Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.05.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу № А83-14638/2019,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Феодосии Республики Крым об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...> район строительной базы, общей площадью 1 300 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 90:24:010114:23.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Департамент архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципального имущества Администрации города Феодосии Республики Крым».

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.05.2020 (судья Якимчук Н.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 (судьи: Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.) решение суда республики оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением и неверным толкованием норм материального и процессуального права, при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, предприниматель (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда республики и апелляционное постановление отменить,направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что при разрешении спора судами обеих инстанций не принято во внимание, что заявитель, будучи собственником строения, которое выстроено им и за его денежные средства, которое на сегодняшний день существует как объект капитального строительства и поставлено на кадастровый учет, имеет преимущественное право аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему здание.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Учитывая их надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 07.10.2008 между предпринимателем и Феодосийским городским советом заключен договор аренды земельного участка по адресу: АРК, <...> район строительной базы, зона «Байбуга», оценочный район № 87, украинский кадастровый номер: 01 116 000 000 101 403 29, площадью 1 300 кв.м., сроком действия до 31.10.2017 (далее - договор аренды).

В 2016 истец обратился в администрацию с целью приведения в соответствие с законодательством Российской Федерации вышеуказанного договора аренды.

Между вышеуказанными лицами 29.12.2016 заключен договор № 335 аренды земельного участка, по условиям которого истцу сроком до 31.12.2017 передан в пользование земельный участок, расположенный по адресу <...> район строительной базы общей площадью 1 300 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 90:24:010114:23, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане), прилагаемом к договору (приложение № 2) и являющемся его неотъемлемой частью (далее - земельный участок 14:23), цель предоставления: строительство и обслуживание цеха по производству и обработке изделий из стекла, в соответствии с видом разрешенного использования - строительная промышленность (далее - договор аренды № 335).

Истец ссылается на то, что на земельном участке расположено нежилое строение - склад, возведенное ФИО2 на основании разрешения на выполнение строительных работ, выданного инспекцией ГАСК г. Феодосия № 201 от 14.10.2007.

Декларация о готовности объекта к эксплуатации от 16.07.2013 № КР142131970412 получена истцом, объект поставлен на кадастровый учёт за номером 90:24:010114:21.

После истечении срока действия договора аренды 08.04.2019 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды на данный земельный участок на новый срок без проведения торгов.

Постановлением администрации № 1666 от 14.05.2019 предпринимателю отказано в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка 14:23 на основании, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались тем, что истцом не предоставлено надлежащих доказательств наличия у него права собственности на объект незавершенного строительства, а также наличия самого объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке, в связи с чем на предпринимателя не распространяются требования пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и новый договор аренды земельного участка не может быть заключен без проведения конкурсной процедуры.

При этом, суды обеих инстанций, руководствуясь положениями подпункта 10 пункта 2, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлением) (далее - Закон № 137-ФЗ), пришли к выводу о том, что земельное законодательство России не предусматривает предоставление без торгов земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано.

Согласно пункту 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» при применении положений статьи 287 АПК РФ о полномочиях суда кассационной инстанции изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции (пункты 1, 2 и 3 части 1) надлежит учитывать следующее.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд кассационной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

В связи с изложенным, соглашаясь с выводом судов предыдущих инстанций об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд округа считает необходимым отметить следующее.

Обращаясь в суд с настоящим иском, предприниматель сослался на положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, согласно которому в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ.

Из вышеизложенного следует считать, что ИП ФИО2 позиционирует себя в иске собственником объекта незавершенного строительства.

Суд округа не может согласиться с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что земельное законодательство России не предусматривает предоставление без торгов земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, право собственности на который не зарегистрировано.

К данному выводу суд округа приходит с учетом позиции Верховного Суда РФ, сформулированной в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338.

Так, по мнению высшей судебной инстанции, по смыслу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года. При этом по данному правилу предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

Заявления предпринимателя от 08.04.2019 в материалах дела не имеется.

Между тем, из материалов дела следует, что 29.12.2016 между администрацией и предпринимателем заключен договор № 335 аренды земельного участка, по условиям которого истцу сроком до 31.12.2017 передан в пользование земельный участок 14:23.

Доказательств того, что предпринимателем инициирован судебный спор о соответствии условий данного договора нормам земельного законодательства, суду не представлено, указанный вопрос в предмет рассматриваемого иска не входит.

Довод истца о том, что договор аренды от 29.12.2016 не является новым договором, а представлет собой приведение его условий в соответствие с законодательством Российской Федерации, не может быть принят судом округа во внимание, поскольку на дату его подписания договор должен соответствовать действующим нормам закона.

Также суд округа считает не основанным на материалах дела вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии на спорном земельном участке здания склада с учетом представления истцом разрешения на строительство и декларации о готовности объекта, а также факта постановки объекта на кадастровый учет, при недоказанности ответчиком обратного.

Также суд округа считает необходимым отметить следующее.

Как указано выше, текста заявления предпринимателя от 08.04.2019 в материалах дела не имеется в целях определения правового основания, по которому истец претендует на получение земельного участка в аренду без торгов.

Однако, в материалы дела представлена декларация о готовности объекта к эксплуатации, согласно которой объект окончен стрительством в 2009 году.

Администрация города Феодосии в письменном отзыве на основании законодательства Украины признает тот факт, что датой принятия в эксплуатацию законченного стротельством объекта является дата регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации или выдачи сертификата.

При этом сам предприниматель в апелляционной и кассационной жалобах, по сути, изменил основание заявленных требований и указывает на свое право на получение спорного земельного участка в аренду без торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусматривающего, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них.

Данный довод истца не может быть принят судом округа во внимание, поскольку не заявлялся в суде республики и не получил оценки судом апелляционной инстанции.

Тем не менее, согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса (действует с 01.03.2015) предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Между тем, доказательств зарегистрированного права собственности на объект предпринимателем не представлено.

Однако, действующее законодательство Российской Федерации обеспечивает интерес собственника объекта недвижимости в приобретении права на земельный участок, на котором данная недвижимость находится, общим принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Заинтересованный правообладатель здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Таким образом, для реализации права на приобретение в аренду спорного земельного участка заявителю необходимо подтвердить право собственности на объект, расположенный на таком земельном участке.

При этом, суд округа отмечает, что истец не лишен возможности признать право собственности на спорный объект в судебном порядке.

Кроме того, отказ в предоставлении земельного участка в аренду без торгов, изложенный в постановлении Администрации № 1666 от 14.05.2019 мотивирован также иными основаниями, которые истом не оспариваются, впрочем как и само постановление.

Таким образом, исходя из заявленных исковых требований, судами двух инстанций принят верный окончательный судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.05.2020 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 по делу № А83-14638/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Л.А. Крыжскaя

Судьи Е.В. Власов

ФИО1