Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Советского района» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 205 701 руб. 54 коп. долга по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> Владивостоку, 113.

Иск обоснован тем, что ответчик, являясь собственником нежилого помещения площадью 668,1 кв.м. в указанном жилом здании, техническое содержание и ремонт которого осуществляет ООО «Управляющая компания Советского района», уклоняется от несения расходов на содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома. Указанные расходы подлежат взысканию с ответчика на основании статей 309, 310, 249 ГК РФ.

Определением от 16.06.2006 Арбитражный суд Приморского края передал дело на рассмотрение Арбитражного суда Хабаровского края – по месту нахождения ответчика на основании пункта 3 части 2 статьи 39 АПК РФ.

До принятия судом решения истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 236 868 руб. 44 коп. расходов на содержание общедомового имущества за период с 01.06.2005 по 01.08.2008 и 39 255 руб. 67 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленными по 31.07.2008. Кроме того, просил возместить понесенные им судебные расходы на оплату проезда представителей в сумме 21 031 руб.

Решением от 10.09.2008, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2008, иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 101 103 руб. 37 коп. основного долга и 16 755 руб. 67 коп. процентов, а также 5 000 руб. судебных расходов на проезд представителя истца.

Судебные акты мотивированы тем, что в спорный период ответчик частично не пользовался оказываемыми истцом услугами и самостоятельно нес расходы по санитарной уборке помещения, вывозу мусора, содержанию прилегающей территории. При этом суд посчитал необоснованным применение при расчете задолженности ответчика в полном объеме ставок на содержание общедомового имущества многоквартирного дома, утвержденных постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 № 626, исходя из особенностей общего имущества ответчика с остальной частью жилого дома.

В кассационной жалобе ООО «Управляющая компания Советского района» просит решение от 10.09.2008 и постановление апелляционного суда от 19.11.2008 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель привел доводы о неправильном толковании судом норм действующего законодательства, содержащих понятие общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и регулирующих обязанность собственника помещения нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома – статьи 249 ГК РФ, статьи 39 Жилищного кодекса РФ, пунктов 28, 29, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила). Полагает, что наличие отдельного входа в нежилое помещение ответчика, отсутствие централизованного отопления не влияет на факт принадлежности данного нежилого помещения к остальной части многоквартирного дома и не может служить основанием для освобождения собственника помещения от бремени содержания имущества многоквартирного дома. Кроме того, заявитель полагает неверным применение судом при удовлетворении иска ставки возмещения расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества в размере 4,09 руб./1кв.м., которая не предусмотрена постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 № 626.

В отзыве на кассационную жалобу индивидуальный предприниматель ФИО2 выразила несогласие с приведенными в ней доводами и просила в удовлетворении жалобы отказать. При этом указала на то, что не пользуется общим имуществом жилого дома и самостоятельно несет расходы по ремонту крыши, обслуживанию инженерных сетей (холодной воды, канализации), находящихся в принадлежащих ей нежилых помещениях, сбору и вывозу бытовых отходов.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 привела доводы, соответствующие тексту отзыва на кассационную жалобу и просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Представитель ООО «Управляющая компания Советского района», надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда кассационной инстанции участия не принимал.

Проверив законность решения от 10.09.2008 и постановления апелляционного суда от 19.11.2008, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец в соответствии с договором от 08.07.2005 № 064-1370/05, заключенным с администрацией города Владивостока, осуществляет организацию оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах города Владивостока, в том числе дома № 113 по проспекту 100 лет Владивостоку.

Ответчик является собственником нежилого помещения общей площадью 668,1 кв.м., расположенного в пристройке к указанному муниципальному жилому дому.

Постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 № 626 «Об утверждении ставок возмещения расходов по содержанию и ремонту общего домового имущества многоквартирного дома для собственников и арендаторов нежилых помещений» утверждены ставки возмещения расходов по содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома для собственников и арендаторов нежилых помещений.

Отказ ответчика от заключения договора на возмещение расходов по содержанию общедомового имущества и уклонение от оплаты указанных расходов за период с июня 2005 года по август 2008 года послужили основанием для обращения ООО «Управляющая компания Советского района» в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Статьей 158 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Арбитражным судом установлено фактическое несение ООО «Управляющая компания Советского района» расходов на выполнение работ и услуг по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонту мест общего пользования и придомовой территории, на осуществление вывоза твердых бытовых отходов, на аварийное обслуживание жилищного фонда, что подтверждается имеющимися в деле договорами с организациями, оказывающими коммунальные услуги, актами приемки выполненных работ.

Удовлетворяя исковые требования в части, арбитражный суд обеих инстанций исходил из того, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, находится в конструктивно обособленной пристройке к жилому дому по проспекту 100 лет Владивостоку, 113, не имеет общего входа с другими помещениями дома, не оборудовано централизованным отоплением. Общим имуществом жилого дома и пристройки является система водопровода и канализации. Кроме того, суд установил, что ответчиком за счет собственных средств осуществлялись: санитарная уборка внутри нежилого помещения, вывоз мусора и отходов, содержание прилегающей территории, ремонт кровли.

В связи с этим арбитражный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска только в части возмещения расходов на содержание определенного судом общего имущества жилого дома и пристройки, сославшись при этом на имеющиеся в деле технический паспорт и план помещения к договору купли-продажи нежилого помещения от 07.08.1998.

Между тем имеющийся в деле технический паспорт от 1995 года составлен только в отношении магазина, находящегося в пристройке к жилому дому, и не содержит сведений о жилом доме в целом.

Арбитражный суд не установил технические параметры жилого дома и не определил, является ли нежилое помещение ответчика (пристройка) вместе с жилым домом единым комплексом с общими сетями и коммуникациями, находящимися в общей собственности, либо самостоятельными объектами.

При таких обстоятельствах вывод суда обеих инстанций в части отнесения к общему имуществу многоквартирного дома и пристройки, исходя из состава и конструктивных особенностей помещений в многоквартирном доме, только сетей водопровода и канализации является преждевременным и сделан судом без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора.

Неправомерным является и вывод арбитражного суда о возможности частичного применения ставок возмещения расходов, утвержденных постановлением главы администрации города Владивостока от 25.05.2005 № 626, исходя из особенностей общего имущества ответчика с остальной частью жилого дома, поскольку указанные ставки установлены и подлежат применению с учетом технической характеристики в целом жилого дома, а не пристройки к нему. Доказательства, свидетельствующие о стоимости подлежащей применению при сравнимых обстоятельствах в соответствии со статьей 424 ГК РФ услуг, по содержанию жилого дома оборудованного водопроводом и канализацией, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, исключая из расчета истца расходы на благоустройство и санитарное содержание общего имущества многоквартирного дома, арбитражный суд сослался на имеющиеся в деле доказательства, свидетельствующие о самостоятельном несении ответчиком расходов по санитарной уборке нежилого помещения, содержанию прилегающей территории, вывозу бытовых отходов, ремонту кровли.

Между тем суд не установил, относятся ли произведенные ответчиком затраты к затратам на содержание общедомового имущества, предъявлялись ли ответчиком истцу требования о возмещении указанных расходов. Кроме того, расходы ответчика на содержание принадлежащего ему нежилого помещения не освобождают его от обязанности по несению расходов на содержание общедомового имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства несения истцом затрат на содержание прилегающей территории, тогда как согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу статьи 249 ГК РФ, статей 39, 158 Жилищного кодекса РФ, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства этого многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда об удовлетворении исковых требований только в части 117 859 руб. 24 коп. сделан судом с нарушением требований статьи 71 АПК РФ без полного установления обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, поэтому решение от 10.09.2008 и постановление от 19.11.2008 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении дела, суду следует установить, является ли спорный многоквартирный жилой дом и пристройка к нему единым комплексом, находится ли данный объект в общей собственности, в том числе ответчика и с учетом установленного рассмотреть заявленные исковые требования.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 10.09.2008, постановление от 19.11.2008 Шестого арбитражного апелляционного суда по делу № А73-7012/2008 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Председательствующий А.Н. Барбатов

Судьи М.М. Саранцева

Т.Н.Карпушина