Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Любимый город наш» (далее – ООО «Любимый город наш», общество) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) о взыскании 200 215,60 руб. задолженности по оплате услуг за содержание общего имущества многоквартирного дома за период с 01.10.2014 по 30.09.2017 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 (Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (дуле – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Магаданэлектросеть» (далее – АО «Магаданэлектросеть»).

Решением суда от 22.02.2018, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018, исковые требования ООО «Любимый город наш» удовлетворены.

ИП ФИО1, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой считает их необоснованными и подлежащими отмене.

По мнению заявителя жалобы, в материалах дела отсутствует договор управления, заключенный по результатам открытого конкурса между ООО «Любимый город наш», Департаментом ЖКХ и КИ мэрии города Магадана, что свидетельствует об отсутствии доказательств подтверждения статуса истца. Также указывает на отсутствие в решении надлежащей оценки договору управления от 01.07.2015, в котором указано на площадь помещения ответчика - 79,6 кв.м; на представление ответчиком в материалы дела документов, подтверждающих выполнение обязательств по внесению платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, исходя из площади помещения – 79,6 кв.м, не выставление счетов на оплату, исходя из площади – 438 кв.м.

Кроме того, податель жалобы, со ссылкой на отдельный технический паспорт, указано на отсутствие доказательств того, что в общую площадь жилого дома входит площадь здания, принадлежащая ответчику; самостоятельное заключение ответчиком договора энергоснабжения с ОАО «Магаданэлектросеть»; отвод земельного участка под здание ответчика. Указанное, по мнению заявителя жалобы, свидетельствует об автономности помещений ИП ФИО1 от многоквартирного жилого дома (МКД).

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда, явку своего представителя в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив правильность применения судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, ООО «Любимый город наш» на основании договора управления многоквартирным домом от 01.08.2012, заключенного по итогам открытого конкурса на право заключения договора управления несколькими многоквартирными домами, расположенными на территории муниципального образования «Город Магадан» от 18.07.2012, проведенного в соответствии с постановлением мэрии г. Магадана от 23.05.2012 № 1951, с указанной даты является управляющей компанией МКД, расположенного по адресу: <...>; имеет лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами № 33 от 02.03.2016.

По условиям конкурса тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества по МКД, расположенному по адресу: <...>, определен в постановлении мэрии г. Магадана от 23.05.2012 № 1951 в размере 16,62 руб./кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и свидетельству о государственной регистрации права ИП ФИО1 с 26.09.2012 является собственником нежилого помещения, площадью 517,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> (магазин с офисными помещениями и выставочным залом).

01.08.2012 между обществом и предпринимателем заключен договор управления спорным многоквартирным домом № 1 сроком на три года без указания площади помещений, принадлежащих ответчику.

01.07.2015 между теми же сторонами заключен договор управления многоквартирным домом на площадь 79,6 кв.м, сроком до 01.07.2016, с возможностью его пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, если в течение двух месяцев до окончания срока действия договора собственниками помещений МКД на общем собрании не принято решение о выборе иного способа управления или иной управляющей организации (пункт 7.1).

По условиям договора ООО «Любимый город наш» оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД.

В период с 01.10.2014 по 30.09.2017 общество оказало услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений указанного МКД, оплата за которые произведена предпринимателем, исходя из площади встроенного помещения – 79,6 кв.м, в связи с чем задолженность ответчика составила 200 215,60 руб. (исходя из площади пристроенного помещения – 438 кв.м).

Претензия от 25.08.2017, направленная ООО «Любимый город наш» в адрес ИП ФИО1, оставлена последним без удовлетворения, что явилось основанием для обращения общества в суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая данный спор, суды обеих инстанций исходили из следующего.

Исходя из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», регулирование отношений собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

Собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ, пункт 1 статьи 36 ЖК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила № 491), в соответствии с которыми в состав общего имущества включаются, в том числе, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры), иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома.

В состав общего имущества включаются также внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных приборов (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования и т.д.

В силу пункта 11 Правил под содержанием общего имущества понимается сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме; текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержания общего имущества.

Согласно пункту 29 вышеуказанных Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Пунктом 1 статьи 153 ЖК РФ предусмотрена также обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Из буквального толкования приведенных норм следует, что независимо от наличия соответствующих договорных отношений на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество.

Судом установлено, что ООО «Любимый город наш» является управляющей организацией многоквартирного дома № 29 по ул.Портовая г.Магадан.

ИП ФИО1 на праве собственности с 26.09.2012 принадлежит нежилое помещение площадью 517,6 кв.м, являющееся магазином с офисными помещениями и выставочным залом.

По признанию суда, факт оказания услуг подтвержден материалами дела, в том числе наряд-заданиями, договорами с ресурсоснабжающими и подрядными организациями.

Доказательств, свидетельствующих о том, что в заявленный период общее имущество содержалось с нарушением положений пунктов 10, 11 Правил № 491, устанавливающих требования к содержанию общего имущества, суду в материалы дела не представлено.

При этом в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений, если размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают.

Указанная правовая позиция сформирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, от 12.04.2011 № 16646/10 и от 17.04.2012 № 15222/11.

Несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества не освобождает его как сособственника от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества (статья 249 ГК РФ).

По расчету истца судом выяснено, что долг за спорный период (с 01.10.2014 по 30.09.2017) составил 200 215,60 руб. (с учетом уточнения иска): 517,6 кв.м х 16,62 руб. /кв.м х 36 мес. – 109 474,80 руб. (сумма, уплаченная ответчиком, исходя из площади 79,6 кв.м).

Тариф на содержание и текущий ремонт общего имущества по МКД, расположенному по адресу: <...>, установлен постановлением мэрии г. Магадана от 23.05.2012 № 1951 в размере 16,62 руб. /кв.м.

Расчет долга произведен, с учетом доли ответчика в праве собственности, путем умножения площади пристроенного помещения (438 кв.м) на тариф, установленный договором, на количество месяцев оказания услуг; с учетом оплаты услуг, исходя из площади помещения 79,6 кв.м.

Судом расчет проверен и признан верным.

Суды обеих инстанций, приняв во внимание вышеуказанные нормы права и установив отсутствие оплаты в полном объеме за оказанные в спорный период услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД, правомерно возложили обязанность по внесению указанной платы на собственника спорного помещения, пропорционально его доле в праве собственности.

Ссылка предпринимателя в апелляционной жалобе, аналогичная доводу кассационной жалобы, на отсутствие полномочий истца по управлению, оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту МКД, по оценке суда, противоречит имеющимся в деле доказательствам, а также сведениям, размещенным на официальном сайте в сети Интернет по адресу: www.reformagkh.ru; договорам управления от 01.08.2012, 01.07.2015, заключенным между истцом и ответчиком.

При этом суд принял во внимание, что по условиям пункта 7.1 договора от 01.07.2015 последний подлежит пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, если в течение двух месяцев до окончания срока действия договора собственниками помещений МКД на общем собрании не принято решение о выборе иного способа управления или иной управляющей организации.

Доказательств, подтверждающих, что управление многоквартирным домом № 29 по ул. Портовой в г.Магадане в спорный период осуществлялось какой-либо иной организацией, ответчиком суду не представлено, в то время как имеющиеся в материалах дела договоры, акты выполненных работ, наряд-заказы, по признанию суда, подтверждают факт управления МКД по ул. Портовой, д. 29 г.Магадан в спорный период именно истцом.

Доводы апелляционной и кассационной жалоб о самостоятельном заключении ответчиком договора энергоснабжения с ОАО «Магаданэлектросеть» и оплате им электроэнергии на ОДН согласно выставляемых АО «Магаданэлектросеть» счетов-фактур не имеют правового значения для настоящего спора, поскольку пунктом 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (в редакции, действовавшей до 01.01.2017), было предусмотрено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

Иные доводы ответчика и кассационной, как и апелляционной жалоб сводятся к отсутствию доказательств того, что в общую площадь жилого дома входит площадь здания, принадлежащая ответчику, со ссылкой на отдельный технический паспорт; отвод земельного участка под зданием ответчика; заключение договора управления от 01.07.2015, в котором указано на площадь помещения ответчика – 79,6 кв.м; не выставление счетов на оплату, исходя из площади – 438 кв.м; автономность помещений ИП ФИО1 от многоквартирного жилого дома.

Оценив указанные доводы предпринимателя, суд признал, что они подлежат отклонению по следующим основаниям.

Согласно техническому паспорту на часть здания – магазин литер А1, А3 – указанное нежилое помещение, общей площадью 517,6 кв.м, является встроенно-пристроенным.

В соответствии с частью 7 Свода правил по проектированию и строительству «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004) от 01.02.2005 встроенно-пристроенное нежилое помещение – это помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. При этом, встроенная в жилой дом часть нежилого помещения ответчика (бывшая трехкомнатная квартира) площадью 79,6 кв.м (литер А1) соединена сквозным проходом с пристроенной частью нежилого помещения ответчика площадью 438 кв.м (литер А3).

Из данных технического паспорта суд выяснил, что водопровод, канализация и отопление имеются только в помещении площадью 79,6 кв.м, в то время как электроснабжение имеется во всем помещении площадью 517,6 кв.м.

Из материалов дела судом установлено, что нежилое помещение ответчика площадью 517,6 кв.м является встроенно-пристроенным и фактически состоит из двух помещений:

- нежилого помещения площадью 79,6 кв.м, встроенного в МКД и являющегося бывшей жилой трехкомнатной квартирой (начисление платы по которому ответчиком не оспорены и оплачены);

- нежилого помещения площадью 438 кв.м, пристроенного к МКД, но тесно и неразрывно связанного с МКД проходным проемом.

При этом, принадлежащие ответчику электрические сети, обеспечивающие электроснабжение спорного помещения, подключены к общим сетям жилого дома в вводно-распределительном узле.

Указанное подтверждается актом разграничения балансовой принадлежности (приложение к договору электроснабжения от 07.06.2004 №1199), техническими условиями от 21.03.2002 № 981.

Из технического паспорта, плана объекта недвижимости, судом также установлено, что принадлежащее ответчику на праве собственности нежилое помещение находится в МКД, и является с МКД единым объектом капитального строительства (помещение ответчика и МКД имеют единый адрес, коммуникации, связаны сквозным проходом; поставка коммунальных ресурсов (электроснабжение) осуществляется в нежилое помещение ответчика (в ее пристроенную часть) с использованием соответствующих общедомовых инженерных сетей).

Исходя из функционального назначения нежилого помещения ответчика – магазин с офисными посещениями и выставочным залом, требований СНиП 11-77-80 «Магазины», судом выяснено, что пристроенное помещение магазина не может функционировать без МКД и встроенного помещения площадью 79,6 кв.м, в котором имеются канализация и водопровод.

Приведенные обстоятельства, по признанию суда, свидетельствуют об отсутствии доказательств, подтверждающих полную изолированность пристроенной части помещений от многоквартирного дома и возможность его существования отдельно без жилого дома.

Суды обеих инстанций, проанализировав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии возможности считать часть пристроенного функционального помещения отдельным самостоятельным помещением; функциональные помещения, находящиеся частично в основном здании и частично в пристройке, можно признать неделимыми. Соответственно, неделимыми являются и часть пристройки с основным зданием.

Согласно положению пункта 1 статьи 133 ГК РФ, вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

По оценке суда, предоставление земельного участка под пристроенной частью к дому не в долевую собственность, а в индивидуальную, также не свидетельствует об автономности расположенного на данном земельном участке объекта, учитывая установление материалами дела общности технических коммуникаций жилого дома и помещения ответчика.

Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, исходя из общей площади принадлежащих ответчику помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10, статья 249 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования общества удовлетворены судом правомерно в соответствии с указанными выше нормами закона, жилищного законодательства и судебной практики.

Все доводы заявителя кассационной жалобы уже были предметом исследования в судах обеих инстанций, где им дана соответствующая оценка, пересмотр которой не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Таким образом, обжалуемые судебные акты являются законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению – не подлежат.

Излишне уплаченная государственная пошлина за рассмотрение кассационной жалобы в сумме 1 004 руб. подлежит возврату предпринимателю в соответствии со статьей 104 АПК РФ, статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.02.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 по делу № А37-2142/2017 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы в размере 1 004 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 12.03.2018 № 9.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.А. Тарасов

Судьи А.Н. Барбатов

Н.Ю. Мельникова