Гражданский кодекс часть 1

по иску Управления архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа, Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, индивидуальному предпринимателю ФИО1

третье лицо: администрация Петропавловск-Камчатского городского округа

о признании отсутствующим права собственности, о признании договора недействительным, о возврате земельного участка

[A1] Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1094101003710,

ИНН <***>; адрес: 683000, <...>; далее – Управление архитектуры и градостроительства)

и Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН <***>,

ИНН <***>; адрес: 683001, г. Петропавловск-Камчатский,

ул. Ленинская, 12; далее – Управление имущественных и земельных отношений) обратились в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО3) и индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее – ИП ФИО1) о признании отсутствующим права собственности ИП ФИО1 (запись о регистрации от 30.12.2020 № 41:01:0010116:17964-41/014/2020-3) на объект

капитального строительства – гостевая автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010116:17964; о признании недействительными заключенного между

ИП ФИО3 и ИП ФИО1 договора от 15.12.2020 купли-продажи автомобильной стоянки и заключенного между Управлением архитектуры и градостроительства и ИП ФИО3 договора

от 18.02.2020 № 9-20 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:15215; о возврате в муниципальную собственность земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 по акту приема-передачи свободным от любого расположенного на нем имущества

(с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Петропавловск-Камчатского городского округа

(ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 683001, г. Петропавловск- Камчатский, ул. Ленинская, 14; далее – администрация).

Решением суда от 29.10.2021 иск удовлетворен частично: признано отсутствующим зарегистрированное за ИП ФИО1 право собственности (регистрационная запись от 30.12.2020

№ 41:01:0010116:17964-41/014/2020-3) на объект – гостевая автостоянка

с кадастровым номером 41:01:0010116:17964; признан недействительным договор от 18.02.2020 № 9-20 купли-продажи земельного участка, заключенный между Управлением архитектуры и градостроительства

и ИП ФИО3; на ИП ФИО1 возложена обязанность возвратить Управлению имущественных отношений земельный участок

с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 по акту приема-передачи свободным от любого расположенного на нем имущества (с предоставлением истцу права освободить спорный земельный участок собственными силами

с возложением расходов на ИП ФИО1); в удовлетворении остальных требований – отказано.

[A2] Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 состоявшееся по делу решение от 29.10.2021 оставлено без

изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО1 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе ИП ФИО1 выражает несогласие

с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы судов

не соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение

и апелляционное постановление отменить как незаконные и необоснованные, в удовлетворении заявленных истцами требований – отказать полностью.

В обоснование своей позиции ИП ФИО1 приводит следующие доводы: она не являлась стороной договора аренды от 15.11.2017 № 279/17

и договора купли-продажи от 18.02.2020, заключенных истцами

с ИП ФИО3 в отношении спорного земельного участка; она как покупатель проявила должную осмотрительность и предприняла

все возможные меры по проверке законности отчуждения продавцом –

ИП ФИО3 принадлежащих ему автостоянки (построенной

и введенной в эксплуатацию как объект недвижимости на основании выданных уполномоченными органами разрешений) и расположенного под ней земельного участка; поскольку спорный участок выбыл из публичной собственности по воле истцов, то они не вправе предъявлять негаторное требование (о признании отсутствующим зарегистрированного права на объект недвижимости) и виндикационный иск (об истребовании имущества из законного владения добросовестного приобретателя); обжалуемые судебные акты затрагивают права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, которое не привлекалось к участию в настоящем деле.

ИП ФИО3 также подал кассационную жалобу, в которой просит принятые по делу судебные акты отменить, и полагает, что допущенные самими истцами нарушения действующего законодательства при выдаче разрешительной документации на строительство автостоянки

и при отчуждении спорного участка под ней, не могут служить основаниями для лишения добросовестных ответчиков права собственности на данные объекты. При этом настаивает, что возведенная им автостоянка обладает всеми признаками недвижимости, что подтверждено заключением

ООО «ЭмСиДжи» от 07.09.2021, которому судами не дана надлежащая оценка. Кроме того, от ИП ФИО3 дополнительно поступило ходатайство об изменении просительной части поданной им жалобы,

в котором последний просит изменить обжалуемые судебные акты и вернуть стороны в первоначальное положение, а именно – восстановить право муниципальной собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 и право аренды ИП ФИО3

по договору от 15.11.2017 № 279/17.

[A3] Управление имущественных отношений в отзыве на кассационные жалобы ИП Куйбиды Т.П. и ИП Гусейнова А.В. опровергает все приведенные в них доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Управление архитектуры, в свою очередь, в отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО3 также возражает против ее удовлетворения.

От администрации отзывы на кассационные жалобы не поступили.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о времени

и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов поданных жалоб и поступивших отзывов на них, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между администрацией в лице Управления архитектуры и градостроительства (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) первоначально был заключен договор аренды от 15.11.2017 № 279/17

в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:15215, площадью 0,1349 га, с видом разрешенного использования: объекты хранения транспорта, автозаправочных комплексов, пунктов мойки автомобилей (автомоек), расположенного по адресу (местоположение): <...>

и предоставленного арендатору для строительства объекта хранения транспорта – автостоянки на срок 18 месяцев до 15.05.2019.

Управлением архитектуры и градостроительства ИП ФИО3 выдавались разрешение на строительство автомобильной стоянки

от 16.07.2018 и разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию

от 14.05.2019, после чего 10.02.2020 за ним в ЕГРН зарегистрировано право собственности на сооружение – автостоянка с кадастровым номером 41:01:0010116:17964.

Далее между Управлением архитектуры и градостроительства и ИП ФИО3 как собственником объекта недвижимости

был заключен договор купли-продажи от 18.02.2020 № 9-20, по которому земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 приобретен последним за 354 000 руб.

[A4] Впоследствии, ИП Гусейнов А.В. по договору купли-продажи

от 15.12.2020 продал ИП ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:15215 и расположенную на нем автостоянку с кадастровым номером 41:01:0010116:17964, общая стоимость имущества составила 850 000 руб.

Переход права собственности к ИП ФИО1 на спорные земельный участок и автостоянку зарегистрирован в ЕГРН 30.12.2020.

Инспекция государственного строительного надзора Камчатского края письмом 22.12.2020 № 1879/01-140-2 проинформировала Прокуратуру

г. Петропавловска-Камчатского о том, что спорное сооружение – автостоянка не является объектом капитального строительства, а устройство указанного

в проектной документации покрытия представляет собой неотделимое улучшение земельного участка (замощение) и относятся к вспомогательному виду разрешенного использования земельных участков.

С учетом указанной информации Прокуратура г. Петропавловска-Камчатского направила в адрес Главы г. Петропавловск-Камчатского представление от 11.02.2021 об устранении нарушений градостроительного законодательства при рассмотрении заявлений о выдаче разрешений

на строительство автомобильных стоянок.

Ссылаясь на то, что автомобильная стоянка не является объектом недвижимости, а договор купли-продажи в отношении земельного участка под таким объектом не соответствует действующему законодательству, истцы обратились в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

[A5] При этом по общему правилу государственная регистрация права

на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ

от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25) разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В силу приведенных норм права и разъяснений об их применении понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.

Проведение в отношении сооружений технического и кадастрового учета является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества, и осуществление в отношении него технического учета не может служить основанием автоматического признания его объектом недвижимости.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,

[A6] связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ И ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 № 1160/13, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы

как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска

(пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том, что спорная автостоянка, представляющая собой плоскостной объект с асфальтобетонным и бетонным покрытием,

не обладающим самостоятельными полезными свойствами, не является объектом недвижимости с точки зрения статьи 130 ГК РФ. Такое сооружение правомерно расценено судами в качестве улучшения земельного участка, для обслуживания которого оно было создано и являющимся его неотъемлемой частью.

Ссылки ответчиков на получение разрешительной документации

для возведения спорной автостоянки, обоснованно отклонены судами, поскольку наличие такой документации не изменяет правовую квалификацию данного объекта по существу исходя из его характеристик, назначения и функциональных свойств.

При таких обстоятельствах предусмотренных законом оснований для сохранения в публичном реестре недостоверной записи о праве

ИП ФИО4 на объект, не являющийся недвижимым имуществом, у судов не имелось, в связи с чем они правомерно удовлетворили требования

истцов в части признания отсутствующим данного права, что согласуется с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22.

[A7] В сложившейся ситуации придание формальной видимости наличия

у спорного объекта статуса недвижимости лишь посредством регистрации права собственности на него в ЕГРН послужило основанием для выкупа

ИП ФИО3 в льготном порядке по договору купли-продажи

от 18.02.2020 № 9-20 публичного земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010116:15215, который впоследствии был отчужден им по договору купли-продажи от 15.12.2020 ИП ФИО1

Вместе с тем, суды пришли к верному выводу о том, что спорный земельный участок приобретен первоначальным покупателем с нарушением положений статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ, в связи с чем указанные договоры купли-продажи от 18.02.2020 № 9-20 и от 15.12.2020

в отношении данного участка в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными и не повлекли каких-либо юридических последствий,

в том числе в виде возникновения права собственности на спорный участок.

В целом выводы судов об отсутствии предусмотренных законом оснований для отчуждения в частную собственность спорного земельного участка под объектом, не являющимся недвижимостью, и необходимости его возврата в публичную собственность, соответствуют фактическим обстоятельствам спора и согласуются с нормами статьи 301 ГК РФ, а также правовыми позициями, отраженными в пунктах 34, 35, 36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 и пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ».

Доводы ИП ФИО1 о том, что она является добросовестным приобретателем, отклонены судами с учетом разъяснений пункта 38 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22, поскольку при приобретении земельного участка последняя должна была усомниться в законности права продавца, принимая во внимание, что спорная автостоянка очевидно не обладает признаками недвижимости, следовательно, действуя

с разумной осмотрительностью и осторожностью покупатель имел возможность воздержаться от приобретения спорного имущества, однако заключил сделку на свой страх и риск.

У суда округа не имеется оснований для иного вывода по данному вопросу, относящемуся к фактической стороне спора и исследование которого является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций.

Позиция ИП ФИО1 об отсутствии у истцов права на одновременное предъявление негаторных и виндикационных требований основана на ошибочном толковании и понимании заявителем подлежащих применению в данном конкретном случае норм материального права.

[A8] Ссылки ИП Куйбиды Т.П. о необходимости привлечения к участию в настоящем деле Управления Федеральной службы государственной

регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю,

безосновательны, поскольку обжалуемые судебные акты выводов о правах и обязанностях данного лица не содержат.

Доводы ИП ФИО3 о нарушении истцами действующего законодательства при выдаче разрешительной документации на строительство автостоянки и отчуждении спорного участка также не влекут отмену обжалуемых судебных актов, поскольку в силу статьи 8 ГК РФ гражданские права не могут возникать на основании незаконных действий (актов) публичных органов.

Указание ИП ФИО3 на наличие у спорной автостоянки необходимых признаков недвижимости, что подтверждено заключением

ООО «ЭмСиДжи» от 07.09.2021, противоречит материалам дела и установленным судами на их основе конкретным обстоятельствам спора.

Также у суда округа не имеется оснований для изменения обжалуемых судебных актов путем восстановления первоначального положения сторон признанного недействительным договора купли-продажи от 18.02.2020

№ 9-20, поскольку таких требований истцами не заявлялось.

Кроме того, как верно отмечено Управлением архитектуры в отзыве на кассационную жалобу срок действия договора аренды от 15.11.2017

№ 279/17 истек 15.05.2019 (до выкупа спорного земельного участка).

При этом в силу пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Все приведенные ответчиками в кассационных жалобах доводы являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, получили должную правовую оценку и обоснованно отклонены по изложенным в судебных актах мотивам, оснований не согласиться с которыми суд округа не усматривает.

Иных доводов и аргументов, способных существенным образом повлиять на итоговый результат по делу, в кассационных жалобах

не приведено.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права

и нарушений положений процессуального законодательства, включая предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено,

то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

[A9] Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.10.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2022 по делу № А24-2989/2021 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационные жалобы –

без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

Н.Ю. Мельникова