Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 декабря 2021 года по делу № А83-13061/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина»

к Администрации города Алушты Республики Крым,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Алушты Республики Крым,

об оспаривании решения, о понуждении осуществить определенные действия,

установил:

04.06.2021 по почте общество с ограниченной ответственностью «Золотая середина» (ОГРН:1149102070633, далее – ООО «Золотая середина» или заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд первой инстанции) с заявлением о признании незаконным решения Администрации города Алушты Республики Крым (ОГРН: 1149102091610, далее – Администрация) оформленного письмом №236/02-19-0432 от 04.03.2021 об отказе произвести за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 перерасчет задолженности по арендной плате по договору от 21.12.2015 аренды земельного участка, КН:90:15:060401:166, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Алушта, с. Солнечногорское, ул. Прибрежная, 14, исходя из сведений о рыночной стоимости земельного участка в размере 22.800.000руб., определенной в заключении оценочного строительно-технического исследования №01/21 от 19.01.2021 (л.д.8-12 т.1).

Требования обоснованы тем, что арендованный земельный участок общей площадью 40.000кв.м. обременен сервитутами и ограничениями, в фактическом пользовании заявителя находятся 3.886кв.м., в связи с чем, ООО «Золотая середина» обратилось в Администрацию с претензией о перерасчете задолженности по арендой плате за земельный участок, исходя из сведений о рыночной стоимости земельного участка в размере 22.800.000руб., определенной в заключении оценочного строительно-технического исследования №01/21 от 19.01.2021.

Судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении требований, мотивированное тем, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является основанием для отказа в удовлетворении требований; ООО «Золотая середина» фактически оспаривается порядок начисления арендной платы, что является спором гражданско-правового характера, возникшим из обязательственных отношений сторон по заключенному договору аренды.

ООО «Золотая середина» подана апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции, в которой заявитель просит судебный акт отменить и удовлетворить заявленные требования по тем основаниям, что судом первой инстанции решение принято с нарушением норм материального права и процессуального права (л.д. 49-51 т. 2).

Из отзыва на апелляционную жалобу следует, что Администрация не согласна с ее доводами, так как размер арендной платы изменяется со дня изменения актов законодательства, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы; заявителем избран ненадлежащий способ защиты, так как правоотношения по арендной плате основаны на гражданско-правовой сделке (л.д.63-66 т. 2).

В судебном заседании с 14 по 21 апреля 2022 года объявлен перерыв.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, пояснив, что расчет арендной платы осуществляется Администрацией в силу предоставленных публичных полномочий; заявитель не имеет возможности пользоваться всей площадью земельного участка по разрешенному виду использования (для гостиничного обслуживания) из-за наличия сервитутов и ограничений, эти обстоятельства следует учесть при определении размера арендной платы.

Представители иных участников в судебное заседание не явились.

О начавшемся судебном процессе по апелляционному пересмотру решения суда неявившиеся участники извещены определением о принятии апелляционной жалобы к производству от 01.03.2022, копии которого получили по почте, о чем свидетельствуют почтовые уведомления (л.д. 45-47 т.2).

02.03.2022 информация о принятии апелляционной жалобы к производству и 15.04.2022 о перерыве в судебном заседании с 14 по 21 апреля 2022 года опубликована на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда (далее - суд апелляционной инстанции) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», о чем к делу приобщены доказательства (л.д.48 т.2).

Учитывая эти обстоятельства, а также необязательность явки в судебное заседание представителей участников дела, достаточность доказательств для рассмотрения дела, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд определил: рассмотреть дело без участия в судебном заседании неявившихся участников судебного разбирательства.

На основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (далее - суд апелляционной инстанции), исследовав доказательства в совокупности, установил следующие обстоятельства.

21.12.2015 между Администрацией города Алушты Республики Крым (арендодатель) и ООО «Золотая середина» (арендатор) заключен договор аренды за плату земельного участка муниципальной собственности, КН:90:15:060401:166, площадью 40.000кв.м., расположенный по адресу: Республика Крым, город Алушта, с. Солнечногорское, ул. Прибрежная, 14, с категорией земель – земли населенных пунктов, видом разрешенного использования - гостиничное обслуживание сроком, до 20.08.2056 (л.д.18-22 т.1).

В преамбуле названного договора и приложении 1 к договору указано на то, что этот договор заключен в порядке переоформления ранее возникшего права аренды по договору от 17.11.2006 с изменениями № 1 от 06.04.2009, № 2 от 30.05.2011, согласно которым нормативная денежная оценка земельного участка составляла 3.740.000грн.

По условиям договора аренды от 21.12.2015 земельный участок имеет обременения и ограничения:

- сервитуты:

на площадях 2.175кв.м. и 1.830кв.м. – использование для прокладки и ремонта линейных инженерных сооружений;

на площади 7.429кв.м. – в санитарно-защитных зонах инженерно-технических сооружений и коммуникаций;

на площади 3.680кв.м. - в санитарно-защитных зонах инженерно-технических сооружений и коммуникаций (ЛЭП);

на площади 21.000кв.м. – обеспечение свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

- ограничения:

на площади 36.000кв.м. – сохранение зеленых насаждений,

на площади 21.000кв.м. – соблюдение режима использования земель в прибрежной защитной полосе Черного моря.

В пункте 1.2 договора указано на нахождение на арендованном земельном участке одноэтажных нежилых зданий контрольно-пропускного пункта площадью 18,9кв.м., КН: 90:15:060401:203, и спасательного пункта площадью 9,2кв.м., КН: 90:15:060401:204.

Согласно Приложения 1 к договору размер арендной платы произведен из площади 40.000кв.м., исходя из нормативно-денежной оценки земель с. Солнечногорское, утвержденной решением Малореченского сельского совета № 46/62 от 11.02.2010, и актуализированной нормативной денежной оценки земельного участка с учетом коэффициента перерасчета в рубли и коэффициента инфляции (Кф) и составляет: (3.740.000грн. х 3,8х1,055) = 14.993.660руб., арендная ставка (А) 3%, арендная плата в год: Кф х А= 449.809,80руб.

Разделом 5 договора аренды от 21.12.2015 урегулированы вопросы арендной платы, в частности пунктом 5.2 предусмотрено внесение арендной платы частями – ежемесячно, а пункт 5.7 предусматривает изменение размера арендной платы со дня вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Республики Крым, муниципального образования городской округ Алушта, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы, а также применяемых при расчете коэффициентов, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в Договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании Договора начиная со дня вступления в силу нормативного акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы и (или) отдельные коэффициенты. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в силу указанных правовых актов.

По сведениям публичной кадастровой карты кадастровая стоимость земельного участка КН: 90:15:060401:166 составляет 116.560.800руб. Из представленного заявителем заключения оценочного строительно-технического исследования №01/21 от 19.01.2021, выданного ИП Кучеровой Э.А., рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным методом, составляет 22.800.000руб. (л.д. 56-73 т. 1).

29.01.2021 ООО «Золотая середина» направило Администрации претензию, которой просило определить кадастровую стоимость арендованного земельного участка исходя из рыночной, арендную плату рассчитать с учетом сервитутов и ограничений и определить не выше размера земельного налога; изменить вид разрешенного использования земельного участка с «Гостиничного обслуживания» на «Туристическое обслуживание» (л.д. 50-51 т.1).

04.03.2021 Администрация на эту претензию вынесла решение, оформленное письмом №236/02-19-0432, об отказе в изменении размера арендной платы, так как земельный участок предоставлен в аренду по договору от 17.11.2006, это право переоформлено путем заключения договора от 21.12.2015; расчет арендной платы до 01.01.2020 производился исходя из нормативной цены земельного участка, с 01.01.2020 – исходя из кадастровой стоимости; заявитель вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка в судебном порядке; для изменения вида разрешенного использования земельного участка арендатор вправе подать заявление с приложением определенного перечня документов (л.д.53-54 т.1).

Данное решение является предметом оспаривания по настоящему делу.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, определяется органом местного самоуправления в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в ред. от 29.12.2021) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этих принципов семь, в том числе:

принцип № 1 - экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;

принцип № 2 - предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; при этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

принцип № 7 - учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 (далее - Методические рекомендации № 710).

Согласно Методическим рекомендациям № 710 в целях применения Принципа № 1 рекомендуется при установлении ставки арендной платы учитывать (в том числе) наличие или отсутствие ограничений прав, установленных в отношении земельного участка (например, запреты и ограничения, связанные с установлением охранных и защитных зон); в порядок определения размера арендной платы рекомендуется включать положения, направленные на реализацию требований об ограничении размера арендной платы, установленных нормами законодательства Российской Федерации; например, в случаях, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Пункты 4 и 5 статьи 39.7 ЗК РФ к возникшим между заявителем и Администрацией правоотношениям не подлежат применению, так как на арендованном земельном участке не расположены объекты государственного или объекты местного значения, земельный участок не предоставлен для недропользования; договор аренды земельного участка заключен не в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

В целях применения Принципа № 2 пункт 7 Методических рекомендаций № 710 предлагает при установлении порядка определения размера арендной платы исходить из положений гражданского законодательства Российской Федерации, предполагающих: добросовестность участников гражданского оборота (пункт 3 статьи 1, пункт 5 статьи 10 ГК РФ); обязательность для сторон договора исполнения требований закона, принятого после заключения договора (пункт 2 статьи 422 ГК РФ); соответствие договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения, а также применение закона, принятого после заключения договора и устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, в случаях, когда таким законом установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (статьи 4 и 422 ГК РФ); недопустимость частого изменения платы по договору (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Пункт 30 Методических рекомендаций № 710 в целях применения Принципа № 7 рекомендует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, при определении арендной платы за такие земельные участки.

В соответствии с частью 1.1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (в ред. от 01.07.2021, далее - Закон № 6-ФКЗ) до 1 января 2023 года на территории Республики Крым особенности регулирования имущественных и земельных отношений могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Статья 11 Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (в ред. от 25.12.2019, далее - Закон № 38-ЗРК) предусматривала, что основой для определения нормативной цены земли (вносимой в кадастровый учет) является установленная в Республике Крым до вступления в силу Закона № 6-ФКЗ нормативная денежная оценка земель; такая нормативная оценка действует до 1 января года, следующего за годом утверждения, в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Советом министров Республики Крым.

Пункт 1 Постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 № 450 (в ред. от 05.04.2019) установил, что нормативная цена земельных участков, установленная по состоянию на 2014 год, пересчитывается в рубли с 1 ноября 2014 года с коэффициентом 3,8; при пересчете нормативной цены земельного участка, установленной до 1 января 2014 года, учитываются коэффициенты инфляции, установленные Приложением 4 к настоящему постановлению; нормативная цена, установленная по состоянию на 2014 год, начиная с 1 января 2015 года ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

До 01.01.2020 на территории муниципального образования городской округ Алушта действовало Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, утвержденное Решением Алуштинского горсовета Республики Крым от 23.12.2016 № 25/79 (в ред. от 19.06.2019, далее - Положение № 25/79). В данное Положение решением Алуштинского городского совета Республики Крым от 19.06.2019 № 59/82 внесены изменения. Решением Верховного суда Республики Крым от 02.04.2021 по делу № 2а-37/2021 отказано в признании недействующим решения Алуштинского городского совета Республики Крым от 19.06.2019 № 59/82.

Согласно пунктов 2.2, 2.4 и 2.5 Положения № 25/79 размер арендной платы земельного участка, который предоставляется в аренду без проведения торгов (аукциона), устанавливается на основании кадастровой стоимости (нормативной цены) земельного участка и рассчитывается в процентах, в соответствии с видом разрешенного использования (далее - ВРИ), в частности для гостиничного обслуживания 4%, годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле: АП = КСзу x % ВРИ x Ки, где: АП - годовой размер арендной платы за земельный участок; КСзу - кадастровая стоимость (нормативная цена земельного участка); Ки - коэффициент инфляции, установленный федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период. В расчете арендной платы применяется утвержденная постановлением Совмина Крыма № 450 нормативная цена.

С 01.01.2020 в соответствии с пунктом 2.3 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Алушта Республики Крым, утвержденного Решением Алуштинского горсовета Республики Крым от 22.11.2019 № 1/19 (в ред. от 08.07.2020), в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов годовой размер арендной платы определяется в зависимости от значения арендной платы за 1 кв.м. земельного участка с учетом вида разрешенного использования и населенного пункта, в границах которого расположен земельный участок, и рассчитывается по формуле: ЗАП 1 кв. м - значение арендной платы за 1 кв. м земельного участка; КС - кадастровая стоимость земельного участка; САП% - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка согласно Приложению 1 к настоящему Положению; S - площадь земельного участка.

Как следует из представленных письменных доказательств при заключении 21.12.2015 договора аренды земельного участка, предоставленного без проведения торгов, размер арендной платы определен в соответствии с требованиями приведенных выше нормативных актов, с учетом установленной до 01.01.2014 нормативной денежной оценки земельного участка и применением коэффициента 3,8 (перерасчет с грв. в руб.) и коэффициента инфляции; решением Администрации об отказе в перерасчете установленного размера арендной платы права заявителя не нарушены.

Статьей 12 Закона Республики Крым от 15.01.2015 № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» (принят Государственным Советом Республики Крым 24.12.2014) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Суд апелляционной инстанции полагает несостоятельными доводы заявителя о применении аналогии права, в частности подпункта «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (в ред. от 29.12.2021, далее - Правила № 582), предусматривающего определение арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Так как порядок определения размера арендной платы в муниципальном городском округе Алушта установлен решениями Алуштинского городского совета (органа местного самоуправления); Администрации не полномочна устанавливать (изменять) такой порядок, но обязана его соблюдать; вышеназванные нормы Правил № 582 касаются арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, по заключенным договорам аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, а заключенный заявителем договор аренды к таким случаям не относится; обстоятельств ограничения прав на приобретение в собственность земельного участка, предоставленного собственнику зданий, не установлено.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

ООО «Золотая Середина», заявив требование об оспаривании решения Администрации об отказе во внесении изменений в договор аренды, в том числе о размере арендной платы и задолженности, избрало ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права. Заявителем фактически оспаривается установленный Алуштинским горсоветом порядок определения размера арендной платы; вопрос о внесении изменений в договор аренды является спором гражданско-правового характера, возникшим из обязательственных отношений сторон по заключенному договору аренды земельного участка.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2020 № 308-ЭС20-16542 по делу ; А32-27793/2019).

На основании изложенного, Двадцать первый арбитражный апелляционный пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений норм материального права и процессуального права; иных (в том числе безусловных) оснований для отмены судебного акта не установлено; апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21 декабря 2021 года по делу №А83-13061/2021 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Золотая середина» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня его принятия по правилам, предусмотренным главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.Г. Градова

Судьи С.Ю. Кузнякова В.Е. Кравченко