Гражданский кодекс часть 1

от заявителя: Щербатова Н.П.- начальника юридического отдела по доверенности от 12.07.04 № ю-44 (паспорт 7503 № 466133 выдан Тракторозаводским РУВД г. Челябинска);

от ответчика: Кутепова А.С. – ведущего специалиста по доверенности от 28.11.05 № 01-20/2163 (удостоверение № 740).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации г. Челябинска

на решение (определение) Арбитражного суда Челябинской области

от «24.04.-12.05» 2006г. по делу № А76-38810/2005-56-1387/86

Судья: В.В. Худякова

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Челябинска обратилась с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда Челябинской области от «24.04.-12.05» 2006г., которым признано недействительным - не соответствующим статье 51 Градостроительного Кодекса РФ, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации «распоряжение Главы города Челябинска от 14 июня 2005 года № 604 «Об отмене разрешений на строительство объектов недвижимости»,

считает решение суда подлежит отмене, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

Выслушав объяснения, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отмене решения суда I инстанции.

Как явствует из материалов дела, - ООО «Жилтехстрой» г. Челябинск обратилось в арбитражный суд Челябинской области к Администрации г. Челябинска с заявлением о признании недействительным, не соответствующим статье 51 Градостроительного Кодекса РФ, Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления» и распоряжения Главы города Челябинска от 14 июня 2005 года № 604 «Об отмене разрешений на строительство объектов недвижимости», - отменены разрешений № 73, 77, 78 от 23.03.2005 на строительство, выданные администрацией г. Челябинска обществу:

1) Разрешением № 73 от 23 марта 2005 года, выданным заместителем главы города Челябинска, (начальником Управления градостроительства) обществу «Жилтехстрой» разрешено строительство административного здания Областного Пенсионного фонда по улице Свободы в Центральном районе. В разрешении на строительство в качестве основания его выдачи указано: Постановление Главы города от 26.09.2003 № 1489-п «О продлении срока действия и внесение изменений в постановление от 07.06.2000 № 694-п» и проектная документация на здание Пенсионного фонда;

2) Разрешением № 77 от 23 марта 2005 года разрешено строительство 1-ой очереди жилого дома в Центральном районе по улице Воровского, основание : постановление Главы города «О предоставлении земельного участка в аренду....» (договор аренды земли № 1096-К-98 от 06.08.1998 проектная документация на 14-этажный жилой дом);

3) Разрешением № 78 от 23 марта 2005 года разрешено строительство – 1-ой очереди комплекса высотного здания гостиницы с жильем и торговым центром на участке: улица Володарского - проспект Ленина - Свердловский проспект в Центральном районе, основание его выдачи: постановление Главы города от 01.07.1999 года «О внесении изменений в постановление «О предоставлении земельного участка в краткосрочную аренду для проектирования и строительства высотного здания гостиницы...», проектная документация на 1-ю очередь Торгового центра.

В указанных разрешениях предусмотрены особые условия: оформить договор аренды земли, получить заключение управления Главгосэкспертизы России по Челябинской области, получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора.

Согласно ст. 51 п. 1 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Согласно п. 22 Порядка выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости на территории Челябинской области, утвержденного постановлением Губернатора Челябинской области от 22 марта 2004г. № 123 – для получения разрешений на строительство объектов недвижимости заявитель представляет в соответствующий орган местного самоуправления, осуществляющий выдачу разрешений на строительство, - заявление о выдаче разрешения на строительство объекта недвижимости и следующие документы:

1) копию документа, удостоверяющего право указанных лиц на земельный участок;

2) выписку из единого государственного реестра земли;

3) утвержденную в установленном законодательством порядке, проектную документацию;

4) копию сводного положительного заключения уполномоченного органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;

5) копию лицензии заказчика (застройщика) на осуществление строительной деятельности в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, что согласуется и со ст. 51 п. 7 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Постановлением Главы г. Челябинска № 983-п от 20.07.1998 (л.д. 84, т. 1) предоставлен земельный участок, площадью 0,5416 га для строительства по ул. Воровского 14-этажного жилого дома и заключен договор аренды сроком на 5 лет с заявителем.

В соответствии с Постановлением Главы г. Челябинска № 694-п от 07.06.2000 года (л.д. 85, т. 1) заключен договор аренды на земельный участок площадью 0, 1793 га, сроком на два года от 14.06.2000 г. (л.д. 74, т.1).

На основании постановления Главы города Челябинска № 1007-п от 31.07.1997 о предоставлении ТОО «Жилтехстрой» земельного участка, площадью 0,75 га для проектирования и строительства высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами по пр. Ленина – Свердловскому проспекту в Центральном районе г. Челябинска (л.д. 107, т. 1), пролонгирован краткосрочный договор аренды от 23.10.1995 (л.д. 111 т. 1), заключенный на два года только для проектирования высотного здания гостиницы с сопутствующими услугами.

Изменения в краткосрочный договор аренды от 1995 года не вносились, нового договора аренды на указанный земельный участок не заключалось.

Постановлением Главы города Челябинска № 869-п от 01.07.1999, в вышеназванное постановление № 1007-п от 31.07.1997 внесены изменения – обществу предоставлен земельный участок в краткосрочную аренду сроком на пять лет для проектирования и строительства высотного здания гостиницы в комплексе с жилым и пристроенным торговым центром на участке ул. Володарского – пр. Ленина – Свердловский проспект в Центральном районе, и заключено дополнительное соглашение (л.д. 114) на срок до 23.10.2002 № 1 на этот же земельный участок.

Обязательная государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на указанный земельный участок не проводилась (договор считается не заключенным).

В вышеуказанных постановлениях Главы г. Челябинска о предоставлении обществу земельных участков не указано их конкретное месторасположение, которое должно быть определено арендодателем при выделении участка в натуре.

Земельные участки не передавались обществу по актам приема-передачи. Порядок проведения территориального землеустройства и установления границ землепользования в застройке городов и других поселений установлен Федеральным законом Российской Федерации «О землеустройстве» и утвержден Постановлениями Правительства РФ от 02.02.1996 № 105, № 396 от 07.06.2002.

Истцом не был соблюден порядок межевания границ земельных участков.

Поскольку у истца отсутствовали надлежаще оформленные арендные отношения, он не мог осуществлять строительство.

Строительство осуществлялось без разрешения, о чем свидетельствуют материалы дела.

Согласно ст. 651 ч. 2 Гражданского Кодекса РФ – договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации, в материалах дела отсутствуют такие доказательства, таким образом, договора аренды на земельные участки , утратили свою силу (проект постановления Главы г. Челябинска о предоставлении земельного участка в аренду для проектирования и строительства высотного здания гостиницы – пр. Ленина – Свердловский проспект, не подписан Главой г. Челябинска, и поэтому не имеет юридической силы, как и по другим постановлениям). Отсутствуют доказательства продления договоров аренды (заключение новых договоров).

Ссылка истца о применении по аналогии ч. 2 ст. 621 ГК РФ, предусматривающей, что по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, неправомерно, поскольку это противоречит существу земельных правоотношений и не согласуется с нормами, регулирующими арендные отношения.

Согласно ст. 610 ч. 1 ГК РФ – когда устанавливаются определенные сроки договора, то по их истечении договор прекращается.

В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе, путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно ст. 6 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» № 154-ФЗ от 28.08.1995, с изменениями от 08.12.2003, органы местного самоуправления осуществляют регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований, контроль за использованием земель на территории муниципального образования.

В силу п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» - распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Согласно ст. 44 п. 2 ФЗ от 28.08.1995 № 154 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» орган местного самоуправления и должностные лица вправе отменить ранее принятые ими решения с целью устранения ранее допущенных нарушений либо приведения этих решений в соответствие с требованиями действующего законодательства.

Материалами дела подтверждено – общество не выполнило особые условия предоставления ему земельных участков в аренду – земельные участки не отведены ему в установленном законом порядке, отсутствуют разрешения на строительно-монтажные работы, не утверждена проектная документация, отсутствует положительное заключение органа государственной вневедомственной экспертизы.

Кроме того, сами разрешения выданы с нарушением требований ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, п. 22 Порядка выдачи разрешений на строительство.

По разрешению № 78 – отсутствовало положительное заключение [(дано 24.03.2005), отсутствовали: кадастровый план земельного участка (выдан также после разрешения), отсутствовала регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, (проект представлен в суд I инстанции с изменениями от 16.08.2005).

На момент начала строительства у истца отсутствовала согласованная в установленном законом порядке проектная документация и разрешение на строительство.

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство выдается на основании заявления заинтересованных юридических лиц, документов удостоверяющих их права на земельные участки и при наличии утвержденной проектной документации.

По распоряжению № 73 – отсутствовал договор аренды, положительное заключение по проектной документации выдано после выдачи разрешения – 21.10.2005 г. (л.д. 40, т.1), кадастровый план на момент выдачи разрешения на земельный участок отсутствовал

По распоряжению № 77 – отсутствовали: сводное положительное заключение по проектной документации, договор аренды, разрешение на строительно-монтажные работы.

По всем договорам аренды земельных участков отсутствовала их государственная регистрация.

Федеральным законом «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ установлено, что при предоставлении земельных участков землеустройство производится в обязательном порядке (ст. 3). Согласно п.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами гражданского законодательства. Как следует из п.3 ст. 607 ГК РФ объектом аренды, может быть только индивидуально-определенное имущество.

В материалах дела отсутствуют сведения о сформировании землеустроительных дел по межеванию земельных участков.

Кадастровый учет земельных участков не произведен.

Вышеуказанное не отрицалось истцом в судебном заседании.

В соответствии со ст. ст. 29, 49 Градостроительного Кодекса РФ (1998, 2004г.) градостроительная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе.

Положительное заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации является основанием для утверждения градостроительной и проектной документации.

Без положительного сводного заключения утверждение предпроектной и проектной документации не допускается, - п. 22 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 № 1008.

При проведении инспекцией Госархстройнадзора в 2002-2005 г.г. проверок осуществляемого обществом строительства, было установлено, в частности, по разрешению № 78, - строительство объекта торгового центра первая очередь, ведется с нарушениями градостроительного законодательства, в связи с чем выдавались предписания (строительство начато без разрешения, нарушены СНиПы), которые не оспорены истцом.

При таких обстоятельствах у суда I инстанции не было достаточных законных оснований для удовлетворения заявленных требований.

Из содержания оспариваемого распоряжения (л.д. 4 т. 1) явствует, что разрешения на строительство № 73, 77, 78 от 23.03.2005 отменены в связи с невыполнением заказчиком особых условий, предписанных в разрешениях на строительство объектов недвижимости, а поэтому вывод суда I инстанции об отсутствии мотивировки в оспариваемом распоряжении № 604 от 14.06.2005 об отмене разрешений, несостоятелен.

До вынесения постановления апелляционной инстанцией ООО предприятие «Жилтехстрой» заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части признания незаконным п. 3 распоряжения Главы г. Челябинска № 604п от 14.06.2005 об отмене разрешения на строительство от 23.03.2005 № 78 , указанный отказ апелляционной инстанцией принят. Согласно ст. 49 п. 2 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд принимает отказ от иска, если он не противоречит закону или не нарушает прав других лиц. В данном случае, отказ частично от иска не противоречит закону и не нарушает прав других лиц.

Последствия отказа от иска заявителю разъяснены и известны.

В силу ст. 150 п. 1 п/п4 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска (его части) и отказ судом принят.

Таким образом, в части отказа о признании недействительным распоряжения № 604 от 14.06.2005 Главы города Челябинска по п. 3 – об отмене разрешения на строительство № 78 от 23.03.2005, выданное администрацией г. Челябинска ООО «Жилтехстрой» на строительство торгового центра на участке ул. Володарского – пр. Ленина – Свердловский пр. в Центральном районе г. Челябинска, решение суда I инстанции от «24.04.-12.05» 2005г. подлежит отмене, производство по делу по нему прекращению.

В остальной части решение суда I инстанции подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований ООО предприятие «Жилтехстрой» следует отказать.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 176, 268-271 АПК РФ, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Челябинской области от «24.04.-12.05» 2006 года отменить.

В части признания недействительным распоряжения Главы города Челябинска № 604 от 14 июня 2005 года по п.п. 1,2 в удовлетворении требований ООО «Предприятие «Жилтехстрой» отказать, в части п.3. производство по делу прекратить.

Председательствующий Н.Н. Дмитриева

Судьи И.А. Марухина

А.Н. Пархоменко