Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года, принятое по заявлению Исхаковой Л.Р. о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений

в рамках дела № А65-26303/2015 (судья Андриянова Л.В.)

О несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ФОН-Ривьера",

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан (резолютивная часть от 28.09.2016 года) в отношении общества с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», г. Казань (ИНН 1616013827, ОГРН 1051645003475) (далее - Должник) введена процедура банкротства - наблюдение с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Временным управляющим утвержден Шарипов М.З.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.03.2017 года в отношении должника введена процедура банкротства - внешнее управление. Внешним управляющим утвержден Сабиров И.К.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.09.2017 общество с ограниченной ответственностью «Фон-Ривьера», г. Казань (ИНН 1616013827 ОГРН 1051645003475) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Сабиров И.К.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 30.11.2017 поступило требование Исхаковой Лилии Ринатовны (далее - Кредитор, заявитель) о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года признано обоснованным и включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника требование Исхаковой Лилии Ринатовны о передаче квартиры №357 общей площадью 71,4 кв.м., расположенной на 21 этаже и квартиры №231 общей площадью 90,23 кв.м., расположенной на 2 этаже 4 секции жилого дома, расположенного в жилом комплексе №4 микрорайона «Солнечный город», почтовый адрес: г.Казань, ул.Баки Урманче, дом №6, оплаченных в размере 3 605 700 руб. и 4 195 695 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, представитель комитета кредиторов Рябичев П.Ю. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года, отказать в удовлетворении требования кредитора.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель Исхаковой Л.Р. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям представленного отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года, принятое по заявлению Исхаковой Л.Р. о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела № А65-26303/2015 подлежащим изменению, в связи со следующим.

На основании ч.1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12 рассмотрение такого обособленного спора, как включение требования кредитора в реестр, подчиняется (с учетом специфики дела о банкротстве) общим правилам искового производства.

Как следует из разъяснения, содержащегося в пункте 3 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/12 и от 24.07.2012 N 5761/12).

По смыслу параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов. Об этом, в частности, свидетельствуют как необходимость учета данных и других неденежных требований в деле о банкротстве в денежном выражении, так и порядок такого учета (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7, пункт 3 статьи 201.12 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). В связи с этим право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застройщика принадлежит участнику строительства. Поэтому суд, исходя из волеизъявления участников строительства, может включить в реестр требований о передаче жилых помещений участников строительства, имеющих денежное требование к должнику согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, либо включить в реестр денежных требований кредиторов участников строительства, имеющих к застройщику требование о передаче жилого помещения.

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение Верховного суда Российской Федерации №306-ЭС15-3282 от 07.05.2018).

Из материалов дела следует, что 20 ноября 2008 года между ООО «АльянсАгро» и должником были заключены 43 инвестиционных договора №№ СГЗ-270/231, СГЗ-270/234, СГЗ-270/235, СГЗ-270/236, СГЗ-270/242, СГЗ-270/243, СГЗ-270/245, СГЗ-270/246, СГЗ-270/249, СГЗ-270/256, СГЗ-270/259, СГЗ-270/263, СГЗ-270/266, СГЗ-270/267, СГЗ-270/270, СГЗ-270/276, СГЗ-270/277, СГЗ-262/297, СГЗ-262/298, СГЗ-267/304, СГЗ-270/305, СГЗ-267/315, СГЗ-270/316, СГЗ-267/318, СГЗ-270/319, СГЗ-270/322, СГЗ-270/323, СГЗ-270/324, СГЗ-270/326, СГЗ-270/329, СГЗ-270/330, СГЗ-270/332, СГЗ-270/333, СГЗ-270/338, СГЗ-270/339, СГЗ-270/340, СГЗ-270/346, СГЗ-270/347, СГЗ-270/353, СГЗ-270/354, СГЗ-270/357, СГЗ-270/358, СГЗ-270/360.

Согласно п.1.2. инвестиционных договоров ООО «АльянсАгро» приняло участие в строительстве в части инвестирования квартир, находящихся по адресу: РТ, г. Казань, ул. Оренбургский проезд, жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город» с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартиры в собственность, согласно акту распределения.

В соответствии с п.4.1. инвестиционных договоров должник обязался передать ООО «АльянсАгро» не позднее 20 рабочих дней квартиры по акту приема-передачи, после даты сдачи законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию в случае полного исполнения соинвестором своих обязательств по финансированию строительства квартир.

20 ноября 2008г. инвестиционные договоры расторгнуты соглашением №СГЗ-270/Р о расторжении Инвестиционного договора №СГЗ - 270 от 20.11.2008г.

В соответствии с условиями соглашения о зачете взаимных требований от 21.11.2008г. № С-270, должник и ООО «АльянсАгро» прекратили взаимные обязательства на сумму 96 000 000руб. путем проведения зачета встречных однородных требований.

Таким образом, денежные обязательства ООО «АльянсАгро» перед должником исполнены.

Однако сроки передачи квартир по акту приема-передачи неоднократно переносились, так с первоначальной даты, когда квартиры предполагалось передать кредитору - 3 квартал 2015 годах дополнительными соглашениями срок неоднократно продлевался, и определен сторонами - 4 квартал 2016 года.

Согласно распоряжению заместителя начальника Управления архитектуры и градостроительства ИК МО г. Казани от 12.08.2010 года № 1349р, жилому дому присвоен адрес: г. Казань, ул. Баки Урманче, дом 6.

Должник письмами № 209 от 24.03.2016, № 359 от 23.05.2016, № 452 от 11.07.2016 уведомил о том, что работы приостановлены, в связи с отказом Исполнительного комитета г. Казани во вводе в эксплуатацию 4-ой блок-секции без окончания строительства стилобата и двухуровневого паркинга на 153 машиноместа.

01.09.2017 между ООО «АльянсАгро» и Исхаковой Л.Р. был заключен с предварительный договор купли-продажи жилых помещений №СГ4-357.

В соответствии с условиями договора стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22 -этажный жилом доме, расположенном по адресу: РТ, г. Казань, ул. Оренбургский проезд, жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город» (почтовый адрес: г. Казань, ул. Баки Урманче, д. 6, секция 4, этаж 21, квартира № 357), с общей площадью квартиры 71,4 кв.м.

В соответствии с п. 1.1. Договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 31.12.2017.

Согласно п. 2.2 Договора общая стоимость квартиры составила 3 605 700 руб.

В соответствии с п. 3.1. Договора в обеспечение исполнения своих обязательств по заключению в будущем договора купли-продажи, заявитель обязуется до 31.12.2017 г. перечислить на расчетный счет ООО «АльянсАгро» сумму, указанную в п. 2.2. Стороны пришли к соглашению, что указанная сумма может быть оплачена за счет заемных средств, предоставленных третьими лицами.

10.09.2017 между ООО «АльянсАгро» и Исхаковой Л.Р. был заключен с предварительный договор купли-продажи жилых помещений №СГ4-231.

В соответствии с условиями договора стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном 22 -этажный жилом доме, расположенном по адресу: РТ, г. Казань, ул. Оренбургский проезд, жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город» (почтовый адрес: г. Казань, ул. Баки Урманче, д. 6, секция 4, этаж 2, квартира №231), с общей площадью квартиры 90,23 кв.м.

Согласно п. 2.2 Договора общая стоимость квартиры составила 4 195 695 руб.

Исхаковой Л.Р. обязательства по оплате квартир исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручением №1109 от 14.12.2017 на сумму 7 801 395 руб.

Из материалов дела также следует, что деятельность, направленная на завершение работ и ввод в эксплуатацию 4 блок-секции не осуществляется, разрешение на ввод застройщиком (должником) не получено.

В соответствии с п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве для признания за должником соответствующего статуса, помимо наличия общих признаков банкротства, необходимо соблюдение специальных условий, а именно: привлечение им денежных средств и (или) имущества участника строительства; наличие к нему денежных требований или требований о передаче жилых помещений; объектом строительства выступает многоквартирный дом, который на момент привлечения денежных средства и (или) имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимают требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Согласно подпункту 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в случае заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что кредитор полностью исполнил принятые на себя обязательства, однако в указанный в предварительном договоре срок основной договор не заключен, жилые помещения кредитору не переданы.

В соответствии с подпунктами 2,3 п.1 ст.201.1 Закона о банкротстве, участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Проанализировав условия предварительного договора, руководствуясь положениями статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, приведенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судебная коллегия квалифицирует предварительный договор как договор купли-продажи будущей квартиры с условием о предварительной оплате.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал заявителя участником строительства, который имеет к должнику требования о передаче жилого помещения.

Поскольку, материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих сдачу объекта, в котором расположены квартиры, в эксплуатацию, суд первой инстанции пришел к выводу, что требование о включении в реестр передачи жилых помещений должника является обоснованным и в соответствии со ст.201.6 Закона о банкротстве подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений, в сумме, уплаченной участником строительства, поскольку именно эта сумма (из расчета стоимости квадратного метра) была уплачена первоначальным участником долевого строительства.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что ООО «АльянсАгро» не является застройщиком квартир и соответственно не мог заключать предварительный договор купли-продажи в связи с чем отсутствуют основания для включения заявителя в реестр передачи квартир отклоняется судебной коллегией.

В ходе рассмотрения обособленного спора установлено, что ООО «АльянсАгро» полностью исполнило обязательства по оплате квартир путем заключения соглашения о зачёте взаимных требований от 21.11.2008 г. № С-270.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ зачет является одним из способов исполнения обязательства.

Следовательно, ООО «АльянсАгро» обладало правами по реализации прав на спорные жилые помещения.

Как указывалось ранее, кредитором также исполнены условия предварительного договора, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме того, согласно условиям инвестиционного договора между должником и ООО «АльянсАгро», на должнике лежит обязательство по передаче спорной квартиры первоначальному покупателю, который в свою очередь осуществил перепродажу объекта недвижимости заявителю настоящего требования.

В соответствии с требованиями, изложенными в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, должник является застройщиком, поскольку привлекал денежные средства участников строительства, объектом строительства выступает многоквартирный дом, и на должнике фактически лежит обязанность по вводу в эксплуатацию объекта и регистрации права собственности на квартиры.

Ссылка представителя комитета кредиторов на заключение договоров кредитором после признания должника банкротом и введения в отношении него конкурсного производства не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку заключение вышеуказанных предварительных договоров после введения процедуры конкурсного производства не противоречит действующему законодательству.

Следует отметить, что ранее судом рассмотрены требования иных кредиторов при схожих обстоятельствах, где подобные предварительные договоры являлись основанием для включения требования в реестр требований о передаче жилых помещений, находящихся в том же доме, где и спорные квартиры.

Вне зависимости от состава лиц, участвующих в разрешении данного обособленного спора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, должна учитываться судом, рассматривающим второе дело. Если суд, рассматривающий второй спор, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы. Разъяснения о подобном порядке рассмотрения судебных дел неоднократно давались высшей судебной инстанцией и направлены на реализацию принципов стабильности и непротиворечивости судебных актов (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договоры купли-продажи квартир, заключенные между ООО «АльянсАгро» и кредитором являются мнимыми в порядке п.2 ст.170 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется судебной коллегией, поскольку не обоснован представленными доказательствами и основан на предположениях. Факт передачи денежных средств по договору сторонами не оспорен. Доказательств того, что стороны сделки имели цель заключить договор уступки прав не представлено.

С учетом изложенного основания для применения положений п.3 ст.151 АПК РФ в связи с тем, что ранее ООО «АльянсАгро» обращался с требованием о включении в реестр, у суда первой инстанции отсутствовали.

Между тем, удовлетворяя заявленное кредитором требование в части указания суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как указывалось ранее, между ООО «АльянсАгро» и ООО «Фон-Ривьера» заключены инвестиционные договоры в том числе № СГЗ-270/357 и №СГЗ-270/231 от 20 ноября 2008 года, согласно которым ООО «АльянсАгро» приняло участие в строительстве жилого комплекса №4 микрорайона «Солнечный город», с правом получения в качестве результата инвестиционной деятельности квартир в собственность: № 357 общей площадью 71,4 кв.м., жилой площадью 35,33 кв.м., расположенной в 4 секции на 21 этаже и квартиры № 231 общей площадью 90,23 кв.м., жилой площадью 49,56 кв.м., расположенной в 4 секции на 2 этаже жилого дома, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Оренбургский проезд, жилой комплекс № 4 микрорайона «Солнечный город».

Согласно пункту 2.1 договоров общий объем инвестиционных средств, вкладываемых соинвестором в строительство квартиры №357 составил 713 211 руб. 01 коп., квартиры №231 - 901 302 руб. 93 коп.

21 ноября 2008 года между ООО «АльянсАгро» (соинвестор) и ООО «Фон-Ривьера» (инвестор) заключено соглашение о зачете взаимных требований, согласно которому у соинвестора существует денежное обязательство перед инвестором в т.ч. по инвестиционным договорам №СГЗ-270/357 и №СГЗ-270/231 от 20.11.2008 на сумму 713 211 руб. 01 коп. и 901 302 руб. 93 коп., а у инвестора существует денежное обязательство перед соинвестором на основании соглашения о расторжении инвестиционного договора №СГЗ-270/Р от 20.11.2008.

В силу п. 1.4 соглашения о зачете взаимных требований стороны прекращают взаимные обязательства путем проведения зачета встречных однородных требований.

Из вышеизложенного договора следует, что стороны на момент заключения соглашения 21 ноября 2008 года признали наличие обязательств по инвестиционным договорам №СГЗ-270/357 на сумму 713 211 руб. 01 коп., №СГЗ-270/231 - 901 302 руб. 93 коп., исполненных в полном объеме

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что стоимость квартиры №357 оплачена непосредственно застройщику в размере 713 211 руб. 01 коп., квартиры №231 - 901 302 руб. 93 коп.

Следовательно, стоимость квартир, которая подлежит указанию в соответствии с пп.1п. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве, составляет в отношении квартиры №357 - 713 211 руб. 01 коп., в отношении квартиры №231 - 901 302 руб. 93 коп.

На основании изложенного, определение суда подлежит изменению, в соответствии с п. 1 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 января 2018 года, принятое по заявлению Исхаковой Л.Р. о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела № А65-26303/2015 изменить в части суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, изложив резолютивную часть в следующей редакции.

Признать требование Исхаковой Лилии Ринатовны обоснованным.

Включить в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Фон- Ривьера», требование Исхаковой Лилии Ринатовны о передаче квартир № 231, №357 общей площадью 90,23 кв.м. и 71,4, расположенных по адресу: г.Казань, ул. Оренбургский проезд, жилой комплекс №4 микрорайона «Солнечный город» (почтовый адрес г.Казань ул. Баки Урманче, д.6, секция 4, этаж 2, квартира №231, этаж 21 квартира №357) оплаченных в размере 901 302 руб. 93 коп. и 713 211 руб. 01 коп. соответственно.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Е.А. Серова

Судьи Т.И. Колодина

Г.М. Садило