Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Компания «Ремсталь» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682800, <...>; далее - ООО «Компания «Ремсталь», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 682800, <...>; далее - Администрация) неосновательного обогащения в сумме 5 638 362 руб. в виде переплаты за

[A1] пользование земельными участками ввиду изменения кадастровой стоимости, подлежащей применению в 2019 году.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 23.08.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 5 638 361 руб. 95 коп., в остальной части отказано.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о необоснованном применении судами к расчету арендной платы по спорным договорам аренды за 2019 год кадастровой стоимости земельных участков, установленной на основании решений Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 19.08.2020 № 14, № 15, от 02.09.2020 № 2, № 3. Указывает на нарушения судами пункта 2.16 Постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр о возможности перерасчета платы за земельный участок только с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Оспаривает возможность применения понижающего коэффициента 0,5 для определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства. Принятие судами позиции истца приведет к ухудшению положения заинтересованного лица (муниципального образования).

ООО «Компания «Ремсталь» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с позицией её заявителя, указало на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, просил отказать в её удовлетворении. Администрацией представлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие её представителей.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

[A2] Судами по материалам дела установлено, что ООО «Компания Ремсталь» на основании соглашения от 24.12.2019 № СПВ-1758/19 является резидентом свободного порта Владивосток (реестровый номер свидетельства резидента СПВ 25000001758), реализует инвестиционный проект по строительству транспортно-перегрузочного комплекса ТПК СУГ (сжиженных углеводородных газов) в г. Советская Гавань.

В целях реализации проекта (для проектирования и последующего строительства объекта «Универсальный грузовой морской терминал по перевалке генеральных и навалочных грузов») между Администрацией (арендодатель) и ООО «Компания Ремсталь» (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков, расположенных в г. Советская Гавань:

- от 10.09.2015 № 03-7/2012 с кадастровым номером 27:21:0105001:211, площадью 998 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 10.09.2015 № 03-7/2013 с кадастровым номером 27:21:0105001:213, площадью 4 208 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 10.09.2015 № 03-7/2014 с кадастровым номером 27:21:0105001:28, площадью 136 203 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 27.02.2015 № 03-7/1987 с кадастровым номером 27:21:0105001:215, площадью 2 287 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 27.02.2015 № 03-7/1988 с кадастровым номером 27:21:0105001:220, площадью 9 425 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 27.02.2015 № 03-7/1989 с кадастровым номером 27:21:0105001:221, площадью 27 244 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 27.02.2015 № 03-7/1990 с кадастровым номером 27:21:0105001:219, площадью 94 181 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 28.02.2025;

- от 27.02.2015 № 03-7/1984 с кадастровым номером 27:21:0105001:200, площадью 22 818 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 31.12.2064;

- от 09.11.2015 № 03-7/2024 с кадастровым номером 27:21:0105001:227, площадью 12 382 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 06.11.2025;

- от 09.11.2015 № 03-7/2025 с кадастровым номером 27:21:0105001:228, площадью 62 427 кв.м, ориентир - район бухты Эгге, сроком по 06.11.2025;

- от 06.02.2019 № 20-11/4юл-2019 с кадастровым номером 27:21:0101015:19, площадью 9 109 кв.м, ориентир - район нижнего склада лесозавода, сроком по 06.02.2029.

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи.

В период с 01.10.2019 по 31.12.2019 арендатором произведена арендная плата по указанным договорам аренды в общей сумме 6 618 524 руб. 44 коп.

В 2020 году ООО «Компания Ремсталь» инициировало процедуру оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

[A3] Решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее – Комиссия) от 19.08.2020 № 14, № 15, от 02.09.2020 № 2, № 3 кадастровая стоимость земельных участков определена в размере рыночной стоимости объектов недвижимости, установленной в отчетах об оценке. Дата применения кадастровой стоимости - 17.12.2018.

Решения Комиссии направлены арендатором в адрес арендодателя с просьбой осуществить перерасчет арендной платы за 2019 год, в удовлетворении которых отказано.

Рассчитав арендную плату в соответствии с решениями Комиссии, арендатор направил арендодателю претензии о возврате излишне перечисленных сумм за 2019 год по 11-ти договорам аренды земельных участков, с приложением расчета, кадастровых выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости земельных участков, распечаток с публичной кадастровой карты, содержащих даты применения кадастровой стоимости.

Претензии оставлены Администрацией без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО «Компания Ремсталь» в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 ГК РФ).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо

[A4] учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного Постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010

№ 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Кроме того, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной (публичной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Расчет арендной платы осуществляется по формуле, одной из составляющих которой является кадастровая стоимость земельного участка.

Ранее действующая редакция статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) предусматривала, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, являвшейся предметом оспаривания.

[A5] С 11 августа 2020 года вступили в силу изменения в статью 24.20 Закона № 135-ФЗ, согласно которым кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;

внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Судами установлено, что договоры аренды земельных участков от 10.09.2015, от 27.02.2015, от 09.11.2015, от 06.02.2019 заключены после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы.

Расчет арендной платы по спорным договорам аренды (Приложение № 2

к договорам) произведен арендодателем по формуле: А = S * УПКСЗ * Квз,

где:
А - арендная плата,
S - площадь земельного участка,

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли

(кадастровая стоимость земельного участка/площадь земельного участка),

Квз - коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию

территории.

Стоимость аренды за 2019 год по всем договорам аренды земельных участков составила 6 618 524 руб. 44 коп.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 01.01.2016 утверждена приказом Министерства инвестиционной и земельной политики Хабаровского края от 21.09.2018 № 42.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков внесены в ЕГРН 17.12.2018.

Таким образом, установленная решениями Комиссии от 19.08.2020 № 14, № 15, от 02.09.2020 № 2, № 3 кадастровая стоимость земельных участков подлежит применению в расчете арендной платы за 2019 год по формуле, предусмотренной в договорах аренды земельных участков (А = S * УПКСЗ * Квз).

[A6] Размер арендной платы за 2019 год с применением установленной решениями Комиссии кадастровой стоимости земельных участков по спорным договорам аренды составил 980 159 руб. 48 коп.

Факт внесения истцом арендной платы за 2019 год в сумме 6 618 521 руб. 44 коп. подтвержден актами сверки взаимных расчетов по каждому из договоров аренды земельных участков и ответчиком не оспаривался.

Установив указанные обстоятельства, руководствуясь статьей 1102 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований общества о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 638 361 руб. 95 коп. в виде переплаты по спорным договорам аренды земельных участков в 2019 году.

Доводы Администрации о нарушения судами пункта 2.16 Постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр о возможности перерасчета арендной платы только с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, были предметом исследования судов и обоснованно отклонены ими по мотиву несоответствия указанной нормы статье 24.20 Закона № 135-ФЗ в измененной редакции.

Утверждения кассатора о возможности применения понижающего коэффициента 0,5 для определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, являются несостоятельным, поскольку указанный коэффициент в расчете арендной платы по актуальной кадастровой стоимости не применен.

Отклоняя доводы кассационной жалобы, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо

[A7] изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.08.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 по делу № А73-9026/2021 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова