Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно технологическая компания «Варяг»

о взыскании 4 259 224 руб. 05 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Строительно технологическая компания «Варяг»

к муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области»

о взыскании 1 595 004 руб. 71 коп.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» (ОГРН 1057900071460, ИНН 7901527290, адрес: 679016, ЕАО, г. Биробиджан, пр-кт 60-летия СССР, 22; далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно технологическая компания «Варяг» (ОГРН 1077907002227, ИНН 7903526862, адрес: 675002, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Чайковского, д. 7, ком. 212 Б; далее - ООО «СТК «Варяг», общество) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 13.07.2015 №105154 в размере 1 639 052 руб. 11 коп. за период с 19.07.2019 по 17.12.2020, пеней за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 2 620 171 руб. 94 коп. за период с 26.07.2017 по 16.12.2020.

ООО «СТК «Варяг» в порядке статьи 132 АПК РФ обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области со встречным исковым заявлением о взыскании с Комитета неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка от 13.07.2015 №105154 в размере 1 330 304 руб. 16 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2020, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 264 700 руб. 55 коп. за период с 01.01.2017 по 31.03.2021, а также далее по день фактической уплаты долга (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в соответствии с положениями статьи 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 01.03.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022, первоначальный иск удовлетворен частично: с общества в пользу Комитета взыскан основной долг по договору аренды земельного участка от 13.07.2015 №105154 в размере 1 170 388 руб. 69 коп. за период с 19.07.2019 по 17.12.2020, пени за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 107 778 руб. 34 коп. за период с 12.02.2018 по 31.03.2020. В удовлетворении остальной части первоначального иска и встречного иска отказано.

ООО «СТК «Варяг», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы об оставлении судами без внимания того обстоятельства, что в результате противоправных действий арендодателя общество было лишено возможности использования арендуемого земельного участка по его назначению, что исключает возможность начисления арендной платы за определенный период. Полагает, что в рассматриваемом случае на стороне Комитета имеется неосновательное обогащение в виде переплаты по договору аренды земельного участка от 13.07.2015 №105154 в размере 237 823 руб. 67 коп. за период с 01.01.2017 по 22.07.2019.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 13.07.2015 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Стройсервис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №105154, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 79:01:0200038:2220, площадью 36 333 кв.м, относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Парковая, видом разрешенного использования «среднеэтажная жилая застройка».

Земельный участок передан арендодателем арендатору 13.07.2015 по акту приема-передачи.

Участниками договора установлен срок его действия с 13.07.2015 по 12.07.2020. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

За пользование объектом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными частями не позднее 25-го числа текущего месяца согласно приложению №1 к договору (пункт 2.2 договора №105154).

Впоследствии права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы ООО «СТК «Варяг» на основании соглашения о переуступке прав и обязанностей от 01.12.2015, заключенного с ООО «Стройсервис».

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 26.11.2019 по делу №А16-3064/2019 признано незаконным решение Комитета от 22.07.2019 №769 о признании договора аренды земельного участка от 13.07.2015 №105154 прекращенным. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области прекратить запись о регистрации прекращения договора аренды от 13.07.2015 №105154.

В нарушение условий договора арендатором арендная плата за пользование земельным участком своевременно и в полном объеме не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность.

Комитетом в адрес ООО «СТК «Варяг» направлена претензия от 08.12.2020 №1479 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с первоначальным иском.

Обращаясь со встречным иском, общество сослалось на внесение им арендной платы за весь земельный участок (без вычета земельных участков площадью 3 988 кв.м, 3 388 кв.м и 3 038 кв.м), в результате чего образовалась переплата в сумме 1 330 304 руб. 16 коп.

Частично удовлетворяя первоначальный иск и отказывая во встречном иске, суды обоснованно исходили из следующего.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 №12-п отмечено, что законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ) общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №189-ФЗ) - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Из разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона №189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суды установили, что 15.12.2016, 21.07.2017 и 22.11.2018 ООО «СТК «Варяг» выданы разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Уютная, д. 2 (№79-301000-43-2016); ул. Уютная, д. 4 (№79-301000-23-2017); ул. Уютная, д. 6 (№ 79-301000-19-2018). За Еврейской автономной областью 29.12.2016 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Уютная, д. 2, кв. 1; 04.09.2017 за ООО «СТК «Варяг» зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Уютная, д. 4, кв. 23; 18.12.2018 за Маврычевой Е.П. зарегистрировано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, г. Биробиджан, ул. Уютная, д. 6, кв. 6.

Согласно выпискам из ЕГРН площадь земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом №2, составляет 3 988 кв.м, площадь земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом № 4, - 3 388 кв.м, площадь земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом №6, - 3 038 кв.м.

Установив указанные обстоятельства, суды при расчете размера задолженности общества правомерно исключили из площади земельного участка, предоставленного по договору аренды №105154 (36 333 кв.м), площади земельных участков, на которых возведены вышеуказанные многоквартирные жилые дома (10 414 кв.м). Таким образом, размер арендной платы в спорный период (с 19.07.2019 по 17.12.2020) подлежит определению исходя из площади земельного участка - 25 919 кв.м (36 333 кв.м - 10 414 кв.м) и составляет 1 170 388 руб. 69 коп. (68 977 руб. 28 коп. в месяц).

Учитывая отсутствие доказательств внесения ООО «СТК «Варяг» арендной платы в установленном размере, суды, правильно применив указанные выше нормы права, а также положения статей 309, 614 ГК РФ, признали обоснованными требования Комитета о взыскании с общества долга по договору аренды №105154 в размере 1 170 388 руб. 69 коп.

Установив факт нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей, суды, правильно применив положения статей 329, 330 ГК РФ, признали правомерным требование Комитета о взыскании штрафной санкции за нарушение условий договора от 13.07.2015 №105154.

При этом судами на основании заявления ООО «СТК «Варяг» о пропуске срока исковой давности обосновано отказано в удовлетворении требований Комитета о взыскании пеней, начисленных за период с 26.07.2017 по 12.02.2018.

Судами также правомерно на основании пункта 1.1 постановления мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области от 23.04.2020 №662 «О первоочередных мерах поддержки граждан, субъектов малого и среднего предпринимательства города Биробиджана в связи с осуществлением мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции на территории муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области» отказано в удовлетворении требования Комитета о взыскании пеней за период с 01.04.2020 по 16.12.2020.

Кроме того, судебные инстанции, с учетом компенсационного характера неустойки и необходимости соблюдения при этом принципа ее соразмерности последствиям неисполнения обязательств должником, пришли к верному выводу, что сумма пеней, подлежащих взысканию с ответчика, подлежит снижению до 107 778 руб. 34 коп. (исходя из двукратной ставки рефинансирования Банка России) за период с 12.02.2018 по 31.03.2020, полагая, что такое снижение размера пени не ущемляет права Комитета, а устанавливает баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, в том месте, где оно происходило.

По смыслу названной нормы лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Согласно заявленным требованиям обществом предъявлено к взысканию неосновательное обогащение в виде переплаты по договору аренды от 13.07.2015 за период с 01.01.2017 по 31.12.2020.

Материалами дела подтверждается, что ООО «СТК «Варяг» за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 внесена арендная плата на общую сумму 2 378 330 руб. 82 коп.

Общая сумма арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 составляет 3 310 895 руб. 84 коп. (4 641 200 руб. (размер арендной платы за 4 года по условиям договора) - 1 330 304 руб. 16 коп. (размер арендной платы, подлежащий исключению в связи с регистрацией права собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирных домах, за 4 года)).

Учитывая размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2020 (3 310 895 руб. 84 коп.) и размер фактически внесенной ООО «СТК «Варяг» арендной платы за указанный период (2 378 330 руб. 82 коп.), суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии неосновательного обогащения на стороне Комитета, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы кассатора о том, что на стороне Комитета имеется неосновательное обогащение в виде переплаты по договору аренды земельного участка от 13.07.2015 №105154 в размере 237 823 руб. 67 коп. за период с 01.01.2017 по 22.07.2019 в связи с невозможностью использования арендуемого земельного участка по его назначению в результате противоправных действий арендодателя, не нашли своего подтверждения.

Материалы дела не содержат доказательств указанного утверждения общества. При этом судами при рассмотрении первоначального иска Комитета учтена позиция арендодателя о необходимости исключения из расчета задолженности по арендной плате площади земельных участков, на которых возведены многоквартирные дома и зарегистрировано право собственности первого лица на жилое помещение.

Доводов, способных повлиять на обоснованность и законность судебных актов либо опровергнуть выводы судов первой и апелляционной инстанций, кассационная жалоба не содержит.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.03.2022, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по делу № А16-384/2021 Арбитражного суда Еврейской автономной области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

Н.Ю. Мельникова