Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Алякина Геннадия Ивановича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2018 года по делу № А65-10487/2016 (судья Назырова Н.Б.),

принятое по иску Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан

к индивидуальному предпринимателю Алякину Геннадию Ивановичу о прекращении права собственности и изъятии земельных участков, расположенных в Бавлинском муниципальном районе, с выплатой ответчику денежной компенсации причиненных ответчику убытков в размере 1 565 478 руб.,

третьи лица: акционерное общество «Автострада», закрытое акционерное общество «АК Восток»,

при участии представителей:

от истца - представитель Авдеев Д.А. по доверенности от 27.12.2019,

от ответчика – представитель Ахметов Р.Э. по доверенности от 10.05.2018,

от ЗАО «АК Восток» - представитель Закиров А.М. доверенность от 01.10.2020,

от АО «Автострада» - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Алякину Геннадию Ивановичу о прекращении права собственности ответчика путем изъятия истцом земельных участков с кадастровыми номерами 16:11:090401:313 площадью 79 520 кв.м; 16:11:090402:139 площадью 258 316 кв.м; 16:11:090402:153 площадью 59 076 кв.м; 16:11:090402:155 площадью 30 828 кв.м; 16:11:050202:352 площадью 64 500 кв.м; 16:11:050202:353 площадью 64 500 кв.м; 16:11:050202:366 площадью 22 636 кв.м (общая площадь 579 376 кв.м), расположенных в Бавлинском муниципальном районе, с выплатой ответчику денежной компенсации причиненных ответчику убытков в размере 1 565 478 руб. на условиях, предлагаемых истцом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены АО «Автострада», ЗАО «АК Восток».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 исковые требования удовлетворены. Прекращено право собственности ИП Алякина Г.И. путем изъятия земельных участков с кадастровыми номерами 16:11:090401:313 площадью 79 520 кв.м; 16:11:090402:139 площадью 258 316 кв.м; 16:11:090402:153 площадью 59 076 кв.м; 16:11:090402:155 площадью 30 828 кв.м; 16:11:050202:352 площадью 64 500 кв.м; 16:11:050202:353 площадью 64 500 кв.м; 16:11:050202:366 площадью 22 636 кв.м; (общей площадью 579 376 кв.м), расположенных в Бавлинском муниципальном районе, с выплатой ответчику денежной компенсации причиненных ответчику убытков в размере 1 695 103 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 изменено, принят по делу новый судебный акт.

Прекращено право собственности ИП Алякина Г.И. путем изъятия Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 258 316 кв.м, кадастровый номер 16:11:090402:139, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 59 076 кв.м, кадастровый номер 16:11:090402:153, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный'район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 30 28 кв.м, кадастровый номер 16:11:090402:155, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 79 520 кв.м, кадастровый номер 16:11:090401:313, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64 500 кв.м, кадастровый номер 16:11:050202:352, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64 500 кв.м, кадастровый номер 16:11:050202:353, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 22 636 кв.м, кадастровый номер 16:11:050202:366, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение, с выплатой собственнику изымаемых объектов недвижимости - ИП Алякину Г.И. возмещения в размере 51 766 696 руб.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.08.2018 исковые требования удовлетворены. Прекращено право собственности ИП Алякина Г.И. путем изъятия земельных участков с кадастровыми номерами 16:11:090401:313 площадью 79 520 кв.м; 16:11:090402:139 площадью 258 316 кв.м; 16:11:090402:153 площадью 59 076 кв.м; 16:11:090402:155 площадью 30 828 кв.м; 16:11:050202:352 площадью 64 500 кв м; 16:11:050202:353 площадью 64 500 кв.м; 16:11:050202:366 площадью 22 636 кв.м; (общей площадью 579 376 кв.м), расположенных в Бавлинском муниципальном районе, с выплатой ответчику денежной компенсации причиненных ответчику убытков в размере 1 966 414,88 руб.

Не согласившись с указанным решением, Алякин Г.И. обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение от 29.08.2018 в части определения размера денежной компенсации причиненных убытков и принять в этой части новый судебный акт.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2019 решение от 29.08.2018 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2019 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2019 по делу № А55-16363/2017 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, в том числе в связи с неприменением экспертами при производстве экспертиз стандартов ФСО.

Судом апелляционной инстанции рассматривается апелляционная жалоба Алякина Г.И. на решение Арбитражный суд Республики Татарстан от 29.08.2018 в части определения размера денежной компенсации причиненных убытков.

Истец и третьи лица против рассмотрения апелляционной жалобы в указанной части не возражали.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2019 ходатайство индивидуального предпринимателя Алякина Г.И. о назначении по делу повторной судебной экспертизы удовлетворено.

Назначена повторная комиссионная судебная экспертиза, производство которой поручено специалистам общества с ограниченной ответственностью «Волга - групп» (443029, г.Самара, 5-ая Просека, д. 101а) Пахомову Михаилу Сергеевичу, Ордовской Наталье Геннадьевне, Тугушеву Равилю Аюповичу, производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы.

Распоряжением председателя пятого судебного состава Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда произведена замена судьи Терентьева Е.А. на судью Ястремского Л.Л.

Заключение экспертов от 15.10.2019 представлено в дело.

Определением от 12.11.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 21.01.2020 представитель истца заявил ходатайство о проведении дополнительной комиссионной экспертизы.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение экспертов ООО «Волга-Групп» носит противоречивый характер, отличается неполнотой и неточностью, при выполнении заключения экспертами были нарушены нормы законодательства об оценочной деятельности, из пояснений экспертов следовало, что нормы федеральной стандартов оценки при составлении заключения от 15.10.2019 ими не применялись. Судебный акт, основанный на таком заключении, противоречил бы указаниям суда кассационной инстанции от 28.05.2019.

Принимая во внимание наличие сомнений в обоснованности заключения экспертов и наличия противоречий в выводах экспертов и в ответах экспертов на дополнительные вопросы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения не дополнительной, а еще одной повторной судебной экспертизы.

Учитывая представленные в дело сведения об образовании, опыте и специализации экспертов суд апелляционной инстанции определением от 21.02.2020 назначил повторную экспертизу, поручив её проведение Лукьянову Роману Александровичу, Конышевой Ирине Сергеевне - экспертам общества с ограниченной ответственностью "Территориальное агентство оценки".

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы.:

1) Определить рыночную стоимость земельных участков по состоянию на текущую дату:

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 258316 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:139, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 59076 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:153, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 30828 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:153, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 79520 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:313, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64500 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:352, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64500 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:353, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 22636 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:336, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение.

2) Определить по состоянию на текущую дату размер убытков индивидуального предпринимателя Алякина Геннадия Ивановича в связи с изъятием земельных участков:

- земельного участка, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64500 кв.м., кадастровый номер земельного участка 16:11:090402:353, адрес местоположения объекта Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

В установленный судом срок заключено не представлено.

Эксперты обратились с заявлением от 22.06.2020 № 310 о предоставлении дополнительных документов (л.д. 16):

- документацию подтверждающую расходы, которые понес ИП Алякин Г.И. на незавершенное сельскохозяйственное производство;

- сведения о сельскохозяйственной деятельности собственника исследуемых земельных участков ИП Алякина Г.И.: площади, на которых произрастают зерновые культуры и их наименование;

- или сведения о том, что данные посевы не имеют отношения к ИП Алякину Г.И.

Впоследствии эксперты уточнили заявленное ходатайство и в ходатайстве от 29.06.2020 № 323 (л.д. 28) просили суд представить следующую информацию: на каких участках и в каких объемах произрастают культуры (с указанием культур) на каждом из земельных участках, а также сведения о перечне работ, произведенных на каждом земельному участке, их объема и стоимости, и сведения о наименовании семян и их количества и стоимости, удобрений и их количества и стоимости, количества и стоимости ГСМ для посадки, полива, обработки и прочих мат. затрат на каждом земельном участке, а также документацию, подтверждающую расходы, которые понес Алякин Г.И. на незавершенное сельскохозяйственное производство.

От Алякина Г.И. поступили сведения о произрастании сельскохозяйственных культур на изымаемых земельных участках, а также обзорные схемы земельных участков с указанием площадей, занятых данными культурами.

В судебном заседании представитель ответчик просил приобщить к материалам дела и передать экспертам представленные сведения.

От министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан поступило заявление о приобщении к материалам дела и о передаче экспертам писем Исполкома Бавлинского муниципального района Республики Татарстан от 15.07.2020 № 1-31/8552 и министерства сельского хазяйства и продовольствия Республики Татарстан от без номера и без даты, которые со ссылкой на информацию управления сельского хозяйства и продовольствия в Бавлинском муниципальном районе Республики Татарстан сообщают об отсутствии запрошенной информации.

Одновременно министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан возражало против передачи экспертам информации, предоставленной Алякиным Г.И.

Принимая во внимание, что относительно сведений о произрастании сельскохозяйственных культур на изымаемых земельных участках у сторон имеются разногласия и что этот вопрос при необходимости может быть разрешен экспертами в рамках назначенной по делу экспертизы, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении этой части ходатайства.

Принимая во внимание, что сведения и понесенных Алякиным А.И. затратах на незавершенное сельскохозяйственное производство в дело не представлены, в удовлетворении этой части ходатайства суд апелляционной инстанции также отказал.

В дело представлено заключение экспертов Лукьянова Р.А., Конышевой И.С. № 2020/Э/243.

Содержание заключения экспертов соответствует требованиям, установленным требованиям статьи 86 АПК РФ и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

С заключением представлена также расписка экспертов о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемыми земельными участками, представлены в таблицах № 1–14 по каждому участку (стр. 15-32 заключения). Ценообразущие факторы по количественным и качественным характеристикам исследуемых земельных участков представлены в таблицах № 15 – 21 (стр. 33- 34 заключения).

В качестве сегмента рынка оцениваемого объекта определен: сегмент рынка продажи земельных участков для сельскохозяйственного назначения, под сельскохозяйственное производство.

Из заключения следует, что в настоящем анализе рынка анализировались земельные участки сельскохозяйственного производства расположенные в Республике Татарстан. На дату проведения анализа обнаружено 19 объектов. Диапазон цен на данные земельные участки составляет 2,00 - 54, 05 руб./кв.м (где 2 руб./кв.м стоит земельный участок, удаленный от областного центра, удаленный от крупных автодорог и вид права на него паевый фонд (общая долевая собственность), а 54, 05 руб. /кв. м стоит земельный участок в непосредственной близости от автомагистрали, вид права собственность). Рынок продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Татарстан относится к активному рынку. Средняя стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в Республике Татарстан в непосредственной близости от крупных автомагистралей составляет 22, 83 руб./кв.м.

Диапазон стоимости земельных участков сельскохозяйственного производства в Республике Татарстан удаленных от крупных автомагистралей составляет 2,00 - 12,20 руб./кв.м., среднее значение цены предложения составляет 5, 96 руб./кв.м.

Наличие такого большого диапазона по стоимости на рынке обусловлено тем, что на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения оказывает влияние достаточно большое количество факторов. Основными ценообразующими факторами для земельных участков являются: Вид права земельного участка, расстояние от объекта до границы областного центра (до г.Казань), км, расположение относительно автомагистралей.

В таблице 25 (стр. 43 – 51 заключения) экспертами указаны характеристики 19 объектов-аналогов.

В связи с тем, что диапазон стоимости в сегменте продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения под сельскохозяйственное производство имеет достаточно большой разброс, а количество ценообразующих факторов достаточно велико, для выявления влияния основных ценообразующих факторов на величину рыночной стоимости земельных участков экспертами были использованы аналитические и справочные издания.

Экспертами были проанализированы данные по состоявшимся торгам земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Бавлинском районе Республики Татарстан. Данные по торгам представлены в таблице 27 (стр. 53 заключения).

Согласно данным этой таблицы диапазон рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Бавлинском районе Республики Татарстан находится в диапазоне 2,41 - 3,21 руб./кв.м.

Также экспертами в анализ рынка включен мониторинг цен на земельные участки категории "Земли сельскохозяйственного назначения" в муниципальных районах Республики Татарстан (таблица 27 – стр. 54 заключения).

На стр. 56-57 заключения эксперты пришли к выводу, что Основными ценообразующими факторами для земельных участков являются: вид права земельного участка, расстояние от объекта до границы областного центра (до г. Казань), км, расположение относительно автомагистралей, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций.

Согласно проведенному экспертами анализу рынка, диапазон стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства в Республике Татарстан удаленных от крупных автомагистралей составляет 2,00 - 12,20 руб./кв.м, среднее значение цены предложения составляет 5, 96 руб./кв.м.

Согласно данным по состоявшимся торгам (https://torgi.gov.ru/lotSearсhArchiv.html) диапазон рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения расположенных в Бавлинском районе Республики Татарстан находится в диапазоне 2,41 - 3,21 руб./кв.м, среднее значение цены составляет 2,89 руб./кв.м.

Согласно мониторингу цен, земельных участков сельскохозяйственного назначения, подготовленного Некоммерческим партнерством "Союз оценщиков Республики Татарстан" диапазон цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения составляет 1,6 - 10 руб./кв.м, среднее значение цены предложения составляет 5,8 руб./кв.м.

Объединив данные по трем независимым источникам, эксперты сделали вывод, что среднее значение цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения расположенных в Бавлинском районе Республики Татарстан составляет 2,89 - 5,96 руб./кв.м.

Все расчеты проводились на 1 кв. м с последующим перемножением на площадь оцениваемого объекта.

Эксперты указали, что учитывая небольшие площади земельных участков, а также их разрозненность, проведение полноценного сельхоз производства не рентабельно и финансово не оправдано. Документация, подтверждающая ведения деятельности судом не предоставлена. Доходный подход возможно реализовать только с использованием общих справочных/отчетных/нормативных данных по урожайности, рентабельности, севообороту и т.д. Доходный подход с использованием общих справочных/отчетных/нормативных данных по мнению экспертов может привести к погрешности в расчетах (искажению результатов), так как использует справочные (укрупненные) данные, которые приведены в целом по району/области. Учитывая, хорошо развитый вторичный рынок продажи земельных участков, аналогичных оцениваемому, то для достоверности результатов доходный подход в данной экспертизе не применялся.

Рыночная стоимость оцениваемых земельных участков определялась только сравнительным подходом.

Наличие достаточного для проведения расчетов количества рыночной информации позволяет применить для расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества сравнительный подход.

В рамках сравнительного подхода к оценке применялся метод сравнения продаж.

Отбор объектов-аналогов для проведения расчетов производился с учетом обеспечения сопоставимости по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с оцениваемым объектом, а также с учетом разумности действий сторон сделки, которая предполагает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

В результате для проведения расчетов были отобраны 6 объектов-аналогов, наиболее сопоставимые по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с оцениваемым объектам (см. Приложение к заключению экспертов)

Основными ценообразующими факторами для земельных участков являются: вид права земельного участка, расстояние от объекта до границы областного центра (до г. Казаньля земельных участков являются: вид права земельного участка, расстояние от объекта до границы областного центра ()() ()ьтатов), км, расположение относительно автомагистралей, площадь объекта, наличие инженерных коммуникаций.

Анализ выбора данных объектов-аналогов в расчет приведен в таблице 25 заключения.

Расчет рыночной стоимости объектов исследования путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов приведен в таблицах 29 – 34 заключения (стр. 64-126), согласно которым экспертами определена рыночная стоимость каждого из оцениваемых земельных участков:

1. земельный участок с кадастровым номером 16:11:090402:139 – 945 437 руб.;

2. земельный участок с кадастровым номером 16:11:090402:153 - 241 621 руб.;

3. земельный участок с кадастровым номером 16:11:090402:155 - 126 087 руб.;

4. земельный участок с кадастровым номером 16:11:090401:313 - 325 237 руб.;

5. земельный участок с кадастровым номером 16:11:050202:352 - 263 805 руб.;

6. земельный участок с кадастровым номером 16:11:050202:353 - 263 805 руб.;

7. земельный участок с кадастровым номером 16:11:050202:366 - 92 581 руб.

Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков на дату проведения исследования составляет 2 258 573 руб. (стр. 127 заключения).

Размер убытков индивидуального предпринимателя Алякина Г.И. в связи с изъятием земельных участков на дату проведения исследования определен в размере 14 000 руб. (стр. 129 заключения).

Экспертами также отмечено, что расхождение выводов настоящего экспертного исследования с выводами Заключения экспертов № 21.10-НЖ/2019 от 15.10.2019 заключается в том, что рамках проведения экспертного исследования по первому вопросу экспертами ООО «Волга-групп» были подобраны некорректные объекты аналоги, несопоставимые с объектами исследования по категории земельных участков, разрешенному использованию, местоположению и прочим характеристикам.

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции эксперты ответили на дополнительные вопросы представителей ответчика.

На вопрос о причинах отказа от использования доходного подхода к оценке эксперты указали, что описание процесса оценки объектов исследования в части применения подходов к оценке приведено на стр. 58 - 61 Заключения. Отказ от использования доходного подхода приведен на стр. 60-61 Заключения. Наличие достаточного для проведения расчетов количества рыночной информации позволяет применить для расчета рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества сравнительный подход с низкой погрешностью полученного результата.

Учитывая небольшие площади земельных участков, а также их разрозненность, проведение полноценного сельхоз производства не рентабельно и финансово не оправдано. Документация, подтверждающая ведения сельхоз деятельности на оцениваемых земельных участках судом не предоставлена. Таким образом, доходный подход возможно реализовать только с использованием общих справочных / отчетных / нормативных данных по урожайности, рентабельности, севообороту и тд. Доходный подход с использованием общих справочных / отчетных / нормативных данных по мнению экспертов может привести к погрешности в расчетах (искажению результатов), так как использует справочные (укрупненные) данные, которые приведены в целом по району/области. Учитывая хорошо развитый вторичный рынок продажи земельных участков, аналогичных оцениваемому, для повышения точности и минимизации погрешности расчетов доходный подход в данной экспертизе не применялся.

Доходный подход не применялся для минимизации погрешности в расчетах.

На вопрос о причинах неприменения экспертами таких элементов сравнения как транспортная доступность земельных участков, плодородие земельного участка, рельеф, микроклимат, условия продажи эксперты указали, что при расчете рыночной стоимости объектов исследования и сопоставлении объектов-аналогов и объектов исследования эксперты учли основные доступные для анализа ценообразующие факторы, которые влияют на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Татарстан, а именно:

- Вид права на земельный участок;

- Наличие ограничения (обременения) объекта;

- Вид оплаты;

- Условия кредитования;

- Нетипичные для рынка условия;

- Дата получения информации;

- Скидка к цене предложения;

- Категория земель объекта;

- Разрешенное использование / назначение объекта;

- Местоположение объекта (Расположение за чертой населенного пункта; Расстояние от объекта до границы областного центра; Расположение относительно автомагистралей);

- Физические характеристики (Площадь объекта, Наличие инженерных коммуникаций);

- Экономические характеристики (Фактическое (текущее) использование объекта).

При сопоставлении местоположения объектов-аналогов и объектов исследования эксперты учли основные доступные для анализа параметры местоположения, которые влияют на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения в Республике Татарстан, а именно:

- Расположение за чертой населенного пункта;

- Расстояние от объекта до границы областного центра;

- Расположение относительно автомагистралей.

Транспортная доступность определена в настоящей экспертизе расположением или нерасположением участка в непосредственной близости от крупной автомагистрали.

При этом эксперты пояснили, что под крупной автомагистралью понимались автодороги федерального и регионального значения.

Информация по плодородию земельных участков и микроклимату не доступна для анализа, поскольку отсутствует в публичных офертах по продаже объектов-аналогов. Объекты исследования и все аналоги расположены в одном регионе, информации о негативных факторах влияния на объекты исследования или аналоги не выявлены.

Элемент сравнения «условия продажи» (Вид оплаты) был учтен при расчете.

На вопрос о причинах отказа от оценки посевов сельскохозяйственных культур эксперты пояснили, что 19.06.2020 экспертный осмотр состоялся в присутствии представителя Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан Хабибулина Р.А., Минихановой Э.Ф., представителя ИП Алякина Г.И. Ахметова Р.Э., представителя АО «Автострада» Газиева И.М., представителя ЗАО «АК Восток» Закирова A.M. В результате осмотра экспертами было выявлено, что на части оцениваемых земельных участков имеются признаки посевов сельскохозяйственных культур.

Для определения достоверного размера убытков ИП Алякина Г.И. эксперты обратились с заявлением от 22.06.2020 № 310 о предоставлении дополнительных документов:

-документации, подтверждающей расходы, которые понес ИП Алякин Г.И. на незавершенное сельскохозяйственное производство;

- сведений о сельскохозяйственной деятельности собственника исследуемых земельных участков ИП Алякина Г.И.: площади, на которых произрастают зерновые культуры и их наименование;

- или сведений о том, что данные посевы не имеют отношения к ИП Алякину Г.И.

Впоследствии эксперты уточнили заявленное ходатайство и в ходатайстве от 29.06.2020 № 323 просили суд представить следующую информацию: на каких участках и в каких объемах произрастают культуры (с указанием культур) на каждом из земельных участков, а также сведения о перечне работ, произведенных на каждом земельном участке, их объеме и стоимости, и сведения о наименовании семян и их количестве и стоимости, удобрений и их количестве и стоимости, количестве и стоимости ГСМ для посадки, полива, обработки и прочих мат. затрат на каждом земельном участке, а также документацию, подтверждающую расходы, которые понес Алякин Г.И. на незавершенное сельскохозяйственное производство.

Согласно определению апелляционного суда от 14.08.2020 от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан поступило заявление о приобщении к материалам дела и передаче экспертам писем Исполкома Бавлинского муниципального района Республики Татарстан от 15.07.2020 № 1-331/8552 и Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан от без номера и без даты, которые со ссылкой на информацию управления сельского хозяйства и продовольствия в Бавлинском муниципальном районе Республики Татарстан сообщают об отсутствии запрошенной информации,

26.08.2020 в ООО «Территориальное агентство оценки» поступило определение от Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда об отказе удовлетворения ходатайства в предоставлении дополнительных документов.

На момент проведения экспертизы у экспертов отсутствовала документация, подтверждающая ведение деятельности на объектах исследования ИП Алякиным Г.И. и отсутствовала информация, что признаки посевов сельскохозяйственных культур на оцениваемых земельных участках имеют отношение к ИП Алякину Г.И., поэтому фактическое (текущее) состояние оцениваемых участков определено как «свободное».

На вопрос о способе оценки такого показателя как удаленность от крупных автодорог эксперты указали, что в рамках анализа рынка ( стр. 40 - 57) экспертами было выявлено влияние на величину рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения их удаления от крупных автодорог. Ценообразующий фактор «удаление от крупных автодорог» был проанализирован в рамках анализа рынка (стр. 40 - 57). Данный фактор при анализе рынка был учтен экспертно, на основании опыта оценки аналогичных объектов. Для участков расположенных вдоль трассы, а также участкам которые незначительно удалены от автомагистрали (не более 400 м.) было присвоено значение - «в непосредственной близости от крупных автомагистралей», остальным участкам было присвоено значение «на удалении от крупных автодорог». Все объекты исследования и все аналоги которые были использованы для расчета рыночной стоимости объектов исследования удалены от крупных автодорог.

На вопрос о влиянии обременений земельных участков на их оценку эксперты сообщили, что наличие/отсутствие обременении (ограничений) земельных участков потенциально может являться ценообразующим параметром, фактическая величина влияния на рыночную стоимость в зависимости от ограничения может быть определена индивидуально.

На вопрос об источнике информации об отсутствии каких-либо обременений (ограничений) объектов аналогов эксперты указали, что такая информация была получена, в том числе, из содержания объявлений о продаже земельных участков, а также из общедоступных сведений об объектах недвижимого имущества.

На вопрос о том, как влияет текущее использование земельных участков на их оценку и как определялось текущее состояние, эксперты ответили, что для определения рыночной стоимости объекта оценки нужно подбирать объекты аналоги с сопоставимым фактическим (текущим) использованием.

Фактическое (текущее) использование объектов аналогов определено на основании имеющейся информации в публичной оферте.

На вопрос о площади аналога № 14 эксперты сообщили, что вид права на объекты аналоги №2 и №3 «Паевой фонд». Площадь единого землепользования аналога №2 составляет 7 963 522 кв. м, площадь пая, подготовленного для продажи, составляет 75 300 кв. м, для расчета принята площадь 75 300 кв. м. Площадь единого землепользования аналога №3 составляет 151 545 кв. м, площадь пая, подготовленного для продажи, составляет 100 000 кв. м, для расчета принята площадь 100 000 кв. м.

На вопрос об основаниях, по которым объекты-аналоги были определены как земельные участки под кормовые угодья, эксперты ответили, что категория земельных участков объектов исследования и объектов аналогов «Земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование / назначение объектов исследования и объектов аналогов «Для сельскохозяйственного производства».

Для расчета корректировки на площадь земельного участка был использован Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения.

Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации. Нижний Новгород, 2018 г. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В.

На стр. 67 данного справочника приведены матрицы коэффициентов с разбивкой: Земельные участки под пашню, Земельные участки под кормовые угодья, земельные участки под многолетние насаждения. Для расчета корректировки на площадь земельных участков объектов аналогов была использована матрица коэффициентов «Земельные участки под кормовые угодья» как наиболее сопоставимая с объектами исследования и объектами аналогами категория.

о Отбор предложений о продаже земельных участков проводился в период проведения судебной экспертизы (07.05.2020 - 26.08.2020).

Возможность использования информации по объектам-аналогам, отличающимся по дате предложения от даты оценки, определяется средним рыночным сроком экспозиции аналогичных объектов (срок экспозиции объекта - период времени с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта до даты совершения сделки с ним).

На вопрос о том, имелись ли среди объявлений на сайте «avito.ru» предложения о продаже земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» в Бавлинском районе Республики Татарстан, эксперты указали, что имелись. Это аналоги № 2 и № 3, которые были приняты для расчета.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

По мнению ответчика, сделанные в заключении эксперта выводы являются необоснованными, изложенные в нем обстоятельства – не соответствуют действительности.

Истец и третье лицо против назначения очередной повторной экспертизы возражали.

Согласно статье 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для сомнений в обоснованности заключения комиссии экспертов или противоречий в выводах комиссии экспертов и на этом основании отказал в назначении повторной экспертизы.

В связи с доводом о том, что эксперты использовали в качестве объектов-аналогов 6 земельных участков, значительно отдаленных от оцениваемых земельных участков, суд апелляционной инстанции отмечает, что объектом исследования являлись земельные участки, категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

- Расположение за чертой населенного пункта;

- Расстояние от объекта до границы областного центра;

- Расположение относительно автомагистралей.

То есть, при анализе рынка земельных участков экспертами выявлена зависимость ценообразующего фактора - расстояние от объекта до границы областного центра. Для учета данной корректировки был использован Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки сельскохозяйственного назначения. Корректирующие и территориальные коэффициенты. Скидки на торг. Коэффициенты капитализации. Нижний Новгород, 2018 г. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В.

На дату проведения экспертизы экспертами был проанализирован в полном объеме рынок земельных участков, соответствующий по категории и виду разрешенного использования с объектами исследования, расположенных в Республике Татарстан, в том числе и расположенных в Бавлинском муниципальном районе.

В связи с представлением ответчиком скриншотов объявлений о продаже земельных участков эксперты представили письменные пояснения по доводам, дополнительно приведенным ответчиком и указали основания, по которым тот или иной участок не был принят в качестве аналога.

В связи с доводами ответчика о недостоверности площади объектов-аналогов № 2 и № 3, а также доводами ответчика о наличии обременений объектов-аналогов эксперты пояснили, что вид права на объекты аналоги №2 и №3 - «Паевой фонд». Площадь единого землепользования аналога №2 составляет 7 963 522 кв. м, площадь пая, подготовленного для продажи, составляет 75 300 кв. м, для расчета принята площадь 75 300 кв. м. Площадь единого землепользования аналога №3 составляет 151 545 кв. м, площадь пая, подготовленного для продажи, составляет 100 000 кв. м, для расчета принята площадь 100 000 кв. м.

Экспертами были проанализированы данные обременения по объектам-аналогам 1,4.

Сведения об обременении объектов-аналогов № 1 и № 2 в виде запрещения сделок с имуществом, наложенные судебным приставом-исполнителем, не могут служить основанием для вывода об ошибочной оценке, поскольку такие обременения накладываются с целью обеспечить исполнение решения суда, в том числе – путем продажи земельного участка. После продажи земельного участка указные обременения снимаются.

Довод о наличии обременения долгосрочной арендой объекта-аналога № 4 также не является основанием для сомнений в правильности выводов экспертов, поскольку в объявлениях о продаже данная информация отсутствовала. Ответчик не представил сведений о том, что данное обременение повлияло на определение стоимости земельного участка.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что все цены на объекты-аналоги являются сопоставимыми.

Доводам ответчиков относительно наличия посевов сельскохозяйственных культур оценка была дана выше.

Довод ответчиков о том, что объект-аналог № 6 находится в населенном пункте, сам по себе не свидетельствует о том, что его использование в качестве объекта-аналога привело к ошибочному определению стоимости земельных участков.

Доводам ответчиком относительно показателя удаленности от автомобильных дорог оценка дана выше.

Довод о об отсутствии надлежащей оценки ущерба, связанного с недополучением прибыли от реализации произрастающих на них культур эксперты указали, что на момент проведения экспертизы у экспертов отсутствует документация, подтверждающая ведение деятельности на объектах исследования ИП Алякиным Г.И. и отсутствует информация что признаки посевов сельскохозяйственных культур на оцениваемых земельных участках имеют отношение к ИП Алякину Г. И., поэтому размер убытков, определен только в размере государственной пошлины, взымаемой при государственной регистрации прав.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что доказательства, подтверждающие несение ответчиком расходов на выращивание сельскохозяйственных культур на спорных земельных участках, в дело представлены не были. Доказательства того, что до момента принятия настоящего постановления ответчик был лишен возможности собрать урожай, также не представлено.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан по настоящему делу в части изъятия земельных участков ответчиком не обжаловалось.

Поскольку выводы суда первой инстанции в части определения размера выкупной стоимости земельного участка не соответствует обстоятельствам дела, решение суда первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит изменению с принятием нового судебного акта.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине и расходы по судебным экспертизам в связи с рассмотрением иска апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 августа 2018 года по делу № А65-10487/2016 в части определения размера денежной компенсации изменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт.

Определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате индивидуальному предпринимателю Алякину Геннадию Ивановичу в связи с изъятием земельных участков, в размере 2 272 573 руб.

Перечислить экспертной организации - обществу с ограниченной ответственностью "Волга-групп" за проведение судебной экспертизы денежные средства в размере 25 000 руб., перечисленные индивидуальным предпринимателем Алякиным Геннадием Ивановичемплатежным поручением №704 от 16.08.2019 на депозитный счет Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

Перечислить с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда экспертной организации - обществу с ограниченной ответственностью "Территориальное агентство оценки" за проведение судебной экспертизы денежные средства в размере 248 000 рублей (в том числе 25 000 руб., перечисленные индивидуальным предпринимателем Алякиным Геннадием Ивановичемплатежным поручением №704 от 16.08.2019 и 223 000 руб., перечисленные акционерным обществом «Автострада» платежным поручением № 567 от 23.07.2019).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Алякина Геннадия Ивановича в пользу акционерного общества «Автострада» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 223 000 рублей.

Возвратить акционерному обществу «Автострада» с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 27 000 рублей, перечисленные по платежному поручению №567 от 23.07.2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Л.Л. Ястремский

Судьи Д.А. Дегтярев

С.Ш. Романенко