Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля,

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Триэс», ФИО6, ФИО25

Эпроксия Павловна, Бобушкина Марина Евгеньевна, закрытое акционерное общество «Икс 5 Недвижимость», Агашина Светлана Анатольевна, Зайцева Ольга Николаевна, Руднев Алексей Николаевич, Корнякова Наталья Борисовна,Корсаков Михаил Юрьевич, Антошина Людмила Олеговна, Абашкина Галина Николаевна, Журавлева Диана Олеговна, Сорока Сергей Анатольевич, Мутовкин Игорь, Николаевич, Ястреб Нина Брониславовна, Гукасян Елена Олеговна, Чепурко Людмила Геннадьевна, общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин», Валягина Наталья Валерьевна, Лаврентьев Олег Николаевич, Цимбалова Светлана Васильевна, общество с ограниченной ответственностью «Ярстрой Сервис», Солодкова Марина Евгеньевна, Безрукова Ольга Валентиновна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области,

и у с т а н о в и л :

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» (далее – Общество) о взыскании 1 373 628 рублей 19 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 13.11.2006 № 19400-о, образовавшейся с июля 2011 года по август 2015 года, и 781 862 рублей 25 копеек пеней, начисленных с 01.05.2009 по 17.08.2015.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Триэс», ФИО6, ФИО25, ФИО7, закрытое акционерное общество «Икс 5 Недвижимость» (далее – Акционерное общество), ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО26, ФИО17, ФИО18, ФИО19, общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин», ФИО20, ФИО21, ФИО22, общество с ограниченной ответственностью «Ярстрой Сервис», ФИО23, ФИО24, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области и Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 29.08.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018, частично удовлетворил исковые требования: взыскал с Общества в пользу Агентства

Не согласившись с вынесенными судебными актами в части отказа в иске, Агентство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность обжалованных судебных актов, кассатор указывает на необоснованную корректировку судом размера задолженности по арендной плате исходя из площади помещений, находящихся в собственности ответчика, с учетом решения Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу № А82- 3531/2011, поскольку данный судебный акт Обществом не исполнен, изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) не внесены.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы в судебном заседании 16.07.2018 объявлялся перерыв до 10 часов 30 минут 20.07.2018.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго- Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд счел решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице Агентства (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.11.2006 № 19400-о, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату земельный участок площадью 3549 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:0601705:0065, расположенный по адресу: <...>, кадастровый квартал № 061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства двухэтажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина.

Срок действия договора аренды установлен с 16.10.2006 по 15.10.2009.

Согласно пункту 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата.

В пункте 3.3 договора определено, что оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2006.

Департамент по управлению государственным имуществом Ярославской области и Общество заключили дополнительное соглашение от 28.09.2009 № 1 к договору аренды, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1, 3.4 и 3.5 договора; срок действия договора продлен до 14.10.2012.

Обществу 26.02.2010 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Агентства в арбитражный суд с настоящим иском.

Наличие между сторонами договорных отношений установлено судами нижестоящих инстанций и на стадии кассационного производства ответчиком не оспорено.

Частично удовлетворив исковые требования Агентства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с Общества истребуемой задолженности по арендной плате в размере 185 432 рублей

Суд кассационной инстанции полагает, что вывод судебных инстанций о необходимости определения размера арендных платежей за землю, подлежащих взысканию с ответчика, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу № А82-3531/2011 не основан на нормах права и противоречит имеющимся в деле доказательствам.

В силу пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).

По смыслу статей 35 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», право пользования земельным участком, занятым зданием, строением или сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, в силу закона возникает с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость. Данному праву корреспондирует обязанность по оплате землепользования.

По правилам пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на его стороне должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав по состоянию на декабрь 2015 года за Обществом зарегистрировано право собственности на помещения торгового центра общей площадью 558,5 квадратного метра, что соответствует следующим номерам помещений на поэтажном плане № 1, 4-7, 14-19, 27-37 (подвал);

№ 1-4 (1-й этаж); № 1, 13-15, 19-21, 54, 57, 58 (2-й этаж), № 1, 2 (выход на крышу).

На эти же помещения, за исключением помещений 2 этажа № 14, 54, 58 и помещений подвала № 4, 18 общей площадью 19,9 квадратного метра зарегистрировано право общей долевой собственности всех сособственников торгового центра.

Регистрация права общей долевой собственности произведена на основании решения Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу № А82- 3531/2011, которым установлено, что Общество незаконно произвело перепланировку и переоборудовало места общего пользования торгового центра в самостоятельные нежилые помещения, поставило их на технический учет и зарегистрировало за собой право собственности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области по названному делу спорные помещения признаны общей долевой собственностью всех сособственников торгового центра, истребованы из незаконного владения застройщика (Общества). Суд обязал ответчика привести спорные помещения в первоначальное состояние путем демонтажа дополнительно установленных в помещении перегородок.

Таким образом, решение предполагает приведение спорных помещений в определенное состояние и выбытие их из владения ответчика, а потому принятие судом решения об исключении из индивидуальной собственности ответчика помещений, являющихся общим имуществом, и вступление такого решения в законную силу сами по себе не свидетельствуют о том, что с этого момента спорные площади утратили статус самостоятельных помещений и выбыли из владения Общества.

Несмотря на вступление решения суда в законную силу запись о регистрации за Обществом права собственности на спорную площадь как на самостоятельные нежилые помещения сохранена.

Согласно отзыву ФИО24 (третье лицо) на апелляционную жалобу (том 8, лист 41) и приложенным к нему документам решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу № А82-3531/2011 Общество в спорный период не

исполнило, из владения Общества спорные помещения не выбыли, доказательства обратного в деле отсутствуют.

Данное обстоятельство судами не проверялось. Фактическое исполнение ответчиком судебного решения не устанавливалось.

Статья 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на которую сослался суд апелляционной инстанции отклоняя доводы кассатора, предполагает в первую очередь исполнение судебного акта лицами, на которых такая обязанность возложена.

В силу пунктов 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При сохранении регистрационной записи и неисполнении решения Арбитражного суда Ярославской области от 25.12.2012 по делу № А82-3531/2011 освобождение ответчика от внесения платы за землепользование в обозначенном истцом размере противоречит указанным нормам права и собранным по делу доказательствам.

Кроме того, в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При разрешении спора по существу суды первой и апелляционной инстанций не учли данные разъяснения и право администрации требовать от Общества внесения арендной платы как в полном, так и в меньшем размере на основании заключенного между ними договора аренды в соответствии с условиями этого договора и положениями Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации.

В нарушение части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды оставили без внимания доводы закрытого акционерного общества «Икс 5 Недвижимость», изложенные в отзыве на исковое заявление (том 4, лист 98), и представленные им доказательства. Согласно позиции третьего лица в спорный период Общество как управляющая организация собирало с собственников нежилых помещений торгового центра, в частности, с третьего лица, арендную плату за землю. В подтверждении чего в материалы дела представлен договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 26.02.2010 № 16/02-10.

Исследование указанного третьим лицом обстоятельства также имеет значение для разрешения по существу настоящего спора, так как в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» определено, что по решению собственников помещений, принимаемому в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима может быть установлено, в том числе участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества.

При таких обстоятельствах суд округа посчитал, что обжалованные судебные акты приняты с нарушением норм материального права, а выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Допущенные при рассмотрении спора нарушения в силу пунктов 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием для отмены решения Арбитражного суда Ярославской области от 29.08.2017 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018.

Исправление допущенных нарушений возможно лишь при новом рассмотрении дела, поскольку не установлены все значимые для разрешения спора по существу обстоятельства и не проверен расчет задолженности истца, на котором он основывал свои требования в пределах срока исковой давности. При определении суммы долга суд первой инстанции руководствовался иным расчетом, предоставленным истцом в справочном порядке.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Ярославской области следует дать надлежащую оценку доводам третьих лиц и представленным ими доказательствам, в том числе договору на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 26.02.2010 № 16/02-10, проверить фактическое исполнение Обществом решения Арбитражного суда Ярославской области по делу от 25.12.2012 № А82-3531/2011, с учетом приведенных норм права определить лиц, на которых в силу закона может быть возложена обязанность по оплате спорного землепользования, проверить расчет испрашиваемой задолженности, исключить возможность повторного взыскания платы за землепользование в спорный период в случае добровольного исполнения данной обязанности третьими лицами в пользу истца, после чего вынести законный и обоснованный судебный акт.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение данный вопрос разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 и пунктом 1 части 2 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.08.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 по делу № А82-12515/2015 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Каманова

Судьи О.Н. Голубева

Д.В. Чернышов