Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Уджуху Р.З. и участии в судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи от истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.11.2021), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Маркет лайн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО2 (доверенность от 19.10.2021), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Маркет лайн» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021 по делу № А63-25129/2018, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Маркет лайн» (далее – общество) о взыскании 1 691 304 рублей 65 копеек долга по договору от 16.11.2009 № 569 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:389 площадью 12 451 кв. м, расположенного по адресу: <...>, под промышленными объектами, и 456 283 рублей 50 копеек пеней с 16.03.2010 по 03.10.2018.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы, расчет которой произведен в соответствии с постановлениями Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – постановление № 64-п, Порядок № 64-п) и от 29.03.2016
№ 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – постановление
№ 112-п, Порядок № 112-п) исходя из ставок арендной платы 7% и 5,55% соответственно.

Решением от 19.03.2019 (с учетом исправительного определения от 20.03.2019) с общества в пользу комитета взыскано 1 691 304 рубля 65 копеек долга и 275 997 рублей 14 копеек пеней с 16.11.2015 по 03.10.2018. В остальной части во взыскании неустойки отказано в связи с пропуском комитетом срока исковой давности, о применении которой заявило общество; распределены судебные расходы. Судебный акт мотивирован обоснованностью предъявленных требований и правильностью произведенного истцом расчета арендной платы и пеней.

Постановлением апелляционного суда от 16.08.2021 принят отказ комитета от иска в части взыскания 1 433 422 рублей 23 копеек основного долга и 397 511 рублей 28 копеек пеней, решение в указанной части отменено с прекращением производства по делу. В остальной части решение оставлено без изменения; перераспределены расходы по уплате государственной пошлины. Судебная коллегия установила, что мотивом отказа комитета от иска в части послужило изменение кадастровой стоимости земельного участка, переданного обществу по договору аренды. Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для применения в расчете арендной платы ставки, равной 2% от кадастровой стоимости земельного участка, установленной для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды и являющихся собственниками объектов недвижимости, расположенных на таком участке.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней общество просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, вывод апелляционного суда об отсутствии правовых оснований для применения в расчете арендной платы ставки, равной 2% от кадастровой стоимости земельного участка, не основан на фактических обстоятельствах, сделан при неправильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционный суд, опорочив основание возникшего у ответчика права собственности, вышел за пределы своих полномочий. Договор аренды от 16.11.2009 № 569 заключен с обществом как с собственником объектов недвижимости, расположенных на участке и в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В судебном заседании стороны повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Невинномысска от 11.11.2009 № 1668 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор от 16.11.2009 № 569 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:389 площадью 12 451 кв. м, расположенного по адресу: <...>, под промышленными объектами.

Срок аренды – 11.11.2009 до 10.11.2014 (пункт 2.1).

Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 4 договора, ответственность арендатора за ненадлежащее исполнение обязанностей – в разделе 6.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы, обратился в суд.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) определено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ
«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон
№ 137-ФЗ; в редакции, применимой к спорным правоотношениям) установление порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Нахождение земельных участков в публичной собственности обуславливает регулируемый характер арендной платы за их использование (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество не вправе претендовать на внесение арендной платы в рамках спорного соглашения исходя из ставки, равной 2% от кадастровой стоимости. При этом судебная коллегия исходила из того, что право собственности ответчика на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном участке, неправомерно зарегистрировано в ЕГРН на основании решения третейского суда. Суд счел, что льготная ставка арендной платы (в пределах 2%) в данном случае не применима, поскольку льгота не может иметь порочные основания. Доказательства заключения договора аренды от 16.11.2009 № 569 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, общество не представило.

Между тем апелляционный суд не учел следующее.

На основании части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

На момент государственной регистрации права собственности общества на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном участке, действовал Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В силу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Апелляционный суд, признавая незаконными основания приобретения обществом объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке, вышел за пределы предоставленных ему процессуальным законодательством полномочий. При этом из материалов дела не следует, что комитет оспаривал право собственности общества на объекты недвижимости, спор о праве отсутствует, что подтверждено апелляционным судом в постановлении.

Суд апелляционной инстанции не учел обстоятельства дела № А63-15910/2008, на которое ссылался ответчик. В рамках данного дела суды установили, что постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.08.2007 по делу
№ А63-2002/07-СЗ определение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.04.2007 отменено, в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда «Альфа» от 17.01.2007 по делу ТС-04-2007-02 отказано. Вместе с тем судебные инстанции пришли к выводу о том, что спорное имущество было приобретено на основании совершенной в 2005 году и не оспоренной сделки купли-продажи в ходе реализации имущества должника-банкрота. Из определения Арбитражного суда Ставропольского края от 12.04.2007 по делу № А63-2003/07-С3 следует, что прежним правообладателем объектов недвижимости, расположенных на земельном с кадастровым номером 26:16:020201:389, было ОАО «Ордена трудового красного знамени "Невинномысскстрой"».

Апелляционный суд не выяснил, на каком праве ОАО «Ордена трудового красного знамени "Невинномысскстрой"» принадлежал земельный участок под спорными объектами недвижимости в целях проверки доводов ответчика о переоформлении им права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, поэтому вывод об отсутствии оснований для применения в расчете арендной платы ставки, равной 2% от кадастровой стоимости, является преждевременным.

Поскольку суд данные обстоятельства не выяснил, постановление апелляционного суда в части удовлетворения заявленных требований нельзя признать законным и обоснованным, а содержащиеся в нем выводы – основанными на приведенных нормах права и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, постановление апелляционного суда в части удовлетворения заявленных требований подлежит отмене с направлением дела в соответствующей части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021 по делу № А63-25129/2018 в части удовлетворения требований Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Маркет лайн» 257 882 рублей 42 копеек долга, 58 772 рублей 22 копеек пеней и распределения судебных расходов отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2021 по делу № А63-25129/2018 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.Г. Соловьев

Судьи В.Е. Епифанов

А.И. Мещерин