Гражданский кодекс часть 1

Муниципальное казённое учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» (далее - истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Красноборское» (далее - ответчик) о взыскании 1 595 336 рублей основного долга по арендной плате по договору аренды № 4545-АЗ от 30.10.2014 и 454 977 рублей 70 копеек пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.09.2018 в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции не исследовал всю совокупность обстоятельств, имеющих значение для дела, не учел размер доли, указанный в протоколе общего собрания собственников нежилых помещений, согласно которому доля ООО «Перекресток-2000» (правопредшественника ответчика) в общем имуществе составляла 0,22 %, а также порядок расчета доли, примененный при рассмотрении дела № А65-11181/2018, согласно которому размер доли ответчика определяется в размере 23,96%. Истец полагает, что именно данный размер доли и должен быть учтен при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположено строение с принадлежащими ответчику нежилыми помещениями.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2018 в связи с нахождением в отпуске председательствующего судьи Туркина К.К. (приказ № 376/к от 21.11.2018) произведена его замена на председательствующего судью Сафаеву Н.Р.

В судебном заседании представитель ответчика поддержала доводы, изложенные в представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседаний извещен надлежащим образом, что позволяет рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 30.10.2014 между истцом (арендодатель) и ООО «Перекресток-2000» (арендатор) заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 4545-АЗ.

Срок действия договора установлен пунктом 3.1 договора и составляет 5 лет.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 18 %, которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта и составляет 3 748 652 рубля.

Данный земельный участок был передан ООО «Перекресток-2000» по акту приема-передачи земельного участка от 30.10.2014 № 4545-АЗ.

На переданном в аренду земельном участке был возведен объект торговли, часть площадей которого находилась в собственности ООО «Перекресток-2000». В последующем на основании договора купли-продажи недвижимости от 25.11.2016 нежилые помещения, принадлежавшие ООО «Перекресток-2000», были проданы новому собственнику - ООО «Красноборское» (ответчику).

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ответчику перешло также право на использование земельного участка, занятого зданием и необходимым для его использования, переданного прежнему собственнику на условиях заключенного договора аренды с истцом.

С 25.11.2016 внесение арендной платы арендодателю производилось в размере, установленном условиями договора аренды, заключенного истцом с прежним собственником, из расчета 18 % доли арендатора в здании, расположенном на арендованном земельном участке.

Истец, полагая, что с момента регистрации права собственности на нежилые помещения за ответчиком (25.11.2016), с него надлежит взыскивать арендную плату из расчета доли ответчика, равной 23,96 %, а не 18 %, выполнил перерасчет арендной платы.

Согласно перерасчету истца непогашенная задолженность ответчика по арендной плате за период с 25.11.2016 по 30.04.2018 составила 1 595 336 рублей. На сумму долга также были начислены пени в размере 454 977 рублей 70 копеек. В целях получения указанных сумм истец направил ответчику претензию от 07.06.2018 исх.№ 06/330п, содержащую требование оплатить образовавшуюся задолженность.

Неудовлетворение требования истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении искового требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены, поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении № 15837/11 от 17.04.2012, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 9.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка. Поправочный коэффициент в свою очередь применяется в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Из материалов дела и пояснений истца следует, что сумма задолженности у ответчика образовалась в связи с перерасчетом истца в одностороннем порядке доли ответчика в праве на земельный участок с 18% до 23,96%.

При этом размер указанной доли не относится к нормативно установленным ставкам арендной платы или методике их расчета, которое влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что в договоре аренды, учитывая множественность на стороне арендатора, в целях определения размера арендной платы, сторонами была согласована доля арендатора – 18%. Указанная доля последовательно была отражена и в акте приема-передачи, и в соглашении об определении размера арендной платы.

Кроме того согласно постановлению Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан от 09.10.2014 № 6210 ООО «Перекресток» предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 32 658 кв.м. При этом установлено, что величина арендной платы за предоставленный земельный участок определяется пропорционально доле арендатора в здании, которая составляет 18 %.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доля арендатора (ответчика) в праве пользования земельным участком была согласована сторонами в договоре аренды, размер которой последовательно подтверждался истцом в период действия указанного договора, а сам размер указанной доли не относится к нормативно установленным ставкам арендной платы или методике их расчета, которое влечет изменение условий договоров аренды земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в данном случае в целях расчета размера арендной платы в отношениях сторон должен применяться размер доли, установленный договором аренды – 18%.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что надлежащий порядок расчета доли собственников помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, определен при рассмотрении дела № А65-17068/2016 и подлежит применению к отношениям между Муниципальным казённым учреждением «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» и ООО «Красноборское», суд признает ошибочным ввиду следующего.

В деле № А65-17068/2016, на которое ссылается истец, предметом спора явилось требование Муниципального казённого учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны» к ООО «СтройИнвестИпотека» о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне ООО «СтройИнвестИпотека» в связи с пользованием земельным участком, на котором было расположено здание с принадлежащими ответчику нежилыми помещениями. В решении суда от 04.10.2017 по делу №А65-17068/2016 была установлена доля ООО «СтройИнвестИпотека» в праве пользования земельным участком в отсутствие заключенного с истцом договора аренды.

Размер доли ответчика по настоящему иску ООО «Красноборское» в рамках дела №А65-17068/2016 не устанавливался и предметом судебного спора не являлся.

Ввиду наличия заключенного договора аренды между истцом и ответчиком (правопреемником прежнего арендатора) размер арендной платы и порядок ее определения на основании принадлежащей арендатору доли в строении, расположенном на земельном участке, равной 18%, следует считать установленными условиями такого договора. Решением суда по делу №А65-17068/2016 условия заключенного сторонами договора от 30.10.2014 недействительными признаны не были.

В материалы дела не представлено также и доказательств изменения в установленном законом добровольном или судебном порядке заключенного между сторонами договора аренды от 30.10.2014 в части долей арендатора в общем имуществе и размера арендной платы.

Таким образом, истец ошибочно придает преюдициальное значение решению Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2017 по делу №А65-17068/2016 применительно к обстоятельствам возникшего между сторонами спора в рамках настоящего иска.

Ссылка истца на протокол общего собрания собственников нежилых помещений в здании ТЦ «Омега» от 12.09.2016, согласно которому размер доли ООО «Перекресток-2000» составляет 0,22 %, также не принимается во внимание как не имеющая правового значения для рассмотрения настоящего спора.

На вышеуказанном собрании собственники определили долевой коэффициент для содержания и эксплуатации только лишь площадей общего пользования и систем коммуникаций жизнеобеспечения общего пользования, а не в целях расчета размера арендной платы за земельный участок, на котором находится строение.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что платежи в размере, установленном договором, исходя из доли в 18%, ответчиком истцу за заявленный им период оплачены в полном объеме и надлежащим образом.

Предъявлением настоящего иска арендодатель по сути предпринимает попытку в обход установленных законом процедур изменить ненормативный акт органа местного самоуправления, определяющий размер доли ответчика в общем имуществе для целей расчета арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, а также изменения заключенного сторонами договора аренды земельного участка.

В связи с надлежащим исполнением обязательств по договору аренды оснований для удовлетворения заявленного истцом требования о расторжении договора в соответствии с пунктами 4.1, 4.1.4 у суда не имелось.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленными сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с апелляционной жалобы не рассматривался, поскольку согласно положениям Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 сентября 2018 года по делу № А65-21162/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Р. Сафаева

Судьи Е.М. Балакирева

С.Ш. Романенко