Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края

на решение от 06.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022

по делу № А73-19953/2021 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь»

к администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края

о перерасчете арендной платы, взыскании 1 251 721 руб. 87 коп.

[A1] Общество с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (ОГРН 1072723004090, ИНН 2723092688, адрес: 682800, г. Советская Гавань, проспект Мира, 3-104; далее – ООО «Компания Ремсталь», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации городского поселения «Город Советская Гавань» ОГРН 1052740089632, ИНН 2704017597, адрес: 682800, г. Советская Гавань, ул. Советская, 27; далее – администрация) о проведении перерасчета арендной платы

по договору аренды от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 земельного участка, находящегося в государственной (неразграниченной) собственности, исходя из кадастровой стоимости участка в размере 11 060 960 руб. и даты начала

ее применения 03.11.2015, а также о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы в размере

Решением суда от 06.04.2022, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 без изменения,

иск общества удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе администрация считает принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, просит их отменить

и прекратить производство по настоящему делу.

В обоснование своей позиции администрация ссылается на положения статей 606, 614 ГК РФ, статей 39.7, 39.12 Земельного кодекса РФ, пункт 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011

№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 73) и полагает, что в данном случае арендная плата

по спорному договору от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 не является регулируемой и не может быть изменена в любом случае, поскольку данный договор заключен с обществом по результатам аукциона. При ином подходе,

по мнению администрации, уменьшение арендной платы в связи

с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка, повлечет нарушение интересов неопределенного круга лиц, которые могли бы являться потенциальными участниками торгов.

В письменных возражениях ООО «Компания Ремсталь» опровергает все приведенные администрацией в кассационной жалобе доводы

и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представить общества также просил отказать в удовлетворении поданной жалобы по мотивам, изложенным в указанных

возражениях на нее.

[A2] Администрация надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд

не обеспечила, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).

Проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы. поступивших возражений на нее и пояснений представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, по результатам проведенного аукциона (протокол от 11.01.2016 № 33) между администрацией (арендодатель) и ООО «Компания Ремсталь» (арендатор) заключен договор от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 в отношении публичного земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230 площадью 151 520 кв.м, расположенного по адресу: г. Советская Гавань,

ул. Морская (примерно в 43 м на запад) с видом разрешенного использования – склады и представленного обществу для целей проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры

и объектов промышленности на срок с 16.01.2016 по 16.01.2026.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за земельный участок определен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и составляет 1 166 310 руб. 05 коп. в год.

При этом в извещении о проведении аукциона ежегодный размер арендной платы определен как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, которая на тот момент составляла 77 754 003 руб. 20 коп.

Пунктом 3.4 договора также предусмотрено, что размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, изменения базовой ставки арендной платы, размера коэффициента, учитывающего вид и срок использования участка арендатором, и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы. В этом случае внесение соответствующих изменений

в договор не требуется.

Перерасчет арендной платы осуществляется с даты, с которой возникли основания для перерасчета, и является обязательным для оплаты арендатором (пункт 3.5 договора).

[A3] Впоследствии по иску ООО «Компания Ремсталь» Хабаровским краевым судом принято решение от 20.08.2021 № 3а-136/2021 (вступило

в законную силу 25.09.2021), согласно резолютивной части которого, установлена кадастровая стоимость арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:230 равная его рыночной стоимости в размере 11 060 960 руб. на период с 03.11.2015 и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений

о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.11.2021 № КУВИ-002/2021-150610957 начальной датой применения установленной судом кадастровой стоимости указано 03.11.2015.

После этого ООО «Компания Ремсталь» обратилось в администрацию с заявлением от 15.11.2021 № 1511/21-82ю, в котором просило произвести перерасчет арендной платы по договору от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного участка и возвратить обществу переплату за период 2019-2021 годов, либо произвести ее зачет

в счет последующих периодов аренды.

Поскольку положительного ответа на указанное обращение обществом получено не было, оно обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая возникший спор, суды обеих инстанций руководствовались положениями статьи 424 ГК РФ, статей 39.7, 39.12 Земельного кодекса РФ, статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктами 16, 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 и исходили из того, что в данном случае установленная договором от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 арендная плата является регулируемой и определена из расчета 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, поэтому в связи с пересмотром которой арендная плата также подлежит перерасчету вне зависимости от внесения изменений в договор, а излишне уплаченные денежные средства ответчик обязан возвратить истцу по правилам о неосновательном обогащении.

Позиция администрации о недопустимости изменения условий спорного договора ввиду его заключения на торгах признана судами несостоятельной как основанная на ошибочном толковании пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

[A4] Аналогичным образом апелляционным судом отклонены доводы администрации о том, что изменение цены рассматриваемого договора нарушает положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.06.2006

№ 135-ФЗ «О защите конкуренции» и противоречит разъяснениям пункта 41 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.03.2021 № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства».

В целом выводы судов об удовлетворении иска признаются судом соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и регулирующим отношения сторон нормам материального права.

Применение в расчете арендной платы за спорный период 2019-2021 годов новой кадастровой стоимости земельного участка с учетом указанной в решении Хабаровского краевого суда от 20.08.2021 № 3а-136/2021 даты согласуется с правовой позицией, отраженной в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» во взаимосвязи с разъяснениями пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

Приведенные в кассационной жалобе доводы администрации о том, что в данном случае арендная плата по спорному договору от 29.01.2016

№ ЮЛ-1-2016 не является регулируемой и не может быть изменена в любом случае, поскольку данный договор заключен с обществом по результатам аукциона, судом округа отклоняются как прямо противоречащие фактическим обстоятельствам спора.

Так согласно представленным в материалы дела извещению о проведении аукциона и протоколу рассмотрения заявок от 11.01.2016 № 33 предметом торгов являлось право на заключение договора аренды

и ООО «Компания Ремсталь» выступало единственным участником данного аукциона, в связи с чем он признан несостоявшимся и с обществом заключен спорный договор с определением размера арендной платы, равным начальной цене аукциона, что соответствовало пунктам 12, 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ.

В пункте 18 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

[A5] Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически

(торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов. При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному

по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

В соответствии с пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Аналогичные условия отражены администрацией в извещении о проведении аукциона.

При этом доказательств, что общество в своей заявке предлагало иную арендную плату (в размере, превышающем начальную цену аукциона)

в деле не имеется.

Поскольку в данном конкретном случае, предметом аукциона выступало именно право на заключение договора, а не ставка арендной платы (торги на повышение периодического платежа), то суд округа

не усматривает оснований согласится с позицией администрации о невозможности последующего изменения установленной договором арендной платы (как в сторону уменьшения, так и увеличения) при наступлении определенных действующим законодательством случаев.

Более того, в пункте 3.4 договора от 29.01.2016 № ЮЛ-1-2016 стороны прямо предусмотрели возможность такого изменения.

Кроме того, следует также отметить, что ООО «Компания Ремсталь» согласно заключенному с АО «Корпорация развития Дальнего Востока

и Арктики» соглашению от 24.12.2019 № СПВ-1758/19 является резидентом «Свободного порта Владивосток» и на спорном земельном участке, наряду

с иными многочисленными смежными участками, общество реализует инвестиционный проект по строительству объекта «Транспортно-перегрузочный комплекс по перевалке сжиженных углеводородных газов»

в г. Советская Гавань, что в силу ранее действовавшего в спорный период подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ наделяло

его правом на получение спорного участка в преимущественном порядке без проведения торгов.

[A6] Остальные доводы администрации о возможном нарушении

интересов неопределенного круга лиц, которые могли бы являться потенциальными участниками торгов, судом округа отклоняются как носящие предположительный характер и неподтвержденные имеющимися

в деле доказательствами.

Поскольку все фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы судов основаны на правильном применении норм материального права, процессуальных нарушений, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, судами также не допущено, то в такой ситуации кассационная жалоба администрации удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 06.04.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2022 по делу № А73-19953/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

В.А. Гребенщикова