Гражданский кодекс часть 1

представителя истца – ФИО2, действующей на основании доверенности от 23.11.2016 (участвовал в судебном заседании 21.11.2017, после перерыва не явился),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.08.2017 по делу № А82-17423/2016, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В. ,

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

третьи лица: Шаламберидзе Лика Шалвавна, Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля ,

о взыскании 192 693 рублей 14 копеек, об изменении соглашения о присоединении к договору аренды земельного участка ,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее – Агентство, ответчик) о взыскании 192 693 рублей 14 копеек неосновательного обогащения; об изменении соглашения о присоединении от 29.04.2016 №10 к договору аренды № 25494-МЛ (приложение №2) в части установления коэффициента функционального использования в размере 3,979% с момента заключения соглашения о присоединении; об изменении соглашения о присоединении от 29.04.2016 №10 к договору аренды № 25494-МЛ (приложение №2) в части установления удельного показателя кадастровой стоимости в размере 5 936 рублей 21 копейки с момента заключения соглашения о присоединении; об изменении соглашения о присоединении от 29.04.2016 №10 к договору аренды № 25494-МЛ (приложение №2) в части установления удельного показателя кадастровой стоимости в размере 2 815 рублей 38 копеек с 08.07.2016.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 23.08.2017 требование Предпринимателя о взыскании 192 693 рублей 14 копеек неосновательного обогащения оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. В остальной части Предпринимателю в удовлетворении иска отказано.

Индивидуальный предприниматель Кубанеишвили Мзевинар Омариевна с принятым решениемсуда не согласилась, и обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.08.2017 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что в спорном помещении ей осуществляется деятельность бильярдного клуба, а также по сдаче части площади в аренду. Услуги общественного питания в спорном помещении оказывает ООО «Подкова». Кроме того, Предприниматель не согласна с выводом суда о том, что бильярд не является спортивным сооружением, поскольку включение в реестр объектов спорта является правом, а не обязанностью собственника объекта.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

В отзыве на апелляционную жалобу Агентство указало на законность принятого судебного акта, в удовлетворении жалобы просит отказать.

Третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.11.2017 до 10 часов 00 минут.

Стороны и третьи лица о времени и месте проведения судебного заседания и об объявлении в нем перерыва извещены надлежащим образом, Агентство и третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, представитель Предпринимателя после перерыва также не явился в судебное заседание.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациии исходя из доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения решения суда по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ФИО3 является собственницей (доля в праве 5/6) помещений площадью 86,6 кв.м. (цокольный этаж, номер 11), площадью 32,1 кв.м. (3 этаж, номер 5), площадью 371,1 кв.м. (цокольный этаж, номера 12-16, 21-23) в здании по адресу: <...> (л.д. 27-29).

Сособственницей указанных помещений (доля в праве 1/6) является дочь ФИО3 - ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

29.04.2016 между ФИО5 (после смены фамилии – ФИО3) (соарендатор) и Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) заключено Соглашение о присоединении № 10 к договору № 25494-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 15-17).

Согласно пункту 1.1 соглашения арендодатель предоставляет за плату, а соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками частей здания земельный участок общей площадью 2302 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:061001:24, расположенный по адресу: пр-т.Фрунзе, дом 3, во Фрунзенском районе. Вид разрешенного использования: торговые центры (торгово-офисное здание).

Согласно пункту 3.1 соглашения пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 соглашения приходящегося на соарендатора в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации начисляется арендная плата в сумме, указанной в приложении №2 настоящего соглашения.

Согласно пункту 6.2. соглашения срок аренды устанавливается с 06.04.2016 по 24.06.2064.

Договор подписан сторонами без разногласий.

Земельный участок передан соарендатору по акту приема-передачи 29.04.2016 (л.д. 18). В акте также указано, что соарендатор использует участок с 05.08.2014.

Приложением № 2 к соглашению является подписанный сторонами без разногласий расчет арендной платы за фактическое использование земельного участка за период с 05.08.2014 по 05.04.2016, а также расчет арендной платы за период с 06.04.2016 по 30.04.2016, согласно которым расчет произведен с применением УПКС в размере 7539,41 руб./кв.м. в соответствии с кадастровым кварталом и видом разрешенного использования на основании Постановления Правительства Ярославской области от 20.09.2011 №702-п; значение ставки арендной платы за землю по виду разрешенного использования «торговые центры (торгово-офисное здание)» определено на основании Постановления Мэрии города Ярославля от 08.02.2016 №106 в размере 9,311%; площадь арендуемого истицей земельного участка определена в размере 181 кв.м. Указанная площадь истицей не оспаривается.

10.10.2016 ФИО3 обратилась к арендодателю с заявлением о перерасчете арендной платы в связи с неправильным применением ставки по категории «земельные участки ресторанов, кафе, баров», в то время как помещение цокольного этажа используется предпринимателем для размещения Бильярдного центра, который относится к категории спортивных сооружений (л.д. 25).

Письмом № 6411 от 13.10.2016 Агентство отказало в перерасчете арендной платы с применением иной ставки, указав, что принадлежащий арендатору Бильярдный центр круглосуточно оказывает платные услуги по виду деятельности: досуг, развлечения, общественное питание; спортивным сооружением не является (л.д. 26).

Постановлением Мэрии города Ярославля от 15.06.2015 №1134 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 76:23:061001:24 изменен с вида «для строительства торгово-офисного здания с инженерными коммуникациями» на вид «торговые центры (торгово-офисное зание)» (л.д. 73).

Согласно кадастровой справке ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области от 29.04.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:061001:24 составляет 17 355 721 рубль 82 копейки, которая определена по состоянию на 01.01.2012 (л.д. 72).

Согласно кадастровой справке ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ярославской области от 25.07.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:061001:24 составляет 13 665 155 рублей 42 копейки (определена по состоянию на 01.01.2015 на основании постановления Правительства Ярославской области №704-п от 22.06.2016); дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости 08.07.2016 (л.д. 133).

В материалы дела истцом представлены платежные документы в подтверждение произведенных платежей за аренду земельного участка по спорному соглашению ( л.д. 142-155).

13.04.2017 истцом в адрес ответчика направлена претензия с предложением об изменении соглашения №10 в части ставки арендной платы и УПКС, применяемых при расчете арендной платы (л.д. 156).

28.04.2017 Агентство ответило на претензию, указав на отсутствие оснований для изменения ставки арендной платы, а также на то, что уведомлением от 27.03.2017 №2779 Агентство сообщило арендатору об изменении размера арендной платы с 08.07.2016 в связи с решением Ярославского областного суда от 08.02.2017 (л.д. 160-161, 162-163).

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с действующим законодательством размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее - Закон № 135-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Постановлением Правительства Ярославско области №702-п от 20.09.2011 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:061001:24 составляла 17 355 721 рубль 82 копейки с 15.06.2015 (дата изменения вида разрешенного использования) до 08.07.2016. Следовательно, в этот период УПКС правомерно определен сторонами в приложении №2 к соглашению в размере 7 539 рублей 41 копейки/кв.м. при площади участка 2302 кв.м.

Решением Ярославского областного суда от 08.02.2017 по делу №3а-35/2017 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 76:23:061001:24 площадью 2302 кв.м. установлена в размере его рыночной стоимости 6 481 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 на период с 08.07.2016 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости, в связи с чем, арендодатель произвел перерасчет арендной платы с применением УПКС в размере 2 815 рублей 38 копеек, о чем уведомил арендатора Уведомлением от 27.03.2017 №2779, приложив новую редакцию Расчета размера арендной платы (приложение №2 к соглашению №10), и ответом на претензию от 28.04.2017 (л.д. 160).

При указанных обстоятельствах, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что удельный показатель кадастровой стоимости, применен Агентством верно, основания для изменения соглашения №10 в части удельного показателя кадастровой стоимости, применяемого при расчете арендной платы, отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО3 совместно с третьим лицом является собственником помещений в торгово-офисном здании по адресу: <...>.

При этом, помещение 3 этажа площадью 32,1 кв.м. используется истицей под офис, часть помещения цокольного этажа площадью 402,7 кв.м. используется под бильярдный клуб, а помещение цокольного этажа в части 55 кв.м. сдается в аренду ООО «Подкова» на основании договора аренды нежилого помещения №04/2015 от 01.12.2015 для размещения организации общественного питания (кафе, ресторана, бара).

Указанный договор заключен между ИП ФИО5 (после смены фамилии - ФИО3), действующей от себя лично и от имени своей несовершеннолетней дочери, и генеральным директором ФИО5 (после смены фамилии - ФИО3), действующей от имени ООО «Подкова» и являющейся единственным участником Общества согласно сведениям ЕГРЮЛ.

Согласно пояснениям сторон, фотодокументам, представленным сторонами в материалы дела, актам осмотра, бильярдные столы расположены в одном общем помещении с баром; бар представляет собой барную стойку (прилавок), у бара не имеется стульев и столов для посетителей, отсутствует собственный зал; бильярдные столы расположены в непосредственной близости к стойке бара; между бильярдными столами имеются кресла, диваны и столики, предполагающие распитие продающихся в баре напитков, в том числе, крепких спиртных, лицами, играющими в бильярд; прейскурант на бильярдные столы расположен на барной стойке. У заведения имеется общий вход и общая вывеска: Бильярд: 12 профессиональных столов, русский снукер, пул, VIP зал, бар. Круглосуточно. Указан единый телефон (л.д. 190-192, 207-210).

Таким образом, из представленных документов следует, что бильярдный зал выполняет функции бара.

В материалы дела представлена копия лицензии на розничную продажу алкогольной продукции ООО «Подкова» по адресу: <...> (л.д. 175).

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в помещении цокольного этажа, принадлежащем истцу и третьему лицу на праве собственности, расположен единый объект бар – бильярд.

Согласно пункту 2.2 «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п (ред. от 03.02.2017) размер годовой арендной платы за использование земельного участка рассчитывается по формуле:

Ави = УПКСЗви x S x К, где:

Ави - величина годовой арендной платы по виду использования (руб.);

УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (руб./кв. м), определяемый в соответствии с постановлениями Правительства области об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель;

S - площадь земельного участка (кв. м);

К - коэффициент функционального использования, определяемый на основании вида экономической деятельности арендатора и социальной значимости для развития муниципального района (городского округа) (%).

Согласно пункту 2.3 указанного Порядка, утвержденного постановлением № 710-П коэффициенты функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов области, устанавливаются органом местного самоуправления соответствующего муниципального района или городского округа, за исключением коэффициентов функционального использования в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа города Ярославля, предоставленных в целях капитального строительства (за исключением жилищного строительства).

При расчете арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, применяются коэффициенты функционального использования, утвержденные органом местного самоуправления соответствующего муниципального района или городского округа области, за исключением земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, расположенных на территории городского округа города Ярославля, и земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, предоставленных для размещения и эксплуатации аэропортов.

Пунктом 2.8 Порядка, утвержденного постановлением № 710-П (ред. от 03.02.2017) установлено, что в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Постановлением Мэрии города Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» установлены ставки арендной платы за землю (приложение №2) в соответствии с постановлением Правительства Ярославской области №710-П.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, истец использует земельный участок по адресу: <...> для осуществления нескольких видов деятельности: под офис (группа видов использования №6б), сдает в аренду (земельные участки прочих объектов - группа видов использования №13) и в качестве зала для алкогольного бара (группа видов №5а).

Наибольшим коэффициентом функционального использования является коэффициент по виду использования №5а «земельные участки ресторанов, кафе, баров».

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что применению подлежит коэффициент функционального использования, установленный Постановлением мэрии города Ярославля от 13.03.2013 № 516 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» в отношении земельных участков ресторанов, кафе и баров.

Доводы Предпринимателя о том, что бильярдный клуб является спортивным сооружением и его включение в реестр объектов спорта является правом, а не обязанностью собственника объекта, отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании норм материального права. При этом указанные обстоятельства в рассматриваемом деле правового значения не имеют, поскольку как указывалось выше, в случае использования арендатором земельного участка для осуществления нескольких видов деятельности расчет арендной платы производится с применением наибольшего коэффициента функционального использования.

Довод заявителя о том, что в спорном помещении им осуществляется деятельность бильярдного клуба, а также по сдаче части площади в аренду, услуги общественного питания в спорном помещении оказывает ООО «Подкова», отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

Абзацем двадцать шестым статьи 4 Закона от 22.03.1991 № 948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» (далее - Закон о конкуренции) предусмотрено, что аффилированные лица - это физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

При этом в соответствии с положениями статьи 4 Закона о конкуренции аффилированными лицами физического лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, являются:

- лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное физическое лицо,

- юридическое лицо, в котором данное физическое лицо имеет право распоряжаться более чем 20% общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица.

При этом согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.03.2012 № 14613/11 статус индивидуального предпринимателя или занятие предпринимательской деятельностью не требуются ни для физических лиц, по отношению к которым устанавливаются аффилированные лица, ни для самих аффилированных лиц.

На основании изложенного апелляционный суд считает, что ФИО3 и ООО «Подкова» являются аффилированными лицами, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия их деятельности.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 23.08.2017 по делу № А82-17423/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кубанеишвили Мзевинар Омариевны – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий

М.В. Немчанинова

Судьи

ФИО6

ФИО1