Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционные жалобы муниципального казённого учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2023 года по делу №А65-36426/2022 по иску Индивидуального предпринимателя ФИО2,

к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани",

об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилые помещения 1 этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 245,9 кв.м, кадастровый номер объекта 16:50:070117:1313,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее - истец), обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Муниципальному казённому учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Испольнительный комитет муниципального образования города Казани", г.Казань (далее - ответчик) об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества: нежилые помещения 1 этажа в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 245,9 кв.м, кадастровый номер объекта 16:50:070117:1313.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2023 года исковые требования удовлетворены частично.

Муниципальное казённое учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.11.2023.

Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.11.2023.

Определениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2023 года апелляционные жалобы приняты к производству, судебное заседание назначено на 16 января 2024 года.

Истец заявил о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы по делу для определения рыночной стоимости нежилых помещений 1 этажа в здании, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 245,9 кв.м., кадастровый номер объекта 16:50:070117:1313 для целей их выкупа в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По смыслу статьи 82 АПК РФ экспертиза назначается только в том случае, если суд не может рассмотреть вопрос, который требует специальных знаний в этой области.

Таким образом, по смыслу части 1 статьи 82 АПК РФ назначение экспертизы является правом суда, а не его обязанностью.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, повторной экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной или повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Экспертом дана подписка о предупреждении его об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Представленное в суд заключение эксперта содержит сведения, установленные ст. 86 АПК РФ, включая документы, подтверждающие квалификацию эксперта.

Таким образом, правовых оснований для назначения повторной экспертизы не имеется, поскольку само по себе несогласие с выводами эксперта не может являться основанием для назначения повторной либо дополнительной экспертизы.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель истцаапелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, против апелляционной жалобы ответчика возражал.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества от 18.07.2016 №8663-95Л (льготная аренда) на помещения первого этажа площадью 245,9 кв.м, расположенные по ул.Х.Такташа, д.117.

Указанный договор аренды переоформлен на новый срок по договору аренды №9150-95Л с 26.11.2021 по 25.11.2026.

Истец 22.08.2022 обратился к ответчику с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в органы Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г.Казани заключил муниципальный контракт на оказание услуг по проведению оценки объектов, определена рыночная стоимость отчуждаемых объектов в размере 15316000 рублей.

Письмом № 14968/КЗИО-ИСХ от 28.10.2022 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись со стоимостью помещения, указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества, истец 24.11.2022 направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил заключить договор купли-продажи имущества, согласно которому цена помещения установлена равной 9 800 000 рублей.

Письмом № 17022/КЗИО-ИСХ от 12.12.2022 ответчик сообщил о том, что заключение договора в редакции истца невозможно.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском об урегулировании разногласия, возникшего при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества в части указания цены в размере 9800000 руб.

Ответчик возражал против заявленных требований истца, указывая на то, что цена определена ответчиком на основании отчета и составляет 15316000 руб. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 8 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать непосредственно достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Не прибегнув к способу защиты права в виде обжалования результатов оценки, истец обратился с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора, просив установить выкупную цену на его условиях. В связи с этим, при назначении судебной экспертизы, судом был поставлен вопрос о соответствии заключения ответчика требованиям действующего законодательства.

Согласно заключению №О/1374-04/23 от 02.06.2023, экспертом были установлены некоторые несоответствия отчёта №08/25-ЭА от 14.10.2022 требованиям действующего законодательства в части оформления отчёта, в части описания объекта оценки, анализа его характеристик, выбора объектов-аналогов.

Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом в рамках судебной экспертизы в размере 18300000 руб.

Ходатайство истца о назначении повторной экспертизы суд первой инстанции отклонил, поскольку составленное экспертом заключение является ясным и полным, содержит понятный и обоснованный ответ. При этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются.

В качестве основания для сомнения в обоснованности заключения эксперта, истец указывал на то обстоятельство, что определение сравнительного подхода, данное экспертом, не соответствует Приказу Минэкономразвития №297 от 20.05.2015 «Об утверждении Федерального стандарта оценки, подходы и требования к проведению оценки».

Вместе с тем, Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297 Об утверждении ФСО №1 является неактуальным на дату составления заключения и на дату составления ходатайства о назначении повторной экспертизы, следовательно, не может быть использован для проведения сравнения.

Ссылка истца на то обстоятельство, что эксперт использовал информацию по аналогам исключительно из одного источника, судом первой инстанции отклонена, поскольку в рамках Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022) отсутствует требование к количеству объектов-аналогов и к количеству использованных источников. Следовательно, эксперт вправе самостоятельно определять эти моменты основываясь на принципе достаточности, поскольку, увеличение количества объектов в выборке не всегда ведет к её качеству.

Довод истца о недопустимости принятия объектов-аналогов, отличающихся по площади более, чем на 20%, со ссылкой на пункт «д» пункта 22 ФСО №7 судом первой инстанции не принята во внимание, поскольку данный пункт не содержит указанных истцом ограничений.

В рамках судебной экспертизы эксперт использовал аналитические методы к расчету корректировки, которые согласно данным источника (аналитические данные, опубликованные Ассоциацией «СтатРиелт» (Интернет-сайт: https://statrielt.ru; Раздел: «Статистика рынка»), определялись на основе анализа рыночных данных с построением линии тренда, т.е. с использованием элементов корреляционно-регрессионного анализа. В использованном источнике нет указания на максимальное различие по фактору - площадь, между объектом оценки и объектами-аналогами, следовательно, такого требования нет. Также нигде законодательно не закреплено, что расхождение не может быть более 20%, методология использования и требования прописаны в конкретном источнике, который использует оценщик (эксперт).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержден Приказом Минэкономразвития РФ №200 от 14.04.2022, при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов. В случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты. В результате анализа оценщик может обоснованно выбрать один из полученных результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта оценки.

В данном нормативном документе не указано, какие именно способы (методы) согласования должен использовать оценщик (эксперт), т.е. могут быть использованы любые способы согласования, применяемые в рамках оценки объектов. В рамках судебной экспертизы эксперт использовал бальную оценку, процедура и расчет которой представлены в разделе 2.6 Заключения. Так как расхождение между полученными стоимостями в рамках двух подходов не столь существенно, составляет менее 8%, то нет необходимости обосновывать существенное расхождение результатов.

Довод истца о неясности формулировок в части транспортной доступности судом первой инстанции отклонен, поскольку экспертом в заключении описываются две ситуации - когда требуется корректировака на транспортную доступность и когда не требуется. Поскольку в данном случае различия в параметре «Транспортная доступность» не выявлены, корректировка экспертом не производилась.

Довод истца о неверном применении справочников по периоду их действия, также отклонен, поскольку экспертом даны соответствующие пояснения относительно выхода дополнительного (внепланового) сборника. Следовательно, при оценке эксперт использовал актуальную справочную информацию.

Довод истца об отсутствии описания условий финансирования «типичные для рынка» судом первой инстанции отклонен, поскольку опровергается наличием указанных сведений в заключении.

Довод истца о несоответствии указанных в отчёте площадей, судом не принят во внимание, поскольку экспертом дано пояснение, что данное является опечаткой и не повлияло на итоговую стоимость объекта оценки.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исходя из ходатайства истца, все его сомнения основываются на том обстоятельстве, что экспертом был применён не тот метод исследования, неверно выбраны объекты-аналоги и не исследованы все источники информации о стоимости объектов-аналогов. Между тем, выбор как метода исследования, так и источников для определения объектов -аналогов всегда остаётся на усмотрение эксперта.

Опрошенный в судебном заседании эксперт дал развёрнутые и обоснованные ответы на все вопросы сторон и суда, в том числе, письменные, у суда не имеется сомнений в его компетенции. На замечания, относящиеся к содержательной стороне заключения, экспертом даны исчерпывающие пояснения. Выявленные при опросе технические недочёты, допущенные экспертом, не повлияли на правильность и обоснованность заключения в целом. Представленные истцом письменные возражения и рецензия на заключение судебной экспертизы, являются лишь частным мнением представителя истца. при этом, указанные в них доводы не являются подтверждёнными и не влияют на итоговые результаты. Замечания, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, в совокупности сводятся к формальным претензиям, опровергающимися содержанием заключения.

Довод истца о предвзятом отношении со стороны эксперта материалами дела не подтверждён, об отводе эксперта до представления им результатов экспертизы, заявлено не было.

Назначение ещё одной экспертизы суд первой инстанции признал нецелесообразным и затягивающим судебный процесс.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции и сводятся к несогласию с выводы эксперта. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости определения выкупной стоимости в размере 18300000 руб. судом также не принимаются.

Истец просил урегулировать разногласия, заявляя об установлении в договоре выкупной стоимости в размере 9800000 руб. Ответчик предложил размер выкупной стоимости 15316000 руб.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об установлении выкупной стоимости, предложенной ответчиком, поскольку размер выкупной стоимости, определенной экспертом в рамках судебной экспертизы, превышает ее. Так как в данном случае ответчик сам предложил размер выкупной стоимости 15316000 руб., установление ее в большем размере будет являться выходом за пределы заявленных требований. Ответчик в суде первой инстанции просит в заявленных требований отказать, указывая на надлежащую выкупную стоимость в размере 15316000 руб.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заявителями жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалоб и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 ноября 2023 года по делу №А65-36426/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Копункин

Судьи Е.А. Митина

Л.Л. Ястремский