Гражданский кодекс часть 1

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее -предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области (далее - Министерство) о признании незаконным решение от 29.10.2021г. № 2405 и обязании подготовить и направить в адрес ФИО1 подписанный проект договора купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16 февраля 2022 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по изложенным в жалобе основаниям и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Жалоба принята апелляционным судом к производству и назначена к рассмотрению на 20 апреля 2022 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель подателя жалобы участия не принимал, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

На основании статей 156 и 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей иных лиц, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.

Представитель ИП ФИО1 возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном в материалы дела отзыве.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежит здание - индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:19:073201:2095, общей площадью 706,3 кв.м., расположенный по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 02.09.2021.

Основание регистрации права -договор купли-продажи лот № 1 от 28.06.2017, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Логист» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действовавшего на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 12.10.2016 по делу №А72-16771/2013.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит здание -индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 73:19:073201:2096, общей площадью 704,2 кв. м, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.09.2021.

Основание регистрации права - договор купли-продажи лот № 2 от 28.06.2017, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Логист» в лице конкурсного управляющего ФИО3, действовавшего на основании определения Арбитражного суда Ульяновской области от 12.10.2016 по делу №А72-16771/2013.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 73:19:073201:568, общей площадью 803,6+/-9,9 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Засвияжский, г. Ульяновск, ПОИЗ «Нептун», земельный участок № 10 по генплану, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство.

11.10.2021 предприниматель обратилась в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (далее - Министерство) с заявлением о предоставлении в собственность вышеуказанного земельного участка в порядке реализации преимущественного права собственника индивидуальных жилых домов на выкуп данного земельного участка.

Министерство своим решением, оформленным в письме от 29.10.2021 № 2405, отказало предпринимателю в реализации данного права, мотивируя тем, что на основании акта обследования, выполненного сотрудниками ОГКУ «Региональный земельно-имущественный информационный центр», на испрашиваемом земельном участке расположены два отдельно стоящих двухэтажных дома, имеющие по две квартиры (состоящие из нескольких смежных комнат) с отдельными подъездами и выходом на территорию общего пользования. У Министерства имеются основания полагать, что вышеуказанные объекты недвижимости не являются индивидуальными жилыми домами, имеют признаки многоквартирных домов, тем самым использование земельного участка не соответствует его разрешенному использованию, что является основанием для отказа в предоставлении земельного участка. Исходя из изложенного Министерство на основании п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс) приняло решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 73:19:073201:568.

Предприниматель, полагая, что отказ нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

На основании пункта 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 АПК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (статья 1 ЗК РФ).

Статья 39.1 ЗК РФ к числу оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относит договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пунктам 3, 5, 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, требования к содержанию заявления и перечню прилагаемых документов предусмотрены в статье 39.17 ЗК РФ.

В силу пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 ЗК РФ).

В статье 39.16 ЗК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка.

Отказ в предоставлении предпринимателю испрашиваемого участка, Министерство обосновало пунктом 14 статьи 39.16 Кодекса, согласно которому уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

В то же время, земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном ЗК РФ, и предоставление земельного участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 №1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 №305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Из оспариваемого решения Министерства усматривается, что единственным основанием для отказа в предоставлении предпринимателю земельного участка явилось мнение Министерства о том, что вышеуказанные объекты недвижимости не являются индивидуальными жилыми домами, имеют признаки многоквартирных домов, тем самым использование земельного участка не соответствует его разрешенному использованию.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Жилищный кодекс Российской Федерации не раскрывает содержание понятий «индивидуальный жилой дом» и «многоквартирный жилой дом».

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещения в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Пункт 3.21 ГОСТ Р 51929. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения", утвержденный и введенный в действие приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии (Росстандарта) от 11 июня 2014 г. № 543-ст, определяет многоквартирный дом как оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из приведенных нормативных положений в их взаимосвязи следует, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному является наличие в нем нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества собственников такого дома, в состав которого входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с нормами гражданского и жилищного законодательства. Квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат, а не квартир. При этом индивидуальный жилой дом может находиться в общей собственности нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В качестве доказательства того, что жилые дома, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 73:19:073201:568, являются индивидуальными жилыми домами, а не МКД, заявителем в материалы дела предоставлены:

- план недвижимого имущества (технического паспорта) - индивидуального жилого дома кадастровый номер 73:19:073201:2095 расположенного по адресу: <...>;

- план недвижимого имущества (технический паспорт) - индивидуального жилого дома кадастровый номер 73:19:073201:2096 расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Владимирская, 14а;

- Акт экспертного исследования № И 063/08-2021-2 АНО «Поволжский региональный центр экспертизы и оценки», согласно которому в ходе сопоставления требований законодательства, требований нормативно-технической документации и специальной литературы с результатами визуально-измерительного исследования выявлено, что жилой дом №14 по улице Владимирская в г. Ульяновске и жилой дом №14А по улице Владимирская в г. Ульяновске по своим техническим характеристикам являются одноквартирными жилыми домами, то есть не являются многоквартирными, так как отсутствует совокупность признаков многоквартирного жилого дома - отсутствуют общедомовое имущество, один вход с выходом на земельный участок, количество надземных этажей не более трёх;

- Выписка из ЕГРН о том, что в реестр об указанных объектах внесены сведения как об индивидуальных жилых домах.

В соответствии с указанными документами оба объекта недвижимого имущества имеют по одному выходу на земельный участок, и не содержат в своем составе изолированных помещений, имеющих признаки квартир, с наличием общего имущества.

Все указанные доказательства получили надлежащую оценку судом первой инстанции.

Министерство не представило каких-либо доказательств обратного, за исключением акта осмотра земельного участка с кадастровым номером 73:19:073201:568 и расположенных на нём двух жилых домов, состоявшегося 17.01.2022 г., т. е. уже после принятия оспариваемого решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность и проведения Министерством проверки обоснованности заявления о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Представленные Министерством спутниковые снимки не могут служить достоверным источником информации о качестве объектов недвижимости и о фактической дате производства данных снимков, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 73:19:073201:568. Своим правом на проведение судебной экспертизы Министерство не воспользовалось.

Таким образом, Министерством данные обстоятельства надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Доказательств переустройства построенных и зарегистрированных в установленном порядке объектов из индивидуальных жилых домов в многоквартирные в материалах дела не имеется.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлена совокупность оснований для признания незаконным решения Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 29.10.2021г. № 2405 , в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, повторно проанализировав предоставленные в материалы дела доказательства, в соответствии с правилами, определенными ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства, поскольку основаны на неверном толковании норм права.

Податель жалобы указал, что данный спор подлежал рассмотрению в суде общей юрисдикции в рамках гражданского судопроизводства в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка - под индивидуальное жилищное строительство-не соответствует сути предпринимательской деятельности - систематическому извлечению прибыли, в связи с чем спор не имеет признаков, предусмотренных ст. 27 АПК РФ.

Однако, Заявитель с 30 марта 2021 года по настоящее время является индивидуальным предпринимателем (ОГРНИП <***>). Одним из основных видов экономической деятельности Заявителя является «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» (кода ОКВЭД 68.10). Ранее, в период с 19.03.2019 г.по 03.06.2019 г., ФИО1 также имела статус индивидуального предпринимателя с соответствующим кодом ОКВЭД - 68.20 «Аренда и управление собственным недвижимым имуществом».

Объекты недвижимости - жилые дома, право выкупа земельного участка под которыми испрашивал Заявитель, были приобретены для осуществления им предпринимательской деятельности- в целях их дальнейшей продажи.

Заявителем были представлены иные доказательства осуществления предпринимательской деятельности, получившие должную оценку суда первой инстанции.

Заявитель систематически осуществляет деятельность, связанную с извлечением прибыли, которая заключается в приобретении и дальнейшей реализации объектов недвижимости (осуществление ФИО1 предпринимательской деятельности подтверждаются решением Межрайонной ИФНС России №2 по Ульяновской области от 25.10.2021 № 1106 и актом проверки № 4924 от 10.11.2021, которым деятельность Заявителя квалифицирована как предпринимательская. Кроме продажи в 2020 году объектов, указанных в этом решении налоговой инспекции, заявителем аналогичные сделки совершались и в 2021 году: договоры купли-продажи недвижимого имущества от 01.07.2021, заключенные между ФИО1, ФИО4 и ФИО5, договор купли.

Учитывая изложенное, рассмотрение данного спора находится в компетенции арбитражного суда как по субъектному составу, так и по предмету спора, экономическому характеру требования.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем доводы заявителя жалобы признаются необоснованными.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов апелляционным судом не рассматривался.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 16 февраля 2022 года по делу №А72-16774/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий А.Б. Корнилов

Судьи Е.Н. Некрасова

О.П. Сорокина