Гражданский кодекс часть 1

от ответчика (заинтересованного лица) МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО – ФИО4, представитель по доверенности от 24.04.2018 № Д 12 юр /3705.1-08

от третьих лиц:

от ФГКУ «ДВТУИО» – ФИО5, представитель по доверенности от 17.05.2018 № 62;

от Минобороны РФ – ФИО6, представитель по доверенности от 21.12.2016 № 212/1/29/7

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3, индивидуального предпринимателя ФИО1

на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018

по делу № А73-19472/2017 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи: В.Г. Дроздова, М.О. Волкова, Е.В. Гричановская

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, индивидуального предпринимателя ФИО3

кМежрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области

третьи лица: Министерство обороны Российской Федерации, федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное Управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, муниципальное образование городской округ «Город Хабаровск» в лице Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

об урегулировании разногласий при заключении договора

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>; далее - ИП ФИО3) обратились в Арбитражный суд Хабаровского края к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680030, <...>; далее - МТУ Росимущества, ответчик) с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи № 13 находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель категории - земли населённых пунктов, с кадастровым номером 27:23:0040947:43, площадью 11 259 кв.м, местоположением: относительно ориентира, расположенного в границах ориентира нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <...>, с разрешённым использованием: «объект складского назначения», приняв в следующей редакции спорные условия договора: 1) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 27 357,88 (двадцать семь тысяч триста пятьдесят семь) рублей 88 копеек, НДС не облагается. Размер цены выкупа каждому покупателю за земельный участок, устанавливается:

а) ФИО1 расчётная площадь земельного участка – 5 629,5 кв.м (соответствует доли 1/2), цена выкупа земельного участка = 13 678,94 руб.;

б) ФИО3 расчётная площадь земельного участка – 5 629,5 кв.м (соответствует доли 1/2), цена выкупа земельного участка = 13 678,94 руб. Оплата производится в рублях. Сумма платежа перечисляется на счета органов Федерального казначейства. Сведения о реквизитах счёта: ...» - остаются в редакции проекта договора».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство обороны Российской Федерации, ФГКУ «ДВТУИО» муниципальное образование г. Хабаровск в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска.

Решением от 19.03.2018 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 решение от 19.03.2018 отменено. Разногласия по договору от 13.11.2017 № 13 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка из земель категории - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 27:23:0040947:43, площадью 11 259 кв.м, местоположением: относительно ориентира, расположенного в границах ориентира нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <...>, с разрешенным использованием: «объект складского назначения», урегулированы путем принятия редакции, предложенной ответчиком.

В кассационной жалобе предприниматели, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просят отменить обжалуемое постановление. Указывают, что поданные в 2008-2009 годах заявления о выкупе спорного участка по существу уполномоченным органом не рассмотрены, ответчик не отказывал истцам в удовлетворении заявления от 04.06.2008, а сообщал об обстоятельствах, препятствующих реализации их права и об устранении таких препятствий. Считают, что направление проекта договора купли-продажи земельного участка в 2017 году является возобновлением работы по заявлению предпринимателей от 04.06.2008, на основании чего, у уполномоченного органа существует обязанность заключить договор купли-продажи с принятием льготной цены выкупа.

В отзыве на кассационную жалобу МТУ Росимущества приводит свои возражения относительно ее доводов, просит оставить обжалуемое постановление без изменения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене постановления. Представитель МТУ Росимущества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, дал свои пояснения. Представители ФГКУ «ДВТУИО» и Минобороны РФ также привели свои возражения относительно доводов жалобы, дали свои пояснения.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи от 03.01.2002 № 542, с учетом дополнительного соглашения от 13.02.2002, приобретено в собственность высвобождаемое военное имущество военного городка № 43, расположенное по адресу: <...>: нежилое здание склада, литер А площадью 52,3 кв.м (по наружному обмеру), здание выведено из эксплуатации, нет окон, дверей, повреждение кровли, выбоины в полах, отпадение штукатурки; нежилое здание склада, литер Б площадью 280 кв.м (по наружному обмеру), здание выведено из эксплуатации, нет перекрытия, нет окон, дверей, полы разрушены полностью, перегородки местами разрушены; нежилое здание гаража литер В, площадью 1 983,7 кв.м (по наружному обмеру), здание выведено из эксплуатации, стены разрушены на 58%, нет перекрытия, крыши, ворот освещения, полы местами разрушены полностью.

Впоследствии между ИП ФИО1 (продавец) и ИП ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 05.03.2003, согласно которому продавцом продана ½ доли вышеуказанного имущества.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.01.2008 по делу № А73-12353/2007-63 установлено, что спорный земельный участок находится в федеральной собственности.

04.06.2008 предпринимателями в адрес МТУ Росимущества направлена совместная заявка на приватизацию земельного участка площадью 11 254,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Письмами МТУ Росимущества от 10.06.2008 № 8168.1-06, 29.08.2008 № 12464.1-06, от 19.11.2008 № 16991.1-06, сообщило о проведении в отношении спорного участка кадастровых работ.

26.01.2009 спорному земельному участку присвоен номер 27:23:040947:43 (равнозначен номеру 27:23:040947:0005), вид разрешенного использования: «для нужд Министерства обороны», кадастровая стоимость составляет 27 449 104,23 руб.

В письмах от 25.06.2009 № 14291.1-06, от 12.08.2009 № 18360.1-08, направленных в адрес предпринимателей, МТУ Росимущества в ответ на обращение о стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:23:040947:43, разъяснило, что уполномоченным органом по управлению, в том числе спорным земельным участком является Министерство обороны Российской Федерации, в связи с чем по вопросам, связанным с использованием спорного земельного участка, необходимо обращаться в Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации.

В рамках дела № А73-9492/2009 установлено незаконное бездействие Министерства обороны Российской Федерации по непринятию решения о высвобождении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040947:43 площадью 11 259 кв.м, расположенного по адресу: <...>; по не прекращению права постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком за Чернореченской КЭЧ; по непринятию решения о предоставлении земельного участка на праве собственности ИП ФИО1 и ИП ФИО3 и по не подготовке проекта договора купли-продажи и не направлении его заявителям с предложением о его заключении. На Министерство обороны Российской Федерации возложена обязанность принять решение о высвобождении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040947:43 площадью 11 259 кв.м, расположенного по адресу: <...>, принять решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования в отношении данного участка, а также рассмотреть заявление предпринимателей о предоставлении в собственность этого земельного участка, по результатам рассмотрения заявления решить вопрос о возможности заключения с индивидуальными предпринимателями ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи.

Во исполнение решения арбитражного суда по делу № А73-9492/2009 приказом директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации от 22.03.2016 № 378 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым № 27:23:0040947:43 площадью 11 259 кв.м, а также осуществлена государственная регистрация прекращения права 29.04.2016 в ЕГРП.

Кроме того, в письме от 23.03.2016 № 141/7912, направленном в адрес судебного пристава-исполнителя, Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации разъяснил, что в части рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в собственность и заключении договора купли-продажи в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.07.2008 № 432 «Об утверждении положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» уполномоченным органом по заключению договоров купли-продажи земельных участков является Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

05.06.2016 предприниматели обратились в уполномоченный орган с заявлением о возобновлении рассмотрения заявления от 04.06.2008 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 27:23:040947:43 площадью 11 259 кв.м в общую долевую собственность.

Письмом от 15.07.2016 № 5394.1-08 МТУ Росимущества, ссылаясь на пункт 1 статьи 39.17 ЗК РФ, отказало в предоставлении в собственность указанного земельного участка, возвратив комплект документов на доработку.

Предприниматели в дополнительном заявлении от 01.09.2016 просили рассмотреть их заявку о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

МТУ Росимущества в письме от 29.09.2016 № 7565.1-08, ссылаясь на пункт 14 статьи 39.16 ЗК РФ, отказало предпринимателям в предоставлении земельного участка в собственность, дополнительно сообщив, что в настоящее время МТУ Росимущества проводит работы по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 27:23:040947:43, о результатах которых проинформирует заявителей дополнительно.

Впоследствии ИП ФИО1 и ИП ФИО3 обратились в МТУ Росимущества с заявлением от 23.10.2017 о возобновлении рассмотрения заявления от 04.06.2008 о предоставлении земельного участка с кадастровым № 27:23:0040947:43 площадью 11 259 кв.м в общую долевую собственность за плату без проведения торгов.

МТУ Росимущества сопроводительным письмом от 13.11.2017 № 9601.1-09 направило в адрес предпринимателей на подписание договор купли-продажи спорного земельного участка от 13.11.2017 № 13.

В ответ на указанное письмо предприниматели в письме от 17.11.2017 сообщили, что поскольку заявка на приватизацию земельного участка от 04.06.2008 была подана в период действия Федерального закона от 24.07.2007 № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», которым внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), то выкупная стоимость спорного земельного участка в соответствии с действующим на момент подачи заявления порядком подлежит расчету, исходя из 2,5% его кадастровой стоимости.

В протоколе согласования разногласий, направленном МТУ Росимущества в адрес истцов с сопроводительным письмом от 28.11.2017 № 10078.1-09, предложено подписать договор от 13.11.2017 № 13 в редакции продавца, согласно которой стоимость земельного участка составляет полную кадастровую стоимость в размере 32 807 262,33 руб., определенную на момент подачи предпринимателями заявки – 23.10.2017.

Поскольку сторонами не урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 13.11.2017 № 13, ИП ФИО1 и ИП ФИО3 обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих восстановление руинированного здания, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в силу чего пришел к выводу об отсутствии у предпринимателей исключительного права на приобретение земельного участка.

Отменив решение от 19.03.2018, суд апелляционной инстанции урегулировал разногласия сторон в отношении условий о выкупной цене участка, руководствуясь следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), действовавшей до 01.03.2015, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 5,6 статьи 36 ЗК РФ, правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления.

По смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона № 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.

Из материалов дела следует, что предприниматели неоднократно обращались в МТУ Росимущества с заявлениями о приобретении в собственность спорного земельного участка, в том числе в 2008, 2009, 2016 и 2017 годах.

Получив ответы МТУ Росимущества от 21.10.2008 и 24.12.2014 с изложенным выше обоснованием, не содержавшие предложение о заключении договора купли-продажи с приложением проекта договора, предприниматели не оспорили в судебном порядке обоснованность таких ответов, которыми, по существу, было отказано в выкупе земельного участка.

Считая надлежащей заявку от 04.06.2008, по дате подачи которой, по мнению предпринимателей, должна определяться цена выкупаемого земельного участка, они не учитывают, что с момента обращения с этой заявкой истекли как сроки для ее разрешения уполномоченным органом, так и сроки для обжалования его бездействия.

Основания, по которым не был приобретен земельный участок согласно заявке общества от 04.06.2008, не были проверены в установленном законом порядке при рассмотрении самостоятельного спора об отказе в предоставлении земельного участка или об обжаловании бездействия уполномоченного органа.

Указанные обстоятельства позволили судам прийти к обоснованному выводу о том, что датой обращения с надлежаще оформленной заявкой, отражающей действительное волеизъявление истца на приватизацию земельного участка, является 23.10.2017.

Кроме того, судами правомерно указано на следующее.

Согласно правовому подходу, приведенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 08.06.2010 № 292/10 по делу № А51-10601/2008-1-325, исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 ЗК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 39 ЗК РФ, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном (руинированном) состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Судами установлено, что предметом выкупа являлись три объекта недвижимости, находившихся в руинированном состоянии.

На момент обращения с заявкой от 04.06.2008 из приобретенных объектов были восстановлены объекты с литерами А и В. Доказательств приведения в пригодное для эксплуатации состояние объекта с литером Б к моменту обращения с заявкой от 04.06.2008 не имеется.

Между тем, земельный участок сформирован под эксплуатацию трех объектов недвижимости.

Установив, что на момент обращения с заявкой от 04.06.2008 отсутствовали доказательства восстановления всех руинированных объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке, под эксплуатацию которых он сформирован, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в 2008 году у заявителей отсутствовало право на приватизацию спорного земельного участка, в связи с чем заявка от 04.06.2008 также не может рассматриваться как начало процедуры выкупа земельного участка.

Приняв во внимание совокупность вышеприведенных оснований, суды первой и апелляционной инстанции пришли к верному выводу об отсутствии у заявителей права выкупа земельного участка по льготной цене в размере 2,5 процентов его кадастровой стоимости.

При этом отменяя решение суда первой инстанции и разрешая дело по существу, апелляционный суд правомерно исходил из положений законодательства, действовавшего на момент подачи единственной действительной заявки предпринимателей от 23.10.2017, в связи с чем установил выкупную стоимость земельного участка исходя из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 «Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов» в размере его кадастровой стоимости.

Доводы кассационной жалобы о том, что рассмотрение заявки предпринимателей фактически продолжалось ответчиком с 2008 года, отклоняются как противоречащие вышеприведенным обстоятельствам неоднократного фактического отказа в приватизации земельного участка, установленным судом на основании анализа имеющихся в деле доказательств.

Вывод судов о наличии на спорном земельном участке на момент обращения 04.06.2008 руинированного здания, в связи с чем земельный участок на тот момент не мог быть предоставлен в ныне существующих границах и размере, определенных исходя из восстановления всех расположенных на земельном участке объектов, предпринимателями какими-либо доказательствами не опровергнут.

Поскольку предпринимателями не доказано восстановление из руинированного состояния всех расположенных на спорном земельном участке объектов по состоянию на 04.06.2008, а также в связи с наличием нескольких не оспоренных в судебном порядке отказов МТУ Росимущества в приватизации земельного участка, суды обоснованно указали на отсутствие правовых оснований для применения правового подхода Верховного Суда Российской Федерации, изложенного в определении от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104, на которое предприниматели ссылались в подтверждение доводов о необходимости установления выкупной цены земельного участка на дату первоначального обращения в МТУ Росимущества с заявкой от 04.06.2008.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции, разрешившего спор по существу, не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по делу № А73-19472/2017 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья О.В. Цирулик

Судьи В.А. Гребенщикова

С.Н. Новикова