Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Бычковой Т.В., судей Егураевой Н.В. и Грошева И.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем Левичевой А.С., при участии в судебном заседании: от индивидуального предпринимателя ФИО1 - представителя ФИО2 (доверенность от 11.01.2022, диплом, паспорт), от акционерного общества «Тандер» - представителя ФИО3 (доверенность от 30.07.2021, диплом, паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Тульской области
от 25.10.2021 по делу № А68-902/2021 (судья Воронцов И.Ю.), принятое по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Тула, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к акционерному обществу «Тандер»
(г. Краснодар, ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 216 987 руб. 08 коп.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» о взыскании расходов по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, пропорционально арендуемой площади 544,1 кв.м. в размере 216 987 руб. 08 коп. (с учетом уточнения иска, принятого к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2021 с акционерного общества «Тандер» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 взысканы денежные средства в сумме 216 987 руб. 08 коп., а также 7 340 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Акционерное общество «Тандер» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2021 по делу № А68-902/2021, в которой просит отменить указанное решение и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы полагает, что у него отсутствует предусмотренная законом и договором аренды обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, поскольку он не является собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме.

Заявитель жалобы указывает на то, что он владеет спорным помещением на основании договора аренды, которым на АО «Тандер» не возложена обязанность по оплате расходов по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Апеллянт считает, что судом первой инстанции дано неправильное толкование условиям договора аренды в части обязательств ответчика, который являясь не собственником, а арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме должен нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома не входящего в предмет аренды.

Заявитель жалобы полагает, что указанный выше вывод суда первой инстанции прямо противоречит условиям договора аренды, согласно которому ответчик несет расходы по содержанию только арендованных помещений (п.2.10, в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017г.).

Заявитель жалобы указывает, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В судебном заседании представитель акционерного общества «Тандер» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 возражал по доводам апелляционной жалобы, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30.06.2008 между ООО «Полипром» и ЗАО «Тандер» был заключен договор аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 (далее – договор), предметом которого являлась аренда недвижимого имущества – нежилых помещений (магазин) с номерами комнат на поэтажном плане № 1-31, 1 этаж, лит. А, общей площадью 544, 1 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Срок договора аренды установлен сторонами с 01.07.2008 по 30.06.2013 (п. 4.1 договора). Дополнительным соглашением от 01.07.2013 ООО «Полипром» и ЗАО «Тандер» продлили срок действия договора по 30.06.2018.

В 2017 году собственником указанного выше помещения стала ФИО1, в связи с чем, между ИП ФИО1 и ЗАО «Тандер» 29.05.2017 заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008, в соответствии с которым стороны заменили преамбулу договора аренды и пункты 1.1, 1.2, 2.1, 2.7, 2.8, 2.10, 4.1, 5.2.3, 5.2.5.

Согласно дополнительному соглашению от 29.05.2017 к договору ИП ФИО1 (арендодатель) передала, а ЗАО «Тандер» (арендатор) приняло в аренду недвижимое имущество в виде арендуемых помещений которые являются частью: нежилого помещения с кадастровым номером 71:30:030221:5876 и состоит из отдельных помещений/комнат отмеченных на поэтажном плане 1 этажа и экспликации к поэтажному плану 1 этажа Технического паспорта лит. А № 31, общей площадью 544,1 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

В соответствии с 2.7. договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 ЗАО «Тандер» самостоятельно производится оплата потребленных арендатором услуг (электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды, стоков, управляющей компании и т.д.), согласно договоров между арендатором и поставщиком данных услуг.

Оплата в фонд капитального ремонта Тульской области производится арендатором на основании счетов выставляемых арендодателем.

Согласно п. 2.10. договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 арендатор за свой счет проводит текущий ремонт и капитальный ремонт арендованных помещений и поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы по содержанию имущества.

Арендатор обязался производить за свой счет и своими силами капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения (п. 5.2.3. Договора).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.11.2020 по делу № А68-5207/2019, оставленным в силе постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2021, по исковому заявлению ООО «УК «ТРиС» (управляющей организации многоквартирного жилого дома ( далее – МКД), в котором расположено указанное выше помещение) о взыскании к ИП ФИО1 задолженности в сумме 428 549 руб. 50 коп. за оказанные услуги по содержанию общего имущества МКД в период с 01.11.2018 по 01.07.2020 с ИП ФИО1 в пользу ООО «УК «ТРиС» взыскана задолженность в размере 381 173 руб. 04 коп.

Согласно инкассовому поручению №2056238 от 05.05.2021 года денежные средства были полностью перечислены с ИП ФИО1 в пользу ООО «УК «ТРиС».

Полагая, что ответчик по условиям договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017, должен был заключить договор с управляющей организацией и самостоятельно оплачивать услуги управляющей организации по содержанию общего имущества МКД, в котором расположено арендуемое помещение, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании понесенных истцом расходов по оплате услуг по содержанию общего имущества.

Поскольку ответчик оставил претензию без ответа и удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с 2.7. договора в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 оплата потребленных арендатором услуг (электроэнергии, тепла, холодной и горячей воды, стоков, управляющей компании и т.д.) производится арендатором самостоятельно, согласно договоров между арендатором и поставщиком данных услуг.

Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции исходя из условий договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 (пункты 2.7. и 2.10 был сделан правильный вывод о том, что обязанность арендатора по несению расходов по содержанию общего имущества МКД прямо регламентирована его условиями.

Судом первой инстанции также был сделан правильный вывод о том, что воля сторон договора аренды в редакции дополнительного соглашения к нему была направлена на возложение на ответчика обязанностей по несению расходов на содержание имущества, расположенного в доме № 50 по адресу: <...>.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

По смыслу указанных норм, хотя в силу положений статей 36, 39, 158 ЖК РФ, статей 210, 290 ГК РФ расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме должен нести собственник помещения, расположенного в МКД, стороны договора аренды вправе согласовать условия договора о возложении такой обязанности на арендатора.

Как уже установлено выше, стороны договора аренды дополнительным соглашением от 20.05.22017 внесли изменения в пункт 2.7 договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/150/08 от 30.06.2008.

Из указанного выше договора аренды, заключенного с прежним собственником – ООО «Полипром» следует, что пункт 2.7 договора предусматривал обязательство арендатора оплачивать только коммунальные услуги ( электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, водоотведение, телефонную связь) самостоятельно, согласно договоров заключенных арендатором и поставщиком коммунальных услуг при этом в пункте 2.7 отсутствовала обязанность арендатора по оплате услуг управляющей организации.

Дополнительное соглашение к договору аренды с изложением пункта 2.7 договора было заключено уже с новым собственником помещения – ФИО1

Анализируя условия договора, изложенные в пункте 2.7 в прежней редакции и в редакции нового собственника, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны изменили редакцию пункта договора 2.7 в связи с тем новый собственник помещения и арендатор пришли к соглашению о дополнении обязательств арендатора обязанностью оплачивать не только коммунальные услуги, но и услуги управляющей компании.

По смыслу условий, изложенных в пункте 2.7 договора в редакции дополнительного соглашения следует, что стороны пришли к соглашению о полном возложении на арендатора бремени по содержанию, как арендованного имущества так и общего имущества МКД этот вывод также подтверждается, что в пункте 2.7 стороны также предусмотрели обязанность арендатора уплачивать взносы на капитальный ремонт, что в соответствии с требованиями закона тоже является обязанность собственника помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация по договору управления оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества и предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

Поскольку коммунальные услуги предоставляются собственникам нежилых помещений в МКД по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, то услуги управляющей организации заключаются в оказании услуг по содержанию общего имущества МКД.

Как уже установлено выше пунктом 2.7 договора аренды в редакции дополнительного соглашения предусмотрена обязанность арендатора оплачивать услуги управляющей организации самостоятельно согласно договоров заключенных арендатором с управляющей организацией.

Как установлено решением суда от 12.11.2020 по делу №А68-5207/2019 ООО «УК «ТРиС» оказывает услуги по управлению домом № 50 по ул. Металлургов, г. Тула с 01.11.2018 года на основании договора управления от 19.09.2018 утвержденного протоколом № б/н от 08.08.2018 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №50 по ул. ул. Металлургов, г. Тула.

Между ООО «УК «ТРиС» и с управляющей организацией в нарушение условий договора аренды договор не заключен.

В связи с неисполнением арендатором возложенной на него договором аренды обязанности по заключению договора с управляющей организацией на предоставление услуг по содержанию общего имущества МКД, в котором расположено арендуемое помещение, собственник помещения (арендодатель) понес расходы по оплате оказанных управляющей организацией услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в результате чего истцу были причинены убытки.

Уклонение ответчика от заключения самостоятельных договоров, предусмотренных пунктом 2.7. договора аренды недвижимого имущества № 3-Тул Ф-1/ 150/08 от 30.06.2008 в редакции дополнительного соглашения от 29.05.2017 не является основанием, освобождающими АО «Тандер» от возмещения истцу расходов на содержание общего имущества.

Расчет суммы расходов по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома произведен истцом пропорционально площади переданных ответчику нежилых помещений (544,1 кв.м.) и суммы оплаченных истцом денежных средств по решению суда от 12.11.2020 по делу №А68-5207/2019.

Арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена, контррасчет не представлен (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, судом первой инстанции были обоснованно удовлетворены требования истца.

Оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся в нем выводы, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 25.10.2021 по делу № А68-902/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Т.В. Бычкова

И.П. Грошев

Н.В. Егураева