Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021

по делу № А51-20137/2020

Арбитражного суда Приморского края

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Богатырка»

кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третье лицо: администрация Уссурийского городского округа

о признании незаконным решения, обязании осуществить государственную регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252

Общество с ограниченной ответственностью «Богатырка» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692512, <...>, помещение 33В; далее – заявитель, общество, ООО «Богатырка») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее – Управление, Управление Росреестра по Приморскому краю, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252, обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252.

Определением от 01.03.2021 суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию Уссурийского городского округа Приморского края (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 692519, <...>; далее – третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2021 в удовлетворении заявленных ООО «Богатырка» требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 решение отменено, заявленные требования ООО «Богатырка» удовлетворены.

Судом апелляционной инстанции в порядке статьи 178 АПК РФ 05.08.2021 принято дополнительное постановление, которым решение Управления от 24.02.2021 №КУВД-001/2020-22402627/2 об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252 признано незаконным, как не соответствующее нормам Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ).

В качестве правовосстановительной меры на регистрирующий орган возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права собственности ООО «Богатырка» на земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252 по заявлению о государственной регистрации прав от 03.11.2020 №PVD-0092/2020-14641-1.

Управление Росреестра по Приморскому краю, не согласившись постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 25.03.2021.

В обоснование своих возражений заявителем кассационной жалобы приведены доводы о том, что императивной нормой, а именно пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), установлен прямой запрет на приобретение в собственность земельных участков, находящихся на пограничных территориях иностранным юридическим лицам. Полагает, что ООО «Богатырка», имея в уставном капитале 100% доли коммерческой организации с иностранными инвестициями, лишено возможности приобретения права собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения.

ООО «Богатырка» представлен отзыв, в котором выражено несогласие с позицией заявителя кассационной жалобой и указано на законность и обоснованность принятого постановления.

Отзыв от третьего лица на кассационную жалобу не поступил.

Определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.10.2021 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи С.Н. Новиковой, участвовавшей при рассмотрении кассационной жалобы 05.10.2021, на судью В.А. Гребенщикову.

В судебном заседании представитель ООО «Богатырка» поддержал доводы отзыва, просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу пункта 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не находит оснований для его отмены (с учетом содержания дополнительного постановления от 05.08.2021).

Из материалов дела следует, что ООО «Богатырка» создано и зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 26.01.2010 за номером <***>. Учредителем (участником) ООО «Богатырка» является обшество с ограниченной ответственностью «Экохоз» (далее – ООО «Экохоз») с размером доли 100%.

ООО «Экохоз» согласно сведениям ЕГРЮЛ зарегистрировано в качестве юридического лица 05.08.2008. Учредителем указанного юридического лица с размером доли 100% являлось акционерное общество «ФИО2 Чуксан Химанг Сеул Саре» (Республика Корея). Впоследствии 20.02.2020 внесены изменения в ЕГРЮЛ, в соответствии с которыми учредителем ООО «Экохоз» является Фармстори ко., ЛТД (Республика Корея) с размером доли 100%.

Между Администрацией (продавец) и ООО «Богатырка» (покупатель) 30.09.2020 в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 39.1, пунктом 6 части 2 статьи 39.3, частью 5 статьи 39.17, частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ на основании заявления общества от 16.09.2020 №АД013956 заключен договор купли-продажи №291/20К земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности покупателя.

Согласно пункту 1.1 названного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок площадью 54 292 кв.м с кадастровым номером 25:18:060101:252, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты для использования сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с пунктом 1.4 настоящий договор является одновременно актом приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

По условиям данного договора полная оплата должна быть произведена покупателем до регистрации права собственности на участок. Государственная регистрация перехода права должна быть обеспечена покупателем не позднее 30 дней с момента подписания договора (пункты 2.4 и 3.2 договора).

ООО «Богатырка» 03.11.2020 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252.

Уведомлением от 23.11.2020 №КУВД-001/2020-22402627/1 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации прав на срок до 24.02.2021 в связи с тем, что по данным ЕГРЮЛ учредителем ООО «Богатырка» является ООО «Экохоз», в котором в свою очередь 100% составляет участие иностранного юридического лица Фармсторико., ЛТД, при том, что земельный участок с кадастровым номером 25:18:060101:252 находится в границах Уссурийского городского округа, включенного в перечень приграничных территорий, в отношении которых установлен запрет иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам обладать на праве собственности земельными участками.

Впоследствии уведомлением от 24.02.2021 №КУВД-001/2020-22402627/2 Управление Росреестра по Приморскому краю отказало в государственной регистрации прав.

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, ООО «Богатырка» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Богатырка» требований, суд первой инстанции исходил из того, что общество является юридическим лицом 100% доли в уставном капитале которого принадлежит коммерческой организации с иностранными инвестициями, что в силу положений пункта 3 статьи 15 ЗК РФ является препятствием для осуществления государственной регистрации прав.

Руководствуясь положениями статьи 3 Закона №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», положениями статей 2, 3, 8, 14 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон №14-ФЗ), суд также пришел к выводу о том, что в случае изменения состава участников ООО «Богатырка», либо его ликвидации, к иностранному юридическому лицу, являющемуся учредителем ООО «Экохоз», могут перейти права на спорные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, что императивно запрещено действующим законодательством.

Отменяя решение суда первой инстанции апелляционная коллегия (с учетом дополнительного постановления от 05.08.2021) пришла к противоположным выводам, указав, что ООО «Богатырка» является российским юридическим лицом, в уставном капитале которого отсутствует доля участия иностранных граждан и юридических лиц, в связи с чем нормы пункта 3 статьи 15 ЗК РФ к рассматриваемым правоотношениям не применимы.

Суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статью 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу положений статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 14 Закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона №218-ФЗ, согласно пункту 1 которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В статье 26 Закона №218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Управлением Росреестра по Приморскому краю при производстве правовой экспертизы по заявлению ООО «Богатырка» выявлено основание для приостановления государственной регистрации права собственности на земли сельскохозяйственного назначения, а именно нарушение пункта 3 статьи 15 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 15 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Действительно, действующим законодательством для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц предусмотрены определенные ограничения в отношении права собственности на земельные участки некоторых категорий.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды. Аналогичная норма, распространяющаяся также на юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, содержится в статье 3 Закона №101-ФЗ.

В силу статьи 3 Закона №101-ФЗ иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 01.05.2016 №119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Такое правовое регулирование, как было разъяснено Конституционным Судом РФ, имеет целью обеспечить суверенные права Российской Федерации на её природные богатства и ресурсы, защитить интересы российской экономики, гарантировать российским гражданам и юридическим лицам реализацию конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности. В то же время, как указал Конституционный Суд РФ, федеральный законодатель вправе как вовсе отказаться - в целях повышения инвестиционной привлекательности рынка земельных участков - от названного ограничения в отношении иностранных юридических лиц, так и распространить его действие на более широкий круг – в целях поддержки отечественных сельхозпроизводителей (Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2018 №1675-О).

Из буквального толкования статьи 3 Закона №101-ФЗ не следует, что её диспозиция подлежит расширительному применению по отношению к определению состава учредителей юридического лица, который имеет долю участия в составе хозяйствующего субъекта, имеющего намерение (или реализовавшего его) приобрести в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела следует, что ООО «Богатырка» является российским юридическим лицом, участником которого также является российская компания ООО «Экохоз». Учредителем ООО «Экохоз», в свою очередь, является иностранное юридическое лицо (акционерное общество «ФИО2 Чуксан Химанг Сеул Сарё» (Республика Корея) – на момент приостановления регистрационных действий, в настоящий период – Фармстори ко., ЛТД (Республика Корея)) с размером доли 100%.

Таким образом, ООО «Богатырка» с момента его создания, на дату заключения договора купли-продажи от 30.09.2020 №291/20К земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и по настоящее время является российским юридическим лицом, в уставном капитале которого отсутствует доля участия иностранных граждан и юридических лиц, в связи с чем нормы пункта 3 статьи 15 ЗК РФ и статьи 3 Закона №101-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям применению не подлежат.

Позиция суда первой инстанции о том, что в случае изменения состава участников ООО «Богатырка» либо его ликвидации, к иностранному юридическому лицу, являющемуся учредителем ООО «Экохоз», могут перейти права на спорные земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, является предположительной и сделана без учета императивно установленных последствий нарушения статьи 3 Закона №101-ФЗ.

В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 Закона №101-ФЗ, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок (часть 1 статьи 5 Закона №101-ФЗ).

Таким образом, законодателем установлен механизм преодоления ситуации, в которой права российского юридического лица на приобретенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения перейдут к иностранному лицу, в том числе в результате реорганизационных мероприятий.

В рассматриваемом случае апелляционная коллегия правомерно указала на ошибочность выводов суда первой инстанции о правомерности отказа Управления Росреестра по Приморскому краю в осуществлении регистрационных действий по заявлению ООО «Богатырка» от 24.02.2021 №КУВД-001/2020-22402627/0.

Доводы Управления о том, что ООО «Богатырка», имея в уставном капитале 100% доли коммерческой организации с иностранными инвестициями, лишено возможности приобретения права собственности на спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения основаны на ошибочном толковании заявителем указанных норм материального права.

Иных обстоятельств, способных существенным образом повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что дело рассмотрено судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, выводы суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 по делу №А51-20137/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова

С.И. Гребенщиков