Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.11.2014 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 (председательствующего судьи Николаев С.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-12059/2014

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРНИП <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>) о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного имущества и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного имущества и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008№ 159 – ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159- ФЗ) и мотивированы тем, что истец, являясь субъектом малого и среднего предпринимательства и имеющий преимущественное право выкупа арендованного имущества, получив 28.03.2014 проект договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа здания по ул. Декабристов, д. 83, литера «А» общей площадью 153,7 кв. м по цене 8 916 000 руб., подписал договор с протоколом разногласий в части цены приобретаемого имущества (пункт 2.1) в размере 4 151 300 руб. и других условий договора (пункты 1.2, 3.1.1, 3.3, 5.1, 6.1, 8.2, 9.3, 10.2, 11.2.2, , 8.3.3, 9.3.1), отклоненного ответчиком.

Определением от 14.07.2014 Арбитражный суд Республики Татарстан производство по делу приостановил в связи с назначением экспертизы об определении рыночной стоимости объекта продажи.

Определением от 30.10.2014 года тот же суд в порядке статьи 146 АПК РФ возобновил производство по делу.

Решением от 14.11.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015, Арбитражный суд Республики Татарстан иск в части урегулирования разногласий по договору удовлетворил частично, в том числе по пункту 2.1 договора о цене объекта, определив цену объекта продажи в размере 4 277 397 руб. 14 коп., и графика платежей, в остальной части ‑ отказал; в части требований об обязании заключить договор купли-продажи ‑ производство по делу прекратил в связи с отказом истца от иска в этой части.

В кассационной жалобе муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права, в иске - отказать.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с ценой объекта продажи, определенной судом на основании заключения экспертизы, поскольку стоимость имущества уменьшена на стоимость неотделимых улучшений, не согласованных с ответчиком, тем самым произведен зачет требований за пределами срока исковой давности; не согласен с выводами экспертизы.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав истца и представителя ответчика, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьёй 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Удовлетворяя исковые требования в части урегулирования разногласий, в том числе по пункту 2.1.1 договора купли-продажи о цене объекта продажи, в размере 4 277 397 руб. 14 коп., суд первой инстанции исходил из результатов назначенной им экспертизы, изложенных в заключении эксперта от 22.102014 о величине рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа здания по ул. Декабристов, д. 83, литера «А» общей площадью 153,7 кв. м в размере 5 136 441 руб. без учета НДС.

При этом суд, руководствуясь правилом части 6 статьи 5 Закона № 159 ‑ ФЗ, уменьшил рыночную стоимость объекта оценки на определенную экспертом стоимость неотделимых улучшений, связанных с проведением истцом в 2013-2014 годах капитального ремонта с согласия ответчика (письмо от 11.12.2012 № 23135) в размере 859 043 руб., 86 коп., установив, что ответчик не компенсировал истцу эти затраты.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Закон № 159 ‑ ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона № 159 – ФЗ).

Согласно статье 3 Закона № 159 – ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой на основании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Для проверки достоверности и подлинности экспресс-отчет от 5.03.2014 № 058Б/Эоц-14, представленного ответчиком, и отчета от 23.04.2014. № 115, представленного истцом, судом первой инстанции была назначена экспертиза, по результатам которой установлено, что рыночная стоимость объекта составляет 5 136 441 руб. без учета НДС.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает и носит императивный характер.

Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/2012.

Судами установлено, что капитальный ремонт произведен истцом в 2013-2014 годах с согласия ответчика (письмо от 11.12.2012 № 23135)

Из заключения эксперта от 22.10.2014 следует, что нежилые помещения имеют хорошее техническое состояние, за период с 2002 по 2014 были произведены работы по отделке помещений и ремонту кровли.

Расчет стоимости необходимых улучшений произведен экспертом с учетом индексации и износа на основании актов выполненных работ, представленных истцом, в размере 901 540 руб. без учета НДС.

Поэтому суды обеих инстанций, применяя положения части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, правомерно уменьшили стоимость выкупаемого имущества на стоимость необходимых улучшений, произведенных истцом в 2013-2014 годах с согласия ответчика с учетом фактического его состояния и износа на момент проведения экспертизы.

При таких условиях доводы кассационной жалобы отклоняются как не соответствующие закону.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального

кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.11.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2015 по делу № А65-12059/2014 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи В.В. Александров

Э.Р. Галиуллин