Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы внешнего управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Столицстрой» ФИО2, общества с ограниченной ответственностью «Новый Мир» (625013, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) на определение от 04.04.2018 Арбитражного суда Тюменской области (судья Пронина Е.В.) и постановление от 25.06.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шарова Н.А., Бодункова С.А., Смольникова М.В.) по делу № А70-1832/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Компания «Столицстрой» (626152, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>), принятые по заявлению Администрации города Тобольска о признании недействительными условий соглашения от 14.01.2016 № 02-07/05-16, применении последствий недействительности сделки.

Другие лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской

области, Комитет земельных отношений Администрации города Тобольска, общество с ограниченной ответственностью «Фасадстрой».

В судебном заседании присутствовали: внешний управляющий обществом с ограниченной ответственностью «Компания «Столицстрой» ФИО2, представитель общества с ограниченной ответственностью «Компания «Столицстрой» ФИО3 по доверенности по 02.10.2017, представитель общества с ограниченной ответственностью «Новый мир» ФИО4 по доверенности от 07.12.2017, представитель Администрации города Тобольска ФИО5 по доверенности от 09.01.2018.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Компания «Столицстрой» (далее - общество, должник) Администрация города Тобольска (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с иском к должнику о признании недействительными пунктов 4 - 7 соглашения от 14.01.2016 № 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2012 № 02-05/523-12, признании недействительным акта приёма-передачи земельного участка от 14.01.2016 № 02-10/21-16 в части приёма-передачи незавершённого строительством здания многофункционального использования, возведённого на земельном участке, расположенном по адресу: <...> участок № 18, площадью 4 422 кв. м, с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендатору незавершённого строительством здания многофункционального использования, возведённого на указанном земельном участке и возложении на арендатора обязанности по принятию указанного объекта.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 03.10.2016 в отношении общества введена процедура внешнего управления, внешним

управляющим утверждена Мананова Зульфия Пилаловна (далее – внешний управляющий).

Арбитражным судом Тюменской области 20.04.2016 вынесено определение о применении при банкротстве общества правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 24.11.2017 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области, Комитет земельных отношений Администрации города Тобольска.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 04.04.2018, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2018, заявленные требования удовлетворены частично; признаны недействительными пункты 4 - 7 соглашения от 14.01.2016 № 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2012 № 02-05/523-12 (далее - соглашение от 14.01.2016) признан недействительным акт приёма-передачи земельного участка от 14.01.2016 № 02-10/21-16 в части приёма-передачи незавершённого строительством здания многофункционального использования, возведённого на земельном участке, расположенном по адресу: <...> участок № 18, площадью 4 422 кв. м с кадастровым номером 72:24:0305017:1261(далее – земельный участок); в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Внешний управляющий обратился с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: в нарушение пункта 15.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 23 «О некоторых вопросах

применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации» вопрос о наличии/отсутствии осведомлённости должника об обстоятельствах, свидетельствующих о нарушении бюджетным учреждением требований статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее - БК РФ) судами не исследовался; Администрацией доказательств, подтверждающих такую осведомлённость должника, в материалы дела не предоставлялось.

Также заявитель кассационной жалобы указывает на то, что ни судом, ни Администрацией не было указано какие именно публичные интересы были нарушены пунктами 4 - 7 соглашения от 14.01.2016, поскольку само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов; действующее законодательство также не содержит запретов на заключение публично-правовыми образованиями соглашений о расторжении договоров аренды с условиями о возмещении арендодателем - публично-правовым образованием стоимости неотделимых улучшений; вывод судов о том, что председатель Комитета земельных отношений и лесного хозяйства Администрации города Тобольска ФИО6 не имел полномочий на подписание соглашения о расторжении договора аренды с условием о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений, не соответствующей фактическим обстоятельствам.

От общества с ограниченной ответственностью «Новый мир» также поступила кассационная жалоба, в которой её заявитель ссылается на следующее: судом первой инстанции нарушены требования статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 61.6 Закона о банкротстве, поскольку, придя к выводу о невозможности возврата спорного объекта должнику, суд не применил последствия ничтожности сделки в виде компенсации должнику стоимости объекта; расходные обязательства из сделки, предусмотренной

в пунктах 4 - 7 соглашения от 14.01.2016, возникли в порядке, предусмотренном абзацем четвёртым пункта 1 статьи 86 БК РФ, вследствие заключения гражданско-правового договора; поэтому соглашение от 14.01.2016 не является законом или нормативным правовым актом, то есть не является актом, принятие которого влечёт необходимость соблюдения статьи 83 БК РФ; сложившейся судебной практикой подтверждено, что компенсация публично-правовым образованием стоимости неотделимых улучшений, произведённых арендатором, не нарушает требования Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее - Закон № 44-ФЗ); неисполнение отдельных процедурных требований Закона № 44-ФЗ не привело к нарушению принципов открытости, прозрачности, ограничению конкуренции, необоснованному ограничению числа участников закупки, а также публичных интересов и (или) прав и законных интересов третьих лиц; соглашение от 14.01.2016 было подписано со стороны Администрации лицом, уполномоченным заключать сделку, а также заявителем совершены действия, свидетельствующие о последующем одобрении спорной сделки; после заключения соглашения Администраций были совершены действия по исполнению спорных пунктов соглашения: заключён контракт на оценку спорного объекта, оплачены услуги оценщика, велась переписка по оплате затрат, что свидетельствует о признании действительности спорных пунктов; учитывая отсутствие доказательств осведомлённости должника общества об отсутствии у должника достаточных лимитов для исполнения сделки, оснований для признания спорной сделки недействительной как несоответствующей требованиям статьи 161 БК РФ не имеется.

В отзывах на кассационную жалобу Администрация просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Рассмотрев кассационные жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные определение и постановление подлежат отмене, а обособленный спор направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Компания «Столицстрой» (арендатор) заключён договор аренды земельного участка 30.11.2012 № 02-05/523-12, по условиям которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4609 кв. м, расположенный по адресу: <...> участок № 18, категория земель участка: земли населённых пунктов, с кадастровым номером: 72:24:0305017:326 для строительства здания многофункционального использования.

Согласно пункту 7.2 договора аренды договор действует с момента подписания акта приёма-передачи сторонами сроком на 3 года.

Вышеуказанный участок был передан заявителем должнику по акту приёма-передачи в аренду земельного участка от 30.11.2012.

Договор аренды земельного участка от 30.11.2012 № 02-05/523-12 зарегистрирован в установленном законом порядке 22.01.2013 (регистрационный номер 72-72-04/008/2013-49).

Соглашением от 01.10.2014 № 02-06/145-14 сторонами в договор аренды внесены изменения, согласно которым, изменена площадь земельного участка (с 4 609 кв. м на 4 422 кв. м) и кадастровый номер земельного участка (с 72:24:0305017:326 на 72:24:0305017:1261).

Приказом Комитета градостроительной политики Администрации города Тобольска от 02.06.2015 № 496/15 на основании заявления ООО «Компания «Столицстрой» от 27.05.2015 № 01-10/3506 утверждён градостроительный план № RU-72-30-30-00-000000003478 земельного участка.

Комитетом градостроительной политики Администрации города Тобольска 11.06.2015 ООО «Компания «Столицстрой» было выдано разрешение на строительство № 72-72303000-165-2015 здания многофункционального использования по адресу: <...> участок № 18 на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0305017:1261.

Сторонами подписано соглашение от 14.01.2016 № 02-07/05-16 о расторжении договора аренды земельного участка № 02-05/523-12 от 30.11.2012, согласно пункту 1 которого стороны договорились расторгнуть договор аренды № 02-05/523-12 от 30.11.2012 земельного участка, предоставленного для строительства здания многофункционального использования с момента подписания настоящего соглашения сторонами.

Согласно пункту 2 соглашения все обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту приёма-передачи.

В соответствии с пунктом 3 соглашения арендатор передаёт арендодателю проектную документацию и разрешение на строительство от 11.06.2015 № 72-72303000-165-2015 объекта «Здание многофункционального использования по адресу: <...> участок № 18. Блок А, Блок В» (далее - объект), для последующей регистрации права муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 4 соглашения затраты, понесённые арендатором в результате строительства объекта на момент расторжения договора, признаются сторонами в качестве затрат, произведённых

на производство неотделимых улучшений земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего соглашения, выполненных с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 5 соглашения арендодатель обязуется произвести оценку стоимости затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в срок до 16.03.2016.

Согласно пункту 6 соглашения арендодатель обязуется возместить арендатору стоимость затрат, указанных в пункте 4 настоящего соглашения в размере, определённом в пункте 5 настоящего соглашения в соответствии с положениями части 2 статьи 623 ГК РФ в срок до 31.03.2016.

Согласно пункту 7 соглашения арендатор обязуется возместить арендодателю стоимость затрат на проведение оценки, указанной в пункте 5 настоящего соглашения в срок до 31.03.2016.

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 11.06.2016 (регистрационный номер 72-72/004-72/004/005-/20161566/1).

Согласно подпункту 2.2.2 пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 30.11.2012 № 02-05/523-12, арендодатель обязуется принять участок от арендатора по акту приёма-передачи в случае окончания договора или его досрочного расторжения.

Администрацией и обществом подписан акт приёма-передачи земельного участка от 14.01.2016 № 02-10/21-16, согласно которому арендатор сдал, а арендодатель принял земельный участок.

На земельном участке находится незавершённое строительством здание объекта многофункционального использования. Техническое состояние незавершённого строительством здания многофункционального использования на момент передачи характеризуется следующим: 1. Здание 1 -этажное, в том числе подвал 1 этаж. 2. Фасад - облицовочный кирпич. Кровля - нет. 3. Материал несущих конструкций - кирпич и керамзитобетон. 4. Оконные заполнения - нет.

Администрация, считая пункты 4 - 7 соглашения от 14.01.2016 № 02-07/05-16, акт приёма-передачи земельного участка от 14.01.2016 № 02-10/21-16 в части приёма-передачи незавершённого строительством здания многофункционального использования, возведённого на земельном участке с кадастровым номером 72:24:0305017:1261, недействительными, обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что спорные пункты соглашения от 14.01.2016 являются ничтожными в соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ, так как оспариваемые пункты нарушают требования статьи 83 БК РФ, а также требования Закона № 44-ФЗ; у лица, подписавшего со стороны Администрации соглашение от 14.01.2016, отсутствовали полномочия на совершение сделки. Суд первой инстанции также указал на то, что совершение спорной сделки нарушает публичные интересы, поэтому основания для применения пункта 5 статьи 166 ГК РФ отсутствуют. Кроме того, суд первой инстанции отказал в возврате спорного объекта, поскольку земельный участок, на котором находится спорный объект, передан в аренду общества с ограниченной ответственностью «Фасадстрой».

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции не соответствуют нормам законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное

выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Основной задачей судопроизводства в арбитражном суде является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК РФ).

Тогда как принятие судами обжалуемых судебных актов создало неопределённость в правовом положении выбывшего имущества должника, поскольку суды фактически констатировали отсутствие у него права на компенсацию затрат и права на возврат незавершённого строительством объекта.

В связи с чем без определения правовой судьбы незавершённого строительством объекта, его рыночной стоимости на момент рассмотрения настоящего обособленного спора, согласия Администрации как арендодателя на производство неотделимых улучшений и являются ли они таковыми, вывод суда о невозможности применения статьи 167 ГК РФ преждевременен, учитывая содержание пункта 3 соглашения от 14.01.2016.

Как следует из определения суда первой инстанции в соответствии с пунктом 3 соглашения, должник передаёт Администрации проектную документацию и разрешение на строительство от 11.06.2015 № 72-72303000- 165-2015 объекта «Здание многофункционального использования по адресу: <...> участок № 18. Блок А, Блок В», для последующей регистрации права муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 182 ГК РФ сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Как установлено судами, соглашение от 14.01.2016 подписано со стороны арендодателя председателем Комитета земельных отношений и лесного хозяйства Администрации города Тобольска ФИО6, действующим на основании доверенности от 20.10.2014 № 51.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведённым в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судами установлено, что сразу же после заключения соглашения Администрация начала исполнение спорного соглашения, приняв арендуемое имущество на основании акта, в последующем передав его в аренду

ООО «Фасадстрой» с находящимся на нём объектом незавершённого строительства, произведя при этом оценку рыночной стоимости указанного объекта.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить указанные недостатки, дать оценку всем доводам, возражениям лиц, участвующих в деле, представленным доказательствам, в том числе исследовать обстоятельства возможности приведения сторон в первоначальное состояние, разрешить вопрос о применении последствий недействительности сделки, о действительной воле и волеизъявлении сторон при её совершении.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьёй 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно- Сибирского округа

постановил:

определение от 04.04.2018 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 25.06.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-1832/2016 отменить. Направить обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 АПК РФ.

Председательствующий М.Ю. Бедерина

Судьи С.А. Доронин

ФИО1