Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тульской области кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Победитель» на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020 по делу № А68-135/2020,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Победитель» (далее - заявитель, общество, ЗАО «Победитель») и администрация муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района (далее - заявитель, администрация) обратились в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Тульской области) о признании незаконным решения от 14.10.2019 № 74/004/001/2019-2167 о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности на земельную долю площадью 75,51 га, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 71:04:000000:63, и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2020 (судья Андреева Е.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020 (судьи: Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований полностью.

По мнению заявителя, арбитражным судом сделаны несоответствующие имеющимся в деле доказательствам выводы о том, что ЗАО «Победитель» не доказало обстоятельство использования земельного участка и, следовательно, не доказало наличие преимущественного права покупки спорной земельной доли. Указывает, что общество является единственным субъектом сельскохозяйственной деятельности, использующим земельный участок, не нарушая законных прав иных лиц.

Кассатор также считает необоснованным вывод суда о том, что администрация узнала об использовании земельного участка из заявления ЗАО «Победитель», поскольку ЗАО «Победитель» является правопреемником СПК «Победитель», который, в свою очередь, являлся правопреемником колхоза «Победитель»; все перечисленные организации осуществляли сельскохозяйственную деятельность и использовали земельный участок непрерывно с момента создания колхоза «Победитель»; ни одно иное лицо в течение 6 месяцев с даты публикации не обратилось в администрацию с заявлением о приобретении спорной доли. Указывает, что процедура продажи земельной доли соблюдена администрацией в полном объеме, а нарушение абзаца 1 пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) в части срока продажи земельной доли носит формальный характер.

В судебном заседании суда округа представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить.

Представитель управления считает судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 26.08.2019 между ЗАО «Победитель» (покупатель) и администрацией (продавец) заключен договор № 1 купли-продажи земельной доли (далее - договор). Размер земельной доли составляет 75,51 га (далее - земельная доля, спорная земельная доля), она находится в составе земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 6 659 270 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Богородицкий район, с. Папоротка, СПК «Победитель» (далее - земельный участок 00:63, земельный участок).

Стороны договора 29.08.2019 обратились в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную земельную долю, представив следующие документы:

- заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 29.08.2019 № 71/004/001/2019-2167;

- приказ ЗАО «Победитель» от 22.05.2008 № 1 «О вступлении в должность»;

- договор купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 № 1;

- акт обследования земельного участка 00:63 из числа земель;

- справка ЗАО «Победитель» от 29.08.2019 № 102;

- заявление ЗАО «Победитель» от 28.06.2019;

- платежное поручение от 26.08.2019 № 230 об оплате земельной доли по договору от 26.08.2019 № 1, выдавший орган: АО «Россельхозбанк»;

- постановление администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района от 22.08.2019 № 22 «О продаже доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 71:04:000000:63»;

- постановление администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района от 06.08.2019 № 21 «О создании комиссии»;

- публикация в газете «Богородицкие вести» от 27.06.2019 № 26;

- публикация в газете «Тульские известия» от 25.06.2019 № 69;

- приказ ЗАО «Победитель» от 20.04.2018 № 33;

- решение Собрания депутатов муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района от 26.09.2018 № 1-5.

Управление 14.10.2019 направило сторонам уведомление № 74/004/001/2019-2167 о приостановлении государственной регистрации в связи с нарушением администрацией положений закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Полагая, что данное уведомление не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителей, общество и администрация обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды двух инстанций, руководствуясь положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 2, 14, 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), статьи 12 Закона № 101-ФЗ, исходили из правомерности действий государственного регистратора.

Так, соглашаясь с позицией управления о том, что договор купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 № 1, представленный для государственной регистрации прав, по форме и (или) содержанию не соответствует пункту 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, пункту 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, суды обеих инстанций исходили из того, что право общей долевой собственности муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района на земельную долю в составе земельного участка 00:63 возникло на основании решения Богородицкого районного суда Тульской области по делу от 07.09.2015 № 2-1124/2015, вступившего в законную силу 13.10.2015, о признании права муниципальной собственности на невостребованные доли; право зарегистрировано 10.12.2015, однако публикация в газете «Тульские известия» № 69 о продаже земельной доли состоялась только 25.06.2019, в газете «Богородицкие вести» № 26 - 27.06.2019, то есть спустя 4 года с момента возникновения права муниципальной собственности, что свидетельствует о нарушении администрацией пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ, в связи с чем договор купли-продажи доли не может быть признан соответствующим Закону № 101-ФЗ.

Между тем, суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов первой и апелляционной инстанций не основанным на положениях закона.

Так, согласно пункту 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Не позднее чем в течение одного месяца со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данная земельная доля, обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения земельной доли на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории этого муниципального образования.

В случае, если никто из указанных в настоящем пункте лиц не заключил договор купли-продажи земельной доли, орган местного самоуправления в течение года с момента возникновения права муниципальной собственности на нее обязан выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей при условии ненарушения при этом требований к образуемым земельным участкам.

Из смысла вышеприведенной нормы права следует, что орган местного самоуправления обязан соблюсти определенную процедуру приобретения права собственности на земельную долю и дальнейшего распоряжения ею в установленные законом сроки.

Между тем, по мнению суда округа, при принятии обжалуемых судебных актов, судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что нормы Закона № 101-ФЗ не содержат положений, регламентирующих последствия нарушения органом местного самоуправления сроков осуществления данных процедур, и тем более не позволяют судить о возможности рассматривать сделки, совершенные за пределами указанных сроков, как недействительные.

При этом, в рассматриваемом случае доказательств несоблюдения процедуры распоряжения земельной долей, установленной статьей 12 Закона № 101-ФЗ, таких как, например, отсутствие факта приобретения права муниципальной собственности на долю, его государственной регистрации, отсутствие публикации и проч., в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, суд округа не может признать выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что поскольку договор купли-продажи земельной доли заключен по истечении установленного законом срока, то его нельзя признать соответствующим Закону № 101-ФЗ.

Данный подход суда по сути вносит правовую неопределенность в положение сторон сделки, лишая их права на признание договорного отношения состоявшимся по формальным основаниям.

Также, как следует из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю послужило, по мнению регистрирующего органа, непредставление документов, свидетельствующих об использовании покупателем земельного участка (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 101-ФЗ).

Как указало управление в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 14.10.2019, в едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о том, что общество использует земельный участок, находящийся в долевой собственности. Поскольку данная информация заявителем не представлена, договор купли-продажи доли не соответствует нормам действующего законодательства.

Признавая позицию управления по данному вопросу верной, суды обеих инстанций исходили из того, что в заявлении ЗАО «Победитель» от 28.06.2019, поданном в администрацию и представленном на государственную регистрацию, общество поставило в известность администрацию о том, что осуществляет сельскохозяйственную деятельность и использует часть земельного участка 00:63, в связи с чем просило в целях подтверждения факта использования ЗАО «Победитель» вышеуказанного земельного участка осуществить совместный с администрацией выезд на местность и в дальнейшем продать обществу земельную долю размером 75,51 га. В качестве документа, подтверждающего факт использования обществом земельного участка 00:63, заявители представили акт обследования спорного земельного участка от 19.08.2019, составленный комиссией администрации в присутствии генерального директора ЗАО «Победитель» Полынова П.В., которым установлено, что вышеуказанный земельный участок используется обществом, в настоящее время произведена посадка картофеля.

Руководствуясь положениями статьи 12 Закона № 101-ФЗ, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что обществом не представлено документов, подтверждающих его преимущественное право на покупку доли, а именно того, что оно является сельскохозяйственной организацией, использующей на законных основаниях спорный земельный участок с 10.12.2015 по дату заключения договора купли-продажи. При этом, по мнению суда, спорный земельный участок занят заявителем при отсутствии законных оснований, поскольку общество не является участником долевой собственности на земельный участок 00:63 и о факте использования обществом спорного земельного участка администрации, являющейся его собственником с 10.12.2015, стало известно только из заявления ЗАО «Победитель» от 28.06.2019.

Между тем, суд кассационной инстанции также не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона и сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

Так, согласно пункту 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

При этом, в силу пункта 2 указанной статьи в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Согласно положениям пункта 4 статьи 12 Закона № 101-ФЗ в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Таким образом, статьей 12 Закона № 101-ФЗ определен ограниченный круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. Указанное право является преимущественным. Одним из критериев отнесения к указанному кругу лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является использование ими земельного участка, находящегося в долевой собственности. Указанное лицо должно использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается. При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание, правомерным и добросовестным.

Между тем, по мнению суда округа, судами двух инстанций не применена правовая позиция, сформированная Верховным Судом РФ в Определении от 25.07.2017 по делу № 310-КГ16-21437, разъясняющая понятие законного использования земельного участка сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством, в качестве которого может рассматриваться фактическое его использование.

Обстоятельство же уведомления администрации о факте использования обществом спорного земельного участка заявлением ЗАО «Победитель» от 28.06.2019 не может свидетельствовать о незаконности занятия обществом земельного участка, в составе которого находятся спорные земельные доли. При этом судами двух инстанций ошибочно указано на то, что администрация с 10.12.2015 является собственником земельного участка, поскольку ей принадлежит спорная земельная доля в земельном участке 00:63.

Более того, как пояснило общество в суде кассационной инстанции, ЗАО «Победитель» является правопреемником СПК «Победитель», который, в свою очередь, являлся правопреемником колхоза «Победитель»; все перечисленные организации осуществляли сельскохозяйственную деятельность и использовали земельный участок 00:63 непрерывно с момента создания колхоза «Победитель». Вместе с тем, судами двух инстанций вопрос длительности использования земельного участка обществом применительно к фактическим обстоятельствам дела (а именно поздней публикации органом местного самоуправления о возможности приобретения спорной земельной доли) не исследовался.

При этом суд округа в отсутствие в материалах дела доказательств обращения иных лиц, претендующих на приобретение спорной земельной доли, и ссылающихся на факт использования земельного участка 00:63, полагает не основанным на материалах дела вывод судов обеих инстанций о том, что договор купли-продажи земельной доли посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда области и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение в суд области, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

При этом суд округа считает необходимым отметить, что факт дальнейшего прекращения государственной регистрации перехода права собственности на спорную земельную долю по заявлению общества и администрации не могут препятствовать разрешению данного спора судом по существу по заявленным основаниям, при наличии у заявителя права уточнения заявленных требований.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020 по делу № А68-135/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Р.Г. Калуцких

В.Н. Шелудяев