Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» (далее – ООО «Компания Ремсталь», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (далее – администрация, ответчик) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков: от 09.01.2017 № 20-11/1ЮЛ-2017 с 09.01.2017 исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:85 в размере 5 547 675 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105001:17 в размере 340 186 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0105002:21 в размере 506 336 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0103005:52 в размере 592 243 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0102010:27 в размере 1 186 419 руб., исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 27:21:0101016:12 в размере 2 471 175 руб., с учетом применения кадастровой стоимости земельных участков с 04.01.2015, а также о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 183 346, 99 руб., возникшего в результате переплаты арендной платы за период 2019-2021 годы.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.10.2022 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 указанное решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Компания Ремсталь» просит постановление апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением норм материального права, подлежащих применению, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что апелляционным судом не учтены обстоятельства в качестве преюдиции, установленные по делам суда общей юрисдикции № 3а-142/2021, № 3а-150/2021. Считает, что перерасчет арендной платы осуществляется с даты, с которой возникли основания для перерасчета.

В отзыве на кассационную жалобу администрация, возражая относительно приведенных в ней доводов, просила обжалуемое постановление апелляционного суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили; ООО «Компания Ремсталь» заявило ходатайство об отложении дела ввиду участия представителя в другом деле или его приостановлении, рассмотрев которое суд кассационной инстанции не установил препятствий для рассмотрения настоящей кассационной жалобы, поскольку указанные заявителем обстоятельства не влияют рассмотрению доводов, приведенных в кассационной жалобе, которые ясны и понятны, не создают также и препятствий по проверке законности принятых судебных актов, не лишает его возможности направить в судебное заседание иного представителя.

Проверив законность принятого постановления от 06.06.2023, с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.

По материалам дела установлено, между администрацией (арендодатель) и ООО «Компания Ремсталь» (арендатор) на основании протокола заседания единой комиссии по управлению муниципальным имуществом и землей, рассмотрение заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от 26.12.2016 № 72 заключен договор аренды от 09.01.2017 № 20-11/1ЮЛ-2017 земельных участков с кадастровыми номерами 27:21:0105001:85 (площадь 221 907 кв. м), 27:21:0105001:17 (площадь 10 005 кв. м), 27:21:0105002:21 (площадь 15 823 кв. м), 27:21:0103005:5 (площадь 96 009 кв. м), 27:21:0102010:27 (площадь 40 911 кв. м), 27:21:0101016:12 (площадь 91 525 кв. м), находящихся в государственной (неразграниченной) собственности, для проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определен по результатам аукциона и составил за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0105001:85 - 1 706 742, 21 руб., за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0105001:17 - 95 593, 35 руб., за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0105002:21 - 146 401, 51 руб., за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0103005:5 - 783 001, 39 руб., за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0102010:27 - 354 189, 03 руб., за земельный участок с кадастровым номером 27:21:0101016:12 - 748 958, 23 руб.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, изменения базовой ставки арендной платы, размера коэффициента, учитывающего вид и срок использования участка арендатором, и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы. В этом случае внесение соответствующих изменений в договор не требуется.

Перерасчет арендной платы осуществляется с даты, с которой возникли основания для перерасчета, и является обязательным для оплаты арендатором (пункт 3.5 договора).

Участки переданы по акту приема-передачи арендатору.

Решениями Хабаровского краевого суда от 04.08.2021 № 3а-142/2021, от 07.10.2021 № 3а-150/2021 по искам общества установлена кадастровая стоимость арендуемых земельных участков на период с 01.01.2012 до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки: в отношении участка с кадастровым номером 27:21:0105001:85 - 5 547 675 руб., в отношении участка с кадастровым номером 27:21:0105001:17 - 340 186 руб., в отношении участка с кадастровым номером 27:21:0105002:21 - 506 336 руб., в отношении участка с кадастровым номером 27:21:0103005:5 - 2 592 243 руб., в отношении участка с кадастровым номером 27:21:0102010:27 - 1 186 419 руб., в отношении участка с кадастровым номером 27:21:0101016:12 - 2 471 175 руб.

В связи с пересмотром кадастровой стоимости арендуемых земельных участков арендатор обратился к арендодателю с заявлением от 14.12.2021 № 1412/21-95ю о перерасчете размера арендной платы по договору и возврате излишне уплаченных за аренду денежных средств.

Поскольку заявление оставлено уполномоченным органом без удовлетворения, общество предъявило в арбитражный суд настоящий иск.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае размер арендной платы определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере равном начальной цене предмета аукциона. Изменение размера кадастровой стоимости переданных истцу в аренду земельных участков не влечет изменения цены договора аренды, поскольку она остается в неизмененном виде и определяется как 1,5 % от кадастровой стоимости. В рассматриваемом деле кадастровая стоимость устанавливается в результате рассмотрения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, кадастровая стоимость переданных обществу в аренду земельных участков применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости. Кроме того, арендатор на основании соглашения от 24.12.2019 № СПВ-1758/19 является резидентом «Свободного порта Владивосток» и на арендуемых земельных участках реализует инвестиционный проект по строительству объекта «Транспортно-перегрузочный комплекс по перевалке сжиженных углеводородных газов» в г. Советская Гавань, соответственно, арендатор в силу действовавшего в спорный период подпункта 33 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имел право на получение спорного участка в преимущественном порядке без проведения торгов.

Рассмотрев настоящий спор повторно, суд апелляционной инстанции отказал в иске с учетом следующего.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В силу пункта 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2022 № 57-П указал, что торги представляют собой специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба. Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы, как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц. Сам по себе пункт 5 статьи 447 Кодекса, являясь общей нормой, не противоречит Конституции Российской Федерации, поскольку не исключает возможности закреплять в специальном законодательстве различные правовые последствия признания торгов несостоявшимися. Во взаимосвязи с ним не может придаваться иное значение и пункту 2 статьи 432, пункту 1 статьи 438 и пункту 4 статьи 448 данного Кодекса.

Соответствующие специальные правовые последствия установлены в земельном законодательстве.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ закреплено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 Кодекса).

На основании пункта 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 данного Кодекса.

Исходя из приведенных норм права, по общему правилу, изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление № 73) разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Судом установлено, что предметом аукциона в настоящем деле являлось право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, начальная цена предмета аукциона установлена уполномоченным органом в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Договор аренды земельного участка от 09.01.2017 № 20-11/1ЮЛ2017 заключен на основании протокола о результатах проведенного открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, годовой размер арендной платы определен в договоре в размере начальной цены предмета аукциона.

При таких обстоятельствах изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется.

Основания для признания обоснованной ссылки истца на пункт 3.4 договора, предусматривающий возможность перерасчета арендной платы, у отсутствуют, поскольку исходя из буквального значения содержащихся в данном пункте договора слов и выражений (статья 431 ГК РФ), договор не содержит возможности перерасчета арендной платы, определенной в размере начальной цены.

Кроме того, в результате признанного судом первой инстанции правомерным перерасчета арендной платы в сторону уменьшения договор аренды изменен настолько, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным.

На день проведения аукциона (26.12.2016) и по 26.10.2020 действовали подпункт 33 пункта 2 статьи 39.6 и подпункт 18 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток на срок реализации резидентом соглашения об осуществлении деятельности.

Поскольку общество зарегистрировано резидентом свободного порта Владивосток только 27.12.2019, то есть спустя почти 3 года после заключения спорного договора аренды земельного участка, данный договор не мог быть заключен без проведения торгов по регулируемой цене.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения исковых требований общества о проведении перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка не имелось.

При таких обстоятельствах оводы заявителя кассационной как основанные на неверном толковании норм права подлежат отклонению.

С учетом приведенного основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

При принятии кассационной жалобы к производству ООО «Компания Ремсталь» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то с учетом результатов рассмотрения кассационной жалобы с него в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3000 руб. на основании статьи 110 АПК РФ и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110,286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 по делу № А73-5756/2022 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 3000 руб.

Арбитражному суду Хабаровского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Гребенщикова

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова