Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: заявителя – закрытого акционерного общества «Победитель» (Тульская область, Богородицкий район, с. Папоротка, ОГРН 1087154019820, ИНН 7112500244) – Агафонова А.С. (доверенность от 09.01.2020), заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (г. Тула, ОГРН 1097154026056, ИНН 7106512065) – Черкашиной О.Н. (доверенность от 25.12.2019 № 02/1-32/69), в отсутствие заявителя – администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района (Тульская область, Богородицкий район, г. Богородицк, ОГРН 1027102672706, ИНН 7112004052), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Победитель» на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2020 по делу № А68-135/2020 (судья Андреева Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Победитель» (далее – заявитель, общество, ЗАО «Победитель») и администрация муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района (далее – заявитель, администрация) обратились в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее – заинтересованное лицо, управление, Управление Росреестра по Тульской области) о признании незаконным решения от 14.10.2019 № 74/004/001/2019-2167 о приостановлении государственной регистрации перехода прав собственности на земельную долю, площадью 75,51 га, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 71:04:000000:63 и обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт мотивирован правомерностью оспариваемого ненормативного правового акта управления, поскольку общество не подтвердило наличие права на приобретение земельной доли на льготных условиях, а администрация не подтвердила соблюдение порядка продажи земельной доли.

Не согласившись с решением суда, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права. Общество полагает, что управлением не учтено, что процедура продажи земельной доли была соблюдена администрацией в полном объеме, а нарушение абзаца 1 пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель) в части срока продажи земельной доли носит формальный характер. Заявитель полагает, что приостановление в государственной регистрации не соответствует положениям действующего законодательства, нарушает права ЗАО «Победитель» в полном объеме и надлежащим образом выполнившим требования Закона об обороте земель и условия договора купли-продажи, а именно: 28.06.2019 обществом подано заявление в администрацию о продаже земельной доли, обществом в полном объеме оплачена стоимость спорной земельной доли, общество является сельскохозяйственной организацией и им представлены доказательства использования земельного участка.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание администрация, надлежащим образом уведомленная о месте и времени его проведения, не явилась, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,между ЗАО «Победитель» (покупатель) и администрацией (продавец) 26.08.2019 заключен договор № 1 купли-продажи земельной доли (далее – договор). Размер земельной доли составляет 75,51 га и находится в составе земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63.

Стороны договора 29.08.2019 обратились в Управление Росреестра по Тульской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанную земельную долю, представив следующие документы:

– заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 29.08.2019 № 71/004/001/2019-2167;

– приказ ЗАО «Победитель» от 22.05.2008 № 1 «О вступлении в должность»;

– договор купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 № 1;

– акт обследования земельного участка с кадастровым номером 71:04:00000:63 из числа земель;

– справка ЗАО «Победитель» от 29.08.2019 № 102;

– заявление ЗАО «Победитель» от 28.06.2019;

– платежное поручение от 26.08.2019 № 230 об оплате земельной доли по договору от 26.08.2019 № 1, выдавший орган: АО «Россельхозбанк»;

– постановление администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района от 22.08.2019 № 22 «О продаже доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 71:04:000000:63»;

– постановление администрации муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района от 06.08.2019 № 21 о создании комиссии»;

– публикация в газете «Богородицкие вести» от 27.06.2019 № 26;

– публикация в газете «Тульские известия» от 25.06.2019 № 69;

– приказ ЗАО «Победитель» от 20.04.2018 № 33;

– решение Собрания депутатов муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района от 26.09.2018 № 1-5.

Управление 14.10.2019 направило сторонам уведомление № 74/004/001/2019-2167 о приостановлении государственной регистрации, в связи с нарушением администрацией положений закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Полагая, что данное уведомление не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителей, общество и администрация обратились в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 АПК РФ на административный орган.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) определяются основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав).

Основания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав определены статье 14 Закона о регистрации. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Государственная регистрация осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 29 Закона о регистрации, в соответствии с которой государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из содержания уведомления от 14.10.2019 № 71/004/001/2019-2167 следует, что основаниями для приостановления осуществления действий по государственной регистрации явилось следующее: договор купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 № 1, представленный для государственной регистрации прав, по форме и (или) содержанию не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, а именно пункту 4 статьи 12 Закона об обороте земель, пункту 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: документы, свидетельствующие об использовании покупателем земельного участка (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

В качестве правоустанавливающего документа заявители представили на государственную регистрацию договор купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 № 1, заключенный между администрацией муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района и ЗАО «Победитель». Право общей долевой собственности муниципального образования Бахметьевское Богородицкого района на земельную долю в размере 75,51 га в составе земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 6 659 270 кв.м, расположенного по адресу: Тульская область, Богородицкий район, с. Папоротка, СПК «Победитель», возникло на основании решения Богородицкого районного суда Тульской области по делу от 07.09.2015 № 2-1124/2015, вступившего в законную силу 13.10.2015, о признании права муниципальной собственности на невостребованные доли, право зарегистрировано – 10.12.2015 (запись регистрации № 71-71/004-71/004/027/2015-39/1). Вместе с тем дата публикации в газете «Тульские известия» № 69 о продаже земельной доли – 25.06.2019, в газете «Богородицкие вести» № 26 – 27.06.2019, то есть спустя 4 года с момента возникновения права муниципальной собственности.

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 12 Закона об обороте земель в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

Таким образом, Законом об обороте земель установлено императивное право органа местного самоуправления в течение определенного периода времени распорядиться земельной долей – шесть месяцев с момента регистрации права муниципальной собственности на земельную долю, т.е. с 10.12.2015 орган местного самоуправления имел право на реализацию указанной земельной доли сельскохозяйственной организации, использующей данную землю.

Как правильно указано судом первой инстанции, поскольку договор купли-продажи земельной доли размером 75,51 га заключен администрацией с ЗАО «Победитель» 26.08.2019, то есть по истечении установленного срока, то эта сделка не может быть признана соответствующей Закону об обороте земель.

Орган местного самоуправления вправе предложить сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности с муниципальным образованием, приобрести долю муниципального образования на условиях абзаца 1 части 4 статьи 12 Закона об обороте земель.

Соответственно, преимущественным правом приобретения земельных долей, находящихся в муниципальной собственности обладают сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующие данные земельные участки.

Как усматривается из материалов дела, в заявлении ЗАО «Победитель» от 28.06.2019, поданном в администрацию и представленном на государственную регистрацию, общество поставило в известность администрацию о том, что осуществляет сельскохозяйственную деятельность и использует часть земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63, в связи с чем просило в целях подтверждения факта использования ЗАО «Победитель» вышеуказанного земельного участка осуществить совместный с администрацией выезд на местность и в дальнейшем продать земельную долю размером 75,51 га. В качестве документа, подтверждающего факт использования ЗАО «Победитель» земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63, заявители представили акт обследования земельного участка с кадастровым номером 71:04:000000:63 из числа земель сельскохозяйственного назначения от 19.08.2019, составленный комиссией администрации в присутствии генерального директора ЗАО «Победитель» Полынова П.В., которым установлено, что вышеуказанный земельный участок используется ЗАО «Победитель», в настоящее время произведена посадка картофеля.

Статьей 12 Закона об обороте земель определен ограниченный круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. Указанное право согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель является преимущественным. Одним из критериев отнесения к указанному кругу лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является использование ими земельного участка, находящегося в долевой собственности. По смыслу данной нормы в ее взаимосвязи с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона об обороте земель указанное лицо должно использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается. При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным, то есть имеющим надлежащее правовое основание, правомерным и добросовестным.

В нарушение вышеприведенных положений закона документы, подтверждающие, что ЗАО «Победитель» является сельскохозяйственной организацией, использующей на законных основаниях спорный земельный участок с кадастровым номером 71:04:000000:63 с 10.12.2015 по дату заключения договора купли-продажи заявители на государственную регистрацию не представили, как и не представили в суд первой инстанции.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что из анализа представленных на государственную регистрацию документов: заявления ЗАО «Победитель» от 28.06.2019 и акта обследования от 19.08.2019 следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 71:04:000000:63 был занят заявителем при отсутствии законных оснований, поскольку общество не является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 71:04:000000:63 и о факте использования обществом спорного земельного участка администрации, являющейся его собственником с 10.12.2015, стало известно только из заявления ЗАО «Победитель» от 28.06.2019.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ЗАО «Победитель» документально не подтвердило наличие у него права на приобретение земельной доли у администрации на льготных условиях и не доказало факта наличия у него преимущественного права на приобретение земельной доли в земельном участке с кадастровым номером 71:04:000000:63, находящийся в долевой собственности (факта законного использования за весь период), а администрация не подтвердила соблюдение ей порядка продажи земельной доли (не соблюдены сроки).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Из изложенного следует, что договор купли-продажи земельной доли от 26.08.2019 № 1, заключенный между администрацией и обществом, нарушает требования Закона об обороте земель и посягает на публичные интересы и охраняемые законом интересы третьих лиц – лишает бюджет муниципального образования возможности получить денежные средства от торгов, а также права неопределенного круга лиц, лишенных возможности участвовать в торгах. Кроме того, до обращения в суд первой инстанции уведомлением от 28.10.2019 № 71/004/001/2019-2167 на основании заявления заявителей от 28.10.2019 № 71/004/001/2019-2738 прекращена государственная регистрация перехода права собственности на земельную долю.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2020 по делу № А68-135/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина