Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Машук» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2017 по делу № А63-7182/2017 (судья Гладских Н.В.)

по иску закрытого акционерного общества «Машук» (ОГРН <***>) к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, автономная некоммерческая организация среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий»

- об обязании Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» освободить нежилые помещения пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, расположенные по адресу: <...>, переданные по договору аренды № 5 от 15.03.2005;

- обязать Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» подписать акт приема- передачи нежилых помещений пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. 2 №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, расположенные по адресу: <...>, переданных по договору аренды № 5 от 15.03.2005;

- признать отсутствующим обременение нежилых помещений пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, общей площадью 1675,2 кв.м., расположенные по адресу: <...> в виде договора субаренды к договору аренды нежилого помещения №5 от 19.03.2010, заключенного между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» и автономной некоммерческой организацией среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий», зарегистрированный в управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, номер регистрации 26-26-28/006/2010-165;

- обязать Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» подать заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю;

- погасить запись регистрации №26-26-28/006/2010-165 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2010 о регистрации договора субаренды от 19.03.2010 к договору аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю,

при участии в судебном заседании:

от ЗАО «Машук»: представителя ФИО1 по доверенности от 03.07.2017;

от ФГБ ОУ высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»: представителя ФИО2 по доверенности от 18.12.2017.

в отсутствие представителей другого лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Машук» (изменено наименование в акционерное общество «Машук», далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» (далее-ответчик, учреждение, ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС»), с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, автономной некоммерческой организации среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий» об обязании ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» освободить нежилые помещения пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, расположенные по адресу: <...>, переданные по договору аренды № 5 от 15.03.2005; обязании ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» подписать акт приема-передачи нежилых помещений пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, расположенных по адресу: <...>, переданных по договору аренды № 5 от 15.03.2005; признании отсутствующим обременение нежилых помещений пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. 4 №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, общей площадью 1675,2 кв.м., расположенных по адресу: <...> в виде договора субаренды к договору аренды нежилого помещения №5 от 19.03.2010, заключенного между ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» и автономной некоммерческой организацией среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий», зарегистрированный в Управлении федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, номер регистрации 26-26-28/006/2010-165; обязании ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» подать заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; погашении записи регистрации №26-26-28/006/2010-165 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2010 о регистрации договора субаренды от 19.03.2010 к договору аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, ЗАО «Машук» обратилось с жалобой в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.03.2005 между ЗАО «Машук» (далее -арендодатель) и ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» (далее - арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №5 со сроком действия с 15.03.2005 по 31.12.2015. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно условиям данного договора арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает нежилые помещения, расположенные на втором, третьем этаже производственного корпуса, литер Г,Г1, общей площадью 2021, 48 кв.м, находящиеся по адресу: <...> (пункт 2.1 договора).

Собственником указанного помещения является ЗАО «Машук», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав. Актами приема-передачи подтверждается передача нежилых помещений без претензий. По условиям пункта 6.3.5 договора по истечении срока договора или его досрочном прекращении арендатор обязался передать помещения арендодателю по акту-приема передачи в исправном состоянии, в том числе и все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделы, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций помещений.

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы составляет 150 рублей за 1 кв.м в месяц, которую арендатор обязался уплачивать арендодателю после 25 числа текущего месяца, на основании выставленных арендодателем документов: счета, актах об оказанных услугах аренды (пункты 4.2, 4.3).

19.03.2010 учреждением с автономной некоммерческой организацией среднего профессионального образования «Пятигорский колледж управления и новых технологий» к договору аренды №5 был заключен договор субаренды помещений, который зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю, номер регистрации 26-26-28/006/2010-165.

Дополнительным соглашением от 28.12.2012 к договору аренды №5 стороны скорректировали размер арендной платы и порядок ее оплаты, размер арендной платы увеличен до 418 руб. за 1 кв. м.

Согласно п. 1 дополнительного соглашения от 31.03.2015 сторонами изменен п. 2.1. договора аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005, а именно: «арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество: нежилые помещения пом. №142, пом. №143, пом. №144, пом. №145, пом. №146, пом. №147, пом. №149, пом. №150, пом. №151, пом. №153, пом. №154, пом. №156, пом. №157, пом. №158, пом. №159, пом. №160, пом. №161, пом. №162, пом. №163, пом. №164, пом. №165, пом. №139а, пом. №142а, пом. №1426, пом. №142в, пом. №143а, пом. №1436, пом. №145а, пом. №146а, пом. №147а, пом. №156а, пом. №159а, пом. №123, пом. №124, пом. №125, пом. №130, пом. №135, пом. №135а, инвентарный номер 7220, расположенные на третьем этаже производственного корпуса ЗАО «Машук», литер «Г» и третьем этаже административного корпуса ЗАО «Машук», литер «Г1», общей площадью 1327,52 кв.м, находящиеся по адресу: <...>.

Согласно акту приема-передачи нежилых помещений дополнительного соглашения от 31.03.2015 к договору аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 арендатор передал арендодателю нежилые помещения №121, 122, 126, 127, 128, 129, 129а, 131, 132, 132а, 133, 136, 137, 138, общей площадью 348,2 кв.м., расположенные на третьем этаже административного корпуса ЗАО «Машук», литер «Г1», по адресу: <...>. Вышеуказанное имущество передано в таком виде, в каком оно было на момент подписания договора и соответствует оговоренным в договоре аренды нежилого помещения условиям. Претензий у арендодателя к передаваемому имуществу не имеется.

Согласно п. 6.4.4 договора аренды №5 от 15.03.2015 арендатор имеет право в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив арендодателя за три месяца. Учреждение письмом №412/150/01/11-11 от 15.04.2015 уведомило истца о досрочном расторжении договора с 15.07.2015.

18.08.2015 представителями сторон по договору в арендуемых помещениях демонтированы электрические счетчики с отражением показаний потребленной электроэнергии, помещения обесточены, распределительные щиты опечатаны печатью арендодателя, о чем составлен акт.

В письмах от 11.08.2015 № 949/150/01/11-11, от 05.11.2015 № 1443/150/01/11-11, от 10.11.2015 № 1478/150/01/11-11 и от 09.12.2015 № 1643/150/01/11-11 учреждение предлагало обществу оформить акт приема-передачи и считать договор расторгнутым с 18.08.2015.

02.11.2015 по акту приема-передачи ключей арендодателю были переданы ключи от запасных основных входов 3 и 4 этажа, что подтверждается актом, составленным сторонами.

24.11.2015 был проведен совместный осмотр помещений с участием представителей ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС», сторонами был составлен акт осмотра нежилых помещений, из содержания которого следует, что состояние помещений не соответствует требованиям, предъявляемым к сдаваемым помещениям, а именно: демонтированы и вывезены подвесные потолки, снято покрытие всех полов площадью 1 210 кв.м, сняты все дверные блоки и двери, демонтирована охранно-пожарная сигнализация, система электроснабжения и освещения, сняты унитазы, раковины, смесители, стены, окна требуют ремонта, демонтированы шкафы, сняты пожарные рукава, обрезан и заглушён пожарный водовод, вентиляция и линия связи отсутствует. В помещениях много мусора, провода, мебели, пианино, тренажеры, напольные покрытия, принадлежащее арендатору. Заключение комиссии: помещения не подготовлено к передаче, требуется освободить, восстановить и привести в состояние пригодное для эксплуатации. Неисполнение учреждением обязательств по освобождению и возврату арендованных помещений по акту приема-передачи, послужило основанием для обращения АО «Машук» в суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 1 статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Применительно к названным положениям в пункте 1 постановления от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации разъяснил, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

В пункте 8 постановления № 35 разъяснено, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Из условий заключенного договора аренды (пункт 6.4.4 договора) следует, что стороны согласовали условие о праве арендатора в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца.

Генеральному директору ЗАО «Машук» было предъявлено уведомление № 412/150/01/11-11 от 15.04.2015 о досрочном расторжении договора аренды №5 от 15.03.2005 и прекращении арендных отношений с 15.07.2015 (через три месяца) в связи с сокращением бюджетного финансирования.

Принимая во внимание положения пункта 6.4.4 договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в момент вручения арендодателем письма от 14.04.2015 №412/150/01/11-11 арендатору, свидетельствующего об отсутствии у арендатора намерения на продолжение арендных отношений, начал исчисляться трехмесячный срок, по истечении которого, в силу статьи 620 ГК РФ, договор аренды следует считать прекращенным.

Данное обстоятельство установлено в рамках дела № А63-12985/2015 по иску ЗАО «Машук» к ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 2 777 936,90 руб. за период с 01.08.2015 по 31.12.2015, пени в размере 74 001,61 рублей с 26.08.2015 по 31.01.2016.

В рамках дела № А63-12985/2015 судом установлено фактическое пользование учреждением спорными помещениями до 18.08.2015.

18.08.2015 совместной комиссией представителей сторон по договору в арендуемых помещениях 3-го этажа были демонтированы электрические счетчики с отражением показаний потребленной электроэнергии, в результате помещения обесточены, а распределительные щиты опечатаны печатью ЗАО «Машук». Материалами дела подтверждается, что ключи от помещений были сданы в опечатанном виде на вахту техникам-смотрителям ЗАО «Машук».

Как следует из представленных доказательств в их совокупности, при расторжении договора арендатор принимал меры по демонтажу отделимых улучшений в помещениях и вывозу имущества, а также по возврату арендуемых площадей арендодателю, который их не принял со ссылкой на отсутствие полномочий на расторжение договора, наличие замечаний к состоянию передаваемого имущества (неготовность имущества к передаче, наличие мебели и другого имущества). В период рассмотрения стороны пытались урегулировать разногласия по приемке имущества, его готовности к передаче, в результате стороны обследовали помещения 24.11.2015. Оценив письма института от 14.04.2015 № 412/150/01/11-11, 05.11.2015 № 1443/150/01/11-11, 10.11.2015 № 1478/150/01/11-11, от 02.12.2015 № 1603/150/01/11-11, от 09.12.2015 № 1643/150/01/11-11 с предложением обществу оформить акт приема-передачи нежилых помещений, принять помещения, а также встречные требования ЗАО «Машук» об оформлении акта приема-сдачи помещений поздней датой (14.12.2015) суды в рамках дела № А63-12985/2015 пришли к выводу об уклонении общества от принятия арендованных помещений после расторжения договора в августе 2015 года, что послужило основанием к отказу в удовлетворении требований общества о взыскании с учреждения арендной платы за последующий период. Прекращение использования помещений и их возврат 18.08.2015 также подтверждается следующими обстоятельствами: отсутствие возможности использования помещений по целевому назначению (вывоз имущества, демонтаж электросчетчиков и отключение подачи электроэнергии в арендуемые помещения). Последующие действия института с требованием оформить акты осмотра и возврата помещений, были вынужденными мерами, в связи с отказом арендодателя принять имущество и направленными на возврат арендованного имущества. Уклонение от принятия арендованного имущества прослеживается в письмах общества от 20.11.2015 № 442, 27.11.2015 № 455, 11.12.2015 № 481, 14.12.2015 № 483, в которых обязательными условиями для принятия помещений указана более поздняя дата возврата помещений, приведение арендуемых помещений в первоначальное состояние, погашение задолженности.

Между тем наличие задолженности и недостатков арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является основанием для отказа в приеме имущества, что соответствует статье 622 ГК РФ.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Принятые судебные акты по делу №А63-12985/2015 имеют преюдициальное значение для рассматриваемого дела, обстоятельства которого не нуждаются в доказывании, согласно статье 69 АПК РФ.

Поскольку в рамках дела № А63-12985/2015 судами были установлены факты расторжения договора аренды №5, освобождения учреждением арендованных по этому договору помещений, уклонение арендодателя от их принятия со ссылкой на отсутствие полномочий на расторжение договора, наличие замечаний к состоянию передаваемого имущества (неготовность имущества к передаче, наличие мебели и другого имущества), апелляционная коллегия судей приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для обязания арендатора в рамках рассматриваемого спора освободить арендуемые ранее помещения и подписать акты-приема передачи.

Требования истца о признании отсутствующими обременения нежилых помещений, обязании ФГБОУ ВО «РАНХ и ГС» подать заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, погасить запись регистрации №26-26-28/006/2010-165 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.07.2010 о регистрации договора субаренды от 19.03.2010 к договору аренды нежилого помещения №5 от 15.03.2005 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю обоснованно отклонены судом первой инстанции на основании непредставления обращения истца в регистрирующий орган с заявлением о погашении записей о регистрации договоров аренды и субаренды и непредставлением отказа регистрирующего органа внести соответствующие записи на основании заявления ЗАО «Машук» при фактическом прекращении арендных отношений между сторонами.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судом первой инстанции судебного акта.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.12.2017 по делу № А63-7182/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Макарова

Судьи Н.Н. Годило

С.И. Джамбулатов