Гражданский кодекс часть 1

от заявителя жалобы: ФИО2 - представитель общества с ограниченной ответственностью Торгово- промышленная компания «МетроМет», доверенность № 28/05-21 от 28.05.2021, копия диплома, паспорт;

от иных участвующих в деле лиц: ФИО3 - директор общества с ограниченной ответственностью «Новый Океан Дельта», выписка из ЕГРЮЛ, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «МетроМет» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.08.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по делу № А83-14218/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-промышленная компания «МетроМет» (далее - истец, ООО ТПК «МетроМет», компания) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью «Новый Океан Дельта» (далее - ответчик, ООО «Новый Океан Дельта», общество) с исковыми требованиями:

- о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка № 001 от 16.07.2013 за период с 17.11.2017 по

[A1] 01.08.2020 в размере 240 945,40 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2017 по 14.08.2020 в размере 30 801,03 руб.; расторжении договора субаренды земельного участка № 001 от 16.07.2013;

- о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору субаренды земельного участка № 002 от 16.07.2013 за период с 17.11.2017 по 01.08.2020 в размере 797 384,22 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2018 по 14.08.2020 в размере 101 920,19 руб.; расторжении договора субаренды земельного участка № 002 от 16.07.2013.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 26.08.2020 требования истца о взыскании задолженности по договору субаренды земельного участка № 002 от 16.07.2013, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расторжении указанного договора выделены в отдельное производство.

В рамках настоящего дела рассматриваются требования истца применительно к договору субаренды земельного участка № 001 от 16.07.2013.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют общество с ограниченной ответственностью «Ритейл Групп», Совет министров Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 решение суда республики оставлено без изменений.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, компания (далее - заявитель, кассатор) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и апелляционное постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами обеих инстанций необоснованно не принято во внимание, что несмотря на своевременное уведомление ООО «Новый Океан Дельта» о замене арендатора в договоре субаренды № 001 от 16.07.2013, общество не оплачивало субаренду земельного участка по договору и оплата стала производиться только после направления претензий. Ввиду чего вывод суда о недобросовестности в действиях истца и создании ситуации, при которой ответчику со стороны истца созданы препятствия по исполнению обязательств по договору в части оплаты арендных отношений, не подтверждается материалами дела. При этом, при рассмотрении спора судом достоверно установлен факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей более двух сроков подряд, однако в удовлетворении требований о расторжении договора субаренды отказано.

Обращает внимание суда округа на необоснованное указание судом апелляционной инстанции на то, что предметом субаренды является земельный участок с кадастровым номером 90:14:090801:72, который является частью земельного участка с кадастровым номером 90:14:090801:82, ввиду того, что границы первого участка не определены, в выписке на земельный участок отсутствуют координаты точек и отсутствует номер земельного участка в

[A2] пределах которого он расположен. Более того, земельный участок с кадастровым номером 90:14:090801:72 относится с категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, а земельный участок с кадастровым номером 90:14:090801:82 относится к категории земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование - гостиничное обслуживание.

В судебном заседании суда округа представитель компании поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, просит ее удовлетворить.

Представитель общества полагает судебные акты по делу законными и обоснованными по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.03.2007 между Советом министров Автономной Республики Крым (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ритейл груп» (арендатор, Украина, г. Харьков) заключен договор аренды земли (далее - договор аренды от 01.03.2007), в соответствии с которым арендодатель на основании Постановления Совета министров АРК от 16.01.2007 № 17 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок несельскохозяйственного назначения - земли рекреационного назначения, находящийся на территории Новосельского сельского совета (за пределами населенных пунктов Новосельского сельского совета Черноморского района Автономной Республики Крым), с кадастровым номером 0125686000:08:001:0406 (в настоящее время кадастровый номер 90:14:090801:82) (далее - земельный участок 01:82) общей площадью 2,5652 га для размещения (обслуживания) рекреационного учреждения сроком на 50 лет с момента его государственной регистрации.

В последующем, 16.07.2013 между ООО «Ритейл груп» (арендатор, Украина, г. Харьков) и ООО «Новый Океан Дельта» (субарендатор) заключен договор субаренды земельного участка № 001 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.10.2013 (далее - договор субаренды), в соответствии с которым арендатор передал, а субарендатор принял в срочное платное владение и пользование земельный участок рекреационного назначения площадью 0,4467 га (позднее присвоен кадастровый номер 90:14:090801:72) (далее - земельный участок 01:72), являющийся частью земельного участка 01:82, для строительства на нем зданий, сооружений в соответствии с его целевым назначением и утвержденной в установленном законом порядке градостроительной документацией, закладки многолетних насаждений, сроком до 25.06.2057 с

[A3] момента принятия субарендатором земельного участка и его государственной регистрации.

Земельный участок 01:82 и входящий в его состав земельный участок 01:72 находятся в собственности Республики Крым и расположены на территории Черноморского района, Новосельского сельского совета, за пределами населенных пунктов.

Границы переданного в субаренду ответчику земельного участка 01:72 были установлены в соответствии с действующим в указанный период земельным законодательством Украины; 03.11.2015 имеющие статус «ранее учтенные» сведения о земельном участке внесены в Государственный кадастр недвижимости (кадастровый паспорт земельного участка от 03.11.2015).

Между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Крым и ООО «Ритейл груп» (Украина, г. Харьков) 20.07.2016 в порядке переоформления права в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК и Постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 № 313 заключен договор аренды земельного участка № 317-п (далее - договор аренды от 20.07.2016), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок 01:82 площадью 25 652 кв.м из земель, находящихся в собственности Республики Крым, категория земель - земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования земельного участка - гостиничное обслуживание, расположенный на территории Новосельского сельского совета (за границами населенных пунктов) Черноморского района Республики Крым, сроком до окончания срока действия договора аренды земли от 01.03.2007 (до 25.07.2057).

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 22.08.2016 ООО «Ритейл груп» (Украина, г. Харьков) уступило ООО «Ритейл Групп» (ИНН <***>) права и обязанности арендатора по договору аренды от 20.07.2016.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей, заключенного 17.11.2017 между ООО «Ритейл Групп» (ИНН <***>) и ООО ТПК «МетроМет», компания как новый арендатор приняла на себя все права и обязанности, вытекающие из условий договора аренды земельного участка

№ 317-п от 20.07.2016 и стала стороной указанного договора.

Из указанного соглашения следует, что новому арендатору известно о наличии на земельном участке на площади 0,4467 га субарендатора ООО «Новый Океан Дельта» на основании договора субаренды № 001 от 16.07.2013 с изменениями от 17.10.2013 (прилагается).

Как утверждает истец, 03.07.2018 ООО «Ритейл Групп» (ИНН <***>) письмом от 03.07.2018 исх. № 15 уведомило общество о том, что права и обязанности по договору аренды от 20.07.2016 переданы компании.

Компания 31.10.2018 обратилась к субарендатору - обществу с письмом от 31.10.2018 б/н, которым уведомило ответчика о своих правах арендатора в отношении земельного участка 01:82 и поставила под сомнение наличие прав субарендатора в отношении земельного участка, находящегося в субаренде, потребовав освободить указанный участок от строений и перечислить истцу денежные средства в размере 179 473,09 руб. в качестве возмещения расходов за фактическое землепользование.

[A4] В связи с ненадлежащим исполнением субарендатором обязательств по внесению арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 30.06.2020 исх. № 30/06-2020-ю, в которой истцом указано на образовавшуюся задолженность по договору субаренды за период с 31.12.2017 по 30.06.2020 в размере 214 439,18 руб.

Письмом от 22.07.2020 ООО «Новый Океан Дельта» признало образовавшуюся задолженность по уплате арендных платежей по договору субаренды № 001 в размере 214 139,18 руб., и в целях урегулирования вопроса о погашении образовавшейся задолженности по уплате арендных платежей предложил истцу график уплаты суммы задолженности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для компании обратиться с настоящим иском в арбитражный суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из наличия задолженности общества перед компанией в размере 16 401,84 руб., однако, с учетом установленного со стороны компании недобросовестного поведения, выразившегося в виде уклонения от признания легитимности субарендных отношений, не нашли правовых оснований для взыскания суммы основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расторжения договора субаренды.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций, как несоответствующими требованиям закона и сделанными при неполном исследовании фактических обстоятельств дела.

Из материалов дела следует, что в обоснование задолженности ответчика по арендным платежам по договору субаренды № 001 истцом в исковом заявлении произведен расчет задолженности по арендной плате за период с 17.11.2017 по 01.08.2020 в размере 240 945,40 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.10.2017 по 14.08.2020 в размере 30 801,03 руб.

Ответчиком представлен контррасчет задолженности по арендной плате по договору субаренды, согласно которому задолженность по арендным платежам по договору субаренды составляет 173 735,21 руб.; ее необходимо рассчитывать, начиная с 09.02.2018 (дата государственной регистрации уступки прав и обязанностей по договору аренды от 20.07.2016). По мнению ответчика, арендная ставка в месяц составляла 2 311,61 гривен согласно приложению № 1 к договору субаренды. Поскольку в договоре стоимость субаренды выражена в иностранной валюте, перерасчет ставки арендной платы, по мнению ответчика, должен осуществляться по официальному курсу Центрального Банка РФ иностранной валюты к рублю на день платежа, что составляет 2,61743 руб. за одну гривну согласно официальному курсу ЦБ РФ.

Суды двух инстанций, согласившись с ответчиком в вопросе определения начала искового периода (с 09.02.2018), относительно расчета размера арендной платы исходили из того, что из пункта 3.4 Положения о порядке определения кадастровой стоимости, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности,

[A5] утвержденного постановлением Совета Министров Республики Крым от

По смыслу вышеуказанной нормы, коэффициент 3,8, по мнению судов двух инстанций, применяется при пересчете на рубли только в случае заключения договора аренды земли по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК. В ином случае, плата, установленная в договорах аренды земельного участка, признается равной платежам, установленным прежним договором аренды без применения коэффициента 3,8. В связи с чем в рассматриваемом случае при осуществлении арендных платежей, определенных в иностранной валюте, как указано судами двух инстанций, до 01.01.2020 следует исходить из официального курса Центрального Банка России иностранной валюты относительно рубля на день платежа.

С 01.01.2020 Постановление № 450 признано утратившим силу ввиду принятия Постановления Совета министров Республики Крым от 28.12.2019

№ 821 (далее - Постановление № 821), согласно пункту 2.5 которого установлено, что до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК, плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, определенных в Приложении 2 к настоящему Порядку.

Таким образом, по мнению судов двух инстанций, с 01.01.2020 в соответствии с указанным Постановлением № 821 определен иной порядок пересчета на рубли арендных платежей по договорам аренды, заключенных до 18.03.2014, которые не были переоформлены на основании частей 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК, то есть при пересчете арендной платы в рубли применяется коэффициент 3,8.

С учетом изложенного, по расчету суда сумма задолженности по арендным платежам по договору субаренды на 30.06.2020 составила не 173 735,21 руб. (как рассчитал ответчик), а 190 137,05 руб.

Судами двух инстанций указано, что представленный ответчиком контррасчет истцом не опровергнут, фактические обстоятельства, на которых он основан, не оспорены.

Соглашаясь с судами первой и апелляционной инстанций с определением начала искового периода (с 09.02.2018), между тем, суд округа не может

[A6] согласиться с порядком расчета размера арендой платы, определенным судом ввиду того, что положение, аналогичное пункту 2.5 Постановления № 821, действующего с 01.01.2020, содержалось ранее в последнем абзаце пункта 3.4 Постановления № 450, действовавшего до 01.01.2020 (включая исковой период с 09.02.2018).

Так, согласно последнему абзацу пункта 3.4. Постановления № 450 (в ред. Постановлений Совета министров Республики Крым от 29.10.2015 № 676, от 22.07.2016 № 343) до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона № 38-ЗРК, плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в порядке, установленном абзацем первым настоящего пункта.

При этом в силу части 6 статьи 3 Закона № 38-ЗРК предоставленные гражданам и юридическим лицам до вступления в силу Федерального конституционного закона право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право застройки земельного участка (суперфиций) соответствуют праву аренды земельных участков.

Таким образом, применение судами двух инстанций в расчете размера арендной платы до 01.01.2020 официального курса Центрального Банка России иностранной валюты относительно рубля на день платежа не соответствует закону.

Более того, судами двух инстанций указано на тот факт, что предоставив свой расчет задолженности по арендным платежам, истец не обосновал, чем он руководствовался при осуществлении представленных суду расчетов. В частности, истцом не подтверждена величина базовой ежемесячной ставки арендной платы по договору субаренды; представленные в материалы дела доказательства (приложение № 1 к договору субаренды) свидетельствуют об ином размере величины арендных платежей по договору субаренды, которые были согласованы предыдущим арендатором и ответчиком, как субарендатором при заключении договора субаренды.

Не соглашаясь с данной позицией судов двух инстанций, суд округа исходит из того, что условиями заключенного между сторонами договора субаренды определено, что арендная плата за использование части земельного участка определяется в размере не меньше, чем предусмотрено действующим законодательством и договором аренды земли от 01.03.2007, пропорционально размеру части земельного участка, передаваемого субарендатору, а ее размеры указываются в приложении № 1 к настоящему договору, которое является неотъемлемой частью договора субаренды (пункт 9 договора субаренды).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

[A7] Истец настаивает на том, что расчет арендной платы произведен им в пропорциональном соотношении применительно к площади земельного участка, находящегося в субаренде (01:72), исходя из размера арендной платы, начисленной ему за земельный участок 01:82 арендодателем в рамках договора аренды от 20.07.2016. То есть, следуя логике истца, размер арендной платы, предъявленный ко взысканию в рамках настоящего спора, является пропорциональной частью размера арендной платы за использование истцом земельного участка 01:82, которую истец как арендатор земельного участка обязан заплатить, исполняя обязанность по договору от 20.07.2016.

При этом, расчет арендной платы, произведенный компанией и отраженный в претензии от 30.06.2020 исх. № 30/06-2020-ю на сумму 214 439,18 руб., обществом признан письмом от 22.07.2020 в полном объеме.

Таким образом, по мнению суда округа, суды двух инстанций не проверили верность расчета истца, ссылавшегося на определение размера платы с учетом ее регулируемого характера и пропорциональности применительно к площади земельного участка, находящегося в субаренде, и с учетом произведенных обществом платежей не установили корректную сумму долга, в том числе подлежащую уплате ежемесячно после 30.06.2020.

При этом ссылки суда на приложение № 1 к договору субаренды некорректны с учетом регулируемого характера арендной платы, которая подлежит расчету на основании установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Установив наличие задолженности общества перед компанией в размере

Так, как указал суд апелляционной инстанции, письмом от 31.10.2018 истец поставил под сомнение наличие у общества прав в отношении арендуемого земельного участка 01:72 и потребовал освободить его от самовольных построек и внести денежные средства в качестве возмещения расходов истца и за фактическое землепользование; письмом от 29.03.2019 истец сообщил о перекрытии с 01.04.2019 единственного проезда автотранспорта на территорию, арендуемую ответчиком по договору субаренды; истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании недействительным договора субаренды; о признании отсутствующим у ответчика права субаренды по договору субаренды; об обязании ответчика освободить земельный участок 01:72; о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 1 139 908,14 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами (дело

№ А83-7908/2019); истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости, созданные (построенные) ответчиком на земельном участке 01:72 (дело

№ А83-1026/2020).

Между тем, суд округа полагает, что переписка сторон с выражением определенных позиций и намерений, как и обращение в суд с соответствующими исками не может исключительно свидетельствовать о злоупотреблении правом.

[A8] Воспрепятствование же в пользовании арендованным земельным участком может являться основанием для взыскания убытков с арендатора или освобождения от уплаты арендной платы за период такого незаконного вопрепятствования при представлении соответствующих доказательств. Однако, указанное обстоятельство ответчиком в целях доказывания наличия оснований для освобождения от уплаты арендной платы за конкретный период не обозначалось и его документальное обоснование последним не представлялось.

Ввиду изложенного, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, окружная коллегия не может признать решение суда республики и апелляционное постановление отвечающими признакам законности и обоснованности.

Суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в полном объеме с направлением дела на новое рассмотрение в суд республики, при котором арбитражному суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению нормами процессуального и материального права, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора, и оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 - ч. 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.08.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2021 по делу № А83-14218/202020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскáя

Судьи Е.В. Власов

ФИО1