Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Торговый Двор Купеческий» (далее – ООО «ТД Купеческий», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, ответчик) о взыскании по договору субаренды от 19.03.2020 № 1605 долга по арендной плате в размере 129 950 руб. за март-май 2021 года и с 01.06.2021 по 23.06.2021, пени - 165 000 руб., начисленных за период просрочки платежа, предоставленной скидки по базовой части арендной платы - 289 421 руб.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.11.2022, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023, иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 104 650 руб. задолженности по арендной плате, 271 963 руб. 50 коп. пени, в остальном отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель ФИО1 просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о подтвержденности свидетельскими показаниями освобождения спорного помещения до 01.03.2021; о передаче ключей арендодателю не позднее 10.03.2021.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ТД Купеческий», возражая относительно приведенных в ней доводов, просило названные судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения; ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и ООО «ТД Купеческий» (арендатор) заключен договор аренды от 01.04.2014 № 11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и пользование объекты недвижимости, принадлежащие арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 3.2.5 указанного договора арендатор имеет право сдавать арендуемые объекты в субаренду как в целом, так и по частям на любых условиях по своему усмотрению.

В силу пункта 6.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2014 по 01.05.2015, который с учетом дополнительного соглашения от 19.03.2015 дополнен следующим содержанием: «В случае если за 30 дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается пролонгированным на тех же условиях на неопределённый срок».

29.07.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым арендатор принял в аренду некапитальное сооружение – торговый павильон № 14, назначение: нежилое, 1-этажный, общей площадью 500 кв.м, адрес объекта: <...>.

На основании соглашения от 01.02.2019 права и обязанности прежнего арендодателя по договору аренды от 01.04.2014 № 11 переданы обществу с ограниченной ответственностью «Торговая Инвестиционная Группа».

Между ООО «ТД Купеческий» (арендатор) и предпринимателем ФИО1 (субарендатор) заключен договор субаренды от 19.03.2020 № 1605 в отношении нежилого помещения (часть) общей площадью 240 кв.м, из которых торговая площадь – 115 кв.м, складская площадь 125 кв.м, расположенного в названном торговом павильоне № 14, сроком с 01.04.2020 по 28.02.2021.

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что арендная плата состоит из базовой и переменной части.

Расчетный период начинается с даты подписания акта приема-передачи. Базовая часть составляет 275 руб. в месяц, без учета НДС, за один квадратный метр арендуемой площади, согласно пункту 1.1 договора, что составляет 66 000 руб. в месяц, без учета НДС (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора базовая часть арендной платы вносится в следующем порядке: первый платеж в размере месячной арендной паты вносится в пятидневный срок с момента подписания акта приема-передачи; последующие платежи вносятся авансом за месяц не позднее 5 числа каждого месяца; платежи за месяц «январь» вносятся авансом с 19 по 23 декабря текущего года.

Из содержания пункта 3.1.16 договора вытекает, что по истечении срока субаренды субарендатор обязуется возвратить арендуемый объект арендатору по акту приема-передачи (возврата) в том же состоянии, в котором он был передан в субаренду.

При этом пунктом 6.10 обусловлено, что при прекращении действия настоящего договора субарендатор обязан в течении 24 часов освободить арендуемый объект с даты окончания действия договора.

Пунктом 4.8 договора субаренды предусмотрено, что в случае невнесения субарендатором платежей (взносов, денежных сумм) в сроки, установленные пунктами 4.3, 4.4, за каждый день просрочки начисляется пеня в размере 3 % от суммы задолженности.

01.04.2020 объект субаренды передан субарендатору по акту приема-передачи.

01.09.2020 стороны заключили дополнительное соглашение к договору субаренды, дополнив пункт 4.2 абзацем в следующей редакции: «При условии соблюдения субарендатором условий, указанных в пункте 4.2.1 настоящего договора, арендатор предоставляет субарендатору скидку по базовой части арендной платы в следующем размере: с 01.04.2020 по 31.08.2020 включительно (апрель, май, июнь, июль, август 2020 года) базовая часть арендной платы – 33 000 руб. в месяц без учета НДС, арендатор не является плательщиком НДС (скидка 50% в месяц)»; а также подпунктами 4.2.1 - 4.2.2 следующего содержания: «4.2.1 указанная в пункте 4.2 скидка по оплате базовой части арендной платы предоставляется субарендатору при условии, что в период до 01.09.2021 настоящий договор не будет досрочно расторгнут или изменен по требованию субарендатора, а также не будет изменен или прекращен по любым иным причинам и основаниям, зависящим от субарендатора, включая уменьшение размеров арендуемой площади, предоставление отсрочки по оплате арендной платы по требованию субарендатора, прекращение договора полностью или частично вследствие одностороннего отказа от договора (исполнения договора) в случаях, предусмотренных законом и настоящим договором, а также арендатором в указанный период не будет получено уведомление от субарендатора об изменении или прекращении настоящего договора. 4.2.2.

В случае несоблюдения субарендатором пункта 4.2.1, досрочного прекращения настоящего договора по инициативе субарендатора или направления им уведомления арендатору о досрочном расторжении договора, его изменении либо отказе от договора (исполнения договора) полностью или частично, включая уменьшение арендуемой площади, до истечения указанного в пункте 4.2.1, срока, субарендатор обязан в трехдневный срок с момента получения соответствующего требования от арендатора перечислить ему денежные средства в размере ранее предоставленной скидки за весь период ее предоставления.».

Кроме того, пункт 3 договора дополнен пунктом 3.1.23 следующего содержания: «Не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока его действия субарендатор обязан письменно уведомить арендатора о своем желании заключить договор на новый срок либо о предстоящем возврате помещения и нежелании заключать договор аренды на новый срок».

01.10.2020 стороны заключили дополнительное соглашение к договору субаренды, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: «Арендатор передает, а субарендатор принимает в возмездное владение: и пользование часть нежилого помещения именуемого в дальнейшем «арендуемый объект», общей площадью 115 кв.м, из них торговая площадь – 75 кв.м, складская/подсобная площадь – 40 кв.м, расположенного в некапитальном сооружении - торговом павильоне № 14, по адресу: <...>. Местоположение арендуемого субъекта указано в приложении № 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.». Пункт 4.2. договора субаренды изложен в следующей редакции: «Базовая часть арендной платы составляет: с 01.10.2020 – 300 руб. в месяц, без учета НДС, за один квадратный метр арендуемой площади, согласно пункту 1.1. настоящего договора, что составляет 34 500 руб. в месяц, без учета НДС, арендатор не является плательщиком НДС».

ООО «ТД Купеческий» в адрес ФИО1 направлена претензия от 06.04.2021 с требованием в срок до 30.04.2021 внести оплату задолженности по договору субаренды в виде базовой части арендной платы и пени, в ответ на которую письмом от 25.05.2021 отказано со ссылкой на освобождение спорного помещения после истечения срока действия договора (28.02.2021).

На аналогичную претензию от 08.06.2021 ответ не поступил, что явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Возникшие правоотношения сторон правильно квалифицированы судами первой и апелляционной инстанций как обязательственные, возникшие из договора субаренды, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В статье 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В порядке статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нормами статей 606, 614 ГК РФ закреплено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, которую арендатор обязан своевременно вносить плату в порядке и сроки, определенные договором аренды.

Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В статье 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 2 статьи 655 ГК РФ указано, что при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, то есть, по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Из содержания пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Установив, что срок договора субаренды был определен сторонами с 01.04.2020 по 28.02.2021, учитывая, что правом в порядке, предусмотренным пунктом 3.1.23 договора, предприниматель не воспользовался, в отсутствие доказательств возврата (освобождения) помещения как это предусмотрено условиями договора (пункты 3.1.16, 6.10) по окончанию срока его действия, принимая во внимание заключенный между ООО «ТД Купеческий» и предпринимателем ФИО3 договор субаренды от 02.06.2021 № 1725, предметом которого выступало спорное помещение, суд первой инстанции признал требование о взыскании основного долга подлежащим удовлетворению в сумме 104 650 руб., исключив из расчета иска в этой части период с 02.06.2021 по 23.06.2021.

Как следствие, суд, установив факт просрочки исполнения субарендатором своих обязательств по оплате арендных платежей, руководствуясь положениями статей 329, 330 ГК РФ, пунктом 4.8 договора суд в отсутствие ходатайства в порядке статьи 333 ГК РФ взыскал неустойку в размере 271 963 руб. 50 коп.

Отказывая в части удовлетворения требования о взыскании 165 000 руб. ранее предоставленной скидки по базовой части арендной платы, суд, учитывая положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», установив, что основным видом деятельности ответчика является «торговля розничная домашними животными и кормами для домашних животных в специализированных магазинах» (ОКВЭД 47.76.2), который включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434, констатировав, что в настоящем случае пункты 4.2.1 - 4.2.2 спорного договора фактически являются положениями, приводящими к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных законом и применению не подлежат, пришел к выводу о том, что оснований для взыскания ранее предоставленной скидки на базовую часть арендной платы не имеется.

С указанными выводами согласился суд апелляционной инстанции при повторном разрешении спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы о подтвержденности свидетельскими показаниями освобождения спорного помещения до 01.03.2021 и о передаче ключей арендодателю не позднее 10.03.2021, подлежат отклонению, поскольку данные обстоятельства не могут быть подтверждены исключительно свидетельскими показаниями в соответствии со статьей 68 АПК РФ. В рассматриваемой ситуации, как отмечалось выше, суду не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт освобождения помещения субарендатором к моменту окончания договора в соответствии с его условиями, в частности, направления истцу уведомления о нежелании заключать договор на новый срок и о предстоящем возврате помещения, акт приема-передачи (возврата) имущества.

Поскольку заявитель кассационной жалобы уплатил государственную пошлину в сумме 150 руб., то с учетом результатов рассмотрения кассационной жалобы с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2850 руб. на основании статьи 110 АПК РФ и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.11.2022, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по делу № А51-14435/2021 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 2850 руб.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи С.И. Гребенщиков

С.Н. Новикова