Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Драбо Т.Н., в отсутствие в судебном заседании истца – территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (ИНН 2635134160, ОГРН 1102635006462), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик региональная производственно-строительная компания» (ИНН 2618015243, ОГРН 1032600261440), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае на определение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 по делу № А63-282/2022, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик региональная производственно-строительная компания» (далее – общество), в котором просило расторгнуть договор от 24.12.2018
№ 847 аренды земельного участка, возложив на общество обязанность возвратить территориальному управлению земельный участок по акту приема-передачи в течение 30 дней с даты вступления судебного акта в законную силу.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022, исковое заявление оставлено без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебные инстанции указали, что управлением не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить определение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы считает, что досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды соблюден. Из поведения ответчика, нарушающего условия договора, не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

Стороны представителей в суд округа не направили, поэтому жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии с правилами части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что определение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) 24.12.2018 заключили договор № 847 аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 8828 кв. м (кадастровый номер 26:24:000000:6687), находящегося по адресу: Ставропольский край, Минераловодский городской округ, г. Минеральные воды, ул. Пушкина, 54в, с разрешенным использованием: обслуживание жилой застройки, сроком на 49 лет (далее – договор аренды).

В пункте 1.2. договора аренды перечислены объекты недвижимости на участке, находящиеся в собственности арендатора. Арендная сделка зарегистрирована в ЕГРН 21.01.2019 (запись регистрации 26:24:000000:6687-26/018/2019-7). Участок считается переданным арендатору по акту приема-передачи с момента подписания договора аренды (пункт 1.5).

Пунктом 4.1.2 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором (пункты 6.3 и 6.4).

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории, выполнять работы по благоустройству территории, а также производить регулярную уборку мусора и покос травы в границах арендуемого земельного участка (пункты 4.4.2, 4.4.6 и 4.4.7 договора).

29 апреля 2021 года сотрудниками территориального управления составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 26:24:000000:6687. В акте указано, что арендатор земельный участок под многоэтажную застройку не использует; территория захламлена промышленно-строительными отходами, частично «закустарена» и «залесена»; объекты недвижимого имущества «парковки автотранспорта», принадлежащие арендатору, указанные в предмете договора, фактически отсутствуют; на момент осмотра федеральный земельный участок под охраной не находится (т. 1, л. д. 102, 103).

Уведомлением от 20 мая 2021 года управление, ссылаясь на результаты осмотра территории земельного участка, статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 4.2.1, 4.4.2, 4.4.6, 4.4.7 договора и результаты осмотра участка, сообщило арендатору о принятом решении о расторжении договора аренды, предложило подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить участок арендодателю (т. 1, л. д. 104, 105).

Поскольку соглашение о расторжении договора ответчик не подписал, управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Частью 5 статьи 4 Кодекса установлено, что возникающие из гражданских правоотношений споры (за исключением споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения) передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом.

В пункте 29 постановления от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил возможность рассмотрения судом по существу спора о расторжении договора только после соблюдения обязательного досудебного порядка его урегулирования, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

Согласно названной норме Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Несоблюдение данного порядка, в силу пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса, является основанием оставления иска о расторжении договора без рассмотрения.

Суды установили, что управление не направило арендатору требование о необходимости устранения в разумный срок нарушений, связанных с ненадлежащим использованием земельного участка. Данное обстоятельство служит основанием для оставления иска о расторжении договора аренды без рассмотрения. Направление в адрес ответчика уведомления от 20.05.2021, исходя из его содержания о соблюдении предусмотренного законом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды не свидетельствует.

Довод управления о том, что досудебный порядок урегулирования спора фактически соблюден, так как из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно урегулировать возникший спор, следует отклонить. Из представленного в дело отзыва и прилагаемых к нему документов видно, что извещение ответчика о необходимости устранения нарушений в разумный срок позволило бы без использования судебной процедуры урегулировать спорные вопросы землепользования (т. 1, л. д. 109, 110); общество полагает, что использует участок в соответствии с видом разрешенного использования, приведенным в дополнительном соглашении к договору аренды (т. 2, л. д. 77 – 80), осуществляет подготовку участка и документов в целях последующего строительства. Суды также правильно указали, что с учетом измененной редакции договора содержание акта проверки не позволяло определенно установить нарушения его условий, подлежащие устранению.

Оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для его оставления без рассмотрения.

Доводы управления, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу ограничений, предусмотренных статьей 286 Кодекса. Нормы процессуального права судебные инстанции применили правильно. Основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.04.2022 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2022 по делу № А63-282/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,
не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном
статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Анциферов

Т.Н. Драбо