Гражданский кодекс часть 1

Резолютивная часть постановления объявлена октября 2019 года
Постановление изготовлено в полном объеме октября 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Зиновьевой Т.А.,

Шуйской С.И.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.03.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019 по делу № А81-10505/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью «Полар» (629400, г. Лабытнанги, ул. Южная, д. 28, ОГРН 1058900020277, ИНН 8902011414) к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехард (629007, г. Салехард, ул. Свердлова, д. 48, оф. 307, ОГРН 1088901002332, ИНН 8901022170) о признании общества арендатором по договору

и по иску департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехард к обществу с ограниченной ответственностью «Полар» о признании зданий движимым имуществом, права собственности отсутствующим.

В судебном заседании приняли участие представители: департамента строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования города Салехард – Вакула В.В. по доверенности от 01.10.2019, общества с ограниченной ответственностью «Полар» - Семенцова И.Г. по доверенности от 01.01.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Полар» (далее – ООО «Полар», общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа к департаменту строительства, архитектуры и земельных отношений администрации муниципального образования город Салехард (далее также - департамент) с иском о признании общества арендатором по договору земельного участка от 10.03.2009 № 6618 (дело № А81-10505/2018).

Департамент обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском о признании движимым имуществом принадлежащих обществу на праве собственности и расположенных по адресу: г. Салехард, ул. Объездная арочного склада, назначение: нежилое здание, площадью 474,7 кв. м и ангара-гаража, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв. м, а также о признании права собственности общества на указанные здания отсутствующим (дело № А81-11125/2018).

Определением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14.01.2018 дела № А81-10505/2018 и № А81-11125/2018 объединены в одно производство с номером А81-10505/2018.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 06.03.2019 (с учетом определения от 25.03.2019 об исправлении описки в виде исключения из текста решения абзацев с 4 по 7 страницы 11 решения), оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019, исковые требования общества удовлетворены. Суд признал ООО «Полар» арендатором земельного участка площадью 12 801 кв. м с кадастровым номером 89:08:030202:0031 по договору аренды земельного участка с администрацией муниципального образования г. Салехард от 10.03.2009 № 6618. В удовлетворении исковых требований департамента отказано. С департамента в пользу общества взыскано 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований общества и удовлетворении требований департамента.

Заявитель считает противоречащим имеющимся в деле доказательствам вывод суда первой инстанции о том, что спорные объекты являются объектами капитального строительства, а именно: заключению судебной экспертизы, согласно которой здание арочного склада (кадастровый номер 89:08:030202:966) возможно переместить с демонтажем и разборкой и это не сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба его конструктивным элементам, назначению и отсутствует прочная связь конструкций здания с землей; установленному вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-9502/2017 тому обстоятельству, что из технических паспортов на спорные объекты явствует, что таковые не обладают естественными свойствами недвижимых вещей (прочности, незаменимости, долговечности, стационарности, фундаментальности, неделимости).

Департамент считает, что суд необоснованно отнес спорные объекты к недвижимому имуществу только лишь по тому основанию, что они имеют «внушительные размеры и значительный вес, достаточную устойчивость и прочность их конструктивных элементов (ветром не сдуешь)». Заявитель ссылается на отсутствие в законодательстве таких примененных судом критериев капитальности сооружения, на которые указал суд.

Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводами судебной экспертизы об отнесении к недвижимому имуществу здания ангара-гаража, тогда как оно, также как и здание арочного склада, в отношении которого экспертом сделан вывод об отнесении к движимому имуществу, по своему конструктиву является каркасным с навесными ограждающими элементами, с той лишь разницей, что в арочном складе последние выполнены из металлических листов, а в ангаре-гараже из сэндвич-панелей. По мнению кассатора, указанное свидетельствует о наличии сомнений в обоснованности заключения эксперта, в связи с чем суды первой и апелляционной инстанции необоснованно отказали в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Заявитель также не согласен с выводом суда первой инстанции о недобросовестности департамента, ссылаясь на то, что предъявление иска в защиту прав органа местного самоуправления по распоряжению земельным участком неразграниченной собственности не является злоупотреблением правом, тогда как ООО «Полар» неправомерно преследует цель получить в аренду земельный участок в разы больше, чем необходим для размещения двух спорных объектов.

Заявитель считает, что суд неправомерно признал общество арендатором земельного участка, отмечает, что договор аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618 с предыдущим арендатором - ЗАО «Нигостройинвест» прекращен с истечением срока действия договора с 01.12.2013 и в отсутствие его пролонгации, что также установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.06.2015 по делу № А81-1241/2015. В связи с этим департамент полагает необоснованной ссылку суда на отсутствие с его стороны после 2014 года каких-либо требований в адрес предыдущего арендатора о расторжении договора аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что суд первой инстанции не учел условие пункта 5.1.2 этого договора о праве арендатора продлить договор по заявлению к арендодателю, поданному, не позднее чем за 60 дней календарных дней до истечения срока действия договора, тогда как с таким заявлением ЗАО «Нигостройинвест» не обращалось, а в письме от 25.07.2014 № 9 обратилось за заключением нового договора аренды и уже после истечения срока действия договора от 10.03.2009 № 6618. Суд также не учел, что в письме от 15.08.2014 № 12.01-13/913 департамент сообщил об отсутствии у него намерений заключить новый договор, и такой отказ ЗАО «Нигостройинвест» не оспорило.

В кассационной жалобе департамент приводит доводы о противоречии вывода суда первой инстанции относительно приобретения обществом права пользования земельным участком в связи с переходом к нему права собственности на спорные объекты от ЗАО «Нигостройинвест», вступившему в законную силу судебному акту арбитражного суда по делу № А81-5293/2016, которым установлено, что земельный участок площадью 13 989 кв. м предоставлялся предыдущему собственнику спорных объектов под складирование строительных материалов и не предоставлялся ни под строительство арочного склада и ангара-гаража, ни под их обслуживание, а также установлено, что испрашиваемая ООО «Полар» площадь земельного участка в 16 раз превышает общую площадь спорных объектов.

В отзыве на кассационную жалобу департамента ООО «Полар» просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд округа исходит из следующего.

Судами установлено и следует из материалов дела, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу 04.08.2016 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) внесена запись о праве собственности ООО «Полар» на следующие объекты недвижимости:

- здание: арочный склад, назначение: нежилое здание, площадь 474,7 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу: г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030202:966),

- здание: ангар-гараж, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу: г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030201:965).

Основанием для государственной регистрации права собственности на здание ангара-гаража явился договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016 № 1, на здание арочного склада – договор купли-продажи недвижимого имущества 10.06.2016 № 2, предметом которых являются: ангар-гараж, незавершенное строительство, строительные конструкции здания по адресу: г. Салехард, ул. Объездная по цене 2 331 591 руб. 69 коп.; склад по ул. Объездная, незавершенное строительство, строительные конструкции здания по цене 1 242 915 руб. 16 коп.

Договоры купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016 № 1, 2 заключены между ЗАО «Нигостройинвест» в лице конкурсного управляющего Кузьмина А.К. и ООО «Полар» на основании протоколов о результатах открытых торгов от 08.06.2016 № 209991, № 209993, соответственно.

Согласно протоколу о результатах открытых торгов от 08.06.2016 № 209991 под лотом № 9 на торги выставлен ангар-гараж, незавершенное строительство, строительные конструкции здания, требующие демонтажа и вывоза; классификатор имущества должника – незавершенное строительство – конструкции, сооружения, здания. Имущество находится по адресу: г. Салехард, ул. Объездная,

По протоколу о результатах открытых торгов от 08.06.2016 № 209993 под лотом № 10 на торги выставлен склад по ул. Объездная, незавершенное строительство, строительные конструкции здания, требующие демонтажа и вывоза; классификатор имущества должника – незавершенное строительство – конструкции, сооружения, здания.

За ЗАО «Нигостройинвест» 07.06.2016 зарегистрировано право собственности на здания:

- арочного склада, назначение: нежилое здание, площадь 474,7 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу: г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030202:966),

- ангара-гаража, назначение: нежилое здание, площадь 377 кв. м, количество этажей - 1, в том числе подземных - нет, расположенное по адресу: г. Салехард, ул. Объездная (кадастровый номер 89:08:030201:965).

Основанием государственной регистрации права ЗАО «Нигостройинвест» послужили договор аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618 и декларации об объекте недвижимости от 25.05.2016.

ЗАО «Нигостройинвест» признано несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2014 по делу № А81-2852/2013, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.02.2018 в отношении ЗАО «Нигостройинвест» завершена процедура конкурсного производства.

На основании указанного определения 14.05.2018 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО «Нигостройинвест».

Арочный склад и ангар-гараж размещены на земельном участке с кадастровым номером 89:08:03 02 02:0031 площадью 12 801 кв. м, находящемся по адресу: г. Салехард, ул. Объездная.

Указанный земельный участок принадлежал ЗАО «Нигостройинвест» (арендатор) на праве аренды по договору аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618 (далее также – договор аренды), заключенному с администрацией муниципального образования г. Салехард (арендодатель) на основании распоряжения администрации муниципального образования г. Салехард от 27.11.2008 № 1140-р.

Распоряжением администрации муниципального образования г. Салехард от 27.11.2008 № 1140-р на основании заявления ЗАО «Нигостройинвест» в связи с окончанием срока аренды земельного участка с 01.01.2009 этому обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 12 801 кв. м (с кадастровым номером 89:08:03 02 02:0031, категория земель – земли населенных пунктов, вид функционального использования земель – земли под домами индивидуальной жилой застройки, разрешенное использование земельного участка – земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки) под временное размещение площадки складирования стройматериалов в районе улицы Объездной, сроком до 01.12.2013.

По договору аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618 земельный участок из земель населенных пунктов предоставлен для использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов (пункт 1.1); на земельном участке имеется площадка складирования стройматериалов (пункт 1.2); срок аренды установлен с 01.01.2009 до 01.12.2013 (пункт 2.1).

Пунктом 5.1.2 договора аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618 предусмотрено право ЗАО «Нигостройинвест» продлить срок договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока действия договора.

Пунктом 5.2.4 договора аренды определено, что после окончания срока действия настоящего договора арендатор обязан передать участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 05.05.2009.

Конкурсный управляющий ЗАО «Нигостройинвест», ссылаясь на истечение срока действия договора аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618, обратился в департамент с заявлением от 25.07.2014 № 9, в котором просил заключить новый договор аренды на 5 лет.

В ответном письме от 15.08.2014 № 12-01-13/913 департамент отказал в заключении нового договора в связи утратой арендатором предусмотренного статьей 621 ГК РФ преимущественного права заключения договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку ЗАО «Нигостройинвест» нарушены условия договора об оплате аренды, имеется задолженность по арендной плате с 21.09.2012. Со ссылкой на пункт 5.2.4 договора департамент потребовал освободить земельный участок от находящегося на нем имущества и передать участок по акту приема-передачи, оплатить задолженность.

Ссылаясь на приобретение у ЗАО «Нигостройинвест» объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 89:08:030202:31, ООО «Полар» 10.08.2016 обратилось в департамент с заявлением от 09.08.2016 № 5055/16 о заключении с ним договора аренды этого участка, приложив договоры купли-продажи указанных объектов от 01.06.2016, копии свидетельств о праве собственности на них и договор аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618.

Письмом от 29.08.2016 № 1201-13/854 департамент отказал ООО «Полар» в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с тем, что в кадастровом паспорте земельного участка от 12.12.2005 № 08/05/1-0840 указано, что площадь земельного участка является ориентировочной и подлежит уточнению при межевании.

Представив администрации межевой план испрашиваемого земельного участка площадью 13 989 кв. м и распоряжение администрации от 12.12.2012 № 2013-р об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 13 989 кв. м, в письме от 05.09.2016 № 5555/16 ООО «Полар» повторно просило заключить с ним договор аренды.

Письмом от 12.09.2016 № 12.01-13/898 департамент отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка на том основании, что заявление не соответствует требованиям, предъявляемым пунктом 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Не согласившись с приведенными отказами, 05.10.2016 общество обратилось в арбитражный суд, просило признать отказы недействительными и обязать департамент заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 89:08:030202:31 (дело № А81-5293/2016).

В свою очередь, 27.10.2016 Администрация муниципального образования город Салехард обратилась в арбитражный суд с иском о признании незаконными действий регистратора Агарковой Л.М. по регистрации права собственности на здания арочного склада и ангара-гаража за ЗАО «Нигостройинвест»; о признании недействительными записей в ЕГРП от 07.06.2016 о государственной регистрации права собственности за ЗАО «Нигостройинвест» на арочный склад и ангар-гараж; от 04.08.2016 о государственной регистрации права собственности за ООО «Полар» на арочный склад и ангар-гараж; обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу аннулировать записи в ЕГРП о государственной регистрации права собственности за ЗАО «Нигостройинвест» и за ООО «Полар» на арочный склад и ангар-гараж (дело № А81-5750/2016).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 02.12.2016 по делу № А81-5750/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017, в удовлетворении требований Администрации муниципального образования город Салехард отказано в связи с тем, что требования не могут быть рассмотрены по существу по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку данный спор не является публичным, а направлен на оспаривание прав первого собственника спорных объектов (ЗАО «Нигостройинвест») и нынешнего их собственника (ООО «Полар»).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.08.2018 по делу № А81-5293/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2018, отказано в удовлетворении требований ООО «Полар» о признании незаконными отказов департамента в заключении договора аренды по основанию невозможности его заключения без проведения торгов в порядке пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В мае 2017 года департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Полар» и ЗАО «Нигостройинвест» о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016 № 1, 2, применении последствий недействительности этих сделок (дело № А81-3048/2017).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.09.2017 по делу № А81-5293/2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2017, в удовлетворении иска департамента отказано, поскольку истцом, не являющимся стороной оспариваемых сделок, не доказано наличия материально-правового интереса в признании их недействительными.

В ноябре 2017 года департамент обратился в арбитражный суд с иском о признании здания арочного склада и ангара-гаража самовольными постройками, понуждении к сносу самовольных построек, освобождении земельного участка от самовольных построек и приведении его в пригодное для использования состояние за счет собственных средств (дело № А81-9502/2017).

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.03.2018 по делу № А81-9502/2017, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018, в удовлетворении исковых требований департамента отказано в связи с отсутствием оснований для применения положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку не доказано наличие у арочного склада и ангара-гаража в целом признаков объектов недвижимости, и со ссылкой на то, что составление технических паспортов и государственная регистрация перехода к ООО «Полар» права собственности на спорные объекты не свидетельствуют безусловно об их принадлежности к недвижимому имуществу.

Ссылаясь на приобретение объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, арендованном предыдущим их собственником по договору аренды с департаментом, передачу предыдущим арендатором обществу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.03.2009 № 6618 на основании соглашения от 10.06.2016, ООО «Полар» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то, что по договору от 10.03.2009 № 6618 земельный участок предоставлялся под временное размещение площадки складирования стройматериалов, на то, что размещенные на этом участке арочный склад и ангар-гараж являются движимым имуществом, департамент заявил соответствующие требования, рассмотренные судом также в рамках настоящего дела.

Определением от 04.12.2009 суд первой инстанции по ходатайству департамента назначил судебную экспертизу по вопросу о том, соответствуют ли реальные технические характеристики здания арочного склада и здания ангара-гаража требованиям к недвижимым вещам, установленным пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, проведение экспертизы поручено эксперту Торгово-промышленной платы Ямало-Ненецкого автономного округа (Союз) Дружинину С.Е.

Согласно заключению судебной экспертизы от 11.02.2019 № 145-10-00008 здание арочного склада (кадастровый номер 89:08:030202:966) возможно переместить с демонтажем и разборкой, что не сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба его конструктивным элементам, а также причинения ущерба его назначению; прочной связи с землей конструкций здания нет, данное здание не соответствует требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу согласно статьи 130 ГК РФ. В отношении здания ангара-гаража (кадастровый номер 89:08:030202:965) эксперт указал, что его не представляется возможным переместить без разборки, что сопряжено с большими финансовыми затратами и причинением ущерба конструктивным элементам, а также причинением ущерба его назначению; установлена прочная связь конструкций здания с землей, данное здание соответствует требованиям, предъявляемым к недвижимому имуществу согласно статье 130 ГК РФ.

Указанные выводы относительно арочного склада эксперт сделал, установив следующее: арочный склад представляет собой одноэтажное здание из металлического каркаса со смонтированными методом полистовой сборки ограждающими конструкциями. Несущие конструкции - стальные арки собраны на стройплощадке из укрупненных элементов полной заводской готовности. Наружная обшивка из выгнутых листов стального профилированного листа марки СЮ-899-0,8 по ГОСТ24045-86 - выполнена по прогонам из деревянного бруска сечением 50 x 50 мм не покрытого антисептиками и антипиренами. Фундаменты: опорной конструкцией для сборного каркаса арочного склада являются дорожные ж/б плиты по уплотненной отсыпке из песка, которые выполняют совмещенную функцию как полы склада. Каркас здания из металлического профиля (арки). Ограждающие конструкции стен выполнены из выгнутого металлического профилированного листа по прогонам из черепного деревянного бруска сечением 50x50мм. Полами являются плиты железобетонные разные, в основном типа ПДН 2x6x0,14. Имеются места (монолитные участки), где вместо плит залит бетон по сетке. Потолок и стены (ограждающие конструкции) - обшивка по каркасу из черепного бруска металлическим профилированным листом закрепленного с расстоянием 80-100мм по металлическим фермам арочного склада, установленным на плиты пола. Инженерные сети: отопления, водопровода, канализации – нет, электроосвещение от городской сети электроснабжения; пожароохранной сигнализации – нет. Изначально конструктивно данное здание является сборно-разборным.

Экспертом установлено, что ангар-гараж представляет собой одноэтажное здание из металлического каркаса со смонтированными ограждающими конструкциями из утепленных минватой (на основе базальта) сэндвич-панелей. Несущие конструкции - металлический каркас, смонтированный по проекту непосредственно на строительной площадке ангара-гаража. Наружная обшивка из металлических утепленных сэндвич-панелей. Фундаментом опорной конструкцией для металлического каркаса ангара-гаража являются дорожные ж/б плиты по уплотненной отсыпке из песка, на которых выполнен монолитный ленточный железобетонный фундамент. Каркас здания из металлических труб, ферм, связей и прогонов. Ограждающие конструкции стен-утепленные металлические сэндвич-панели. Полами являются плиты железобетонные типа ПДН 2x6x0,14. Кровля из утепленных металлических сэндвич-панелей. Инженерные сети: отопления, водопровода, канализации не имеется, электроосвещение от городской сети электроснабжения, пожароохранной сигнализации – нет. По мнению эксперта, в случае переноса ангара-гаража не представится возможным демонтировать и перенести фундамент (ленточный железобетонный монолитный), фундамент необходимо будет полностью разобрать и на новом месте устраивать вновь для установки ангара-гаража. Присутствует понятие стационарности, неподвижности (понятие характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования).

Отказывая в иске департамента по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из того, что описание характеристик спорных объектов в технических паспортах на них (ангар-гараж: строение площадью 377 кв. м (30,40м х 12,40м), высотой 7,03 м, объемом 2 650 куб. м, фундамент - ж/б плиты, стены металлические, перекрытия – металлический каркас, крыша металлическая, дверные проемы – металлические ворота, имеется электроосвещение, назначение здания - бокс; арочный склад: строение площадью 474,7 кв. м (15,75м х 30,14м), высотой 8,523 м, объемом 4 044 куб. м, фундамент - ж/б плиты, стены металлические, перегородки деревянные, перекрытия – металлический каркас, крыша металлическая, оконные проемы двойные, глухие, дверные проемы – металлические ворота простые, имеется электроосвещение и отопление от электричества, имеются отмостки, назначение помещений – комната отдыха площадью 10,2 кв. м, два складских помещения и автоплощадь), а также описание характеристик указанных объектов, приведенное в заключении судебной экспертизы, указывает на наличие у тьаковых признаков объектов недвижимости, поскольку в силу своих природных свойств они достаточно прочно связаны с землей, перемещение их без соразмерного ущерба их назначению невозможно уже потому, что эти объекты имеют внушительные размеры и значительный вес, их конструктивные элементы достаточно устойчивы и прочны (ветром не сдуешь).

Удовлетворяя исковые требования ООО «Полар», суд первой инстанции исходил из того, что в порядке статьи 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при приобретении обществом у ЗАО «Нигостройинвест» спорных объектов, являющихся недвижимым имуществом, к ООО «Полар» перешло право аренды на земельный участок на тех же условиях, на которых участок был арендован продавцом недвижимости, то есть согласно договору аренды от 10.03.2009 № 6618, пункт 5.1.1 которого предусматривает право арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка). При этом суд пришел к выводу о том, что, поскольку по истечении срока действия указанного договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, то на основании статьи 621 ГК РФ договор является возобновленным на неопределенный срок, и департамент не представил в материалы дела доказательств направления в адрес ЗАО «Нигостройинвест» уведомления об отказе от договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Суд указал, что уведомление департамента от 15.08.2014 в адрес ЗАО «Нигостройинвест» не является уведомлением о прекращении договора аренды от 10.03.2009 № 6618.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, отказав в удовлетворении ходатайства департамента о назначении повторной судебной экспертизы, заявленного в связи с отказом в таком ходатайстве судом первой инстанции.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска ООО «Полар», апелляционный суд указал, что из материалов дела не усматривается, что после истечения срока договора аренды от 10.03.2009 № 6618 (01.12.2013) арендные отношения между сторонами договора прекратились, а из текста постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2018 апелляционного суда по делу № А81-9502/2017 следует, что судебными актами по делу № А81-5750/2016 установлено, что договор аренды земельного участка для использования в целях размещения площадки складирования стройматериалов, на котором находятся спорные объекты, заключен с предыдущим владельцем объектов на неопределенный срок.

Поддерживая отказ в удовлетворении заявленных департаментом требований, апелляционный суд руководствовался правовыми позициями, выраженной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22), в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 25), и исходил из того, что иск о признании отсутствующим зарегистрированного права является исключительным способом защиты нарушенного права, тогда как наличие зарегистрированного права собственности общества не является препятствием для реализации департаментом права на его оспаривание и признание отсутствующим.

Суд апелляционной инстанции отметил, что спорные объекты самовольными постройками не признаны, и хоть в рамках дела № А81-9502/2017 суд и не смог прийти к выводу о том, что объекты являются недвижимыми, в то же время суд указал на отсутствие оснований утверждать, что их нахождение на земельном участке противоречит цели предоставления земельного участка.

Ссылаясь на то, что только арочный склад не отвечает критериям недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции указал, что предъявление департаментом настоящего иска не приведет к восстановлению его нарушенных прав, поскольку на земельном участке расположен ангар-гараж, у которого имеется прочная связь с землей.

Суд округа полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами обеих инстанций допущены нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам и установленным по делу обстоятельствам.

Заявленное обществом в рамках настоящего дела требование о признании его арендатором по договору аренды от 10.03.2009 № 6618, как верно установил суд первой инстанции, направлено на урегулирование отношений по пользованию предусмотренным этим договором земельным участком по основанию нахождения на нем объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ, право собственности на которые ему перешло от ЗАО «Нигостройинвест».

В свою очередь, предъявленный департаментом иск направлен на опровержение правопритязаний общества на арендное землепользование землями публичной собственности по указанному основанию в связи с тем, что размещенные на земельном участке объекты не отвечают признакам недвижимости.

При этом департаментом заявлены два самостоятельных требования: о признании принадлежащих обществу арочного склада и ангара-гаража движимым имуществом и о признании отсутствующим у общества права на указанные объекты как на объекты недвижимого имущества, поскольку, по мнению департамента, они не отвечают критериям недвижимости, с наличием которых положения статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ связывают переход права землепользования, и которые необходимы в данном случае для удовлетворения заявленного обществом.

На основании положений пункта 6 части 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости вправе испрашивать в собственность соответствующий земельный участок с целью эксплуатации такого объекта в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 названного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что по смыслу приведенных норм права прочная связь с землей не является единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Понятие «недвижимость» является правовой категорией, в связи с чем в рассматриваемом случае с установлением наличия или отсутствия у общества объектов недвижимости связано разрешение вопроса об основаниях удовлетворения исковых требований, заявленных как, прежде всего, обществом, так и департаментом. Поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что оно прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.

Для признания недвижимым имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Между тем, указав на то, что спорные объекты являются недвижимым имуществом, суды не исследовали вопрос о правовых основаниях их возведения, в том числе о наличии разрешительных документов на строительство.

Фактически разрешение настоящего спора сведено только к установлению обстоятельств наличия у принадлежащих обществу спорных объектов признаков сооружений капитального строительства, а наличие у спорных объектов критериев, являющихся основанием считать ООО «Полар» собственником именно недвижимого имущества в целях определения обстоятельств наличия или отсутствия у общества прав на земельный участок публичной собственности, в предмет исследования судами не включено.

Сославшись на то, что пункт 5.1.1 договора аренды от 10.03.2009 № 6618 о праве арендатора использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок, подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка), суды не привели обстоятельств, позволяющих арендатору реализовать указанное право в установленном законом и договором порядке, а также обоснования соответствия этого условия цели использования земельного участка, предусмотренной распорядительным актом органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду ЗАО «Нигостройинвест» и пунктом 1.1 указанного договора. Несоответствие целевого использования земельного участка, содержащееся в указанном ненормативном акте органа местного самоуправления и в условиях договора, судами не устранены.

В связи с указанным выводы судов о том, что на земельном участке, являющимся предметом договора аренды от 10.03.2009 № 6618, расположены объекты недвижимого имущества, что позволяет считать ООО «Полар» арендатором по этому договору, являются преждевременными.

Кроме того, и вывод судов о наличии у спорных объектов технических признаков недвижимости (капитальности), суд округа считает несоответствующим доказательствам, положенным в его основу.

В пункте 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 ГК РФ, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота закон устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Учитывая наличие между сторонами спора относительно отнесения спорных объектов к недвижимому имуществу, в целях правильного разрешения настоящего дела суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости получения специальных познаний в соответствующей области, что возможно при исследовании реальных технических характеристик арочного склада и ангара-гаража. В связи с этим суд первой инстанции обоснованно назначил судебную экспертизу.

Между тем, несмотря на выводы судебной экспертизы о том, что арочный склад является сборно-разборным сооружением, у которого отсутствует прочная связь с землей и перемещение которого возможно без причинения ущерба его назначению, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска департамента и в части признания этого сооружения движимым имуществом.

При этом суд не указал, какие доказательства по делу, содержат иные сведения о технических характеристиках арочного склада и опровергают сведения, отраженные в заключении судебного эксперта, в чем состоят такие иные характеристики.

Приведя описание указанного объекта согласно техническому паспорту, заключению судебной экспертизы, а также сославшись на то, что арочный склад является вспомогательным объектом и не имеет цели самостоятельного использования согласно заключению строительно-технической экспертизы от 25.04.2016, выполненному экспертом Терещенко В.Н. по заказу конкурсного управляющего ЗАО «Нигостройинвест» на предмет определения функционального назначения спорных объектов, суд первой инстанции не указал, какие конкретно сведения, содержащиеся в указанных документах (статья 64 АПК РФ), позволяют сделать вывод о наличии у арочного склада признаков объекта недвижимости.

Признав ангар-гараж недвижимым имуществом согласно заключению судебной экспертизы, суд первой инстанции не дал оценки доводам департамента об отсутствии оснований полагать указанный объект недвижимостью при том, что экспертом установлены практически полностью одинаковые его технические характеристики с характеристиками арочного склада. Указанные доводы стороны судом не отвергнуты ссылкой на конкретные характеристики, отличающие исследуемые объекты друг от друга при описанных экспертом характеристиках каждого.

Заключение судебной экспертизы является лишь одним из доказательств по делу, которое по правилам процессуального доказывания должно исследоваться и оцениваться арбитражным судом в совокупности с имеющимися в деле иными доказательствами.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорные объекты являются недвижимостью со ссылкой только лишь на их размер и вес, не обоснован соответствующими нормами и не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ.

Сославшись на технические паспорта в отношении спорных объектов, арбитражный суд также не обосновал, какие приведенные в них технические характеристики позволяют сделать вывод о капитальности сооружений.

Кроме того, в нарушение положений части 2 статьи 69 АПК РФ судами первой и апелляционной инстанции не учтено, что указанные технические паспорта являлись предметом исследования арбитражного суда по ранее рассмотренному спору между этими же сторонами, по результату которого судом установлены такие обстоятельства, как то, что арочный склад и ангар-гараж не обладают естественными свойствами вещей, причисленных к недвижимому имуществу - прочности, незаменимости, долговечности, стационарности, фундаментальности, неделимости.

При этом такие обстоятельства установлены вступившим в законную силу судебным актом по делу № А81-9502/2017, предметом которого являлось требование департамента о признании спорных объектов самовольными постройками, то есть спор, непосредственно связанный с исследованием вопроса о возможности отнесения спорных объектов к недвижимому. При рассмотрении настоящего дела судами не учтено, что именно по тому основанию, что спорные объекты не отвечают критериям недвижимого имущества, арбитражный суд в деле № А81-9502/2017 указал на отсутствие оснований для исследования вопроса о наличии/отсутствии у этих объектов признаков самовольного строительства согласно статье 222 ГК РФ и по этому основанию отказал департаменту в иске.

Учитывая положения части 2 статьи 69 АПК РФ, установленные в деле № А81-9502/2017 обстоятельства, могли не учитываться при рассмотрении настоящего дела только в случае последующего изменения технических характеристик спорных объектов в связи с приданием им характеристик капитальных объектов. Между тем наличие таковых обстоятельств судами не проверялось, а при наличии указанных обстоятельств вопрос о капитальности и отнесении объектов к недвижимому имуществу так, как указано в настоящем постановлении выше, не исследовался.

Суд округа также отмечает, что при оценке спорных объектов как недвижимого имущества суды не дали оценки сведениям, содержащимся в протоколах о результатах открытых торгов от 08.06.2016 о выставлении на торги арочного склада и ангара-гаража как незавершенного строительства, строительных конструкций здания, требующих демонтажа и вывоза.

На основании вышеизложенного выводы судов первой и апелляционной инстанции относительно отнесения спорных объектов к недвижимости не учитывают обязательные для арбитражного суда, рассматривающего настоящее дело, обстоятельства, установленные в деле № А81-9502/2017, и сделаны без исследования вопроса о том, изменились ли фактические обстоятельства в отношении спорных объектов после принятия судебных актов по указанному делу, и, если такое изменение произошло, то какие фактические основания и нормативные положения позволяют обществу требовать признания себя арендатором по договору аренды от 10.03.2009 № 6618.

Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований департамента как в части признания спорных объектов движимым имуществом, так и непосредственно связанного с ним требования - о признании отсутствующим права на спорные объекты, как объекты недвижимости, являются преждевременными.

Поскольку, в том числе от разрешения вопроса о признании спорных объектов движимым или недвижимым имуществом зависит разрешение спора по иску общества, в указанной части обжалуемые судебные акты также не могут быть признаны законными и обоснованными.

Кроме того, при рассмотрении иска общества о признании его арендатором по договору аренды от 10.03.2009 № 6618 суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание доводы апелляционной жалобы департамента о том, что обстоятельства прекращения договора указанного договора за истечением срока действия установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 01.06.2015 по делу № А81-1241/2015 по иску департамента к ЗАО «Нигостройинвест». При этом о невозможности учета указанных обстоятельств, в том числе применительно к тому, что судебный акт по делу № А81-1241/2015 принят до приобретения обществом права собственности на спорные объекты, в судебном акте суда апелляционной инстанции выводов не содержится.

При рассмотрении иска общества судами также допущено нарушение положений части 2 статьи 69 АПК РФ, поскольку как на имеющее преюдициальное значение указано на то, что в судебном акте по делу № А81-5750/2016 отражено возобновление договора аренды от 10.03.2009 № 6618 по истечении срока его действия на неопределенный срок.

Между тем, судами не учтено, что в рамках дела № А81-5750/2016 рассмотрен спор публичного характера по иску Администрации муниципального образования город Салехард к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу о признании незаконными действий регистратора по регистрации права собственности на здания арочного склада и ангара-гаража за ЗАО «Нигостройинвест» и затем за ООО «Полар», признании недействительными записей в ЕГРП о правах указанных лиц на спорные объекты. Исходя из характера спора, предмета и оснований заявленных требований, в предмет исследования арбитражного суда по указанному делу вопросы возобновления срока действия аренды от 10.03.2009 № 6618 не входили, что также подтверждает то обстоятельство, что в удовлетворении публичного спора отказано по основанию избрания истцом ненадлежащего способа защиты, учитывая наличие спора относительно прав на спорное имущество.

При разрешении вопроса о применении положений части 2 статьи 69 АПК РФ арбитражным судам следует учитывать, что в соответствии с данной нормой свойствами преюдициальности обладают обстоятельства, установленные по ранее рассмотренному между теми же лицами спору, а не выводы арбитражного суда, приведенные в соответствующем судебном акте.

Учитывая, что наличие или отсутствие обстоятельств возобновления договора на неопределенный срок непосредственно входит в предмет исследования по заявленному обществом в настоящем деле иску, судам надлежало дать самостоятельную правовую оценку вопросу о фактических и правовых основаниях возобновления договора по истечении срока его действия, в том числе применительно к соответствующим условиям договора об обязательствах сторон, связанных с окончанием срока действия договора, об установленной сторонами процедуре его продления, содержанию представленной в деле переписки сторон договора относительно соблюдения соответствующих договорных условий.

Поскольку для правильного рассмотрения настоящего дела необходимо полное и всестороннее исследование имеющихся в деле доказательств, мотивированное принятие или отклонение судом доводов и возражений сторон, обжалуемые департаментом решение и постановление по настоящему делу подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить вышеприведенные недостатки, по результату нового рассмотрения принять законный и обоснованный судебный акт, разрешить вопрос о взыскании судебных расходов, в том числе по апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа
от 06.03.2019 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019 по делу № А81-10505/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи Т.А. Зиновьева

С.И. Шуйская