Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 сентября 2017 года по делу № А83-7805/2017 (судья Колосова А.Г.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Конгресс" (298309, ул. Орджоникидзе, д. 103/2, г. Керчь, Республика Крым)

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру <...>, г. Симферополь, <...>)

заинтересованное лицо – Администрация города Керчи Республики Крым (298300, ул. Кирова, д. 17, г. Керчь, Республика Крым)

о признании незаконным решения и понуждении совершить определенные действия,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Конгресс" (с 08 декабря 2014 года ОГРН <***>, ранее с 28 августа 1992 года зарегистрировано по законодательству Украины с ИНН <***> - л.д. 30-35, 68 т. 1, далее – ООО "Конгресс" или арендатор, заявитель) подало в Арбитражный суд Республики Крым заявление о признании незаконным отказа Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (ОГРН <***> - л.д. 36-41 т. 1, далее - Госкомрегистр) в государственной регистрации права аренды по договору аренды от 07 октября 2016 года земельного участка площадью 2100 кв.м, кадастровый № 90:19:010103:2226, расположенного в <...> с видом разрешенного использования – рынки (л.д. 8-11 т. 1).

Требования мотивированы тем, что Госкомрегистр не вправе требовать от заявителя дополнительные документы, в том числе о праве на получение земельного участка без торгов; продолжение срока действия аренды установлено судебным решением; неподписанный арендодателем акт приема-передачи земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации аренды, так как является документом об исполнении договора; на арендованном земельном участке заявитель имеет незавершенный строительством объект, окончание строительства которого невозможно без аренды земли.

Решением суда первой инстанции удовлетворены заявленные требования, признан незаконным отказ в государственной регистрации права аренды; на Госкомрегистр возложена обязанность осуществить государственную регистрацию. С Госкомрегистра в пользу заявителя взысканы понесенные судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 3.000 руб. (л.д. 69-84 т. 2).

Судебный акт мотивирован тем, что у заявителя возникло право аренды земельного участка на основании заключенного до 18 марта 2014 года договора аренды, срок действия которого продолжен в силу судебного решения; это право аренды не оспаривается арендодателем; неподписание акта приема-передачи при переоформлении договора аренды не препятствует регистрации ранее возникшего права аренды; Госкомрегистр не приостанавливал государственную регистрацию права аренды; заявитель имеет на арендованном земельном участке недостроенный капитальный объект, право на который также не может зарегистрировать из-за отсутствия зарегистрированного права аренды.

Госкомрегистром подана апелляционная жалоба, в которой Госкомрегистр просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что решение суда принято с нарушением норм материального права. В апелляционной жалобе указано на то, что срок аренды по первоначально заключенному договору аренды истек 07 апреля 2012 года, а потому договор от 07 октября 2016 года нельзя считать перезаключенным, в акте приема-передачи земельного участка по этому договору отсутствует подпись арендодателя (л.д. 104-108 т. 2).

Отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

Представители участников в судебное заседание повторно не явились. О времени и месте судебного заседания извещены определением от 16 ноября 2017 года, копии которого получили 20 и 21 ноября 2017 года, что подтверждается почтовыми уведомлениями и отчетом об отслеживании отправления (л.д. 134-136, 151 т. 2).

18 ноября 2017 года информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", о чем к делу приобщены доказательства (л.д. 137 т. 2).

Учитывая эти обстоятельства, а также необязательность явки в судебное заседание представителей участников дела, достаточность доказательств для рассмотрения дела, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд определил: рассмотреть дело без участия в судебном заседании неявившихся лиц.

На основании статьи 268 АПК РФ Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (далее - суд апелляционной инстанции) приобщил к делу дополнительные доказательства (л.д. 152-165 т. 2), представленные по требованию суда заявителем документы (л.д. 141-147 т. 2) не являются дополнительными доказательствами, так как были предметом исследования при рассмотрении дела судом первой инстанции. С учетом совокупности исследованных доказательств суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

20 октября 2016 года в Госкомрегистр одновременно поданы заявления о государственных регистрациях права и ограничения права относительно земельного участка площадью 2100 кв.м, кадастровый № 90:19:010103:2226, расположенного в <...>:

- заявление за № 90/007/656/2016-9996 Администрации города Керчи Республики Крым (ОГРН <***> – л.д. 42-46 т. 1, далее - Администрация, арендодатель) о праве собственности (л.д. 145-147, 88-91, 20-21 т. 1); 02 декабря 2016 года это право зарегистрировано, что подтверждает выписка из ЕГР недвижимости на 15 июня 2017 года (л.д. 23-25 т. 1);

- заявление за № 90/007/656/2016-9997 ООО "Конгресс" об ограничении права собственности арендой (л.д. 142-144, 86-87, 90-91, 20-21 т. 1).

К заявлению ООО "Конгресс" приложены (в том числе) договор аренды земельного участка от 07 октября 2016 года (л.д. 74-82, 132-139 т. 1) с неподписанным со стороны арендодателя актом приема-передачи, кадастровая выписка о земельном участкеот 22 июня 2016 года с указанием о земельном участке, как ранее учтенном объекте, и границ земельного участка (л.д. 70-73, 127-131 т. 1).

В рамках рассмотрения данных заявлений Госкомрегистр направил межведомственные запросы и получил на них ответы, из которых следует, что невозможно предоставить судебные акты по делу об оспаривании отказа в продлении срока договора аренды из-за невозврата дела из Высшего административного суда Украины и информацию по объекту недвижимости из-за отсутствия номера строения (л.д. 102, 92-95, 148-151, 158 т. 1).

20 октября 2016 года Госкомрегистром принято решение о приостановлении до 01 марта 2017 года государственной регистрации с указанием номеров названных выше заявлений; в течение этого срока предлагалось представить выписку из ЕГР прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 96, 152 т. 1); 27 октября 2017 года представитель Администрации дополнительно представил выписку из Реестра муниципального имущества № 13/06-1/1052 от 17 октября 2016 года (л.д. 96-101, 154-157 т. 1), 01 декабря 2016 года возобновлена государственная регистрация, что следует из расписки со ссылкой на протокол проверок формато-логического контроля обращения (л.д. 97 т. 1), и, как указано выше, государственная регистрация права собственности осуществлена 02 декабря 2016 года.

15 марта 2017 года письменным сообщением за № 90/007/656/2016-9997 государственным регистратором Госкомрегистра Дуб Е.А. заявителю отказано в государственной регистрации ограничения права собственности арендой земельного участка на том основании, что истек срок приостановления государственной регистрации и не представлен документ, подтверждающий право заявителя на предоставление земельного участка в аренду бесплатно без торгов, акт приема-передачи (неотъемлемая часть договора аренды) не подписан арендодателем (л.д. 26, 66-67, 122-123 т. 1).

Из договора аренды и принятых до 21 февраля 2014 года судебных актов относительно земельного участка площадью 2100 кв.м (ныне кадастровый №90:19:010103:2226), расположенного в <...> следует:

- до 2008 года и 07 апреля 2009 года для обслуживания рынка этот земельный участок Керченским городским советом предоставлялся в аренду ООО "Конгресс" сроками по 3 года;

- решение арендодателя об отказе в продолжении срока аренды после истечения срока аренды по договору от 07 апреля 2009 года в судебном порядке признано противоправным и на арендодателя возложена обязанность заключить соглашение о продлении срока договора до 07 апреля 2015 года, что следует из постановления Керченского городского суда от 06 декабря 2012 года по делу № 2-а/108/266/12 и постановления Севастопольского апелляционного административного суда от 13 февраля 2013 года об оставлении названного судебного акта без изменения (л.д. 53 т. 1, л.д. 155-160 т. 2); при этом в силу статьи 9 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ (ред. от 29 июля 2017 года) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" суд апелляционной инстанции не принимает во внимание определение Высшего административного суда Украины от 29 октября 2015 года № К800/15302/13, которым отменены названные судебные акты и дело закрыто из-за неподведомственности (л.д. 163-165 т. 2), так как с 18 марта 2014 года пересмотр названных судебных актов в компетенцию хозяйственных судов не входит;

- в связи с тем, что арендатор имел право на продолжение срока аренды, арендодателю отказано в возврате от арендатора земельного участка, это следует из решения Хозяйственного суда Автономной Республики Крым от 21 марта 2013 года по делу № 5002-23/3254-2012; этот судебный акт в апелляционном порядке не пересматривался, апелляционная жалоба была возвращена из-за неуплаты судебного сбора (л.д. 54-58, 61-63 т. 1, л.д. 154 т. 2);

- 07 октября 2016 года между арендодателем – Администрацией в лице главы ФИО1, и арендатором – ООО "Конгресс", в письменной форме заключен сроком на 3 года договор аренды земельного участка площадью 2100 кв.м, кадастровый №90:19:010103:2226, расположенного в <...> с видом разрешенного использования – рынки, на котором расположены объекты недвижимости – комплекс хозяйственных зданий и сооружений – рынок (л.д. 13-19, 74-82 т. 1).

К договору аренды от 07 октября 2016 года приложен (в том числе) акт приема-передачи земельного участка, который со стороны арендодателя (главы Администрации ФИО1) не подписан.

В соответствии со статьей 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 года, действовавшая на 15 марта 2016 года – дата отказа в государственной регистрации, далее - Закон N 218-ФЗ) в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 5 и 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ по решению государственного регистратора прав осуществление государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав;

- форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом, пункт 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений).

Согласно части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие ограничение права недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости; указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Статья 69 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на объекты недвижимости признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости; такая регистрация, а также ограничение таких прав осуществляется по желанию обладателей прав.

Как установлено, земельный участок является ранее учтенным объектом муниципальной собственности, право на который ограничено арендой. С заявлениями о регистрации ранее учтенного права собственности и его ограничения (аренды) обратились обладатели этих прав. Госкомрегистр не приостанавливал государственную регистрацию ограничения права (аренды), его решение о приостановлении касается только государственной регистрации права собственности, такая регистрация в последующем осуществлена, но государственная регистрация ограничения права (аренды) не произведена.

В подтверждение ограничения права собственности (аренды) представлен договор аренды, который в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (ред. от 29 июля 2017 года), статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (ред. от 28 марта 2017 года, далее - ГК РФ) является основанием для возникновения права аренды.

Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из представленных на государственную регистрацию права аренды документов (договора и кадастрового паспорта) следует, что предмет аренды установлен, определены площадь, конфигурация, границы и место расположения земельного участка.

Учитывая, что Госкомрегистр не приостанавливал осуществление государственной регистрации по аренде, представленные документы определенно устанавливают имущество, которое передано в аренду, а также то, что права на этот земельный участок ранее учитывались, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у Госкомрегистра не было оснований для отказа в государственной регистрации.

Факт неподписания главой Администрации ФИО1 акта приема-передачи земельного участка не может являться основанием для отказа в такой регистрации, так как земельный участок находился в аренде у ООО "Конгресс" ранее 2008 года, этот акт приема-передачи не несет каких-либо дополнительных сведений о земельном участке, необходимые для государственной регистрации данные о земельном участке содержатся в договоре аренды и кадастровом паспорте; фактически этот акт приема-передачи является документом, подтверждающим исполнение договора аренды.

Кроме того, в данный момент утрачена возможность подписания ФИО1 названного акта, так как с 05 апреля 2017 года ФИО1 не является главой Администрации, на эту должность 28 апреля 2017 года назначен ФИО2 (л.д. 152-153 т. 2), а право арендатора на государственную регистрацию по этой причине не может быть нарушено.

Доводы Госкомрегистра по основанию к отказу в государственной регистрации – неподтверждение заявителем права на получение земельного участка в аренду без торгов, являются несостоятельными исходя из следующего.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, а потому требование предоставления документов о праве на аренду без торгов противоречит требованиям закона и нарушает права заявителя.

Кроме того, в соответствии с действовавшим на день заключения договора аренды земли от 07 октября 2016 года и день подачи заявления о государственной регистрации пунктом 5 статьи 22.1 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (принят Государственным Советом Республики Крым 24 декабря 2014 года, в ред. от 23 ноября 2016 года, далее – Закон N 66-ЗРК/2015) договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в дополнение к случаям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору земельного участка, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по договору, если срок действия договора аренды истекает в период с 1 января 2013 года по 1 января 2017 года.

Как установлено, вступившим в законную силу судебным актом подтверждено право заявителя на продолжение аренды земельного участка до 07 апреля 2015 года, то есть срок договора истекал в предусмотренный специальным законодательством срок. Обстоятельств ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по таким договорным правоотношениям не установлено.

В связи с чем договор аренды земельного участка от 07 октября 2016 года правомерно заключен в порядке пункта 5 статьи 22.1 Закона N 66-ЗРК/2015 без проведения торгов.

Названное правовое регулирование правоотношений аренды, возникшее до 18 марта 2014 года, соответствует требованиям статьи 12 Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 года N 6-ФКЗ (ред. от 23 июня 2016 года) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" о действии на территории Республики Крым документов, в том числе подтверждающих право пользования, выданных официальными органами Автономной Республики Крым, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым.

На основании изложенного Двадцать первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции решение принято без нарушений и при правильном применении норм материального и процессуального права, иных оснований для отмены судебного акта не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 04 сентября 2017 года по делу № А83-7805/2017 оставить без изменения.

Апелляционную жалобу Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. Днем принятия постановления считается изготовление постановления в полном объеме. Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в полномочный арбитражный суд кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий О.Г. Градова

Судьи Н.П. Горошко

А.Ю. Карев