Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена июня 2022 года
Постановление изготовлено в полном объеме июня 2022 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Тихомирова В.В.-

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сургутлес»
на решение от 23.12.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Дроздов А.Н.) и постановление от 18.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Грязникова А.С., Воронов Т.А., Сидоренко О.А.) по делу
№ А75-16738/2021 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сургутлес» (628450, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, Барсово поселок городского типа, Южная промышленная территория, здание 1,
ОГРН 1198617007874, ИНН 8602292901) к администрации муниципального образования городской округ Сургут (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургут город, Энгельса улица, 8, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249), индивидуальному предпринимателю Раимбакиеву Динару Пахрисламовичу (ОГРНИП 319861700052213, ИНН 720603236463) о признании договора аренды недействительным.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сургутлес» - Жилин Александр Витальевич по доверенности
от 16.11.2021 (срок действия до 16.11.2024).

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сургутлес» (далее – ООО «Сургутлес», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к администрации муниципального образования городской округ Сургут (далее – администрация), индивидуальному предпринимателю Раимбакиеву Динару Пахрисламовичу (далее – ИП Раимбакиев Д.П., предприниматель)
о признании договора от 06.07.2021 № 95 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного: территориальная зона Р.4, г. Сургут, мкрн. 29, ул. Рыбников, общей площадью 3 689 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101052:6, заключенного между администрацией и предпринимателем, недействительным.

Решением от 23.12.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 18.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований
отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Сургутлес» обратилось
с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 23.12.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление
от 18.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ООО «Сургутлес».

В обоснование жалобы ООО «Сургутлес» ссылается на то, что суд апелляционной инстанции не определил, является ли земельный участок, расположенный: территориальная зона Р.4, г. Сургут, мкрн.29, ул. Рыбников, общей площадью 3 689 кв.м, кадастровый номер 86:10:0101052:6, делимым или неделимым; истцом в материалы дела представлен план-схема кадастрового инженера по возможному разделению земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101052:6; администрация не представила доказательств неделимости участка, что является существенным условием
для рассмотрения дела, а также признаком, наличие которого связано с возникновением права на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
По утверждению подателя жалобы, ИП Раимбакиев Д.П. имеет право на заключение договора аренды земельного участка, который необходим для использования здания
с кадастровым номером 86:10:0000000:6557, но не имеет права на получение в аренду
той части земельного участка, которая необходима для эксплуатации нежилого здания (холодильник) с кадастровым номером 86:10:0000000:6558, которое принадлежит
ООО «Сургутлес».

В отзыве на кассационную жалобу администрация выразила возражения относительно доводов кассационной жалобы, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО «Сургутлес» поддержал доводы кассационной жалобы.

Администрация и ИП Раимбакиев Д.П., надлежащим образом извещенные о времени
и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание
не обеспечили. Кассационная жалоба, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), рассмотрена
в отсутствие их представителей.

Выслушав пояснения представителя общества, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287,
288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований
для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 08.12.2021 на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101052:6 расположен объект с кадастровым номером 86:10:0000000:6557: нежилое здание площадью 1343,4 кв.м., этажностью 1, место нахождение: ул. Рыбников, 16, г. Сургут.

Внутри данного объекта расположены помещения с кадастровыми номерами 86:10:0101052:791, 86:10:0101052:792, 86:10:0101052:793, 86:10:0101052:794, 86:10:0101052:795, 86:10:0101052:796.

Помещение с кадастровым номером 86:10:0101052:796 принадлежит на праве собственности ИП Раимбакиеву Д.П.

15.06.2021 предприниматель обратился в администрацию с заявлением
о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101052:6.

Между администрацией и ИП Раимбакиевым Д.П. 06.07.2021 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 95 (далее – договор аренды).

По условиям договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 3 689 кв.м, с кадастровым номером 86:10:0101052:6, расположенный в территориальной зоне Р.4 по адресу: г. Сургут, мкрн. 29, ул. Рыбников.

Проект соглашения о присоединении к договору аренды 31.08.2021 направлен
в адрес ООО «Сургутлес» и получен им 08.09.2021.

Истец, полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обратился в суд с исковым заявлением о признании договора аренды № 95 недействительным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил
из того, что поскольку земельный участок не разделен, сведений о нахождении в границах спорного земельного участка объекта недвижимости истца не было, у администрации отсутствовали основания для отказа в предоставлении ИП Раимбакиеву Д.П. земельного участка в аренду, так как последний являлся собственником части объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.

Также суды пришли к выводу, что права общества, которое не лишено возможности вступить в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, оспариваемой сделкой не нарушены.

Между тем, суд кассационной инстанции полагает, что судами при вынесении указанных судебных актов неверно применены нормы материального права и сделаны выводы, противоречащие установленным по делу обстоятельствам.

Согласно пункту 6 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ
«О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях
и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются
к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому
все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ
при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью
и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции ЗК РФ до 01.03.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В действующей редакции ЗК РФ аналогичная норма закреплена в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает,
что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права
на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). При названных условиях приватизация земельного участка субъектом в той его части, которая необходима для использования собственником (истцом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

Исключительность закрепленного в статьях 36 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), 39.20 ЗК РФ (в действующей редакции) права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на спорном земельном участке расположено два объекта недвижимости (нежилое здание площадью 1343,4 кв.м,
с кадастровым номером 86:10:0000000:6557, а также нежилое помещение (холодильник)
с кадастровым номером 86:10:0000000:6558), помещения в нежилом здании
с кадастровым номером 86:10:0000000:6557 принадлежат истцу и предпринимателю, здание с кадастровым номером 86:10:0000000:6558 принадлежит истцу. Соответственно, администрации было известно, что предприниматель не является собственником всех расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости.

По смыслу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12, то обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано право собственности иных лиц на расположенные на отчуждаемом участке объекты
и существовала неопределенность в том, кто является их собственником, не могло служить основанием для заключения названного договора без учета правил статьи
36 ЗК РФ.

Следовательно, тот факт, что на момент заключения договора аренды по сведениям ЕГРН принадлежащее истцу здание не было включено в границы земельного участка
с кадастровым номером 86:10:0101052:6, однако фактически на нем находилось,
не лишает истца права на получение его части в собственность или в аренду
и, как следствие, на оспаривание данной сделки.

Согласно правовой позиции, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья
36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу,
не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос
о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок
и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования,
в том числе путем установления сервитута.

Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае, если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право
на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

Следовательно, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости
и участок выступают совместно (Постановления Президиума ВАС РФ от 05.07.2005
№ 15524/04 по делу № А19-4030/04-48, от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12 по делу № А46-3074/2011, Определения Верховного Суда РФ от 19.01.2015
№ 306-ЭС14-1927, от 19.11.2015 № 308-ЭС15-8731, от 25.03.2016 № 303-ЭС16-1723
от 18.08.2015 № 56-КГ15-10, от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466 и от 12.10.2021
№ 304-ЭС21-12151).

Указанные правила применяются как к договору купли-продажи земельного участка, так и к договору аренды.

Предприниматель и общество относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право
на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Вывод судов об отсутствии нарушения права истца заключенным договором аренды вследствие того, что общество не лишено возможности присоединиться к нему в порядке пунктов 3, 4 статьи 39.20 ЗК РФ, сделан без учета того, что общество имеет намерение приобрести расположенный под его объектом земельный участок в собственность.

А тот факт, что истец во внесудебном порядке не воспользовался правом
на выделение части земельного участка под зданием, не свидетельствует о законности оспариваемого договора аренды и не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании сделки недействительной.

Баланс интересов всех заинтересованных лиц, стабильность гражданского оборота
и определенность в отношениях должны быть обеспечены в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и обеспечивало максимально быструю защиту прав и интересов всех причастных к спору лиц (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
от 06.09.2011 № 4275/11).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была
бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка
не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем
по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка
не были учтены, не готов реализовать право на приватизацию земельного участка,
он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь
в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости
и необходимой для использования такового. При удовлетворении иска о признании сделки приватизации земельного участка недействительной полностью или в части суд применяет между ее сторонами соответствующие последствия недействительности:
по сделке в целом или в отношении той ее части, которая признана недействительной (статья 167 ГК РФ).

Однако судами при разрешении спора не дана правовая оценка представленной
в материалы дела схеме раздела земельного участка, вопрос о делимости спорного земельного участка не включен в круг исследования по настоящему спору, несмотря
на то, что данный вопрос является одним из существенных при рассмотрении данной категории дел.

Поскольку вышеизложенные обстоятельства, которые имеют значение
для правильного рассмотрения дела, судами не проверены, выводы по существу спора
не могут быть признаны обоснованными.

Учитывая, что установление фактических обстоятельств спора является компетенцией судов первой и апелляционной инстанций и не входит в полномочия суда округа, обжалуемые обществом решение и постановление подлежат отмене
с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить вышеприведенные недостатки, полно и всестороннее исследовать представленные в дело доказательства
в обоснование заявленных требований и возражений, на основании собранных по делу доказательств установить фактические обстоятельства дела, в том числе касающиеся делимости спорного земельного участка, волеизъявления сторон на определение вида землепользования, при необходимости поставить перед участвующими в деле лицами вопрос о назначении землеустроительной экспертизы с целью определения площади
и границ частей земельного участка под расположенными на спорном земельном участке объектами недвижимости, принять по спору законный и обоснованный судебный акт,
а также разрешить вопрос о распределении судебных расходов по делу, в том числе
с учетом состоявшихся апелляционного и кассационного рассмотрения.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьей
289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.12.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 18.03.2022 Восьмого арбитражного апелляционного суда
по делу № А75-16738/2021 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,
в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. Зиновьева

Судьи Е.Ю. Демидова

В.В. Тихомиров