Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенным путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Моссевстрой Альфа» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.10.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 по делу № А84-3965/2019,

У С Т А Н О В И Л:

Заместитель прокурора города Севастополя (далее - Прокурор) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением в защиту публичных интересов и интересов субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, ДИЗО), обществу с ограниченной ответственностью «Моссевстрой Альфа» (далее – ООО «Моссевстрой Альфа»: о признании недействительным протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья комиссии Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 19.11.2018 №1; о признании недействительным, заключенного между Департаментом и ООО «Моссевстрой Альфа», договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 N 9/ОТ; о признании недействительным, заключенного между Департаментом и ООО "Моссевстрой Альфа", договора аренды от 18.12.2018 N 26/4 земельного участка, расположенного по адресу: <...> в районе дома №28; о применении последствий недействительности сделки - договора аренды земельного участка от 18.12.2018 N 26/4, обязав арендатора вернуть Департаменту по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: <...> в районе дома №28.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, Правительство Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.10.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020, заявленные требования прокурора удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО «Моссевстрой Альфа» обжаловало их в кассационном порядке.

Изучив материалы дела и доводы заявителя кассационной жалобы, заслушав объяснения представителя прокуратуры, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 08.08.2018 N 11250-РДИ "О проведении аукциона" принято решение о проведении аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке площадью 4092 кв. м, находящемся в собственности города Севастополя, с кадастровым номером 91:04:001013:718, категория земель "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования земельного участка "Жилая застройка", расположенном по адресу: <...> в районе дома №28.

Для участия в торгах 16.11.2018 поступила единственная заявка от ООО "Моссевстрой Альфа".

Заявка ООО «Моссевстрой Альфа» комиссией по проведению аукциона признана соответствующей требованиям аукционной документации, о чем составлен соответствующий протокол от 19.11.2018 №1.

В связи с поступлением одной заявки для участия в торгах комиссией принято решение о заключении с ООО "Моссевстрой Альфа" договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья на земельном участке с кадастровым номером 91:04:0010113:718 не ранее, чем через десять дней со дня размещения протокола на официальном сайте в сети "Интернет", но не позднее, чем через тридцать дней со дня его размещения, в соответствии с частью 24 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

По результатам вышеуказанных торгов между Департаментом (арендодатель) и ООО "Моссевстрой Альфа" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.12.2018 N 26/4.

По условиям вышеназванного договора аренды земельный участок предоставлен арендатору сроком на 9 лет для строительства стандартного жилья.

Размер ежегодной арендной платы сторонами установлен в соответствии с требованиями постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя", которая составляет 828,12 руб., размер арендной платы за месяц составляет 69,01 руб..

Между субъектом Российской Федерации - город федерального значения Севастополь, от имени которого действует Департамент, и ООО "Моссевстрой Альфа" заключен договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 N 9/ОТ.

В соответствии с условиями указанного договора об освоении застройщик принял на себя обязательство в установленный договором срок на осваиваемой территории осуществить строительство многоквартирного дома (домов), в котором (которых) жилые помещения в соответствии с минимальным объемом жилых помещений, определенных договором, соответствуют условиям отнесения к стандартному жилью, и передаче или продаже по заключенным в сроки, указанные в договоре, по договорам участия в долевом строительстве такого дома в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" или договорам купли-продажи стандартного жилья гражданам, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение стандартного жилья, и по государственным контрактам уполномоченному органу государственной власти в области жилищной политики на приобретение стандартного жилья с целью реализации государственной программы города Севастополя "Жилище на 2017-2022 годы".

Прокурор, придя к выводу о том, что вышеуказанные торги проведены с нарушением действующего законодательства, а соответственно, заключенные договора по результатам этих торгов, также не соответствуют закону, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации участником аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (далее также в настоящей статье - аукцион), за исключением случаев определения иных требований к участникам аукциона Правительством Российской Федерации, может быть признано юридическое лицо, соответствующее обязательным требованиям, в том числе, осуществление юридическим лицом деятельности в качестве застройщика не менее чем три года при условии, что совокупный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию за последние три года, предшествующие дате окончания срока подачи заявок на участие в аукционе, составляет не менее чем минимальный объем ввода многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки, объектов индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, установленный в соответствии с частью 4 или 5 настоящей статьи и предусмотренный извещением о проведении аукциона (пункт 1); членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (пункт 2).

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ООО «Моссевстрой Альфа» не представило аукционной комиссии надлежащих документов, подтверждающих соответствие общества вышеуказанным требованиям.

Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в этой части основаны на имеющихся в деле доказательствах, а поэтому не подлежат переоценке в кассационном порядке.

В соответствии со статьей 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать, в числе иных, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Согласно пункту 13 части 8 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о размере арендной платы за земельный участок.

В силу требований пункта 5 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, в отношении земельных участков, предоставленных такому юридическому лицу в соответствии с договором об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договором о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

В соответствии со статьей 2 Закона города Севастополя от 26.11.2014 N 81-ЗС "О земельном налоге" в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства, установлена налоговая ставка в размере 0,01%.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 02.08.2018 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:04:001013:718 составляла 8 281 185 руб..

Следовательно, размер ежегодной арендной платы не мог превышать 828,12 руб..

Как установлено в ходе судебного разбирательства, извещение о проведении спорного аукциона содержало сведения о том, что арендная плата за предоставляемый земельный участок составляет 82 811, 85 руб., что составляет 1% налоговой ставки от кадастровой стоимости земельного участка, то есть, превышает установленный законом предельный размер арендной платы в 100 раз.

При этом в заключенном договоре аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы, установленный сторонами, составляет 828 руб. 12 коп..

Давая правовую оценку указанным обстоятельствам, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно пришел к выводу о том, что действия заказчика, связанные с указанием в извещении о проведении торгов недостоверных сведений о размере арендной платы, направлены на ограничение добросовестной конкуренции, нарушают положения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", что, в свою очередь, повлекло нарушение интересов иных участников конкурсных процедур, которые могли бы принять участие в аукционе и предложить более выгодные условия выполнения публично значимых работ, а также нарушило принцип равенства участников торгов, создания условий для свободной конкуренции, обеспечения эффективного использования земель города.

В соответствии с вышеназванными нормами действующего законодательства по результатам проведения торгов на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья заключение договора аренды земельного участка является обязательным.

Давая правовую оценку спорному договору аренды земельного участка, арбитражный суд первой и апелляционной инстанций обоснованно учитывал следующее.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, понимаются интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Кроме того, договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательств, также может быть квалифицирован как ничтожный.

Как указано выше, спорный аукцион проведен с заказчиком с нарушением установленных законом требований.

В частности, к участию в торгах допущено лицо, не соответствующее требованиям, предусмотренным статьей 46.8 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Процедура проведения торгов заказчиком осуществлялась с нарушением требований антимонопольного законодательства.

Следствием указанных нарушений явилось заключение спорных договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья от 18.12.2018 N 9/ОТ и договора аренды земельного участка от 18.12.2018 №26/4.

При таких обстоятельствах спора судебная коллегия соглашается с выводами арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о недействительности вышеуказанных сделок по основаниям их ничтожности.

Доводы заявителя кассационной жалобы в части несогласия с обжалуемыми судебными актами являлись предметом исследования и оценки арбитражным судом первой и апелляционной инстанций.

С выводами арбитражного суда обеих инстанций судебная коллегия соглашается.

В остальной части доводы ООО «Моссевстрой Альфа» направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами, основаны на ошибочном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в связи с чем судебной коллегией также отклоняются.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.10.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 по делу № А84-3965/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, непревышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Судьи

ФИО1

ФИО4

ФИО5