Гражданский кодекс часть 1

от Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6»: ФИО1, представитель по доверенности от 17.07.2017 № 4/444;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: ФИО2, представитель по доверенности от 20.12.2016 № 03-139;

от третьих лиц – ФИО3, Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае: представители не явились;

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017

по делу № А51-20073/2016

Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Клемина Е.Г.; в суде апелляционной инстанции судьи: Гончарова А.В., Анисимова Н.Н., Еремеева О.Ю.

по заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 680000, <...>)

кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690090, <...>)

третьи лица:ФИО3, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

об оспаривании решения

Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное управление специальное строительства по территории Дальневосточного федерального округа» при Федеральном агентстве специального строительства» (в настоящее время – Федеральное государственное унитарное предприятие «Главное военно-строительное управление № 6» (далее – ФГУП «ГВСУ № 6»)) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Управление Росреестра по Приморскому краю) с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (договора № 23/79-2019 от 16.05.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014), об обязании устранить допущенные нарушения и осуществить государственную регистрацию указанной сделки (договора № 23/79-2016 от 16.05.2016) в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Определениями суда от 06.09.2016, 06.10.2016, 24.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее – Фонд «РЖС»), акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АО «АИЖК»), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (далее – ТУ ФАУГИ в Приморском крае).

Решением суда от 22.03.2017 заявленные требования удовлетворены. Суд первой инстанции посчитал, что действие части 14 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ) распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 решение от 22.03.2017 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд второй инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции, посчитал, что соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенное после 01.03.2015, должно соответствовать обязательным правилам, установленным гражданским законодательством и Законом № 161-ФЗ, действующим в момент его заключения.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ФГУП «ГВСУ № 6» обратилось с кассационной жалобой в которой, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит постановление апелляционного суда отменить и оставить в силе решение суда от 22.03.2017.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Судебное заседание проведено с использованием системы видеоконференц-связи в порядке, установленном статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), при содействии Арбитражного суда Приморского края, в котором представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы, дав по ней пояснения. Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю против удовлетворения жалобы возражала.

Остальные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения судебных актов суда кассационной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

В заседании суда кассационной инстанции 21.12.2017 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 часов 00 минут 26.12.2017, информация о котором размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителя ФГУП «ГВСУ № 6» и Управление Росреестра по Приморскому краю, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не установил оснований к отмене принятого по делу постановления суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.11.2009 в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже единым лотом права на заключение договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 18.11.2009 между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель) и ФГУП «ГВСУ № 6» (арендатор) заключен договор № Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – договор № Дз-10) (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014).

Согласно пункту 1.2 договора участки предоставляются арендатору для осуществления их комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее – комплексное освоение участков).

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участков по договору устанавливается 9 лет.

В соответствии с пунктом 6.4.1 договора арендатор вправе передавать права и обязанности по договору, договору аренды образованного участка третьему лицу.

Изначально по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № ДЗ-10 заявителю во временное владение передано три земельных участка с кадастровыми номерами 25:28:030014:168; 25:28:030018:356, 25:28:000000:302.

По дополнительному соглашению № 1 к договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № ДЗ-10, в результате разделения двух земельных участков № 25:28:030018:356, 25:28:000000:302 изменился предмет договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:168 не преобразовывался. После разделения во временное владение и пользование заявителю были предоставлены 16 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:298.

После неоднократного преобразования, согласно дополнительному соглашению № 5 к договору № Дз-10 предмет аренды фактически составлял 129 земельных участков.

16.05.2016 ФГУП «ГВСУ № 6» (арендатор) заключило с ФИО3 (новый арендатор) договор № 23/79-2016 передачи прав и обязанностей арендатора по договору № Дз-10 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014 (далее – Договор № 23/79- 2016).

В соответствии с пунктом 1.1 Договора № 23/79-2016 арендатор передал ФИО3 имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды земельных участком, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства № Дз-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011, № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014, заключенному с Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (арендодатель), только в отношении четырех земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его неоднократного разделения:

1.2.1 земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1392 общей площадью 2427 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 66 м. от ориентира по направлению на юго- запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.

1.2.2 земельный участок с кадастровым номером: 25:28:030014:1391 общей площадью 1385 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 40 м. от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.

1.2.3. земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:1407, общей площадью 731 кв.м. местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 55 м. от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.

1.2.4 земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:1393, общей площадью 256 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 55 м. от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <...>, категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: объекты розничной торговли.

Сообщением от 04.07.2016 № 25/011/201/2016-7129 Управление Росреестра по Приморскому краю отказало в государственной регистрации соглашения об изменении условий договора, не связанного с отчуждением имущества, со ссылкой на часть 14 статьи 16.1. Закона № 161-ФЗ.

Не согласившись с отказом управления от 04.07.2016 № 25/011/201/2016-7129, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд, который удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд, повторно рассматривая дело по правилам главы 34 АПК РФ, признал данный отказ законным и обоснованным.

Суд кассационной инстанции, проверяя выводы суда второй инстанции, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации являются документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Оспариваемый отказ обоснован ссылками на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10).

Основанием для отказа в регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, как установлено судами из материалов дела, явилось несоблюдение требований части 14 статьи 16.1 Закон № 161-ФЗ в части соблюдения правила об одновременной передаче прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории и об одновременной передаче прав в отношении всех образованных земельных участках.

Часть 14 статьи 16.1. Закона № 161-ФЗ введена Федеральным законом от 08.03.2015 № 48-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 48-ФЗ).

Согласно части 14 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ (в редакции Закона № 48-ФЗ) лицо, которому земельный участок Фонда передан в аренду или в безвозмездное пользование для комплексного освоения территории в соответствии с настоящим Федеральным законом, вправе передать права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка Фонда или договору безвозмездного пользования указанным земельным участком Фонда другому лицу только в случае одновременной передачи этим лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории. При этом передача арендатором или пользователем земельных участков, образованных из земельного участка Фонда, переданного для комплексного освоения территории, прав и обязанностей по договорам аренды указанных земельных участков или договорам безвозмездного пользования указанными земельными участками допускается одновременно в отношении всех образованных земельных участков.

В силу статьи 12 Закона № 48-ФЗ действие положений части 14 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие с 01.03.2015.

В силу пункта 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Судом второй инстанции верно установлено, что договор № 23/79-2016 передачи прав и обязанностей по договору № Дз-10 аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства заключен строительным управлением № 6 с ФИО3 только 16.04.2016, в связи с чем, к данному договору № 23/79-2016 подлежат применению положения части 14 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ, введенные в действие 08.03.2015.

Как установлено судами по материалам дела, согласно дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011 № 2 от 10.10.2011, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014 в результате неоднократных разделений предмет аренды фактически составил 129 земельных участков.

Между тем, согласно пункту 1.1 договора № 23/79-2016 ФГУП «ГВСУ № 6» передало ФИО3 права и обязанности по договору аренды № ДЗ-10 от 25.11.2009 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 25.08.2011 № 2 от 10.10.2011, № 3 от 27.01.2014, № 4 от 02.06.2014, № 5 от 21.07.2014 только в отношении четырех земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его неоднократного разделения.

Ссылка заявителя кассационной жалобы о неприменении положения части 14 статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ к регистрации договора от 16.05.2016 № 23-79/2016 (который стал следствием отношений, оформленных договором аренды от 25.11.2009 № Дз-10) не учитывается, поскольку до введения в действие положений части статьи 16.1 Закона № 161-ФЗ законодателем также не допускалась возможность передачи отдельных участков, образованных из земельного участка, переданного для комплексного освоения отдельным лицам.

В связи с чем, судом второй инстанции признаны верными выводы Управления Росреестра по Приморскому краю о не представлении истцом документов, подтверждающих соблюдение требований закона.

С учетом норм законодательства в сфере градостроительной деятельности, судом второй инстанции сделан правильный вывод о том, что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства представляет собой круг отношений, урегулированных особым образом, практически от начала предоставления участка и до завершения всех действий по комплексному освоению. Особенности заключения, изменения и реализации договора аренды земельных участков в целях их комплексного освоения неразрывно связаны со спецификой действий всей процедуры, направленной на конечный результат в виде застройки территории.

Однако в рассматриваемом споре целью договора передачи прав и обязанностей ФИО3 по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явилась аренда четырех земельных участков для размещения объектов розничной торговли, и, как верно отмечено судом апелляционной инстанции, размещение таких объектов нельзя относить к комплексному освоению территории.

Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в отношении не всех образованных земельных участков, противоречит цели комплексного освоения территории, которой является эффективное использование земельных участков, создания условий для массовой застройки в целях жилищного строительства, препятствует выполнению мероприятий, предусмотренных договором, и как следствие, свидетельствует о незаконном распоряжениями земельным участком, предоставленным в аренду для комплексного освоения.

Как подтверждено судами по материалам дела, предметом договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства явились четыре земельных участка с целевым назначением: объекты розничной торговли, образованных из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298 в результате его преобразования.

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:030014:298 с целевым назначением для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно- бытового обслуживания населения был образован из земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:302, переданного Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства истцу по договору № Дз-10 от 25.11.32009, с тем же целевым назначением.

С учетом установленных по делу обстоятельств судом апелляционной инстанции сделан верный вывод о том, что правила о распространении вида разрешенного использования исходного земельного участка при разделе земельного участка на вновь образуемый земельный участок предусмотрены пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2011 № 12561/11, от 29.05.2012 № 13016/11, изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.

С учетом указанной позиции, изменение целевого назначения образованных земельных участков возможно только после достижения цели комплексного освоения территории, строительства и ввода в эксплуатацию запланированных проектом планировки территории объектов, то есть, после изменения их фактического назначения.

Образование четырех земельных участков с целевым назначением – объекты розничной торговли из земельного участка с целевым назначением для строительства и дальнейшей эксплуатации многоквартирных жилых домов с объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, и передача таких участков из 129 находящихся в аренде у заявителя одному лицу для размещения объектов розничной торговли до их строительства и ввода в эксплуатацию, противоречит нормам земельного законодательства об образовании земельных участков, Закону № 161-ФЗ и в целом комплексному освоению территории в целях жилищного строительства.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании норм материального права, не опровергающие обстоятельства, установленные судами при рассмотрении настоящего дела, и не влияющие на законность обжалуемых судебных актов.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства дела и приведенные выше нормы права, суд апелляционной инстанции правомерно признал оспариваемый отказ Управления Россреестра по Приморскому краю от 16.05.2016 № 23/79-2016 законным и не нарушающим права и законные интересы заявителя, а потому отказал в удовлетворении заявленных ФГУП «ГВСУ № 6» требований.

Государственная пошлина, в уплате которой ФГУП «ГВСУ № 6»при подаче кассационной жалобы предоставлена отсрочка, подлежит взысканию с указанного лица в соответствии со статьей 110 АПК РФ в доход федерального бюджета в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Руководствуясь статьями 110,284,286-289Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 по делу № А51-20073/2016 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 6» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.И. Михайлова

Судьи С.Ю. Лесненко

И.В. Ширяев