Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДВ – Союз» (ОГРН 1032700448659, ИНН 2723055492, 680051, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 3 А)

к городскому округу «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, улица Карла Маркса, 66)

по встречному иску городского округа «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска

к обществу с ограниченной ответственностью «ДВ – Союз» (ОГРН 1032700448659, ИНН 2723055492, 680051, Хабаровский край, г. Хабаровск, улица Ворошилова, 3 А), Департаменту муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска

о признании нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ДВ-Союз» (далее – ООО «ДВ-Союз») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию Городской округ «Город Хабаровск» в лице Администрации города Хабаровска (далее – Администрация, ответчик) о взыскании 238 119 руб. 11 коп. задолженности по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома (далее – МКД), 15 249 руб. 19 коп. пени (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), которые приняты судом).

Исковые требования основаны на положениях статьей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 39, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платы на содержание и ремонт общего имущества МКД № 12 по ул. Королева в г. Хабаровске, в котором ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение -I(1-2; 8; 13-15; 18; 21), общей площадью 275,4 кв. м.

Администрация обратилась со встречным иском, в котором просила признать указанное помещение общим имуществом собственников МКД № 12б по ул. Королева.

Встречные исковые требования основаны на положениях статьи 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ и обоснованы тем, что указанное помещение по своему назначению относится к помещениям в МКД из состава нежилого фонда, входящего в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Определением от 28.10.2021 встречное исковое заявление возвращено заявителю.

В связи с подачей администрации апелляционной жалобы на указанное определение производство по настоящему делу приостанавливалось определением от 16.11.2021.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2022 определение от 28.10.2021 о возвращении встречного иска отменено, вопрос о принятии такового направлен на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Определением от 26.01.2022 суд возобновил производство по настоящему делу, этим же определением к производству суда принято встречное исковое заявление.

Определением от 02.03.2022 в качестве соответчика по встречному иску привлечен Департамент муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.04.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск – удовлетворен, признано право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по адресу: г. Хабаровск, ул. Королева 12б на нежилое помещение № I(1-2; 8; 13-15; 18; 21), общей площадью 275,4 кв. м., расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Королевская, 12б.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ДВ-Союз» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении встречных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что исходя из буквального понимания назначения спорного нежилого помещения следует, что «красный уголок», «склад», «кладовая» не могут быть отнесены к общему имуществу МКД, так как такие помещения не предназначены для обслуживания жилого дома, а имеют свое собственное назначение.

Кроме того, выразил несогласие с представленным актом осмотра, как относимое доказательство, так как акт составлен 20.05.2020, то есть спустя 28 пет после проведения первой приватизации помещения в МКД по ул. Королева, д. 126, в связи с чем состояние помещения в настоящее время не имеет никакого отношения к рассматриваемому спору, так как не несения собственником помещения бремени содержания своего имущества (статья 210 ГК РФ) влечет ухудшение состояния такого имущества в силу естественных причин.

Более подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе от 23.05.2022.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2022 жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 05.07.2022.

Определением апелляционного суда от 05.07.2022 судебное заседание откладывалось на 26.07.2022

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «ДВ-Союз» – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО «ДВ-Союз» поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе.

Представитель ответчика поддержала позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе.

Представитель Администрации возражает против доводов апелляционной жалобы. Считает решение законным и обоснованным, просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.

В порядке статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей соответчика.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора управления 07.08.2008 ООО «ДВ-Союз» является управляющей организацией в отношении многоквартирного дома № 12Б по ул. Королевав г. Хабаровске, оказывающей услуги по управлению общим имуществом, выполнению работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД.

В соответствии с пунктом 4.1. договора, срок внесения платежей до 25 числа месяца, следующего за истекшим.

Договор заключен сроком на пять лет (пункт 9.1. договора). При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора не менее чем за 30 дней до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (пункт 9.2. договора).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, нежилое помещение -I(1-2; 8; 13-15; 18; 21), с кадастровым номером 27:23:0050408:777 общей площадью 275,4 кв. м, расположенное в МКД № 12б по ул. Королева г. Хабаровска, зарегистрировано в собственность городского округа «Город Хабаровск».

Право муниципальной собственности на вышеуказанное нежилое подвальное помещение МКД зарегистрировано в связи с решения 6-й сессии созыва Хабаровского краевого Совета народных депутатов от 10.10.1991 «О муниципальной и государственной (краевой) собственности», согласно которому в муниципальную собственность переданы, в том числе помещения в МКД из состава нежилого фонда, входящих в состав общего имущества собственников помещений МКД.

В период с 01.07.2019 по 30.04.2021 Администрация плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД не вносила, согласно расчету управляющей компании задолженность составила 238 514 руб. 44 коп.

Поскольку направленная ответчику претензия от 01.06.2021 № 3646 с требованием оплаты основного долга и пени оставлена без удовлетворения, ООО «ДВ-Союз» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Администрация предъявила к ООО «ДВ-Союз», Департаменту встречные требования о признании спорного помещения общим имуществом собственников МКД № 12б по ул. Королева, ссылаясь на то, что указанное выше помещение по существу использовалось и используется в настоящее время в целях, связанных с обслуживанием других помещений МКД, что в силу закона свидетельствует об отнесении спорного помещения к общему имуществу собственников МКД

Удовлетворение встречного иска и отказ в первоначальном послужили основанием для принесения апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании статьи 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений, в том числе и юридических лиц.

Издержки по содержанию общего имущества относятся, как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.

В соответствии с частями 1 статей 36, 37 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

На основании части 2 статьи 156 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Обязанность граждан и организация своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена частью 1 статьи 153 ЖК РФ.

На основании пункта 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу части 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - Постановление от 23.07.2009 № 64) указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Пунктом 9 Постановления от 23.07.2009 № 64 определено, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Таким образом, нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество многоквартирного дома заключается в наличии и сохранении записи о праве муниципальной собственности на это имущество. Требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения этого права, выразившегося в наличии в Реестре записи о праве собственности ответчика. Признание права общей долевой собственности исключает наличие муниципальной собственности на спорное имущество.

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ определено, какие именно части многоквартирного дома находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе, включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009, если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Приобретение доли в праве собственности на общее имущество здания происходит автоматически при приобретении права собственности на помещение независимо от воли субъекта.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 с момента начала реализации

гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим, в том числе подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Таким образом, для рассмотрения настоящего дела необходимо выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Согласно информации Управления жилищного фонда и приватизации жилья администрации г. Хабаровска от 30.03.2018 № 1-24/539 первичная приватизация гражданами квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по ул. по ул. Королева, 12б состоялась 25.08.1992.

В ходе рассмотрения спора судом установлено, что данное помещение на момент первой приватизации квартиры в августе 1992 не было выделено для целей самостоятельного использования, не связанных с обслуживанием дома; не было сформировано или учтено как самостоятельный объект, имеющий самостоятельное назначение, правовой режим которого отличался бы от правового режима помещений, относящихся к общему имуществу (часть 1 статьи 290 ГК РФ и часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

Справкой КГБУ «ХабКрайКадастр» от 27.05.2019 № 2.2-21-2803 о назначении нежилых помещений на дату инвентаризации 18.03.1983 подтверждается, что функциональное помещение № -I (1-2;8;13-15;18;21) использовалось как красный уголок, склад, кладовая, щитовая.

Согласно акту осмотра нежилого помещения от 20.05.2020 помещение площадью 182,6 кв. м используется ОО «ДВ-Союз» мастерскую, через данное помещение осуществляется подход к помещениям управляющей компании в виде элеваторного узла отопления и электрощитовой. Другое помещение используется для прохода к водомерному узлу управляющей компании. Общедомовые коммуникации фактически располагаются в полезном объеме помещения.

То обстоятельство, что акт помещений составлен спустя 28 лет после первоначальной приватизации не исключает того факта, что помещения использовались для нужд жильцов многоквартирного дома.

Использование общего имущества по своему усмотрению для нужд жильцов дома не влечет автоматически исключение этого имущества из состава общего имущества собственников жилья, в том числе в силу положений статьи 36 ЖК РФ, согласно которым к общему имуществу помимо лифтов, лифтовых и иных шахт, коридоров и прочего, также относятся помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий. Соответственно, наличие в перечне помещений такого помещения как «красный уголок» не свидетельствует то, что данное имущество не является общим имуществом жильцов МКД.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, доказательств, свидетельствующих о том, что данное помещение на момент первой приватизации в августе 1992 было переоборудовано для целей, не связанных с обслуживанием дома, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречные исковые требования Администрации и отклонил иск ООО «ДВ-Союз».

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 22.04.2022 по делу № А73-12799/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.И. Воронцов

Судьи

Ж.В. Жолондзь

И.В. Иноземцев