Гражданский кодекс часть 1

от Индивидуального предпринимателя Мелихова Алексея Викторовича: Мелихов А.В. (лично), Чучумаева Ольга Владимировна, представитель по доверенности от 27.07.2015; Дисконтов Алексей Леонидович, представитель по доверенности от 29.09.2015 б/н;

от Администрации города Хабаровска: Фадеева Евгения Анатольевна, представитель по доверенности от 24.11.2015 №1.1.27-720; Литвиненко Николай Сергеевич, представитель по доверенности от 25.11.2015 №1.1.27-765;

от Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края: Пика Ирина Александровна, представитель по доверенности от 11.01.2016 №5;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предприниматель Мелихова Алексея Викторовича

на решение от 12.05.2016

по делу № А73-1735/2016

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Букиной Е.А.

по иску Индивидуального предпринимателя Мелихова Алексея Викторовича

к Администрации города Хабаровска

о признании права собственности на самовольно реконструируемый объект

третьи лица Комитета государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мелихов Алексей Викторович (ОГРН 304272021700010, ИНН 272006754470, далее-ИП Мелихов А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700305978, ИНН 2702015107; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66,далее- Администрация), Комитету государственного строительного надзора и экспертизы Правительства Хабаровского края (680021, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 43, далее- Комитет)о признании права собственности на самовольное строение - административное здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 204, общей площадью 3 899,4 кв.м.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.05.2016 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Мелихов А.В. обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы приводит доводы о том, виды экономической деятельности (кафе и автосервис) осуществляются в административном здании, расположенном на земельном участке, предоставленном для его эксплуатации. В свою очередь, по мнению истца, использование земельного участка для целей эксплуатации административного здания осуществляется в рамках разрешенного использования земельного участка без получения специального разрешения.

В дополнении к апелляционной жалобе предприниматель ссылается на предоставление в дело достаточных доказательств, свидетельствующих об отсутствии нарушения прав и законных интересов других лиц, угрозы жизни и здоровья граждан реконструируемым объектом. Истцом не заявлялось требований о признании права собственности на здание- объект обслуживания автомобилей и объект общественного питания. Кафе и автосервис расположены в административном здании. Помещения для указанных видов деятельности предоставлены в аренду, количество занимаемой площади является несущественным (1026,6 кв.м.) в соотношении с площадью всего объекта, что не влияет на назначение всего объекта недвижимого имущества. Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 23.08.2011 за Мелиховым признано право собственности на нежилые помещения, общей площадью 2 408,69 кв.м., образованные в результате реконструкции, в состав которых входил гараж, цеха сборки, помещения для автомашин, автомоечный комплекс. То есть экономическая деятельность в здании осталась прежней, соответствующей разрешенному использованию земельного участка.

Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик не согласился с ней, указав, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 29.11.2012 по делу №А73-11331/2012 удовлетворены требования ОАО «Автодиалог» о признании права собственности на нежилые помещения Литер А, А1, А3, общей площадью 4 132,7 кв.м., расположенные в административно-производственном здании по адресу: г. Хабаровск, Проспект 60 летия Октября 2014, истцом самовольно изменено разрешенное использование земельного участка, а потому за истцом не может быть признано право собственности на нежилое административное здание общей площадью 3 899,4 кв.м., расположенные по тому же адресу за литером 1А.

Кроме того, согласно позиции ответчика, в деле отсутствуют данные о выполнении инженерных изысканий, разработке проектной документации и проведении государственной экспертизы проектной документации в целях строительства спорного объекта капитального строительства, доказательства соблюдения ограничений, установленных генпланом, соблюдения санитарно-защитных зон, требований доступности спорного объекта для инвалидов.

Комитет также не согласился с апелляционной жалобой, указал, что в результате реконструкции истцом создан новый объект, для использования которого в соответствии с правилами землепользования и застройки г. Хабаровска в результате публичных слушаний должно быть получено разрешение на условно разрешенный вид использования.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 11.08.2016 на 10 часов 20 минут.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ИП Мелихова А.В. настаивала на доводах жалобы и отмене решения суда. Просила принять новый судебный акт об отказе в иске. Дополнительно представила заключение ООО «Эмпора групп» от 05.08.2016 исх. 8 о том, что ограничения, наложенные градостроительным планом, не нарушены, письмо ИП Мелихова о соответствии объекта заключению №5 от 02.09.2015; письмо УМВД России по Хабаровскому краю от 10.08.2016 исх. №27/Д-857о возможной эксплуатации административного здания литер А1 площадью 3899,4 кв.м., заключение кадастрового инженера от 10.08.2016. Пояснила, что в суде первой инстанции отзыв Администрацией отзыв на иск был предоставлен непосредственно в судебном заседании, в связи с чем, истец не имел возможности представить указанные документы в суде первой инстанции, который отказал в удовлетворении ходатайства об отложении.

Дополнительно пояснил, что в суде первой инстанции ответчик не оспаривал заключения экспертных организаций, а суд данные документы не исследовал. В результате реконструкции возник новый объект площадью 3 899,4 кв.м. В здании осуществляются различные виды деятельности, в том числе кафе, автосервис, однако площадь используемых в данных целях помещений незначительна, основную часть здания занимают административные помещения, склад. Назначение здания с 2011 года не изменилось, что подтверждается решением железнодорожного суда. Отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию мотивирован не наличием каких-либо нарушений, а отсутствием разрешения на строительство.

Указанные документы с учетом мнения сторон в соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Представители Администрации и Комитета просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Представитель Администрации дополнительно пояснила, что помимо отсутствия разрешения на условно разрешенное использование в деле имеется достаточное доказательство нарушения градостроительных и строительных норм. За разрешением на строительство истец не обращался, фактически обратился после проведения всех работ за разрешением на ввод в эксплуатацию. Отказ от выдачи данного разрешения не оспаривался. Истец не доказал, что им при эксплуатации здания соблюдаются требования законодательства об охране окружающей среды.

Представитель Комитета пояснил о несоблюдении истцом условно разрешенного использования земельного участка, все представленные разрешения представлены на административное здание, без учета того, что в нем расположены кафе и автосервис, в связи с чем, здание должно быть проверено с учетом размещения указанных объектов в нем. Необходимо прохождение экспертизы проектной документации, изысканий, осуществление государственного строительного надзора. Справки о выполнении технических условий не представлены.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 18.08.2016 до 13 часов 55 минут.

После перерыва судебное разбирательство продолжено в том же составе суда с участием сторон.

От представителя истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела решения Железнодорожного районного суда от 23.08.2011 по делу №2-329/11 о признании за истцом права собственности на помещение площадью 2 408,69 кв.м., письма МУП города Хабаровска «Водоканал» от 17.08.2016, справку МУП города Хабаровска «Тепловые сети» от 19.09.2012 №657/7, акт о выполнении техусловий ОАО «Хабаровская горэлектросеть» №290 от 10.09.2013, заключение кадастрового инженера от 10.08.2016.

Дополнительно пояснила, что изыскания проводились в 2009 году. Объем здания не увеличился, увеличилась квадратура, а именно была произведена надстройка внутренняя, надстроен этаж. Все заключения выданы в соответствии с назначением, указанным в техническом паспорте, а потому всеми специалистами использовались необходимые для такого назначения нормативы. Все технические условия выполнены, что подтверждается представленными справками. Здание не представляет угрозы на сегодняшний день.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании соглашения о выделе долей в натуре от 24.04.2013 Мелихову А.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040912:166, разрешенное использование под административно-производственное здание общей площадью 4 304 кв.м., адрес (местонахождение): г. Хабаровск, проспект 60 летия Октября,204.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 23.08.2011 по делу № 2-3291/11 выделена доля Мелихова А.В. в административно- производственном здании, расположенном по адресу г. Хабаровск, проспект 60- летия Октября, 204, общей площадью 5083,00 кв.м, соразмерно 24/100 доли в общей долевой собственности в виде Лит. А2, помещения №№ 56-94, и доля ОАО «Автодиалог» соразмерно 76/100 доли в общей долевой собственности в виде Лит. А, А1, помещения №№ 1-54. Этим же решением суд признал право собственности Мелихова А.В. на функциональные нежилые помещения I(56-94), общей площадью 2408,69 кв.м, расположенные по адресу г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 204.

На основании указанного решения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю 29.11.2011 зарегистрировано право собственности Мелихова А.В. на нежилые помещения I(56-94), общей площадью 2408,69 кв.м, расположенные по адресу г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 204 (далее-здание).

Как следует из технического паспорта здания по состоянию на 12.10.2009, здание 1991 года постройки являлось одноэтажным (высота потолков 2,65), включающим антресоль (высота потолков 7 м.), с составом помещений, используемых, в том числе под бытовые нужды, склад, кладовые, мастерские, кабинеты, с центральным отоплением, водоснабжением, канализацией.

Решением Железнодорожного районного суда от 23.08.2011 по делу №2-329/11 установлено, что процессе эксплуатации данного помещения Мелихов произвел переустройство, перепланировку, реконструкцию, в виде выполнения внутри функционального помещения антресоли разделения внутреннего пространства по высоте, размером на всю площадь пристройки Лит А1, убрана кирпичная перегородка с дверным проемом между бытовым помещением 56 и автомоечным комплексом (54). На этой площади размещен гараж (58). Ликвидирован вход из пристройки Лит А2 в помещение склада (60). На площади (55) выполнено подсобное помещение (56) и бытовая (57). Убраны кирпичные перегородки между помещениями 57 и 59. На площади, ранее занимаемой цехом сборки, кладовой, помещением сырья, автошин, кабинетом, мастерской, кладовой, выполнены склад, лестничная клетка, кладовая, холл, мастерские, коридор, кладовая. На площадях помещений 62,64,63 выполнены душевая, раздевалка, санузлы, вход в коридор, выполнен подвод труб.

В 2014 году истец вновь произвел реконструкцию принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

В соответствии с техническим паспортом по состоянию с изменениями на 30.07.2015, площадь здания увеличилась до 3 899,4 кв.м. в связи с устройством внутри помещения 3 этажа и выполнения пристройки для размещения лестницы и холла. Назначение помещений по техническому паспорту определено, в том числе на 1 этаже для целей автосервиса, слесарного пункта, обеденного зала, кухни, мясо-рыбного цеха, кладовых, овощного цеха, склада (площадь первого этажа всего 1 287,5 кв.м.); на 2 этаже кабинеты, санузлы, подсобные помещения (площадь второго этажа 1 282,3 кв.м.); на 3 этаже- холл, склад, кабинеты, санузлы венткамеры, вентшахты (площадь 3 этажа 1 329,6 кв.м.).

ООО «Эмпора Групп», имеющее свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства №0094.02-2014-2723160592-П137 от 26.06.2014 (включая работы по обследованию строительных конструкций), проведено обследование технического состояния несущих и ограждающих конструкций административного здания.

В результате обследования установлено, что при строительстве здания произведены следующие виды работ: внутри существующего здания выполнен дополнительный монолитный железобетонный фундамент с буронабивными сваями, на который установлен металлический каркас двумя железобетонными монолитными перекрытиями; демонтирована существующая антресоль. Наружные стены выполнены из кирпича, облицованные теплоизоляционным материалом и фиброцементными панелями.

К существующему зданию выполнена пристройка для размещения
лестницы и холла. В здании выполнена дополнительная лестница.

Для загрузки складских помещений выполнен грузовой подъемник. Покрытие кровли- рулонная кровля, железобетонные плиты по металлическим фермам. Полы в помещениях выполнены бетонные наливные, с покрытием из керамогранита. Окна выполнены пластиковые со стеклопакетами. Двери установлены филенчатые, окрашенные, пластиковые, фаллические утепленные, противопожарные. Ворота - подъемные металлические. Из инженерного оборудования здания выполнена электрификация,
централизованное отопление, водопровод, канализация, горячее
снабжение, пожарная сигнализация, видеонаблюдение, системы контроля доступа.

При проведении визуального и инструментального обследования здания признаков нарушения несущей способности здания и недопустимых деформаций (трещины, прогибы, зыбкость) не обнаружено. Отсутствуют повреждения деталей конструкции фундамента, стен и крыши, пробоины в кровле, искривление и выпучивание на цоколе. Нарушения герметизации оконных коробок, повреждения отливов, оседание дверных полотен, неплотный притвор и перекос дверных коробок не обнаружено. На стенах и потолках отсутствуют трещины, сколы, отслоение штукатурки. Окрасочный слой ровный, без загрязнения, вздутия и отшелушивания. Качество электропроводки и электрооборудования (розетки, электросчетчики и т. д.) удовлетворительное, без потери эластичности изоляции. Следы протечек в отопительных приборах, следы их восстановления, неисправности вводно-распределительных устройств, следы частичной замены сетей и приборов не видны.

При обследовании фундамента увлажнений первого этажа, трещин, деформаций в ростверке не обнаружено, отсутствуют провалы, крены.

В местах примыкания старого фундамента и нового выполнены деформационные швы, фундаменты между собой не связаны что исключает увеличение нагрузки на старый фундамент. Вокруг здания выполнено благоустройство территории с организованным отводом ливневых вод в ливневую канализацию.

В здании также обследованы перекрытия, электрооборудование, пожарная сигнализация, системы отопления, вентиляции, канализации, водопровода, здание обследовано на предмет пожарной безопасности.

По итогам обследования дано заключение о том, что текущее состояние объекта: Административное здание 204 литер 1А по проспекту 60-летия Октября в Железнодорожном районе города Хабаровска оценивается как «работоспособное» в соответствии с СП 13-102-2003. Обследуемый объект полностью соответствует требованиям нормативных документов строительных норм и правил, ГОСТов и других регламентов, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасное нахождение людей в данном здании. Эксплуатация здания не представляет угрозы для жизни и здоровья людей.

Указанной организацией также выполнен проверочный расчет каркаса здания, и сделан вывод о том, что прочность балок перекрытия на отм. +3.830, и +7.760 обеспечена. На отметке +7.760 наблюдается 100% исчерпание несущей способности балок Б2 (двутавр 30Ш1). Дальнейшее изменение нагрузки на перекрытие сторону увеличения недопустимо. Прочность плиты перекрытия обеспечена. Прочность фундаментных плит по расчету по 2 группам предельных состояний достаточна. Прочность колонн при высоте 3,83 м - обеспечена. Прочность грунтового основания обеспечена, ожидаемая расчетная осадка меньше допустимой.

ФБУЗ «Центр Гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае» 23.11.2015 дано заключение о том, что Административное здание (Литер 1А), расположенное по пр. 60-Летия Октября, 204 в Железнодорожном районе г. Хабаровска соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки», СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья».

В соответствии с заключением кадастрового инженера от 10.12.2015, производившим обследование земельного участка с кадастровым номером 27:23:0040912:166 и топографическую съемку существующие объекты недвижимости находятся в границах земельного участка.

По топографической съёмке инв. №144/15 от 07.12.2015, выполненной ООО «Материк-ДВ» и координатам земельного участка 27:23:0040912:166 из кадастровой выписке составлено графическое приложение к заключению кадастрового инженера, 10.08.2015 дано заключение кадастрового инженера Яшкевич С.В. о том, что в процессе произведенного обследования выявлено нахождение существующего объекта по адресу: г. Хабаровск, ул. Проспект 60 летия Октября,204, лит 1А, общей площадью 3 899,4 кв.м. в границах земельного участка.

ООО «Востокантисептик», имеющим свидетельство об аккредитации №660/В/0728 в качестве организации, осуществляющей деятельность по обследованию объектов защиты, проведение расчетов по оценке пожарного риска от 20.03.2015 (до 20.03.2020), квалификационное свидетельство №1494 на должностное лицо, проводящего независимую оценку пожарного риска от 28.11.2012 (до 28.11.2017), свидетельство об аккредитации в сфере пожарной безопасности от 24.05.2013, дано заключение о соответствии объекта административного здания (лит 1А) по пр. 60 летия Октября,204 в г. Хабаровске требованиям пожарной безопасности: в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных Федеральным законом. Пожарная безопасность обеспечена в достаточном объеме.

Данное заключение выдано с учетом заключения ООО «Энергоцентр» от 05.08.2015 в соответствии с которым техническое состояние электропроводки, аппаратов защиты, заземление, зануление соответствует требованиям правил устройства электроустановок, правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, максимально возможного количества персонала и посетителей.

Заключения о соответствии здания нормативным требованиям охраны труда и безопасности дорожного движения даны Государственной инспекций труда в Хабаровском крае (от 20.01.2016 исх. 10-301-16-ИСК) и УМВД России по Хабаровскому краю (от 02.09.2015 исх. 27/Д-799).

В соответствии со справками МУП города Хабаровска «Водоканал» от 17.08.2016 и МУП города Хабаровска «Тепловые сети» от 19.09.2012 №657/7, актом ОАО «Хабаровская горэлектросеть» от 11.09.2013 технические условия №172/15 от 10.02.2011 на теплоснабжение объекта, электроснабжение выполнены в полном объеме, установленные лимиты водопотребления не превышают нормативных данных.

13.08.2015 СП «Хабаровские тепловые сети» проведено обследование состояния трубопроводов тепловой сети здания по проспекту 60 летия Октября,204 ИП Мелихова, о чем составлен акт, в соответствии с которым замечания отсутствуют.

23.11.2015 ИП Мелихов А.В. обратился в Департамент муниципальной архитектуры, строительства и землепользования с заявлением о выдачи разрешения на реконструкцию и акта ввода здания в эксплуатацию, приложив к заявлению свидетельства о государственной регистрации права, технический паспорт, эскизный проект, градостроительный план.

11.12.2015 в адрес ИП Мелихова А.В. направлен отказ в выдаче разрешительной документации на самовольно реконструированное здание с указанием на то, что после завершения строительства выдача разрешения на строительство не предусмотрена.

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на самовольно реконструируемое здание, ИП Мелихов А.В. обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с настоящим иском.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзывах на нее, выслушав позицию представителей сторон, изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Понятие реконструкции объекта капитального строительства дано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее- ГрК РФ). В силу указанной нормы под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Понятие самовольной постройки содержится в части 1 статьи 222 ГК РФ, под которой понимается является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как установлено, в результате реконструкции принадлежащего предпринимателю здания изменены параметры: увеличена площадь, надстроен этаж, разрешение на реконструкцию истцом до ее начала не получалось, а потому данное здание является самовольной постройкой.

Истцом предпринимались меры к получению разрешения на ввод в здания в эксплуатацию, однако получен отказ по причине отсутствия разрешения на строительство.

Частью 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (часть 3 статьи 222 ГК РФ).

Таким образом, при соблюдении приведенных условий за лицом осуществившим самовольную реконструкцию может быть признано право на объект в реконструированном виде.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 7 ЗК РФ, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 37 ГрК РФ предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 указанной статьи).

Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (части 1, 2 статьи 39 ГрК РФ).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ).

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли, либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

Согласно позиции Администрации, право собственности истца на самовольную постройку не может быть признано, поскольку истцом самовольно изменено разрешенное использование земельного участка.

Указанные доводы судом первой инстанции признаны обоснованными, в связи с чем, в иске о признании права собственности было отказано.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела и дав им оценку по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, с учетом приведенных норм материального права, полагает ошибочными данными выводы по следующим основаниям.

Как установлено, земельный участок, на котором расположен реконструируемый объект принадлежит истцу на праве собственности, разрешенное использование участка- под административно-производственное здание.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка от 22.10.2015, земельный участок предпринимателя расположен в зоне К-1.

Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002 № 211 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа «Город Хабаровск» (далее- Правила землепользования)

В силу пункта 8.4.1 Правил землепользования, К-1 - зона складирования и оптовой торговли. Территориальная зона выделена для обеспечения правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства для размещения объектов складирования и распределения товаров. В данную зону включены склады, базы, автостоянки, магазины и объекты обслуживания, а также предприятия, предоставляющие отдельные виды производственных услуг.

В территориальной зоне складирования и оптовой торговли К-1 устанавливаются следующие основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 20): административное здание; база для хранения продукции и материалов; объект бытового обслуживания, объект по оказанию услуг населению, объект складского назначения (различного профиля), объект торгового назначения (выставка товаров; магазин оптовой, мелкооптовой торговли; торговый центр; рынок непродовольственных товаров), производственная база, в том числе жилищно-эксплуатационной службы; объект транспорта, в том числе крытая автостоянка, гараж для хранения общественного или индивидуального транспорта.

К условно разрешенным видам использования отнесены, в том числе объект обслуживания автомобилей, автозаправочная станция, автомобильная газонаполнительная компрессорная станция, авторемонтное и автосервисное предприятие/мастерская, станция техобслуживания; объект общественного питания, в том числе бар, закусочная, кафе, ресторан, столовая.

Правилами землепользования предусмотрено, что соответствующим градостроительному регламенту является такое использование земельных участков и объектов капитального строительства, которое соответствует в совокупности:

- видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (статья 10 настоящих Правил), установленным для соответствующей территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 7 настоящих Правил);

- предельным (минимальным и/или максимальным) размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (статья 11 настоящих Правил), установленным для соответствующей территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (статья 7 настоящих Правил);

- условиям ограничений на использование земельных участков и объектов капитального строительства в случаях расположения земельных участков в границах зон с особыми условиями использования территорий (статья 8 настоящих Правил), в том числе в границах зон охраны объектов культурного наследия (статья 9 настоящих Правил).

Дав оценку материалам дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при реконструкции ответчиком значительно изменены внешние и внутренние параметры здания, однако целевое и разрешенное использование земельного участка, предоставленного под «административно- производственное здание» и объекта капитального строительства оставлено без изменения. Истцом осуществлена реконструкция административно-производственного здания, в состав которого преимущественно входят административные помещения (кабинеты), торговые залы, холлы, склады и обслуживающие их помещения (туалеты, души, помещения охраны).

В реконструированном здании на первом этаже, как установлено, в помещениях площадью 477,22 кв.м. и 694,1 кв.м осуществляется, в том числе деятельность кафе и автосервиса.

В соответствии с Правилами землепользования, размещение объектов кафе, обслуживания автомобилей, в том числе автозаправочных станций, авторемонтных мастерских, станций технического обслуживания относится к условно-разрешенным видам использования земельных участков, расположенных в зоне К-1, то есть является возможным.

Частичное использование помещений здания под кафе и автосервис автоматически не свидетельствует об изменении истцом основного вида разрешенного использования земельного участка и здания. Действующее законодательство не содержит запрета на использования помещений административно-производственных зданий для указанных целей.

Не получение предпринимателем в соответствии со статьей 39 ГрК РФ разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства в данном случае на выводы суда не влияет, ввиду того, что отсутствие такого разрешения не препятствует использованию здания и участка в соответствии с основным назначением и разрешенным использованием.

Кроме того, согласно техническому паспорту по состоянию на 2009 год, здание ранее использовалось, в том числе под гараж, (249,4 кв.м.), мастерские (35,1 кв.м. и 22,7 кв.м.), что не оспаривается.

Решением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 23.08.2011 за истцом признано право собственности на помещение площадью 2 408,69 кв.м., используемое под гараж, помещения для машин, автомоечный комплекс. То есть объекты обслуживания машин находились в здании, как до реконструкции, так и после.

Принимая во внимание изложенное, доводы Администрации об осуществлении реконструкции с нарушением целевого назначения земельного участка и в обход процедуры получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка признаются необоснованными и отклоняются как противоречащие фактическим обстоятельствам данного дела.

Процент застройки земельного участка в соответствии с заключением кадастрового инженера, полученным на основании топографической съемки не превышает 40%, что соответствует предельным параметрам реконструкции объектов капитального строительства (статья 11 Правил), установленным для соответствующей территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Ограничения, наложенные градостроительным планом, не нарушены, при реконструкции выполнены работы по благоустройству прилегающей территории с устройством организованного водоотведения дождевых вод, организация парковки на 45 машино мест, включая 5 мест для малогабаритных групп населения, с установкой кнопкой вызова администратора, что подтверждается заключением ООО «Эмпора Групп» от 05.08.2016 №8.

Таким образом, использование земельного участка и здания признается соответствующим градостроительному регламенту.

В силу требований норм, предусмотренных в части 3 статьи 222 ГК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании представленных в дело заключений экспертных организаций, и уполномоченных государственных органов установлено, что здание соответствует строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, энергетическим, противопожарным, нормам по охране труда и в области безопасности дорожного движения, эксплуатация здания не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, при реконструкции выполнены технические условия сетевых организаций.

Сомнений в достоверности данных заключений у суда апелляционной инстанции не возникло.

Обстоятельств, наличие которых могло бы препятствовать использованию реконструированного здания ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможном нарушении прав третьих лиц, апелляционным судом не установлено.

Не оспаривается, что экспертиза проектной документации на реконструкцию в соответствии с требованиями, предусмотренными статьей 49 ГрК РФ истцом не осуществлялась, равно как уполномоченным органом не осуществлялся государственный строительный надзор за реконструкцией. Данное нарушение ввиду осуществленной реконструкции неустранимо, однако в соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ, не является основанием при соблюдении предусмотренных в ней условий, для отказа лицу, в собственности которого находится земельный участок, в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на возведенную на нем самовольную постройку.

При таких обстоятельствах имеются законные основания для удовлетворения заявленных предпринимателем требований.

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 12.05.2016 принято без учета установленных обстоятельств дела и приведенных норм материального права, а потому, в соответствии с пунктами 3,4 части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 12.05.2016 по делу № А73-1735/2016 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Признать за Индивидуальным предпринимателем Мелиховым Алексеем Викторовичем (ОГРН 304272021700010, ИНН 272006754470) право собственности на административное здание, расположенное по адресу: г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 204, Лит. 1А, общей площадью 3 899,4 кв.м., находящееся на земельном участке общей площадью 4 304 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0040912:166.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий	И.В. Иноземцев
Судьи	М.О. Волкова
	А.А. Тихоненко