Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

на решение от 20.11.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015

по делу № А73-9576/2014 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.И. Воронцов, в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Ротарь, Т.Д. Козлова, А.И. Михайлова

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

коткрытому акционерному обществу «Родник здоровья», Комитету по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района Хабаровского края

третье лицо: Федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и информационных технологий (ФТ-Центр)»

об обязании расторгнуть договор аренды, взыскании 263 864, 64 руб.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 1092721008005, ИНН 2721172546, адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Запарина, 65; далее – ТУ Росимущества, управление) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Родник здоровья» (ОГРН 1032700322962, ИНН 2721106624, адрес (место нахождения): 680502, Хабаровский край, с. Бычиха, ул. Оздоровительная, 5; далее – ОАО «Родник здоровья», общество), Комитету по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1032700248690, ИНН 2720015420, адрес (место нахождения): 680007, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Волочаевская, 6; далее – комитет) об обязании сторон расторгнуть договор от 21.04.2005 № 28 аренды земель рекреационного назначения и о взыскании с ОАО «Родник здоровья» долга по арендной плате 229 413, 84 руб. за период с 01.07.2011 по 10.06.2014, пени в сумме 34 450, 80 руб. за период с 10.07.2011 по 01.07.2014.

Определением от 12.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-Центр)» (далее – ФГУП «ФТ-Центр»).

Решением от 20.11.2014, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015, исковое заявление в части расторжения договора аренды земель рекреационного назначения № 28 от 21.04.2005 оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить вынесенные судебные акты.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на наличие оснований для расторжения договора аренды, ввиду неоднократного невнесения ОАО «Родник здоровья» арендных платежей. При этом выражает несогласие с выводами судов о несоблюдении управлением досудебного порядка урегулирования спора. Также указывает на нарушение интересов ФГУП «ФТ-Центр», которое лишено возможности получения земельного участка в аренду под принадлежавшими ему на праве хозяйственного ведения объектами недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу ФГУП «ФТ-Центр» выражает согласие с доводами жалобы, просит отменить вынесенные судебные акты.

ОАО «Родник здоровья» в отзыве на жалобу приводит свои возражения против ее доводов, просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ТУ Росимущества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, настаивал на отмене обжалуемых судебных актов, представитель ФГУП «ФТ-Центр» поддержал позицию управления, просил отменить решение и постановление. Представитель ОАО «Родник здоровья» привел свои возражения относительно доводов жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов кассационной жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 21.04.2005 между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ОАО «Родник здоровья» (арендатор) заключен договор аренды земель рекреационного назначения.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 27:17:600502:0005, общей площадью 119 312,04 кв.м, из земель рекреационного назначения, находящийся в районе 1 км на северо-запад от с. Бычиха, для эксплуатации объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением.

В пункте 2.1 договора определен срок его действия, который составляет период с 19.04.2005 по 19.04.2030.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер и условия внесения арендной платы оговорены сторонами в третьем разделе договора, согласно которому годовой размер арендной платы составляет 427 137,10 рубля, он вносится ежегодно с равномерной разбивкой по месяцам на счет арендодателя.

В силу пункта 6.2 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В дальнейшем, 11.12.2007 на вышеуказанный земельный участок, являющийся предметом договора аренды, зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

25.06.2008 ТУ Росимущества проведена проверка земельного участка, о чем составлен акт проверки эффективности использования земельного участка, согласно которому установлено, что земельный участок используется ОАО «Родник здоровья», а на части земельного участка расположены объекты недвижимости в количестве 13 штук, закрепленные на основании распоряжения ТУ Росимущества по Хабаровскому краю № 910 от 06.06.2007 на праве хозяйственного ведения за ФГУП «ФТ-Центр».

ТУ Росимущества неоднократно, в том числе письмом от 03.04.2014, предлагало ОАО «Родник здоровья» обратиться в комитет для оформления соглашения о расторжении договора аренды.

Неисполнение указанных требований, а также наличие задолженности по арендной плате за период с 01.07.2011 по 10.06.2014 в размере 229 413, 84 руб. и неустойки в размере 34 450, 80 руб. послужило основанием для обращения ТУ Росимущества в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку в период действия договора аренды право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией, ТУ Росимущества в силу возложенных на него законодательством полномочий стало арендодателем по ранее заключенному договору и приобрело все соответствующие такому положению права и обязанности.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Установив, что письмо от 03.04.2014, направленное управлением в адрес общества не содержит предупреждение о необходимости исполнения арендатором обязательств в разумный срок в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ, суды пришли к верному выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, в связи с чем оставили иск в части расторжения договора аренды без рассмотрения.

Также судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований о взыскании долга по арендной плате 229 413, 84 руб. за период с 01.07.2011 по 10.06.2014 и пени в сумме 34 450, 80 руб. за период с 10.07.2011 по 01.07.2014, поскольку платежными поручениями № 4034 от 04.08.2014, № 4036 от 06.08.2014, № 210 от 25.05.2011 общество погасило образовавшуюся задолженность в полном размере. При этом расторжение договора аренды в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы также возможно только при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

На основании изложенного подлежат отклонению как не основанные на нормах права и противоречащие установленным по делу обстоятельствам доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду неоднократного невнесения ОАО «Родник здоровья» арендных платежей и о несогласии с выводами судов о несоблюдении управлением досудебного порядка урегулирования спора.

Нарушение интересов ФГУП «ФТ-Центр» в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения, так как вопрос о расторжении договора арены по существу не рассматривался.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.11.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2015 по делу № А73-9576/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи С.Ю. Лесненко

С.Н. Новикова