Гражданский кодекс часть 1

ИНН <***>, адрес (место нахождения): 690950, <...>; далее – администрация) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – нежилые помещения

в здании – боксы №№ 303 и 304, состоящие из двух этажей в гаражно- строительном кооперативе «Волга», расположенные по адресу:

г. Владивосток в районе здания ул. Кирова, 40, общей площадью 35 кв.м (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – Департамент) и гаражно-строительный кооператив «Волга»

(далее – ГСК «Волга», кооператив).

Решением суда от 15.08.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2016 без изменения, в удовлетворении исковых требований предпринимателю отказано

полностью.

В кассационной жалобе ИП Гелей С.Ю. выражает несогласие

с состоявшимися по делу судебными актами, указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению заявителя жалобы, ссылки судебных инстанций на несоответствие параметров спорного объекта (с учетом надстройки второго этажа) и на отсутствие у предпринимателя разрешения на строительство (реконструкцию) и ввод его в эксплуатацию в данном случае не могли служить основанием для отказа в иске. При этом заявитель в обоснование своей позиции приводит доводы о том, что он является зарегистрированным собственником двух гаражных боксов №№ 303 и 304 в ГСК «Волга»

и арендатором отдельного земельного участка под ними с кадастровым номером 25:28:050043:3015 площадью 212 кв.м с целевым назначением

для эксплуатации кооперативных гаражей. Данные гаражи в составе единого комплекса в установленном законом порядке построены и введены в эксплуатацию в 1974 и 1983 годах, соответственно. Надстройка второго этажа над спорными гаражами осуществлена предыдущим собственником

в 2002 году еще до их приобретения истцом, что подтверждено представленными в дело различными экспертными заключениями, которые безосновательно отклонены судами обеих инстанций. Предприниматель

настаивает на том, что разрешение на реконструкцию гаражей на момент возведения второго этажа не требовалось, а все выводы судов об обратном основаны на нормах права, не подлежащих в данном случае применению,

и противоречат сложившейся судебной практике по этому вопросу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.09.2012 № 5698/12, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ

от 19.03.2014). Кроме того, суды при рассмотрении настоящего спора не учли, что при реконструкции гаражей соблюдены требования всех строительных норм и правил, технических регламентов, в том числе в части пожарной безопасности и конструктивной надежности капитального строения. Данные обстоятельства ответчиком, третьими лицами не опровергались и свидетельствуют об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, исключают нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Дополнительно заявитель жалобы отмечает, что суды при отклонении заявленных истцом требований ошибочно указали на факт возведения предпринимателем автомойки, тогда как он просил признать право собственности на гаражные боксы с надстройкой второго этажа.

Считает неправомерными ссылки судов на результаты рассмотрения другого дела № А51-2660/2015 (о взыскании убытков), сведения технического паспорта (выданного в 2013 году по результатам предыдущей инвентаризации, проведенной в 2002 году до реконструкции гаражей)

и ничем не подтвержденные фотографические материалы из сети Интернет (информационные сервисы Google Maps и Яндекс Карты).

Администрация в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы предпринимателя. Как утверждает ответчик, фактически истец на предоставленном ему в аренду земельном участке вместо ранее имевшихся на нем двух гаражей самовольно возвел новый капитальный объект – двухэтажную автомойку, размещение которой на этом участке недопустимо. Проведение реконструкции гаражей в 2002 году предыдущим собственником ничем не подтверждено, противоречит материалам настоящего дела и обстоятельствам спора, рассмотренного

в рамках дела № А51-2660/2015. Поскольку предприниматель не предпринимал надлежащих мер по легализации спорной самовольной постройки, действует недобросовестно в обход установленного законом порядка ввода объекта в эксплуатацию, то администрация считает, что суды законно и обоснованно отказали в удовлетворении иска, в связи с чем предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

От третьих лиц – Департамента и ГСК «Волга» отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебное заседание кассационной инстанции участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей не направили. Предприниматель ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, предпринимателю Гелей С.Ю. по договору аренды от 15.12.2015 № 28-Ч-21515 на срок 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050043:3015 площадью

ГСК «Волга», имеющий вид разрешенного использования и целевое назначение «для строительства и дальнейшей эксплуатации капитальных кооперативных гаражей» (пункт 1.1 договора).

На данном участке находятся принадлежащие предпринимателю на основании договора купли-продажи от 23.04.2013 два обособленных

нежилых помещения в здании – боксы №№ 303 и 304 в ГСК «Волга», лит. А, общей площадью 17,5 кв.м каждый, расположенные в районе здания

по ул. Кирова, 40 в г. Владивостоке, что подтверждается свидетельствами о регистрации права собственности от 07.05.2013 серии 25-АВ № 020505

и серии 25-АБ № 959970, соответственно.

По утверждению истца спорные гаражные боксы в 2002 году были реконструированы предыдущим собственником путем надстройки второго этажа.

Согласно подготовленному ООО «Грифон В» техническому заключению от 24.09.2015 № 15/09-03-381 нарушений строительных, экологических, санитарных, противопожарных норм при обследовании указанных реконструированных гаражей выявлено не было.

ООО «Грифон В» также выполнено техническое обследование

от 18.05.2016 № 16/05-03-231, в котором указано, что спорное имущество – гаражные боксы №№ 303 и 304 в районе улицы Кирова, 40 в ГСК «Волга»

г. Владивостока являются единым комплексом зданий и располагаются

под одной крышей, а также взаимосвязаны между собой несущими конструктивными элементами (перекрытиями, фундаментами и пр.).

Техническим обследованием спорного имущества от 06.07.2016 № 16/07-03-310 ООО «Монолит» подтверждено соответствие спорных

объектов противопожарным нормам и правилам.

Вместе с тем разрешительная документация (на проведение реконструкции и ввод объекта в эксплуатацию) отсутствует, в выдаче таких разрешений администрация истцу отказала (ответ от 11.09.2015).

Поскольку иной возможности подтвердить право собственности
на реконструируемый объект недвижимости во внесудебном порядке

не имеется, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или

на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Действие статьи 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возникает новый объект (пункт 28 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ

№ 10/22).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В ходе рассмотрения настоящего спора арбитражными судами обеих инстанций установлено, что актом Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 28.05.2015 о выявлении самовольно занятых земельных участков подтверждено наличие

на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:3015,

предоставленном предпринимателю для эксплуатации капитальных кооперативных гаражей, спорного объекта, фактически представляющего собой 2-этажную автомойку площадью застройки около 50 метров.

На этом основании судебные инстанции сделали вывод, что в результате произведенной реконструкции нежилых помещений – гаражных боксов, истцом изменены их технические параметры и создан

новый объект недвижимости в виде автомойки, поэтому на него в полной мере распространяются положения действующего законодательства, регулирующие правоотношения, связанные с возведением объектов недвижимости.

Так, судами отмечено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.

Отсутствие у истца необходимого разрешения на реконструкцию спорного здания, по мнению судебных инстанций, подтверждает самовольный характер произведенной реконструкции и свидетельствует

о наличии у спорной постройки признаков, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Как отражено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки,

а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии

в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением

градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» также запрещает строительство

без получения разрешения на строительство.

С учетом положений вышеназванных норм права судами установлено, что до начала реконструкции спорного объекта истцом не было получено разрешение на строительство (реконструкцию) принадлежащих ему гаражей, которое, в свою очередь, могло быть выдано в том числе при условии наличия проектной документации на возводимый объект. Истец факт отсутствия у него проектной и разрешительной документации не отрицал, доказательств, препятствующих получению необходимых разрешений на реконструкцию спорных боксов, судам не представил.

Доводы истца об отсутствии необходимости в получении такого разрешения, судами отклонены. Как при этом отметили суды в деле

не имеется документального подтверждения того, что проведенные изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики

надежности и безопасности реконструируемых объектов и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, что в силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ исключало бы необходимость получения разрешения на проведение строительства (реконструкции).

Однако, суды в данном случае не учли указанных доводов истца

и не дали им должной оценки с позиции пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающего, что, помимо указанного в обжалуемых судебных актах случая, выдача разрешения

на строительство также не требуется при строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства

на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

В данном случае истец является правообладателем двух капитальных гаражей, расположенных на отведенном для этих целей земельном участке, также арендуемом истцом. Доказательств того, что такой участок с видом разрешенного использования «эксплуатация кооперативных гаражей» изначально предоставлялся для предпринимательских целей, в деле не имеется.

Поскольку для строительства (возведения) гаража на предоставленном физическом лицу земельном участке разрешение на строительство требуется только в случае, представления этого участка для осуществления коммерческой деятельности, то судам следовало выяснить какие нормы права обязывают собственника уже построенного гаража получать разрешение на его реконструкцию, однако таких норм в обжалуемых судебных актах не приведено.

Таким образом, выводы судебных инстанций о неполучении предпринимателем необходимых разрешений и непринятии им мер по легализации спорной самовольной постройки сделаны с неправильным применением норм материального права и по неполно установленным фактическим обстоятельствам спора, имеющим существенное значение для правильного разрешения дела.

Далее, судебными инстанциями указано, что реконструированные гаражные боксы расположены на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:3015, который полностью находится в зоне объектов автомобильного транспорта (Т-3).

При этом согласно действующим на момент рассмотрения спора Правилам землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденным решением Думы города Владивостока

от 07.04.2010 № 462, указанная зона объектов автомобильного транспорта предназначена для размещения объектов автомобильного транспорта и установления санитарно-защитных зон и санитарных разрывов таких объектов, установления полос отвода автомобильных дорог, а также размещения объектов дорожного сервиса и дорожного хозяйства, объектов благоустройства, при условии соответствия требованиям законодательства о безопасности движения.

Объекты по техническому обслуживанию автомобилей при условии соответствия требованиям законодательства о безопасности движения и объекты коммерческого назначения по обслуживанию автомобилей и пассажиров при условии соответствия требованиям законодательства о безопасности движения относятся к условно разрешенным видам использования в зоне Т-3.

Однако, как указали суды, данная зона не предусматривает в составе основных видов разрешенного использования размещение мойки автомобильного транспорта, вследствие чего, возможность нахождения спорных объектов истца в этой данной территориальной зоне также отсутствует, что также исключает удовлетворение заявленного иска о признании права собственности на спорный объект (его сохранение в реконструированном виде).

Использование земельного участка в составе условных видов требует получения специального разрешения, выдаваемого в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса РФ, доказательств наличия которого у предпринимателя также не имеется.

Самовольное изменение вида разрешенного использования земельного участка недопустимо, поскольку фактически влечет подмену функций органа местного самоуправления.

Поскольку использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом не принималось решения об его изменении,

то суды признали, что удовлетворение требований истца в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением целевого назначения земельного участка, будет противоречить положениям статьи 8 Земельного кодекса РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Вместе с тем, предприниматель в своем иске просил суд признать право собственности на два реконструированных гаражных бокса с надстроенным вторым этажом, а не на здание автомойки, как ошибочно отражено в обжалуемых судебных актах.

При этом факт эксплуатации спорных объектов в качестве автомойки отражен в акте проверки Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока от 28.05.2015, однако этого обстоятельства, указывающего на эксплуатацию спорных объектов не по целевому назначению недостаточно для признания постройки самовольной (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного

Суда РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-140).

Для правильного разрешения настоящего спора судам следовало

в первую очередь установить юридически значимые обстоятельства, связанные с наличием у реконструированных гаражей признаков самовольной постройки, предусмотренных статьей 222 ГК РФ.

Однако, в качестве такого признака суды указали лишь на отсутствие

у истца проектной и разрешительной документации на реконструкцию принадлежащих ему гаражей, что, как уже указывалось выше, сделано судами без выяснения всех существенных обстоятельств спора. Вопросы

о соответствии спорной постройки обязательным требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц сохранением постройки и

создании тем самым угрозы жизни и здоровью граждан, судами обеих инстанций не обсуждались.

Ссылки апелляционного суда в подтверждение своих выводов относительно строительства спорного объекта в 2013 году на приложенные

к письменному отзыву ответчика фотографические материалы из открытых информационных сервисов Google Maps и Яндекс Карты нельзя признать правомерными.

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться

в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Вопросы, связанные с возведением объектов капитального строительства, носят технический характер и требуют наличия специальных познаний, поэтому не могут с достоверностью подтверждаться обезличенными сведениями, размещенными в сети Интернет, при условии наличия возражений другой стороны по поводу относимости таких доказательств.

При этом все ссылки истца в подтверждение своей позиции на технические заключения ООО «Грифон В» и ООО «Монолит» отклонены

судами.

Таким образом, в случае наличия сомнения в достоверности представленных истцом доказательств и при отсутствии необходимых заключений компетентных органов по вопросу создания спорного объекта недвижимости судам следовало с учетом мнения сторон назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства (пункт 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые

по неполно выясненным обстоятельствам спора и с неправильным применением норм материального права на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, выяснить все значимые для дела обстоятельства; достоверно определить проведена ли истцом реконструкция принадлежащего ему имущества или осуществлено возведение нового капитального объекта взамен снесенных гаражей (на чем настаивает администрация); обсудить вопрос о необходимости проведения по делу судебной экспертизы для выяснения указанных вопросов; в зависимости

от установленного проверить, необходимо ли было получение истцом соответствующего разрешения на проведение строительных работ и допущено ли при этом нарушение обязательных требований градостроительных и строительных норм и правил, а также прав и охраняемых законом интересов других лиц и возникла ли в данном случае угроза жизни и здоровью граждан, по результатам чего правильно разрешить возникший спор.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.08.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2016 по делу № А51-3834/2016 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение

в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,

в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи С.Ю. Лесненко

Е.К. Яшкина