Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый капитал» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2021 по делу № А65-28431/2020 (судья Холмецкая Е.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый капитал»

к акционерному обществу "Тандер"

о расторжении договора аренды недвижимого имущества №НчФ/43318/19 от 17.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр Капитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый капитал» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества №НчФ/43318/19 от 17.07.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 июня 2021 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает следующие доводы.

Вывод суда первой инстанции о согласовании истцом строительных работ не соответствует фактическим обстоятельствам, основан на неверной трактовке условий договора.

Приложения к договору не являются подтверждением согласования Арендодателем переустройства и перепланировки арендуемого объекта. Подписывая договор, а также приложения к договору, Арендодатель был лишь уведомлен о намерении Арендатора в части проведения ремонта в ходе которого может измениться конфигурация здания.

Учитывая данное обстоятельство при заключении договора аренды № НчФ/43318/19 от 17.07.2019 между Ответчиком и Истцом была достигнута договоренность, что при проведении любых работ, связанных с переустройством и перепланировкой арендуемого помещения арендатор обязуется согласовать данные работы с арендодателем предварительно представив на согласование арендатору проекты перепланировки и переустройства помещения, что было закреплено в п. 3.5, п.4.3.5 договора аренды.

В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие направление и согласование рабочей и проектной документации на согласование Арендодателю до момента начала проведения работ, что свидетельствует о том, что данные работы были проведены без надлежащего согласования в нарушение условия договора аренды.

Кроме того, Арендатор не только проигнорировал Арендодателя в части согласования проектной документации, но и не согласовал данные работы с другими компетентными органами, в результате чего в адрес Арендодателя было выписано предписание государственной жилищной инспекции № 85 АЛ-8547 от 10.10.2019 в части несогласованного переустройства вентиляционной системы и перепланировки нежилого помещения, а именно устройство дверного проема на месте витражных групп без получения соответствующих разрешений в установленном законе порядке (ЖК РФ ст.44, ч.2 ПиН 1.7.1).

Демонтаж витража и монтаж входной группы не является заменой элемента конструкции, улучшающей показатели конструкции, таким образом, данные действия являются реконструкцией объекта, которая не была согласована Арендодателем и/или иными компетентными органами.

Согласно доводам заявителя суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости согласования Арендатором с исполнительным органом внесенных изменений в конструкцию здания; необоснованно принял заключение эксперта №601/02/2021 от 15.02.2021 в качестве документа, подтверждающего обоснованность позиции Ответчика; необоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости согласования Арендатором с исполнительным органом внесенных изменений в конструкцию здания; необоснованно не принято во внимание систематическое нарушение Ответчиком использования арендуемого имущества. Арендатором нарушены существенные условия договора аренды, которые выразились в сдаче части помещений в субаренду третьим лицам без согласования с Арендодателем.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.llaas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От ответчика поступил отзывна апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, отзывов не представили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке норм части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 17.07.2019 заключен договор аренды недвижимого имущества №НчФ/43318/19 от 17.07.2019, согласно которому арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество, именуемое объект: часть нежилого здания, общей площадью 455,2 кв.м, расположенного по адресу: РТ, г. Альметьевск, ул. Ленина, д. 201, пом. 1002.

В соответствии со статьей 1.4 договора договор заключается на срок по 25.06.2029 включительно.

Договор аренды может быть расторгнут:

- по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в судебном порядке по требованию одной из сторон (пункт 2 статьи 450, статьи 451, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6.5.1 договора арендодатель вправе в судебном порядке отказаться от исполнения своих обязательств по договору, расторгнуть договор в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества с неоднократным нарушением;

- существенно ухудшает имущество;

- не выполняет иные требования, предусмотренные договором.

Обосновывая исковые требования. истец указал, что ответчик без надлежащего согласования произвел следующие работы:

- переустройство вентиляционной системы нежилого помещения;

- перепланировка нежилого помещения с изменением технической конфигурации, требующей внесение изменений в технический паспорт помещения многоквартирного жилого дома: устройство дверного проема на месте витражных групп.

Истец 18.10.2019 направил в адрес ответчика письмо № 05/10/522 об устранении нарушений условий договора.

Истец 25.03.2020 направил в адрес ответчика претензии № 05/03/2020 и № 06/03/2020.

Истец 06.08.2020 направил в адрес ответчика претензию, содержащую предложение расторгнуть договор.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд.

Требование о расторжении договора аренды мотивировано нарушением пункта 6.5.1 договора со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с о ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон, договор, может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с ч.2 ст.452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно-техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ и смету либо предоставить мотивированные возражения. Арендодатель дает согласие на производство указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установка дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит-систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору. Данные работы Арендатор производит самостоятельно и за свой счет только с согласия Арендодателя. Арендодатель обязуется согласовать представленный Арендатором сметный расчет либо представить мотивированные возражения в течение 7 рабочих дней с даты составления сметного расчета арендодателю.

В соответствии с п.4.3.5 договора арендатор обязуется не производить реконструкцию. перепланировку. капитальный ремонт объекта, если при ее проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия Арендодателя. При проведении перепланировки Арендатор обязан соблюсти требования в области пожарной безопасности и антитеррористической защищенности

Оценивая в соответствии со ст. 431 ГК РФ условия спорного договора, суд первой инстанции верно указал, что в рассматриваемом случае по условиям договора аренды нежилые помещения предоставлены арендатору для размещения в них торгового помещения, то есть в момент заключения договора истец выразил свое согласие на использование помещений арендатором для осуществления торговой деятельности. Кроме того, в момент заключения договора истец знал, что для эксплуатации помещений арендатор будет проводить ремонтные работы, связанные с перепланировкой и переустройством, поскольку требования к специальному оборудованию торгового помещения являются особенными. При этом заключение такого договора и разрешение на переустройство нежилых помещений преследовали цель получения прибыли.

Приложением №1 к договору сторонами согласована план-схема объекта. Приложением №3 к договору сторонами согласована схема внутренней перепланировки объекта. Приложением №4 договора стороны согласовали укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УРС)/Смета.

При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что ответчиком выполнены несогласованные с арендодателем работы по перепланировке арендуемого помещения опровергаются материалами дела.

Довод заявителя о том, что подписание вышеуказанных документов свидетельствует об уведомлении арендодателя о намерении арендатора провести вышеуказанные работы, а не о согласовании переустройства и перепланировки арендуемого объекта противоречит буквальном смыслу приведенных условий договора, из общего смысла которого и обстоятельств сложившихся правоотношений однозначно усматривается согласование арендодателем перечисленных в УСР/смете перечня и объема работ и схема помещения после перепланировки. Так, в УСР/смету, указаны наряду с иными работами. включены демонтажные работы (пробивка проемов и отверстий), входная группа (дверь слайдер) - 3 комплекта, входная группа (дверь распашная) - 1 комплект, устройство крыльца входной группы, устройство крыльца (эвакуационные и служебные входы), вентиляция, и др.

Более того, из материалов дела следует, что истец направил в адрес ответчика письмо от 17.07.2019, согласно которому арендодатель выразил согласие на проведение арендатором строительно-монтажных работ в объемах, описанных в приложении к письму: план до ремонта и после ремонта, дизайн макет фасада объекта после ремонта. В плане после ремонта отражены планируемые и согласованные изменения и новый вход на объект; в схеме фасада здания отражен новый вход с устройством крыльца и пандуса.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что строительно-монтажные работы на арендуемом объекте проведены арендатором с письменного согласия арендодателя, и нарушений условий договора в данной части арендатором не допущено. соответствует установленным по делу обстоятельствам.

Довод, приведенный в апелляционной жалобе, о том, что ответчик не согласовал работы с уполномоченными органами, в результате чего арендодателю выписано предписание государственной жилищной инспекции № 85 АЛ-8547 от 10.10.2019 в части несогласованного переустройства вентиляционной системы и перепланировки нежилого помещения, а именно устройство дверного проема на месте витражных групп без получения соответствующих разрешений в установленном законом порядке, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку договором не предусмотрена обязанность арендатора по совершению соответствующих действий, а нарушение незаконной реконструкцией иных норм права не находится в сфере правового регулирования вопроса сложившихся между сторонами правоотношений при условии согласования произведенных арендатором работ с арендодателем.

Также условиями договора не предусмотрена обязанность арендатора провести оформление проведенных строительно-монтажных работ, получить согласие собственников многоквартирного дома на проведение работ, согласовывать работы до их начала с иными компетентными государственными органами.

Обосновывая апелляционную жалобу, заявитель по существу указывает на возможное нарушение арендатором градостроительных норм правил, противопожарных требований, которые могут нарушать права других лиц, либо могут создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

В пояснениях, данных в ходе судебного разбирательства апелляционной инстанции, представитель истца также указал, что истцу не известно, соответствуют ли осуществленные ответчиком работы установленным требованиям, и возможно ли узаконить объект в таком виде.

Таким образом, доводы заявителя не подтверждены надлежащими доказательствами, носят предположительный характер, кроме того, указанные заявителем обстоятельства сами по себе не являются основанием для принудительного расторжения договора, т.к. не свидетельствуют о существенном нарушении условий договора аренды в смысле ст.ст. 615, 619 ГК РФ

Формулирование предмета и основания иска обусловлено избранным истцом способом защиты своих нарушенных прав и законных интересов. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в указанной правовой норме способов либо нескольких из них. Однако, если нормы права предусматривают для конкретного спорного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе применить лишь этот способ.

Доводы заявителя направлены на установление факта самовольной реконструкции помещения, что предполагает иные способы защиты.

Ответчик представил в материалы дела заключение эксперта № 601/02/2021 от 15.02.2021, выполненное экспертом ООО «Центр оценки и экспертизы» Останиным Павлом Андреевичем. согласно которому произведенные работы по перепланировке и переустройству в нежилых помещениях, общей площадью 453, 87 кв.м, соответствуют требованиям строительных норм, санитарно-эпидемиологических норм, противопожарных норм и правил РФ; производственные работы по перепланировке и переустройству в не жилых помещениях, общей площадью 453, 87 кв.м, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Заявитель апелляционной жалобы указал на недопустимость принятия экспертного заключения в качестве доказательства по делу, между тем,

На основании ч. 1 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (ч.2 ст. 64 АПК РФ).

Согласно статье 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Представленное экспертное заключение является письменным доказательством (иным документом), которое подлежит оценке наравне с иными собранными по делу доказательствами.

Суд оценивает доказательства, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Поскольку представленный ответчиком документ согласно ч. 1 ст. 64 АПК РФ содержит сведения о фактах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 71 АПК РФ, хотя в смысле ст. 82 АПК РФ заключением судебной экспертизы не является.

Доказательств, опровергающих выводы заключения в ходе рассмотрения дела в первой инстанции, истец не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявил.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Кроме того, заявитель не согласился с оценкой суда первой инстанции о заключении арендатором договоров субаренды без согласия арендодателя, что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора аренды, и является основанием для расторжения договора

Между тем, как следует из приведенной выше нормы п.3 ст. 619 ГК РФ, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66).

Однако, до обращения в суд с настоящим иском, арендодатель не направлял арендатору письменное предупреждение по основанию сдачи в субаренду имущества без согласия арендодателя в порядке, предусмотренном статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Данное основание не было заявлено в качестве основания для расторжения договора в досудебной претензии.

Оценив в совокупности приведенные сторонами доводы и представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказано существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, влекущее расторжение договора, в связи с чем в удовлетворении иска обоснованно отказано.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции установлено, что доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

В силу ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.06.2021 по делу № А65-28431/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал" Д.У. ЗПИФ недвижимости «Первый капитал» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий судья А.Э. Ануфриева

Судьи Е.В. Коршикова

С.Ш. Романенко