Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО3 по паспорту, ФИО4 - дов. от 26.02.2006г. от ответчика: ФИО5 -дов. № 01/01 от 10.01.2006г. от третьего лица: ФИО6- по дов. № 2 от 10.01_ч06г.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Лангенас на решение Арбитражного суда ХМАО от «27» июля 2006 г. по делу № А 75-2504/2006, принятое судьей Намятовой А.Р.

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепас о признании права собственности

УСТАНОВИЛ

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепас о признании за ней права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1 307,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования мотивированы ссылкой на договор № 67 от 14.09.1998 г. аренды с правом выкупа, выполнением надлежащим образом договорных обязательств, затратами на содержание имущества, проведением реконструкции здания и капитального ремонта, открытым владением и пользованием имуществом, при отсутствии оформленного права собственности, поскольку право собственности зарегистрировано за ответчиком.

В дальнейшем, согласно ст. 49 АПК РФ, истец изменил исковые требования, заявив о признании за ФИО3 права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1307,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, а также признании недействительным зарегистрированное право собственности Муниципального образования «Город окружного значения Лангепас» на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 1307,4 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права серия 86-АА № 540252 от 30.12.2003г.).

Ответчик исковые требования отклонил по основаниям изложенным в отзыве, ссылаясь на вступившие в законные силу судебные акты.

Решением от 27 июля 2006 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд признал за ФИО3 право собственности на нежилое помещение, общей площадью 1307,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, а также признал недействительной государственную регистрацию права собственности Муниципального образования «Город окружного значения Лангепас» на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 1307,4 кв.м. от 30.12.2003 г.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Лангепас, полагая вынесенное судом первой инстанции решение не обоснованным, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене.

Определением от 10 октября 2006 года к участию в деле было привлечено в качестве третьего лица ГУ Федеральная регистрационная служба РФ по Тюменской области, ХМАО и ФИО7.

В судебном заседании заявитель апелляционной жалобы поддержал ее доводы, представитель третьего лица нашел доводы апелляционной жалобы обоснованными, представитель истца просил решение оставить без изменения.

Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статей 266 и 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, находит его подлежащим отмене в части.

Как установлено материалами дела, 14 сентября 1998 года между Комитетом по управлению имуществом администрации г.Лангепаса как арендодателем и предпринимателем ФИО3 как арендатором был подписан договор аренды муниципального имущества № 67, которым предпринимателю ФИО3 предоставлено в аренду сроком до 14.09.1999г. нежилое помещение с оборудованием площадью 969,6 кв.м. по адресу <...> для использования под кафе.

От той же даты 14.09.1998г. Комитетом по управлению имуществом администрации г.Лангепаса и предпринимателем ФИО3 подписано дополнительное соглашение по условиям которого арендатор обязался в качестве арендной платы погасить задолженность в течение трех месяцев МУП «Югория» по налогам, зарплате и кредитам, после чего ему предоставляется право на выкуп арендуемого имущества путем внесения полной стоимости имущества в течение шести месяцев равными долями. Выкупная стоимость определена в сумме 1551392 руб.

Арендуемое имущество было принято в аренду предпринимателем ФИО3 по акту приема-передачи от 14.09.1998г.

Дополнительным соглашением от 01.12.1999г. срок аренды продлен до 01.07.2001 года, срок погашения задолженности МУП «Югория» до 01.05.2000 г., изменен график внесения выкупа - равными долями с 01.01.2000г. в течение 18 месяцев.

Дополнительным соглашением от 06.07.2003г. установлено, что договор аренды от 14.09.1998г. № 67 является бессрочным и действует до момента государственной регистрации перехода права собственности к арендатору ФИО3

Исследовав представленные сторонами документы и фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции установил, что условия вышеназванного договора исполнены, что подтверждается актом сверки на 25.04.2001 г. (л.д.20), письмом от 27.11.2001 г. (л.д. 21), факт исполнения не оспаривается сторонами.

Истец до настоящего времени владеет имуществом открыто, несет бремя расходов по его содержанию, ремонту и реконструкции, что подтверждено представленными договорами на потребление эл/энергии, аренды земельного участка, об оказании услуг электросвязи, актами сверки, отчетом оценки, договором от 13.05.2002г. на проведение работ по инвентаризации и изготовлению техпаспорта.

В момент передачи имущества, здание имело площадь 969,6 кв.м., после ремонта и реконструкции, проведенной истцом за счет его средств, общая площадь составляет 1307,4 кв.м. Реконструкция здания согласована и разрешена ответчиком, что подтверждено разрешением № 598 от 18.07.2000 г., распоряжением № 115-р от 29.08.2001 г. Здание состоит на техническом учете и имеет технический паспорт за реестровым номером Н-409, инвентаризационный номер 401. Площадь помещения (1307,4 кв.м.) подтверждена указанным техническим паспортом. Измененный почтовый адрес объекта подтверждается постановлением №1197 от 16.11.2002г.

Вместе с тем оформить в собственность вышеназванное здание истец не имеет возможности.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.07.2006 г., свидетельства о государственной регистрации права от 30.12.2003 г. серия 86-АА № 540252 право собственности на указанное нежилое помещение зарегистрировано за Муниципальным образованием «Город окружного значения Лангепас».

Законность владения зданием первоначального собственника следует из Решения Малого Совета народных депутатов ХМАО № 48 от 18.06.1992 г. с перечнем предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность Лангепасского городского Совета народных депутатов, утвержденного решением Малого совета Лангепасского городского Совета народных депутатов № 32 от 13.03.1992 г., и что подтверждено свидетельством серия 86-АА № 540252.

Суд первой инстанции в силу ст. 8 ПС РФ, предусматривающей возникновение гражданских прав и обязанностей из оснований предусмотренных законом, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права, указал на возникновение прав истца на приобретенное по сделке имущество, а также на право владения, пользования и распоряжения данным имуществом в порядке ст. 209 ГК РФ.

Руководствуясь приведенными нормами, с учетом вышеперечисленных обстоятельств, суд первой инстанции со ссылкой на ст. 218 ГК РФ сделал вывод о праве истца на приобретенное по договору недвижимое имущество и требование о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 1307,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, удовлетворил.

Между тем, апелляционная инстанция полагает выводы суда первой инстанции в данной части ошибочными и подлежащими отмене.

Так часть 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» действовавшего на момент подписания спорного договора, предусматривает правила приватизации сданного в аренду имущества, в соответствии с договором аренды с правом выкупа, который был заключен до вступления в силу Закона

Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».

Закон РФ от 03 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» введен в действие со дня его опубликования в «Российской газете» от 19.07.1991г.

Таким образом, подписанный 14 сентября 1998 года договор № 67, не подпадает под действие приведенный нормы, вследствие чего приватизация спорного муниципального имущества должна осуществляться на основании ч.2 ст. 26 федерального закона «О приватизации государственного муниципального имущества», в порядке установленном названным Законом, по результатам конкурса или аукциона.

Также ответчик не подпадает под категорию лиц, перечисленных в пункте 4.5 основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994г., утвержденных хазом Президента Российской Федерации от 22.07.1994г. № 1535 и имеющих право на жуп арендованного имущества.

Следовательно, спорный договор подписан с нарушением вышеприведенных норм и ФИО3 не имела права на выкуп арендованного ею помещения.

Согласно ст. 29 ч.5 Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» осуществление приватизации государственного или муниципального 1ущества способами, отличными от способов, установленных настоящим Федеральным коном, не допускается, а соответствующие сделки приватизации государственного или муниципального имущества признаются ничтожными с момента их заключения и не влекут за собой правовые последствия.

Учитывая изложенное, право собственности на спорный объект не могло перейти к арендатору по ничтожной сделке, вследствие чего решение о признании права собственности за ФИО3 на нежилое помещение, общей площадью 1307,4 кв.м., расположенное по адресу: <...>, не правомерно.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности муниципального образования «Город окружного значения Лангепас» на нежилое здание, расположенное ) адресу: <...>, площадью 1307,4 кв.м. от 30.12.2003г.

Из материалов дела следует, что право собственности на спорное имущество регистрировано за ответчиком, о чем выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права серия 86-АА № 540252 от 30.12.2003 г.

Спорное имущество истребовано ответчиком от истца. Арбитражным судом удовлетворены требования Комитета о возврате имущества из чужого незаконного владения, решение подтвержденное Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2006г. по делу № 75-913/2005 вступило в законную силу.

Однако, ссылки ответчика на названное решение, как на преюдициальное по настоящему делу в силу ст. 69 п.2 АПК РФ, не могут быть приняты во внимание, поскольку судебными актами по вышеназванному делу не исследовался вопрос о затратах реконструкцию объекта, не было учтено то обстоятельство, что объект после конструкции был значительно увеличен по объему, фактически на 1/3 (сдавалось 969,6 .м., возвращено 1307,4 кв.м.), что переданное в аренду кафе «Югория» (кафе «Фантазия») трансформировано в мини-рынок «Центральный» для организации торговли промышленными и продовольственными товарами, то есть образовался экономически и функционально другой объект.

В то же время цена объекта при передаче его в аренду по договору составляла 1513920 руб., в настоящее время цена обьекта по заключению независимого эксперта составляет 30754000 руб.

Представленными истцом доказательствами (документы по капитальному ремонту и реконструкции здания - акты выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, финансовые документы по приобретению материалов и расчетам с подрядчиками), подтверждается факт понесенных истцом затрат на реконструкцию помещения в сумме 7944820 руб.

Доводы ответчика об отсутствии у ФИО3 разрешения на проведение рееконструкции здания опровергаются материалами дела, в частности разрешением администрации № 598 от 18.07.2000 г., распоряжением № 115-р от 29.08.2001г., письмом от 26.06.2003 г. исх № 01/1456.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения является реконструкцией.

Следовательно, ФИО3 проводя реконструкцию здания, действовала в рамках правового поля.

Таким образом, в настоящее время, переданное в 1998 году ФИО3 кафе «Югория» представляет собой реконструированный объект, значительно больший по обьему и цене, другой экономической направленности и функциональной деятельности, :о есть иной объект, не тот который передавался по договору аренды с последующим выкупом, поскольку имущество настолько видоизменилось, что объекта переданного 1стцу по сделке не существует и возращение имущества в том натуральном виде, какой оно имело до отчуждения невозможно. Из чего следует, что спорный объект является неделимой вещью.

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

В свою очередь, ответчик не представил доказательств возврата ФИО3 полученных по недействительной сделке денежных средств, выплаченных ему в результате выкупа спорного имущества, хотя принимая во внимание значительное изменение и увеличение объекта, подлежащая возврату сумма должна быть выплачена с учетом данных обстоятельств, в противном случае нарушаются права и охраняемые законом интересы истца, что является недопустимым.

Указанная позиция подтверждена в п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Федерального закона «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» № 60 от 21.02.2001г.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства и приведенные нормы следует сделать вывод о том, что право собственности на часть объекта у ответчика отсутствует, вследствие чего регистрация его права на весь объект в целом не законна.

Из представленных Управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-ненецкому автономным округам, документов следует, что в период 2002-2003 года, ответчик неоднократно обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение кафе «Югория», ( числящееся в реестре муниципальной собственности как кафе «Фантазия»), общей площадью 1307,4 кв.м. расположенное по адресу <...> и также неоднократно получал сообщения о решении регистрирующего органа об отказе в проведении государственной регистрации права, на основании аб.4 п.4 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поскольку, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствовали требованиям

Так в качестве правоустанавливающего документа к регистрации было представлено решение Малого совета народных депутатов ХМАО № 48 от 18 июня 1992 года, на основании которого в состав муниципальной собственности г.Ланепас включались объекты согласно перечню, утвержденному решением Малого совета Лангепасского городского совета народных депутатов № 32 от 13.03.1992г., где под пунктом 30 было обозначено здание кафе «Фантазия», при этом площадь здания не была указана.

В дальнейшем, на запросы регистрирующего органа представлялись технические паспорта с указанием площади здания 893, кв.м., 983 кв.м., 1219,4 кв.м. и последнее на 1307,4кв.м.

Кроме того, регистрирующий орган, требуя от ответчика представить доказательства подтверждающие его право собственности на здание площадью именно 1307,4 кв.м., предлагал представить документы по реконструкции кафе «Фантазия», поскольку техническая документация не позволяла сделать вывод о фактической принадлежности и размере площади кафе.

Однако ответчик не представил и не мог представить документы подтверждающие факт проведенной им реконструкции здания кафе «Фантазия» и тем не менее, при отсутствии истребованных документов, по неподтвержденному факту права собственности на здание площадью 1307,4 кв.м., что следует из расписки в получении документов на государственную регистрацию от 16.06.2003г. с указанием тех же самых документов, что и в предыдущих расписках в получении документов, Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории ХМАО, зарегистрировало право собственности на нежилое здание кафе «Фантазия», общей площадью 1307,4 кв.м., расположенное в <...> за Муниципальным образованием «Город окружного значения Лангепас», о чем выдано Свидетельство серия 86-АА-501107 от 01.08.2003г.

В соответствии со ст. 14,17,18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию прав представляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход прав 'на недвижимое имущество. Представляемые документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Поскольку свидетельство о государственной регистрации права выдано с нарушением вышеприведенных норм, государственная регистрация права собственности Муниципального образования « Город окружного значения Лангепас» на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, площадью 1307,4 кв.м. от 30.12.2003 г. обоснованно признана судом первой инстанции. недействительной.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Материалами дела подтверждено, что ответчик, длительное время, вводил в заблуждение истца, подтверждая его право собственности на обьект, обещая совершить действия по регистрации перехода права собственности, тем самым побуждая производить затраты на содержание имущества.

В связи с изложенным, суд первой инстанции обоснованно усмотрел в действиях ответчика злоупотребление правом, результатом которого явилось ущемление интересов истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 266, 268, ст.269 п.2, 270 ч.1 п.З, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного ХМАО от 27 июля 2006 года по делу № А 75-2 5 04/2 0 06 отменить в части признания за ФИО3 права собственности на нежилое помещение, общей площадью 1307,4 кв.м, расположенное по адресу: <...> и принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении иска в данной части отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, путем подачи жалобы через арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа.

Председательствующий Г.Д. ФИО1

Судьи Т.ФИО8

Н.И.Подгурская