Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей ФИО3 и ФИО4 на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу

№ А68-6580/2020,
УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели ФИО3 и ФИО4 (далее - предприниматели) обратились в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) о признании незаконным отказа в заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:13, изложенного в письме от 23.06.2020 № 29-01-13/8237.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен

Паценко Александр Александрович.

Решением суда области от 21.10.2020 (судья Рыжикова Н.А.) заявление предпринимателей удовлетворено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 (судьи: Капустина Л.А., Селивончик А.Г., Дайнеко М.М.) решение суда области отменено, в удовлетворении требований индивидуальных предпринимателей отказано.

Не согласившись с апелляционным постановлением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП ФИО3 и ИП ФИО4 (далее - заявители, кассаторы) обратились в суд округа с кассационной жалобой, в которой просят постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 отменить, оставив в силе решение суда области.

В обоснование жалобы заявители указывают на длительные судебные разбирательства по вопросу незаконности действий государственного органа по отказу в продлении срока разрешения на строительство объекта, что препятствовало завершить строительство в срок; полагают, что действующее разрешение на строительство сроком до 25.11.2021 позволяет претендовать на заключение договора аренды для завершения строительства; считают, что отсутствие действующего договора аренды является препятствием для ввода здания в эксплуатацию.

В судебном заседании суда округа представитель министерства доводы кассационной жалобы считает необоснованными, просит в ее удовлетворении отказать со ссылкой на тот факт, что договор аренды является действующим ввиду его возобновления на неопределенный срок.

Кассатор и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда округа не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены апелляционного постановления и оставления в силе решения суда области, исходя из следующего.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ФИО4, ФИО3, ФИО5 на основании договора купли-продажи от 15.06.2013 на праве общей долевой собственности (по 1/3 доли каждому) принадлежит незавершенный строительством объект - магазин строительных материалов по адресу: г. Тула, Привокзальный район, проспект Ленина, дом № 134, степенью готовности 5% (далее - объект недвижимости, магазин).

Между министерством (арендодатель) и ФИО4, ФИО3

Д.А., Паценко А.А. (арендаторы) 08.11.2013 сроком действия до 31.05.2016 заключен договор № 13В3038 аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:070220:13 общей площадью 2 834 кв.м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое здание. Участок находится примерно в 15 м от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Привокзальный район, проспект Ленина, д. 134, для завершения строительства магазина строительных материалов (далее - земельный участок 20:13, спорный земельный участок).

ФИО4, ФИО3, ФИО5 15.09.2015 выдано разрешение № RU71326000-482/15 на строительство объекта: «Магазин строительных материалов» на срок до 01.09.2018.

Между министерством (арендодатель) и ФИО4, ФИО5, ФИО3 (арендаторы) 22.06.2017 сроком на 3 года заключен договор № 17В3955 аренды земельного участка 20:13 для завершения строительства магазина строительных материалов.

Поскольку в период срока действия договора аренды истек срок действия разрешения на строительство, 23.08.2018 арендаторы обратились с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство до 01.09.2019, в удовлетворении которого им было отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 15.02.2019 по делу № А68-13351/2018 указанный отказ признан незаконным.

По результатам повторного рассмотрения заявления о продлении срока действия разрешения на строительство арендаторам вновь направлен отказ, который признан незаконным вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2019 по делу

№ А68-10228/2019.

На основании указанного судебного акта действие разрешения на строительство продлено до 25.05.2020, а затем на основании постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440 "О продлении действий разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 году» - до 25.05.2021.

Поскольку срок действия продленного разрешения на строительство (до 25.05.2021) не совпадал со сроком действия договора аренды, заключенного для завершения строительства (до 22.06.2020), на дату окончания договора аренды степень готовности объекта составляла 70% (технический план от 15.06.2020), арендаторы 18.06.2020 обратились в министерство с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

В письме от 23.06.2020 № 29-01-13/8237 министерство отказало предпринимателям в заключении нового договора аренды земельного участка, сославшись на то, что последними уже использовано право на однократное заключение договора аренды для завершения строительства в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Несогласие предпринимателей с указанным отказом послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, руководствуясь положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), исходил из отсутствия у заявителей права на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок для завершения строительства.

Апелляционная коллегия исходила из того, что согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Учитывая, что такое право было использовано предпринимателями при заключении договора аренды от 22.06.2017, по мнению суда второй инстанции, последние утратили возможность продлить срок арендных правоотношений в целях завершения строительства.

При этом, апелляционная коллегия, приняв во внимание содержание акта осмотра от 15.04.2021 (с приложенными фототаблицами), составленному министерством, указала, что приводимые предпринимателями опасения не получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии продленного договора аренды, не являются предусмотренным законом условием для неоднократного продления договора и могут быть устранены путем обращения с соответствующими требованиями к уполномоченным органам (при наличии правовых оснований).

Однако, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами суда второй инстанции, как сделанными без учета совокупности фактических обстоятельств по настоящему делу, при этом считает выводы суда области соответствующими материалам дела и подлежащим применению нормам права.

Отсутствие совокупности условий для признания оспариваемого ненормативного правого акта недействительным, предусмотренной частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, исключает удовлетворение заявленных требований.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

Основания возникновения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, указаны в пункте 1 статьи 39.1 ЗК РФ, согласно подпункту 3 которого, одним из таких оснований является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По мнению суда округа, при разрешении настоящего спора судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что предприниматели своевременно обратились к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка до истечения срока действия предыдущего договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иные лица не обладают; ранее действовавшие договоры аренды не были расторгнуты по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.

При этом, как правомерно отмечено в решении суда, заявителями

предпринимались меры по завершению строительства объекта до окончания действия разрешения на строительство и договора аренды (постановка объекта на кадастровый учет, доведение готовности до 70%); по окончании срока договора аренды от 22.06.2017 заявители продолжили пользоваться земельным участком, в отсутствие возражений со стороны арендодателя; арендодатель не ставит вопрос об освобождении земельного участка, принимает арендные платежи; иным лицам земельный участок не предоставляется; действие разрешения на строительство продлено государственным органом по решению суда до 25.05.2021.

Учитывая изложенное, у суда округа отсутствуют правовые основания не согласиться с выводом суда области о том, что учитывая добросовестное и разумное поведение предпринимателей, срок судебных разбирательств в целях продления разрешения на строительство, заявленные требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с изложенным суд округа считает необходимым апелляционное постановление отменить, оставив в силе решение суда области.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А68-6580/2020 отменить. Решение Арбитражного суда Тульской области от 21.10.2020 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Е.В. Власов

ФИО1