Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Зеленодольского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 апреля 2021 года по делу № А65-2010/2021 (судья Бредихина Н.Ю.),

по заявлению акционерного общества «Зеленодольский завод имени А.М. Горького» (ОГРН <***>, ИНН <***>), город Зеленодольск Республики Татарстан,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Зеленодольского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан (ИНН <***>), город Зеленодольск Республики Татарстан,

о признании незаконным решение № 16/093/001/2020-8552 от 26 ноября 2020 года и об обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Зеленодольский завод имени А.М.Горького» (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Зеленодольского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан (далее - ответчик, Управление) о признании незаконным решение №16/093/001/2020-8552 от 26 ноября 2020 года об отказе в государственной регистрации права расторжения договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа в одностороннем порядке заявителя на объект недвижимости, а именно: квартира, общей площадью 41,1 кв.м., расположенная по адресу: <...>, кадастровый номер 16:49:000000:1374, и обязании управления осуществить государственную регистрацию права расторжения договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа в одностороннем порядке на объект недвижимости на основании заявления от 10 августа 2020 года и представленных документов.

Решением суда от 09.04.2021 г. заявление общества удовлетворено полностью.

Управление, не согласившись с указанным судебным актом, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, и принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований.

Общество, апелляционную жалобу отклонило, по основаниям, изложенным в возражениях, приобщенных к материалам дела, и просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

На основании ст. 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, заявителем и гр. ФИО1 (арендатор) был заключен договор долгосрочной аренды от 10.07.2019 г. № 164 в отношении находящегося в собственности АО «Зеленодольский завод имени А.М. Горького» жилого помещения с правом выкупа общей площадью 41,1 кв.м., с кадастровым номером 16:49:000000:1374, расположенного по адресу: РТ, <...>.

Пунктом 1.3 договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. № 164 предусмотрено, что квартира является специализированным жильем и используется арендатором для проживания только на период действия трудовых отношений между арендодателем и арендатором с возможностью последующего выкупа Квартиры Арендатором.

Согласно п. 1.6 договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. № 164, договор заключается на время трудовых отношений по трудовому договору № 889 от 07.02.2018 г. и прекращается в случаях предусмотренных главой 5 настоящего договора и в случаях предусмотренных законодательством РФ.

Пунктами 5.2 - 5.4 договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. № 164 предусмотрено, что в случае прекращения трудовых отношений между Арендодателем и Арендатором по инициативе Арендатора и в случаях предусмотренного ст. 5.4 настоящего договора до истечения срока аренды Арендатор утрачивает право на приобретение Квартиры.

В случае смерти Арендатора, его права и обязанности по настоящему договору переходят к наследнику. Договор с наследником заключается на оставшийся срок его действия в случае внесения на момент смерти Арендатора 80 и более процентов от стоимости квартиры.

В случае внесения на момент смерти Арендатора, менее 80 % стоимости квартиры, Арендодатель оставляет за собой право расторгнуть настоящий договор и произвести возврат уплаченных авансовых платежей в течение 30 дней с момента расторжения (пункт 5.3 договора).

Договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

- пользуется Квартирой с существенным нарушением условий настоящего договора или назначением Квартиры либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает состояние Квартиры;

- более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносит арендную плату;

- в случае прекращения трудовых отношений между Арендодателем и Арендатором по инициативе работника (Арендатора);

- в случае прекращения трудовых отношений между Арендодателем и Арендатором по инициативе работодателя (Арендодателя) в соответствии со ст. 81 Трудового кодекса РФ, за исключением сокращения численности или штата работников организации;

- в случае нарушений условий настоящего договора (пункт 5.4 договора).

Как указывает заявитель, с даты заключения вышеуказанного договора по день смерти гр. ФИО1 ею произведена оплата в размере 20 000 руб., что в процентном соотношении составляет 1,19 % от выкупной цены квартиры (1 685 100 руб.)

В связи со смертью 10.10.2019 гр. ФИО1 (свидетельство о смерти от 11.10.2019 г. серии IV-КБ №510749) и отсутствием наследников имущества, к которым возможно предъявить требования о расторжении договора аренды, заявитель 10.08.2020 обратился в управление с заявлением №269/4445-исх. о государственной регистрации права расторжения договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа в одностороннем порядке заявителя на объект недвижимости, а именно: квартира, общей площадью 41,1 кв.м., расположенная по адресу: <...>, кадастровый номер 16:49:000000:1374.

Так, по мнению заявителя, право аренды гр. ФИО1 на недвижимое имущество прекратилось на основании п. 2 ст. 617 ГК РФ в связи с прекращением ее правоспособности, соответствующие документы были представлены в регистрирующий орган.

Уведомлением от 26.08.2020 г. № 16/093/001/2020-8552 управление сообщило заявителю о том, что государственная регистрация по внесению записи о расторжении договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. №164 приостановлена в связи с наличием обстоятельств, препятствующих ее осуществлению.

Уведомлением от 26.11.2020 г. № 16/093/001/2020-8552 управление отказало заявителю в государственной регистрации по внесению записи о расторжении договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. № 164.

Отказ управления мотивирован тем, что заявителем не представлены документы, подтверждающие расторжение данного договора.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных обществом требований, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198, ст. ст. 200 и 201 АПК РФ, а также разъяснений, содержащихся в п. 6 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч. 1 ГК РФ» для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно положениям ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

В силу ст. 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Закона.

Согласно ч. 12 ст. 29 Закона № 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прекращения аренды осуществляется в соответствии с положениями ГК РФ о прекращении обязательств, нормами Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также с нормами о договорах аренды.

Перечень оснований прекращения обязательств приведен в Главе 26 ГК РФ и п.п. 5.2 - 5.4 договора от 10.07.2019 г. № 164.

Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В соответствии с ч. 1 ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

В силу п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина (то есть способность иметь права и нести обязанности в том числе в связи с осуществлением предпринимательской деятельности) возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Как правильно установлено судом первой инстанции, право аренды спорного жилого помещения гр. ФИО1 прекратилось 10.10.2019 г. на основании п. 2 ст. 17 ГК РФ в связи с прекращением ее правоспособности.

При этом, судом первой инстанции правильно указано, что жилое помещение (квартира) передано заявителем гр. ФИО1 для проживания только на период действия трудовых отношений по трудовому договору № 889 от 07.02.2018 г. с возможностью последующего выкупа квартиры арендатором.

Согласно п. 5.2 и 5.3 договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. № 164 в случае прекращения трудовых отношений между Арендодателем и Арендатором по инициативе Арендатора и в случаях предусмотренного ст. 5.4 настоящего договора до истечения срока аренды Арендатор утрачивает право на приобретение Квартиры.

Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела с даты заключения вышеуказанного договора по день смерти гр. ФИО1 ею произведена оплата в размере 20 000 руб., что в процентном соотношении составляет 1,19 % от выкупной цены квартиры (1 685 100 руб.)

Следовательно, оплата за указанную квартиру гр. ФИО1 произведена менее 80 % от стоимости квартиры, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке без установления прав наследников на арендуемое имущество.

На основании вышеизложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа от 10.07.2019 г. № 164 с гр. ФИО1 обусловлено личными качествами арендатора, поэтому права и обязанности по данному договору в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ не могли перейти к ее наследникам, поскольку Договор аренды заключен с ФИО1 на период действия трудовых отношений по трудовому договору № 889 от 07.02.2018 г.

Согласно п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил данного Кодекса не следует иное.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими законами, личные неимущественные права и другие нематериальные блага (ст. 1112 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 1152 ГК РФ установлено, что для приобретения наследства наследник должен его принять.

На основании п. 2 ст. 1153 ГК РФ признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности, если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Между тем, как правильно указано судом первой инстанции, приведенные выше обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что предоставление спорной квартиры в аренду было обусловлено личными качествами арендатора (квартира предоставлена гр. ФИО1 на период действия трудовых отношений по трудовому договору № 889 от 07.02.2018 г., то есть как работнику АО «Зеленодольский завод имени А.М. Горького»).

Довод управления о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора, правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Судом первой инстанции на основании сведений официального сайта ФНП notariat.ru (онлайн сервис поиска наследственных дел в ЕИС нотариата) установлено, что право аренды по договору аренды от 10.07.2019 г. № 164 в наследуемое имущество не включалось; свидетельство о праве на наследство не выдавалось, в связи с чем суд пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае в связи со смертью арендатора договор аренды от 10.07.2019 г. № 164, неразрывно связанный с личностью умершего арендатора, прекратил свое действие.

С учетом вышеизложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае смерть гражданина, арендующего недвижимое имущество, является безусловным основанием для прекращения договора аренды такого имущества.

Таким образом, судом первой инстанции обосновано признаны подлежащими применению в рассматриваемой ситуации положения п. 1 ст. 418 ГК РФ, в силу которых обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника, либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что у управления отсутствовали законные основания, предусмотренные ст. 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав.

Принимая во внимание установленные судами по делу обстоятельства, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ в государственной регистрации права от 26.11.2020 г. №16/093/001/2020-8552 управления не основан на нормах права, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создавая препятствия в реализации права на государственную регистрацию права расторжения договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа в одностороннем порядке заявителя на объект недвижимости, а именно: квартира, общей площадью 41,1 кв.м., расположенная по адресу: <...>, кадастровый номер 16:49:000000:1374.

Как правильно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае управление, не представило надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность оспариваемого отказа.

При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции оценив имеющиеся в деле доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем исследовании материалов дела, как требует того ч. 1 ст. 71 АПК РФ, пришел к правильному выводу о полном удовлетворении заявленных обществом требований.

Кроме того, суд с учетом требований п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ правильно возложил на управление обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права расторжения договора долгосрочной аренды жилого помещения с правом выкупа в одностороннем порядке на объект недвижимости на основании заявления от 10.08.2020 г. и представленных документов.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что при рассмотрении дела по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, а поэтому у суда апелляционной инстанции нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09 апреля 2021 года по делу № А65-2010/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий П.В. Бажан

Судьи Е.Н. Некрасова

С.Ю. Николаева