Гражданский кодекс часть 1

05 ноября 2019 года	Дело №	А66-20661/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года. Постановление в полном объеме изготовлено 05 ноября 2019 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В., при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 10.12.2018), рассмотрев 30.10.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 28.03.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 по делу № А66-20661/2018, у с т а н о в и л: Индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <*>, ИНН <>, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери, адрес: 170100, <...>, ОГРН <>, ИНН <> (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 3 500 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:112, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 1, и изложении пункта 2.1 в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 139 950 руб.», а также указания в преамбуле и разделе 7 договора, преамбуле передаточного акта и реквизитах покупателя в данном акте, что покупателем по договору является индивидуальный предприниматель ФИО1 с указанием его реквизитов. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации, адрес: 170100, <...>, ОГРН <>, ИНН <*> (далее - Департамент). Решением от 28.03.2019 требования удовлетворены, суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка, определив условие о выкупной цене в редакции, предложенной истцом, в размере 139 950 руб. и изменил преамбулу и раздел 7 договора, а также преамбулу передаточного акта к договору и раздел с реквизитами покупателя в нем, указав вместо «ФИО1» слова «индивидуальный предприниматель ФИО1». Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 данное решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов представленным по делу доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что объект недвижимости, расположенный на выкупаемом истцом земельном участке, ранее был отчужден в процессе приватизации государственного (муниципального) предприятия, в связи с чем считает, что наличие у ФИО1 права на выкуп земельного участка по льготной цене документально не подтверждено. Отзыв на кассационную жалобу не представлен. В судебном заседании представитель ФИО1 возражал против удовлетворения кассационной жалобы. Иные лица, участвующие в деле и надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании заключенного с ФИО3 договора купли-продажи от 27.07.2015 ФИО1 является собственником недвижимого имущества: административного здания площадью 192,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:61 (предыдущий кадастровый номер 69:40:03:00:062:0018:1/014671/37/10001/А), нежилого помещения IV площадью 368,9 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:66 (предыдущий кадастровый номер 69:40:0300062:0018:1/014671/37/10010/К), нежилого помещения Iплощадью 9,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:48 (предыдущий кадастровый номер 69:40:0300062:0018:1/014671/37/10008/К), административно-производственного корпуса площадью 649,6 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:18 (предыдущий кадастровый номер 69:40:0300062:18:11), по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 1. Согласно пункту 1.2 договора указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 6 548,7 кв.м, являющемся частью земельного участка площадью 19 680,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:18. Между Администрацией (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор от 30.11.2016 № 899-1 аренды земельного участка площадью 4 934 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:75, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 1, для использования под производственную базу. В соответствии с пунктом 1.3 указанного договора на арендуемом земельном участке находятся объекты недвижимого имущества: административно-производственный корпус с кадастровым номером 69:40:0300062:54 и административное здание с кадастровым номером 69:40:0300062:61. Согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте и выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300062:75 образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300062:18 на 8 земельных участков и впоследствии был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 69:40:0300062:112 и 69:40:0300062:113. Судами установлено и сторонами не оспаривалось, что непосредственно на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0300062:112 находится здание административно-производственного корпуса, принадлежащее истцу на праве собственности. ФИО1 обратился в Департамент с заявлением от 31.08.2017 о передаче ему в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300062:112, на котором расположено принадлежащее ему здание. В ответ Департамент в своем письме от 27.09.2018 № 30-26/03-и, 30-26/04 сообщил о необходимости обращения заявителя в отдел предоставления земель Департамента для подписания договора купли-продажи и расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300062:75. Предприниматель представил в Департамент подписанный им проект договора купли-продажи по цене, рассчитанной исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. В ответ на данное предложение Департамент выслал в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи, согласно которому выкупная цена земельного участка определена в размере 1 145 434 руб. 50 коп. ФИО1 письмом от 25.10.2018 направил в адрес Администрации протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором ссылался на то, что он является собственником объекта недвижимости, ранее отчужденного из государственной собственности и расположенного на испрашиваемом земельном участке и что цена продажи должна быть установлена в размере 139 950 руб. и должна определяться по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости земельного участка с учетом решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2018 № 07-22/36148-18, которым кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере, равном рыночной стоимости 5 598 000 руб. Поскольку Администрация отклонила протокол разногласий, ФИО1, ссылаясь на положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на отсутствие соглашения сторон по условиям договора купли-продажи, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь 217, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, пунктом 1 статьи 39.20, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), признал доказанным факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия, в связи с чем посчитал, что в данном случае в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) выкупная цена земельного участка не может превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. При таком положении суд удовлетворил требования и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, приняв пункт 2.1 договора в предложенной истцом редакции, а также удовлетворил требование истца об изменении преамбулы, раздела 7 договора и преамбулы передаточного акта, указав в реквизитах покупателя на статус индивидуального предпринимателя. Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим. Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей после 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса. Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. При этом критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота или правовая судьба объекта недвижимости. Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При этом для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с названной правовой нормой достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости. Ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы как к нарушению закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, так и к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок. При разрешении настоящего спора суды, проанализировали приведенные правовые положения, исследовали и оценили по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе: распоряжение Комитета по управлению имуществом города Твери от 19.08.1992 № 159 «Об учреждении муниципального предприятия производственное объединение «Тверьтрансагентство» (далее – Предприятие), согласно пункту 2 которого Предприятие наделялось уставным фондом за счет средств, состоящих на балансе производственного объединения «Тверьтрансагентство»; решение Комитета по управлению имуществом города Твери от 19.02.1993 № 21 «Об учреждении акционерного общества «Тверьтрансагентство», которым утвержден план приватизации муниципального предприятия производственного объединения «Тверьтрансагентство», принято решение об учреждении акционерного общества открытого типа (АОЗТ) «Тверьтрансагентство», на баланс которого передано имущество Предприятия согласно плану приватизации и приложений к нему, а также определено, что создаваемое АОЗТ «Тверьтрансагентство» является правопреемником прав и обязанностей Предприятия; заключенный между открытым акционерным обществом «Тверьтрансагентство» (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Трансагентство» (покупателем) договор от 27.10.2000 купли-продажи нежилых строений: основного строения лиера И общей площадью 678,6 кв.м с кадастровым номером 69:40:03:00:062:0018:1/014671/37/10001/И и основного строения лит. К площадью 673,2 кв.м с кадастровым номером 69:40:03:00:062:0018:1/014671/37/10001/К, расположенных по адресу: г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 1, в соответствии с пунктом 1.2 которого отчуждаемые строения принадлежат продавцу на праве собственности на основании плана приватизации производственного объединения «Тверьтрансагентство»; передаточный акт от 27.10.2000 о передаче продаваемых объектов покупателю - ООО «Трансагенстство»; заключенный между ООО «Трансагентство» (продавцом) и ФИО4 (покупателем) договор от 21.07.2015 купли-продажи недвижимого имущества: административного здания площадью 192,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:61 (предыдущий кадастровый номер 69:40:03:00:062:0018:1/014671/37/10001/А), нежилого помещения IV площадью 368,9 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:66 (предыдущий кадастровый номер 69:40:0300062:0018:1/014671/37/10010/К), нежилого помещения I площадью 9,4 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:48 (предыдущий кадастровый номер 69:40:0300062:0018:1/014671/37/10008/К), административно-производственного корпуса площадью 649,6 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:18 (предыдущий кадастровый номер 69:40:0300062:18:11), расположенных по адресу: Тверская обл., г. Тверь, Серебряковская пристань, д. 1, согласно пункту 1.2 которого имущество расположено на земельном участке площадью 6 548,7 кв.м, являющемся частью земельного участка площадью 19 680,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300062:18; заключенный между ФИО3 (продавцом) ФИО1 (покупателем) договор от 27.07.2015 купли-продажи недвижимого имущества, ранее приобретенного ФИО3 по договору купли-продажи от 21.07.2015, и передаточного акта к нему от 27.07.2015. С учетом установленных по настоящему делу фактических обстоятельств суды признали, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом предпринимателем земельном участке, ранее выбыл из государственной собственности в процессе приватизации государственного предприятия, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ стороны при определении цены спорного земельного участка должны были руководствоваться императивной нормой пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, а установление в договоре выкупной цены сверх размера, предписанного законом, противоречит указанным нормам. При таком положении является правильным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что у Администрации не имелось правовых оснований для определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300062:112 в размере десятикратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка. С учетом этого суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришли к обоснованному выводу, что выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. Как установлено судами, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25.07.2018 № 07-22/36148-18 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере, равном его рыночной стоимости 5 598 000 руб. В данном случае суды правомерно применили правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, и обоснованно исходили из того, при приобретении предпринимателем спорного земельного участка его цена устанавливается в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка в размере 5 598 000 руб., в связи с чем удовлетворили предъявленные истцом требования. Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки установленных по делу существенных обстоятельств. Довод подателя жалобы о том, что истец не представил доказательств отчуждения из государственной собственности принадлежащего истцу объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом земельном участке, был исследован судами и обоснованно ими отклонен. Сопоставив имеющиеся в материалах дела план приватизации, распоряжения и решения Администрации и уполномоченных ею органов, а также заключенные впоследствии договоры купли-продажи, данные технического паспорта на объект и сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении здания, его бывший и настоящий кадастровые номера, суды обоснованно посчитали, что в процессе приватизации принадлежащее предпринимателю здание административно-производственного корпуса передано создаваемому акционерному обществу в составе иного имущества и факт отчуждения спорного недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия надлежащим образом подтверждается материалами дела. Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства. Приведенные Администрацией в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами. При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы. Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.08.2019 приостановлено исполнение решения от 28.03.2019 по настоящему делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 АПК РФ отменяет принятое приостановление исполнения обжалуемого решения. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: решение Арбитражного суда Тверской области от 28.03.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 по делу № А66-20661/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери – без удовлетворения. Приостановление исполнения решения от 28.03.2019 по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.08.2019, отменить.
Председательствующий			Т.Г. Преснецова
Судьи			Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева