Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Назаренко И.П., судей Анциферова В.А. и Плотниковой Л.Н., при участии в судебном заседании  от заинтересованного лица – администрации города Ставрополя - ФИО1 (доверенность от 16.01.2012), в отсутствие заявителя - общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРАГРОУНИВЕРСАЛ»                           (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованного лица – Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРАГРОУНИВЕРСАЛ» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 по делу                                  № А63-4875/2011 (судьи Афанасьева Л.В., Семенов М.У., Цигельников И.А.), установил следующее.

ООО «ИНТЕРАГТОУНИВЕРСАЛ» (далее - общество) обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации города Ставрополя (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя г. Ставрополь (далее - комитет) о признании незаконным решения комитета, изложенного в письме от 18.04.2011 № 06-1438-03, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений № 5, 6, общей площадью 62,8 кв. м, расположенных по адресу: <...> литера «Е», нулевой этаж, по цене равной их рыночной стоимости, а также о возложении обязанности на заинтересованных лиц устранить нарушение права и предоставить заявителю преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества: нежилых помещений № 5, 6, общей площадью 62,8 кв. м, расположенных по адресу: <...> литера «Е», нулевой этаж, по цене, равной их рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.09.2011 требования удовлетворены. Суд признал незаконным решение комитета, изложенное в письме
от 18.04.2011 № 06-1438-03, обязал комитет и администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ
«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон
№ 159-ФЗ) в отношении арендуемых обществом нежилых помещений. Комитету обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости названных нежилых помещений, а администрации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации нежилых помещений. Комитету в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить обществу проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений. Решение мотивировано тем, что обществу необоснованно отказано в реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилых помещений, поскольку данные помещения находились в аренде более 2-х лет, и общество приобрело преимущественное право на их приобретение. Комитет не инициировал прекращение арендных отношений с обществом.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.09.2011 отменено. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований общества. Постановление мотивировано отсутствием основания для возникновения преимущественного права на спорное имущество в виду не соблюдения обществом условия Закона № 159-ФЗ о непрерывности арендных отношений, поскольку дополнительные соглашения от 20.08.2004 № 246/2 и от 06.02.2006 № 246/3, заключенные на срок более одного года не зарегистрированы в установленном законом порядке. Кроме того, обществом не представлены, документы, свидетельствующие об отнесении его к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, считая его незаконным, ссылаясь на то, что дополнительные соглашения № 246/1-3 к договору аренды не являются новыми договорами аренды, поэтому к ним не применимы положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Со стороны арендодателя отсутствовало волеизъявление, направленное на прекращение арендных отношений с арендатором.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель администрации возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что , судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Из материалов дела видно и судом установлено, на основании договора аренды
от 23.03.2001 № 5564, дополнительных соглашений от 24.12.2002 № 246/1, от 20.08.2004
№ 246/2, от 06.02.2006 № 246/3, от 06.02.2006 № 246/4, договоров аренды от 09.03.2007
№ 4476, от 14.04.2008 № 5114, от 29.12.2008 № 5440, от 28.12.2009 № 5828, от 27.12.2010 № 6220 обществу в аренду передано муниципальное имущество: нежилые помещения              №  5, 6, литра Е, общей площадью 62,8 кв.м, нулевой этаж, расположенные по адресу:               <...>

Срок договора аренды от 23.03.2001 № 5564 согласно пункту 2.1 определен с 01.04.2001 по 01.01.2004. Дополнительными соглашениями от 24.12.2002 № 246/1 установлен срок аренды с 01.01.2003 по 01.01.2004; от 20.08.2004 № 246/2 определен срок аренды с 01.01.2004 по 31.12.2006; от 06.02.2006 № 246/3 предусмотрен срок аренды                с 01.01.2005 по 31.12.2006; от 06.02.2006 № 246/4 срок аренды указан с 01.01.2006                   по 31.12.2006. Договором от 09.03.2007 № 4476 установлен срок аренды с 01.01.2007 по 28.12.2007. Договором от 14.04.2008 № 5114 определен срок аренды с 01.01.2008 по 28.12.2008. Договором от 29.12.2008 № 5440 срок аренды предусмотрен с 29.12.2008 по 27.12.2009. Договором от 28.12.2009 № 5828 срок аренды указан с 28.12.2009 по 26.12.2010, Договором от 27.12.2010 № 6220 предусмотрен срок аренды с 27.12.2010 по 24.12.2011. Договоры аренды и дополнительные соглашения сроком аренды свыше года не прошли государственную регистрацию, кроме договора  от 23.03.2001 № 5564.

Общество обратилось в комитет с заявлением от 11.04.2011 о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений в собственность.

18 апреля 2011 года комитет письмом № 06-1438-03 отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение имущества, ссылаясь на несоблюдение требований о непрерывности нахождения имущества в аренде в течение двух и более лет.

Общество, считая, что отказ в предоставлении преимущественного права выкупа муниципального имущества незаконен, обратился в суд.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и интересов заявителя.

В пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"» (далее - информационное письмо № 134) разъяснено следующее. Субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ закреплено, что он регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ) и при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Согласно статье 4 Закона № 209-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие определенным в данной статье условиям.

В статье 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009
№ 149-ФЗ) определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что заявитель является субъектом малого предпринимательства; с 2001 года непрерывно владеет спорными помещениями; заявитель не имеет задолженности по арендной плате; нежилые помещения индивидуализированы и могут являться объектом договора купли-продажи. Площадь арендуемых помещений не превышает предельные значения, установленные Законом № 99-КЗ; имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ.

Установив названные обстоятельства, суд пришел к выводу, что субъект малого предпринимательства имеет преимущественное право на приобретение муниципального имущества, поскольку соответствует требованиям, установленным в статье 3 Закона
№ 159-ФЗ, в связи с чем удовлетворил заявление общества.

Апелляционный суд, отменяя решение и отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о том, что общество не является субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого им имущества; нежилые помещения используется заявителем на законных основаниях менее срока, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ. При этом суд исходил из незаконности владения (пользования) обществом имуществом в связи с отсутствием государственной регистрации дополнительных соглашений от 20.08.2004 № 246/2 и от 06.02.2006 № 246/3.

Между тем, при разрешении спора апелляционный суд не учел следующее.

Целью принятия Закона № 159-ФЗ является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона № 159-ФЗ, о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в Законе № 159-ФЗ).

В пункте 4 информационного письма № 134 указано, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 5 информационного письма № 134, воспрепятствование арендодателем (собственником имущества) реализации арендатором (субъектом малого и среднего предпринимательства) права на приобретение имущества (недобросовестность действий уполномоченного органа) не допускается.

На момент обращения в комитет с заявлением общество арендовало имущество на основании договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке. Договор и дополнительные соглашения к нему, а также последующие договоры аренды содержат все существенные условия и надлежаще исполнялись сторонами. Факт длительного непрерывного владения заявителем нежилыми помещениями (при отсутствии задолженности по арендной плате и возражений арендодателя) подтвержден документально (акты приема-передачи, квитанции об оплате, акты сверок расчетов) и комитетом не оспаривается. Срок владения имуществом (в целях применения Закона               № 159-ФЗ) должен исчисляться с момента его фактической передачи обществу (при подтверждении факта государственной регистрации договора аренды на дату обращения с заявлением о реализации преимущественного права).

Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 вступил в законную силу с 05.08.2008  (по истечении десяти дней со дня его официального опубликования – 25.07.2008), то есть двухлетний период аренды начинается с 05.08.2006.

 Из представленного в материалы дела договора аренды от 23.03.2001 № 5564 следует, что срок его действия установлен с 01.04.2001 по 01.01.2004. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Дополнительные соглашения к договору аренды от 24.12.2002 № 246/1, от 20.08.2004 № 246/2, от 06.02.2006 № 246/3 и   № 246/4, заключенные на срок свыше года, государственную регистрацию не прошли. Договоры аренды от 09.03.2007 № 4476, от 14.04.2008 №5114, от 29.12.2208 № 5440,                  от 27.12.2010 № 6220 подписаны на срок менее года. Договором от 28.12.2209 № 5828 предусмотрен срок аренды с 20.12.2009 по 26.12.2010, однако отметки о его государственной регистрации не имеется. Из указанных документов следует, что в период с 05.08.2006 по 05.08.2008  (двухлетний срок, предшествующий  вступлению в силу Закона № 159-ФЗ) дополнительные соглашения, подписанные на срок свыше года, в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошли.

При определении срока арендных правоотношений между сторонами (периода законного владения обществом спорными нежилыми помещениями) апелляционному суду следовало учесть правовую позицию, изложенную Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.07.2001 № 154-О.

В определении от 05.07.2001 № 154-О Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее. Право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту. Заинтересованное лицо может представлять доказательства, свидетельствующие о невозможности произвести государственную регистрацию договора, а также о том, какие действия были им совершены для этих целей, или доказательства, свидетельствующие о недобросовестном поведении собственника.

Суд кассационной инстанции признает доводы заявителя обоснованными и полагает, что отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды не должно отменять предусмотренных Законом № 159-ФЗ прав арендаторов (субъектов малого предпринимательства), добросовестно выполняющих свои обязанности (по надлежащему содержанию и своевременному внесению платы за арендуемое имущество).

Апелляционная инстанция, отказывая в удовлетворении заявленных требований, также указала на то, что в заявлении общества от 11.04.2011 № 7 о приобретении арендуемого муниципального имущества в собственность не содержаться сведения о соответствии общества условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ). Комитетом и администрацией данный вопрос не рассматривался. Представление документов в суд, а не в уполномоченный орган, не влечет признания соблюденным порядка, установленного пунктом 2 статьи 9 Закона 3№ 159-ФЗ.

Однако суд не учел, что письмом от 18.04.2011 № 06-1438-03 комитет отказал обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение имущества, ссылаясь лишь на несоблюдение требований о непрерывности нахождения спорных помещений в аренде в течение двух и более лет.

Между тем, выяснение обстоятельств о соответствии общества критериям малых и средних предприятий, согласно статье 4 Закона № 159-ФЗ имеет существенное значение при разрешении данного спора.

Суд первой инстанции также не исследовал данные обстоятельства.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция вправе отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении (постановлении), не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. При этом арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку суды неполно исследовали все обстоятельства по делу, судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

При новом рассмотрении следует принять во внимание изложенное, с учетом положений норм статьи 4 Закона № 159-ФЗ необходимо установить, соответствует ли общество критериям отнесения к малым и средним предприятиям, и в совокупности со всеми доказательствами по делу принять соответствующий законодательству судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.09.2011 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2012 по делу                           № А63-4875/2011 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    И.П. Назаренко

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              Л.Н. Плотникова