Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Шафикова Линура Раисовича на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 ноября 2021 года по делу № А65-22085/2021 (судья Савельева А.Г.)

по иску Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма, (ОГРН 1051689013441, ИНН 1645019735) к Индивидуальному предпринимателю Шафикову Линуру Раисовичу, г.Бугульма, (ОГРНИП: 318169000123088, ИНН: 770970580873) о взыскании 196513 руб. 28 коп. пени,

и по встречному иску Индивидуального предпринимателя Шафикова Линура Раисовича, г.Бугульма, (ОГРНИП: 318169000123088, ИНН: 770970580873) к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма, (ОГРН 1051689013441, ИНН 1645019735) об уменьшении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма (далее - истец), обратился в Бугульминский городской суд РТ с исковым заявлением к Шафиков Линур Раисович, г.Бугульма (далее - ответчик) о взыскании 802095 руб. долга, 196513 руб. 28 коп. пени.

03.03.2021г. истцом было подано заявление об уменьшении требований до 401164 руб. долга и 196513 руб. 28 коп. пени (л.д.32).

18.03.2021г. истцом было подано заявление об уменьшении требований до 196513 руб. 28 коп. пени (л.д.40).

18.03.2021г. Бугульминским городским судом РТ вынесено заочное решение, требования о взыскании пени удовлетворены.

Определением Бугульминского городского суда РТ от 11.05.2021г. заочное решение от 18.03.2021г. отменено.

Определением от 18.06.2021г. к производству также был принят встречный иск Индивидуального предпринимателя Шафикова Линура Раисовича, г.Бугульма, (ОГРНИП: 318169000123088, ИНН: 770970580873) к Исполнительному комитету Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма, (ОГРН 1051689013441, ИНН 1645019735) об уменьшении арендной платы.

Определением от 10.08.2021г. указанное дело было передано для рассмотрения в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.11.2021 первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С Индивидуального предпринимателя Шафикова Линура Раисовича, г.Бугульма, (ОГРНИП: 318169000123088, ИНН: 770970580873) в пользу Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района Республики Татарстан, г.Бугульма, (ОГРН 1051689013441, ИНН 1645019735) взыскано 12 511 руб. 72 коп. пени. В удовлетворении оставшейся части первоначального иска отказано. С Индивидуального предпринимателя Шафикова Линура Раисовича, г.Бугульма, (ОГРНИП: 318169000123088, ИНН: 770970580873) в доход бюджета 439 руб. взыскано госпошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления, принять новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; неправильное применение норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы. Для присвоения разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка- необходимо было подготовить проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки города, а решение о внесении изменений осуществляется посредством общественных слушаний или публичных слушаний, т.е. внесение изменений в разрешенное использование на основании распоряжения главы исполнительного комитета района не допустимо.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По правилам ст. 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

В целях уточнения позиции заявителя апелляционной жалобы в отношении обжалования судебного акта только в части отказа в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции определением от 03.02.2022 отложил судебное разбирательство, предложив заявителю представить письменные пояснения по данному вопросу.

В порядке исполнения определения суда от 03.02.2022 ответчик представил уточнения в апелляционной жалобе, в котором поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, указывая при этом на невозможность использования арендованного земельного участка с момента заключения договора аренды по обстоятельствам, не зависящим от него. Вместе с тем, указывает на несогласие с судебным актом только в части отказа в удовлетворении встречного иска, настаивает на проверке судебного акта в обжалуемой части, и просит решение в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, возражений по проверке только части судебного акта до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От сторон возражений относительно проверки судебного акта в обжалуемой части не поступило.

На основании указанных норм, судом апелляционной инстанции проверка судебного акта осуществляется в пределах, заявленных в апелляционной жалобе, т.е. только в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Кроме того, о представителя ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки представителя.

Не усмотрев оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных ст.158 АПК РФ, а также невозможности рассмотрения дела в данном судебном заседании, учитывая получение судом апелляционной инстанции развернутой письменной позиции ответчика, суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства ответчика.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие по правилам ч.1 ст. 122, ч.1 ст.123, ч.1 ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приложенные к апелляционной жалобе дополнительные документы: обращение от 02.07.2020 № 665, ответ на обращение № 665 от 02.07.2020 - подлежат возвращению, поскольку действия стороны по сбору новых доказательств после вынесения обжалуемого решения не отвечают принципам равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса. Приобщение к материалам дела дополнительных доказательств и их оценка на стадии рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не соответствует положениям части 2 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии наличии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона, оформленного протоколом №2 от 19.12.2019, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №285 от 19.01.2019 (л.д.6-9), по которому ответчик получил в пользование земельный участок с кадастровым номером 16:46:030155:184, площадью 2454 кв.м., расположенный по адресу: РТ, г.Бугульма, ул.Гашека, кв. 36-а.

Разрешенный вид использования установлен договором: малоэтажная многоквартирная жилая застройка. Этот же вид использования содержится и в публичной кадастровой карте (л.д.100).

Разделом 3 договора предусмотрен размер арендной платы 1 202 792,82 руб. в год в соответствии с протоколом о результатах аукциона №2 от 19.01.2019. Арендная плата вносится ежемесячно в размере 100 232,74 руб. не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным, и исчисляется с 01.01.2020. Внесенный задаток в сумме 10 616,26 руб. засчитан в счет оплаты арендной платы.

Пунктом 3.4 договора стороны согласовали ответственность за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец, указывая, что ответчиком обязательства по оплате аренды исполняются ненадлежащим образом, обратился в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела исковые требования были уменьшены, истец уменьшил размер требований, просил взыскать на неустойку за просрочку оплаты аренды, в сумме 196 513 руб. 28 коп., начисленной за период с 06.03.2020г. по 05.11.2020г., согласно представленному расчёту (л.д.13).

Возражая против удовлетворения заявленных требований в ходе судебного разбирательства в первой инстанции, ответчик указал на невозможность использования земельного участка по назначению (малоэтажное жилищное строительство) с момента заключения договора аренды земельного участка, со ссылкой на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обосновывая встречные исковые требования об уменьшении размера арендной платы аренды на 70% с даты заключения договора, ответчик (истец по встречному иску) указал, что при запросе выписки из правил землепользования и застройки на данный земельный участок он узнал, что земельный участок расположен в зоне КС- коммунально-складской зоне, которая не предусматривает разрешенное использование малоэтажная многоквартирная жилая застройка.Данное разрешенное было внесено в ЕГРН на основании распоряжения Руководителя Исполнительного комитета Бугульминского муниципального района №265 от 12.03.2019г. В соответствии с градостроительным законодательством в данном случае для присвоения разрешенного использования "малоэтажная жилая застройка" необходимо было подготовить проект внесения изменений в Правила землепользования и застройки города в части установления иной зоны, допускающий указанный вид разрешенного использования. Решение о внесении изменений осуществляется посредством общественных слушаний или публичных слушаний, т.е. в данном случае внесение изменений в разрешенное использование только основании распоряжения главы исполнительного комитета района не допустимо.

Данные обстоятельства подтверждены Письмом исполкома Бугульминского муниципального района от 03.08.2020г в ответ на запрос арендатора от 02.07.2020г. (л.д.73), согласно которому земельный участок находится в зоне КС, в которой нет ни в одном из видов разрешенного использования - малоэтажной жилой застройки. и для разрешения вопроса необходимо обратиться в комиссию по землепользованию и застройки, т.е. иными словами для использование данного участка для малоэтажной жилой застройки необходимо внести изменения в Правила землепользования и застройки. При этом ответчик указывает, что уже получил ответ, что внесение изменений в характеристики земельного участка, предоставленного с аукциона недопустимы.Истец по встречному иску указал, что получил градостроительный план земельного участка, который был выдан Исполнительным комитетом Бугульминского муниципального района, которым не предусмотрено строительство малоэтажной жилой застройки.

Отклоняя доводы ответчика, и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции руководствовался п. 17 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, пунктом 4 части 5 статьи 8 части 4 статьи 8, статьи 13, пунктом 2 части 1 статьи 32 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, и исходил из следующего. Для освоения арендованного земельного участка по предусмотренному в договоре аренды земельного участка № 285 от 19.12.2019г. п.п. 1.1.5. разрешенному использованию, арендатору было необходимо провести соответствующие работы для получения разрешения на строительство малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Доказательств того, что истец в установленном порядке обращался за выдачей разрешения на строительство и получил официальный отказ, последним не представлено. Также судом первой инстанции отклонен довод истца по встречному иску о том, что информация, размещенная при проведении аукциона, являлась недостоверной, поскольку информация о виде разрешенного использования земельного участка соответствовала сведениям из публичной кадастровой карты. Признавая заявленных иск не подлежащим удовлетворению, суд первой инстанции указал, что ответчиком (истцом по встречному иску) не представлено обоснований, каким образом могут быть восстановлены его права, в случае удовлетворения исковых требований.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу п.4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют.

Однако, для разрешения спора в данном случае определяющее значение имеет следующее.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Если отсутствие государственной регистрации договора аренды и невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании статьи 328, пункта 1 статьи 611, пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования.

Таким образом, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, не порождает у него обязанности оплачивать арендную плату, в случае если он не мог по независящим от него причинам использовать земельный участок в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как указывалось выше, по договору аренды от 19.01.2019г. №285 земельный участок площадью 2454 кв.м с кадастровым номером 16:46:030155:184, расположенный по адресу: РТ, г.Бугульма, ул.Гашека, кв. 36-а, был предоставлен в аренду ответчику в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

При этом как на момент проведения аукциона на право заключения договора аренды, так и на дату заключения договора аренды от 19.01.2019г. №285 спорный земельный участок находился в территориальной зоне КС (коммунально-складская зона).

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (п.3 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования (п.4 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам. (п.7 ст. 85 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Бугульма" Бугульминского муниципального района РТ, утвержденных решением Совета муниципального образования "город Бугульма" Бугульминского муниципального района Р №2 от 28.03.2017 спорный земельный участок КН 16:46:020155:184 отнесен к территориальной зоне КС (коммунально-складская зона).

Градостроительным регламентом не предусмотрен такой вид разрешенного использования как "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" для территориальной зоны КС (коммунально-складская зона).

Таким образом, утверждение вида разрешенного использования земельного участка КН 16:46:020155:184 распоряжением руководителя комитета Бугульминского муниципального района РТ от 12.03.2019 №265 "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" противоречит указанным императивным нормам и не соответствует Правилам землепользования и застройки, градостроительному регламенту. Само по себе данное распоряжение, на которое ссылался истец в обоснование своей позиции, не порождает правовых последствий, поскольку установленный им вид их использования не входят в перечень видов разрешенного использования, и тем самым порождает противоречия в целевом назначении использования земельного участка предоставленного ответчику по договору аренды и правовым режимом земельного участка, подчиненного целям территориальной зоны КС, в котором земельный участок фактически находится.

Данные обстоятельства не получили оценки судом первой инстанции, однако они объективно препятствуют арендатору в использовании земельного участка для строительства малоэтажной многоквартирной жилой застройки, в целях которого предприниматель участвовал в торгах и заключил договор аренды земельного участка.

Вывод суда первой инстанции о том, что арендатор в нарушение договора аренды не обращался за получением разрешения на строительство в установленном законом порядке нельзя признать соответствующими обстоятельствам дела.

В соответствии с ч.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется),

Разрешение на строительство выдается в соответствии с градостроительным планом земельного участка.

В соответствии с п/п 1, п/п 5 ч.1 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ В градостроительном плане земельного участка в числе прочих содержится информация: о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории; об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом, иным федеральным законом.

Из материалов дела также усматривается, что градостроительным планом спорного земельного участка от 27.07.2020 №РФ-16-1-13-1-01-200-0009, который был выдан Исполнительным комитетом Бугульминского муниципального района по заявлению арендатора, не предусмотрен вид разрешенного использования "строительство малоэтажной жилой застройки", проект планировки территории не утвержден.

Таким образом, при указанных обстоятельствах получение разрешения на строительство объектов малоэтажной жилой застройки для арендатора было невозможно. В таком случае для арендатора существовали объективные обстоятельства, которые не только препятствовали освоению земельного участка, но даже осуществлению подготовительных мероприятий к освоению земельного участка, осуществление подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории для целей строительства малоэтажных многоквартирных жилых домов, о чем истец, являющийся уполномоченным органом местного самоуправления, не мог не знать. Тем не менее, издал распоряжение об изменении вида разрешенного использования земельного участка, и провел аукцион на право заключения договора аренды земельного участка под малоэтажную жилую застройку.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика (пункт 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

На дату принятия обжалуемого решения изменения в Правила землепользования и застройки, позволяющие арендатору получить градостроительный план земельного участка с соответствующим видам разрешенного использования не внесены.

Принимая во внимание изложенное, оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в отсутствии надлежащего встречного предоставления по договору аренды, обусловленной невозможностью пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора и по вине арендодателя, арендатор освобождается от обязанности по внесению арендной платы в соответствующий период. В данном случае невозможность использования земельного участка по основаниям, изложенным выше, возникла для арендатора с момента заключения спорного договора и продолжается до внесения изменений в установленном порядке в Правила землепользования и застройки муниципального образования (территориальной зоны), позволяющих использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" и условиями договора аренды земельного участка, не зависимо от того, кто будет являться инициатором такого изменения. При этом внесение изменение в договор не требуется.

Учитывая положения п.3 ст. 453 ГК РФ, согласно которым в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора, то распространение на будущее время уменьшения арендной платы на 70% будет противоречить установленным по делу обстоятельствам.

На основании изложенного встречный иск удовлетворению не подлежит.

При указанных обстоятельствах неправильное применение судом первой инстанции норм материального права и допущенное несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела по встречному иску не привело к принятию незаконного решения по встречному иску.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 ноября 2021 года по делу № А65-22085/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Шафикова Линура Раисовича – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья А.Э. Ануфриева

Судьи Е.В. Коршикова

С.Ш. Романенко