствии с актами органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды исходили из отсутствия оснований для освобождения арендатора от внесения арендных платежей в заявленный им период.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что не осуществлял и не мог осуществлять деятельность в арендуемых нежилых помещениях в период действия ограничительных мер на территории Ставропольского края. Стороны не смогли договориться о размере снижения арендной платы, поэтому возникшие разногласия должен был разрешить суд. Судебные инстанции не учли, что общество осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Ответчики представили в суд округа отзыв, в котором указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Ходатайство общества об отказе в приобщении отзыва предпринимателей суд округа отклонил, поскольку представлены доказательства направления данного процессуального документа в адрес истца.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 15.08.2016 предприниматели (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор № 07/15-3, согласно которому арендатору предоставлены нежилые помещения общей площадью 627,6 кв. м ( № 21, 23, 24), расположенные на 1-м этаже здания Бизнес-центра (литера А) по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, просп. Карла Маркса, № 47 – 49. Помещения предоставлены арендатору

[A2] для осуществления розничной торговли товарами парфюмерии, косметики, бижутерии и аксессуаров (пункты 1.1 и 1.4 договора).

Согласно пункту 2.1 договора помещения переданы в аренду на 10 лет со дня подписания сторонами акта приема-передачи.

В пункте 3.1.3 договора стороны согласовали размер арендной платы –

Арендатор предоставляет информацию о товарообороте в виде справки в соответствии с приложением № 4 к договору.

В связи с введением на территории Ставропольского края режима повышенной готовности общество направило арендодателям проект дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающий предоставление арендатору скидки в размере 100% от стоимости арендной платы с 28.03.2020 и до момента снятия ограничительных мер в отношении деятельности арендатора.

Поскольку соглашения о размере снижения арендной платы стороны не достигли (т. 2, л. <...>), общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1

статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1

статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно постановлению губернатора Ставропольского края от 16.03.2020 № 101 на территории Ставропольского края введен режим повышенной готовности

с 18 марта 2020 года.

[A3] В силу пункта 2.4 постановления губернатора Ставропольского края от 26.03.2020 № 119 с 28 марта 2020 приостановлена работа объектов розничной торговли, рынков, за исключением рынков продовольственных товаров, аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли, в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

В соответствии с представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности истца является торговля розничная в неспециализированных магазинах (код по ОКВЭД ОК 029-2014 – 47.1).

В силу статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия

в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку внесения арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1).

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (часть 2).

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3).

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID – 19), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в ответе на вопрос 5 указано, что

[A4] арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020).

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении искового заявления арендатора, указали, что требование общества о снижении размера арендной платы на 100% представляет собой не уменьшение, а полное освобождение от исполнения обязательства, что не предусмотрено Законом № 98-ФЗ. Кроме того, истец отказался от предложения арендодателя об уменьшении размера арендной платы в период с 01.04.2020 по 31.07.2020.

Действительно, введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для уменьшения размера арендной платы, а не освобождения арендатора от внесения арендных платежей в полном размере. Указанное положение закона связано с необходимостью обеспечить баланс интересов сторон договора аренды, в том числе в целях защиты прав добросовестных арендодателей.

В то же время, принимая во внимание наличие у сторон разногласий относительно

[A5] допустимого снижения размера арендной платы, в данном случае формальный подход к квалификации заявленного арендатором требования (т. 1, л. д. 62 – 66, 69 – 71) недопустим. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса, суд, руководствуясь необходимостью обеспечить определенность в отношениях сторон, а также принципом процессуальной экономии, должен был рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы (разрешить возникшие разногласия о допустимом размере снижения арендной платы) в соответствии с положениями статьи 19 Закона

№ 98-ФЗ.

В силу положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Российской Федерации.

При таких обстоятельствах правильная квалификация требований истца, исследование и оценка представленных им доказательств (т. 1, л. д. 92 – 94) и рассмотрение его требований по существу будут способствовать устранению неопределенности в отношениях сторон.

Поскольку обстоятельства, необходимые для правильного разрешения возникшего спора, суды не установили, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Кодекса не обладает полномочиями по исследованию доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, решение от 19.10.2021 и постановление апелляционного суда

от 02.02.2022 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, правильно квалифицировать требования общества, дать надлежащую оценку доводам сторон о наличии (отсутствии) оснований для уменьшения размера арендной платы в заявленный период, при наличии к тому оснований установить допустимый предел уменьшения арендной платы, отвечающий признакам соразмерности, разумности, справедливости, обеспечивающий баланс экономических интересов сторон договора, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить исковое заявление общества в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Вопрос о распределении расходов общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, поскольку на основании части 3

[A6] статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 19.10.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2022 по делу

№ А63-2011/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова