Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края

о признании договора недействительным

Индивидуальный предприниматель Баркалов Андрей Владимирович (ОГРНИП 318272400000631, ИНН 272423736317; далее – ИП Баркалов А.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Центр»

(ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес (место нахождения): 680000, <...>; далее – ООО «Бизнес-Центр», общество)

о признании договора аренды от 28.04.2017 № 02-2-19 недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра)

и Управление государственной охраны объектов культурного наследия Правительства Хабаровского края (далее – Управление охраны объектов культурного наследия).

Решением суда от 23.03.2018 оспариваемый договор аренды от 28.04.2017 № 02-2-19 признан недействительным на основании статьи 178

ГК РФ как заключенный истцом под влиянием заблуждения.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2018 названное решение от 23.03.2018 отменено, в удовлетворении

иска отказано.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 выражает несогласие с принятым по делу апелляционным постановлением, считает его незаконным и подлежащим отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции. Заявитель жалобы в обоснование своей позиции приводит доводы о том,

что апелляционным судом в нарушение статьи 41 АПК РФ не предоставлена возможность истцу ознакомиться с дополнениями к апелляционной жалобе ответчика и выразить по ним свои возражения. Также заявитель настаивает, что апелляционным судом неправильно применены положения статей 178, 431.1, 431.2 ГК РФ. Отмечает, что собственник в письме от 01.11.2017 № 90 не возражал против использования арендуемого истцом помещения помимо фитнес-зала, также в качестве конференц-зала и данное обстоятельство ответчиком в суде первой инстанции не оспаривалось. Несмотря на это, спорное помещение не могло быть использовано ни по одному из указанных назначений, поскольку это противоречит приказу Министерства культуры РФ от 23.10.2014 № 1744, с которым истец при заключении договора

от 28.04.2017 № 02-2-19 ознакомлен не был. При этом истцу было известно

о наличии лишь охранного обязательства от 06.10.2008 № 1883, тогда как суд апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении сослался на другое охранное обязательство от 05.03.2018, выданное уже после заключения спорного договора аренды. С учетом изложенного заявитель полагает, что он был введен в заблуждение и если бы истец сообщил о наличии всех

существующих ограничений по использованию арендуемых помещений, являющихся памятником истории и культуры, то ответчик отказался бы от заключения спорного договора, поэтому суд первой инстанции правомерно признал его недействительной сделкой на основании статьи 178 ГК РФ.

ООО «Бизнес-Центр» в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемое апелляционное постановление без изменения как законное и обоснованное. При этом отмечает, что истец неоднократно допускал нарушения условий договора и, заявляя после его расторжения иск о признании сделки недействительной, фактически злоупотребляет своим правом, которое не подлежит судебной защите в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции предприниматель

и его представитель настаивали на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражали представители общества.

Третьи лица – Управление Росреестра и Управление охраны объектов культурного наследия извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд округа не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не представили, что не препятствует рассмотрению дела.

Проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается материалами дела, ООО «Бизнес-Центр» на праве собственности принадлежит нежилое офисное здание, расположенное по адресу: <...> (запись о регистрации в ЕРГН от 24.05.2013 № 27-27-01/033/2008-252), которое является объектом культурного наследия федерального значения «Здание реального училища» 1900-1903 гг.

В отношении данного здания оформлено охранное обязательство

от 06.10.2008 № 1883, выданное государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края». В приложении № 2 к охранному обязательству приведена Опись архитектурно-художественных элементов фасадов и интерьеров памятника, а также связанных с ним движимых памятников и предметов, представляющих историческую, художественную или иную культурную ценность.

Далее по заявлению ООО «Бизнес-Центр» в 2013 году была разработана и утверждена научно-проектная документация «Комплексная реставрация объекта культурного наследия «Задание реального училища» 1900-1903 гг. по ул. Пушкина, 54 в г. Хабаровске, предусматривающая в том числе воссоздание и реставрацию предмета охраны в отношении двухсветного актового зала (том 3, книга 1).

Также Минкультуры России издан приказ от 23.10.2014 № 1799

«Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия федерального значения «Здание реального училища» 1900-1903 гг., расположенного в Хабаровском крае (г. Хабаровск)», в приложении к которому приведено описание предмета охраны, в том числе его архитектурно-художественного оформления интерьеров.

Впоследствии между ООО «Бизнес-Центр» (арендодатель)
и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор аренды

от 28.04.2017 № 02-2-19, по условиям которого предпринимателю во временное пользование на срок с 01.05.2017 по 30.04.2027 переданы помещения первого этажа №№ 8-11, второго этажа №№ 17, 18 и третьего этажа № 15 в целях использования под фитнес-зал. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись от 24.05.2017

№ 27:23:0030213:42-27/001/2017-3).

В пункте 1.2 договора отражено, что здание, в котором расположены арендуемые помещения, является объектом культурного наследия, в связи с чем на арендатора возложены обязательства согласно действующему законодательству и охранному обязательству от 06.10.2008 № 1883.

Помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи

от 01.05.2017. При этом стороны подтвердили, что техническое состояние помещений хорошее и позволяет их использовать по назначению в соответствии с пунктом 1.1 договора от 28.04.2017 № 02-2-19.

Обязанность по проведению планового капитального ремонта возложена на арендодателя (пункт 3.1.3 договора), а текущего ремонта –

на арендатора (пункт 3.4.8 договора).

Помимо этого арендатор также принял на себя обязательства в период с 01.05.2017 по 31.12.2017 привести помещение в состояние, пригодное к использованию в качестве фитнес-зала, согласно проекту, согласованному

с государственным учреждением культуры «Научно-производственный центр по охраны и использованию памятников истории и культуры Хабаровского края» и предоставить копию дизайн-проекта арендодателю (пункты 3.4.3, 3.4.6 договора)

В декабре 2017 года предприниматель обратился в Управление охраны объектов культурного наследия по вопросу о согласовании дизайн-проекта арендуемого помещения для проведения торжеств в стиле «LOFT», после чего им получен ответ от 05.12.2017 № 12.3.55-34981, в котором указано

на то, что предлагаемые в проекте объемно-планировочные и архитектурные решения повлекут изменение предмета охраны объекта культурного наследия, не предполагают его восстановление и сохранение двухсветного актового зала, что является недопустимым. Кроме того, дополнительно отмечено, что собственник ранее обязался восстановить предмет охраны в соответствии с научно-проектной документацией «Комплексная реставрация объекта культурного наследия «Задание реального училища» 1900-1903 гг. по ул. Пушкина, 54 в г. Хабаровске, разработанной и утвержденной в 2013 году.

Ввиду нарушения арендатором условий договора от 28.04.2017

№ 02-2-19, выразившегося в несвоевременном внесении арендной платы (пункты 2.1.1, 2.1.2) и несогласовании в установленый срок проекта о приведении помещений в пригодное состояние в качестве фитнес-зала (пункт 3.4.3), ООО «Бизнес-Центр» уведомлением от 19.01.2018 № 02

сообщило предпринимателю об одностороннем расторжении договора через 90 дней после получения данного письма (пункты 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3).

Предприниматель, в свою очередь, полагая, что при заключении спорного договора он был введен обществом в заблуждение относительно возможности использования арендуемых помещений по назначению с оформлением их в выбранном по своему усмотрению стиле, что оказалось недопустимым согласно ответу уполномоченного органа от 05.12.2017

№ 12.3.55-34981, обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора недействительным по правилам статьи 178 ГК РФ.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, апелляционный суд правомерно руководствовался следующим.

В данном случае сложившиеся между сторонами правоотношения подпадают под регулирование общих положений главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 612 ГК РФ определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Кроме того, согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом том числе в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

Как установлено апелляционным судом и истцом не отрицалось, спорные помещение получены последним по акту приема-передачи

от 01.05.2017 без возражений относительно их технического состояния и соответствия предмету договора от 28.04.2017 № 02-2-19.

Требований об устранении недостатков, препятствующих использованию арендуемых помещений по своему целевому назначению, либо о расторжении спорного договора по этому основанию истцом

не заявлялось.

Напротив истец предъявил требование о признании договора

от 28.04.2017 № 02-2-19 недействительной сделкой, полагая что ответчику ввел его в заблуждение относительно наличия ограничений, не позволяющих использовать спорные помещения в интересующих арендатора целях.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной

по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии указанных условий заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2 статьи 178 ГК РФ).

Пунктами 3, 5 статьи 178 ГК РФ также предусмотрено, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В силу пункта 2 статьи 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла

от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

Согласно пункту 3 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178 ГК РФ).

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

Исследовав все существенные обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд не выявил оснований, позволяющих считать, что истец при заключении спорного договора был введен ответчиком в заблуждение,

в том числе по причине непредоставления всей необходимой информации относительно предмета сделки или сообщения недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для ее заключения.

В данном случае договор аренды от 28.04.2017 № 02-2-19 содержит указание на то, что передаваемые в аренду помещения находятся в здании, включенном в реестр объектов культурного наследия федерального значения и арендатор обязан выполнять специальные требования действующего законодательства и охранного обязательства от 06.10.2008 № 1883

по содержанию предмета охраны.

Конкретное описание технического состояния архитектурно- художественных элементов фасадов и интерьеров памятника приведены

в приложении № 2 Охранного обязательства от 06.10.2008 № 1883, факт ознакомления с которым истцом не отрицался.

Таким образом, апелляционный суд признал, что истцу на момент заключения спорного договора достоверно был известен статус арендуемых помещений и требования по их содержанию, в том числе по сохранению архитектурно-художественных элементов интерьера.

При этом выданные уполномоченным органом в отношении спорных помещений охранные обязательства от 06.10.2008 № 1883, от 05.03.2018

№ 35.1.5/6, разработанная в 2013 году по заказу общества научно-проектная документация по комплексной реставрации объекта культурного наследия,

а также приказ Минкультуры России от 23.10.2014 № 1799 направлены

на восстановление и сохранение предмета охраны, представляющего историческую, художественную или иную культурную ценность и не содержат запретов или каких-либо ограничений по эксплуатации помещений и осуществления в них коммерческой деятельности.

Намерение истца по своему усмотрению оформить арендуемые помещения для проведения торжеств с использованием стиля «LOFT»,

не отвечающего требованиям по сохранению архитектурно-художественных элементов интерьера, не свидетельствует о том, что ответчик предоставил недостоверные заверения, повлекшие существенное заблуждение истца относительно предмета сделки.

Более того, при заключении договора стороны определили, что помещение должно использоваться под размещение фитнес-зала однако вопреки этим условиям истец разработал дизайн-проект на иной вид использования помещения в качестве конференц-зала для проведения торжеств в стиле «LOFT». Изменений в договор относительно целевого назначения арендуемых помещений сторонами не вносилось.

Таким образом, истец должен был объективно осознавать, что

его действия явно противоречат условиям договора аренды и не согласуются с архитектурным стилем интерьера спорных помещений. При этом истец проводил осмотр данных помещений, принял их в пользование без замечаний

и возражений, достоверно знал о техническом состоянии предмета аренды

и существующих ограничениях по его сохранению как памятника истории и культуры.

С учетом изложенного вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для признания договора аренды от 28.04.2017 № 02-2-19 недействительным как заключенного под влиянием заблуждения, следует признать основанным на фактических обстоятельствах спора и имеющихся в деле доказательствах, а также согласующимся с правовой позицией отраженной в пунктах 4, 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Кроме того, апелляционный суд обосновано указал, что действия истца, который являясь арендатором помещений и достоверно зная о необходимости сохранения определенного архитектурно-художественного оформления с учетом приведения помещений для использования под фитнес- зал, фактически обратился за согласованием дизайн-проекта с иным назначением (для проведения торжеств) накануне окончания срока проведения ремонтный работ, при этом не вносил надлежащим образом арендную плату и подал иск сразу после получения уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора, свидетельствуют о его недобросовестном поведении, что является недопустимым и влечет отказ в судебной защите (статьи 1, 10 и пункт 5 статьи 166 ГК РФ, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Ссылки заявителя в кассационной жалобе на нарушение апелляционным судом положений статьи 41 АПК РФ, в результате чего истец был лишен возможности ознакомиться с дополнениями к апелляционной жалобе ответчика и выразить по ним свои возражения материалами дела не подтверждаются, поэтому судом округа отклоняются.

Указанные дополнения поступили в суд 14.05.2018, сведения о чем отражены в открытом доступе на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» в сети Интернет. К дополнениям приложены доказательства их отправки всем участвующим в деле лицам, включая истца. Поэтому до судебного заседания 31.05.2018, в котором состоялось рассмотрение апелляционной жалобы ответчика и принято обжалуемое постановление, у истца имелось достаточно возможностей для реализации своего процессуального права на ознакомление со всеми материалами дела, в том числе дополнениями к апелляционной жалобе.

Доводы заявителя жалобы о невозможности использования спорного помещения по назначению, поскольку это приведет к нарушению приказа Министерства культуры РФ от 23.10.2014 № 1744, с которым истец при заключении договора от 28.04.2017 № 02-2-19 ознакомлен не был, также

не принимаются судебной коллегией как безосновательные.

В данном случае отказ в согласовании уполномоченным органом дизайн-проекта обусловлен невозможностью изменения предмета охраны объекта культурного наследия в результате предлагаемых истцом объемно- планировочных и архитектурных решений, а не запретом на использование помещений в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора, изменений в который сторонами не вносилось.

Ссылка апелляционного суда на наличие охранного обязательства

от 05.03.2018, выданного уже после заключенного договора и действующего на момент рассмотрения спора, правового значения не имеет и не повлияла на итоговый результат по делу.

Учитывая, что нормы материального права, в том числе указанные заявителем в кассационной жалобе, применены апелляционным судом правильно и не допущено нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288

АПК РФ, то оснований для отмены обжалуемого апелляционного постановления в такой ситуации не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда

от 05.06.2018 по делу № А73-746/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи О.В. Цирулик

В.А. Гребенщикова