Гражданский кодекс часть 1

кУправлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 690091, <...>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

третьи лица:Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, муниципальное казённое учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»

опризнании недействительным аукциона и договора аренды

Управление Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю (далее - истец, УФАС по Приморскому краю, антимонопольный орган) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее - ответчик, Управление, УМС г. Владивостока), к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, предприниматель) о признании недействительными:

- аукциона на право заключения договора аренды 13 частей муниципального имущества, нежилого сооружения - подземного пешеходного перехода, расположенного по адресу: г. Владивосток, в районе проспекта 100-летия Владивостока 143, инв. № 05:401:002:000334230, площадью 259,8 кв. м (извещение №010616/0308185/02, лот № 1)

- договора аренды недвижимого имущества от 08.08.2016 № 05-04867-014-Н-АР-739500, заключенного по результатам аукциона

и применении последствий недействительности сделки в виде обязания предпринимателя возвратить недвижимое имущество, переданное по акту приема-передачи от 08.08.2016.

В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее – Росреестр), муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее - МКУ «АПМЗН», учреждение).

Решением от 24.07.2017, оставленным без изменений постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Законность принятых судебных актов проверяется по кассационной жалобе УФАС по Приморскому краю, которое, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Антимонопольный орган в жалобе и его представитель в судебном заседании суда кассационной инстанции настаивают, что суды ошибочно признали возможность объединения в один лот для выставления на аукцион на право заключения договора аренды 13 самостоятельных и функционально и технологически не взаимосвязанных помещений. Такие действия организатора торгов (по объединению в один лот самостоятельных помещений), по мнению УФАС по Приморскому краю, являются нарушением части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ, Закон о защите конкуренции), и наравне с ненадлежащим информационным обеспечением процедуры проведения торгов (публикации на официальном сайте Российской Федерации torgi.gov.ruне предусмотренных сведений – о цене права продажи права на заключение договора аренды), ограничили или создали угрозу ограничения конкуренции на получение права пользования муниципальным имуществом, в виду того, что такие действия привели или могли привести к ограничению доступа хозяйствующих субъектов к участию в аукционе.

УМС г. Владивостока и учреждение в отзывах и их представители в судебном заседании суда округа предлагали оставить судебные акты без изменений как законные и обоснованные. Считают, что нарушения законодательства при проведении спорного аукциона и заключении по его итогам договора аренды не допущено, ИП ФИО3, равно как и иные фактически принявшие в торгах лица, не выражала сомнений и не высказывала замечаний относительно предмета торгов и ущемлении прав объединением помещений в один лот. До настоящего времени победитель торгов уплачивает арендные платежи без замечаний со стороны арендодателя. В связи с чем, выводы подателя кассационной жалобы о нарушении антимонопольного законодательства считают несостоятельными.

ФИО3, Росреестр отзывы не представили, явку представителя не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.12.2010 серии 25-АБ № 492562 муниципальному образованию - город Владивосток принадлежит на праве собственности объект недвижимости – сооружение - подземный пешеходный переход, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе проспекта 100-летия Владивостока 143, застроенная площадь 373,4 кв.м, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 25-25-01/165/2010-155.

Объект недвижимости – «подземный переход» поставлен на кадастровый учет, как и 13 частей сооружения общей площадью 259,8 кв. м согласно кадастровому паспорту, составленному по состоянию на 30.09.2015.

В целях получения дохода от использования муниципального имущества УМС г. Владивостока принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного объекта недвижимости - подземного перехода, 30.05.2016 утверждена аукционная документация и 01.06.2016 на официальном сайте Российской Федерации для размещения единой информации о проведении торгов (www.torgi.gov.ru) опубликовано извещение о проведении открытого аукциона № 010616/0308185/02 и аукционная документация «Об аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества».

Также извещение и аукционная документация размещена в других официальных источниках – печатном издании «Владивосток» от 03.06.2016 № 81 (5650).

Согласно электронному извещению и аукционной документации на аукцион выставлено право заключения договора аренды муниципального имущества - сооружение одним лотом 13 частей подземного перехода, предмет торга - ежегодный платеж 247 412 руб., общая начальная (минимальная) цена за договор – 247 412 руб. В извещении также отражено, что платеж за право заключения договора аренды составляет 247 412 руб.

Согласно протоколу от 15.07.2016 № 1 на участие в аукционе подано 5 заявок: ИП ФИО5, ИП ФИО3, общества с ограниченной ответственностью «Севан», общества с ограниченной ответственностью «Техпрогресс», общества с ограниченной ответственностью «Олимп».

В своей заявке предприниматель ФИО3 указала, что принимает решение об участии в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества по лоту N 1 и обязуется заключить с организатором аукциона - УМС г. Владивостока договор аренды муниципального имущества.

По итогам проведения аукциона, аукционной комиссией принято решение, оформленное протоколом от 19.07.2016 № 2, признать победителем аукциона лицо, сделавшее последнее предложение о цене договора аренды по лоту №1 - предпринимателя ФИО3 с предложением - 1 600 755,64 руб.

Между предпринимателем и учреждением заключен договор аренды муниципального имущества от 08.08.2016 № 05-04867-014-Н-АР-7395-00, согласно пунктам 1.1., 1.3. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество – 13 частей сооружения – подземный пешеходный переход для использования в целях: объекты розничной торговли, бытового обслуживания на срок с 08.08.2016 по 07.08.2021.

Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества подписан сторонами договора 08.08.2016.

25.10.2016 указанный договор аренды зарегистрирован Росреестром в установленном законом порядке.

24.11.2016 в адрес УФАС по Приморскому краю поступило обращение Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Приморском крае о проведении проверки на соответствие антимонопольному законодательству действий УМС г. Владивостока по проведению аукциона 19.07.2016.

По результатам рассмотрения указанного обращения антимонопольный орган, полагая, что УМС г. Владивостока при проведении аукциона нарушило часть 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции, обратился с исковым заявлением к учреждению и предпринимателю о признании недействительными торгов и заключенного договора аренды в арбитражный суд, который в удовлетворении требований отказал.

Выводы суда первой инстанции, поддержаны апелляционным судом.

Суд округа считает, что суды обоснованно приняли во внимание следующее.

Частью 1 статьи 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В силу пункта 2 названной статьи признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции при проведении торгов, запроса котировок цен на товары, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Частью 3 статьи 17 Закона № 135-ФЗ установлено, что наряду с вышеназванными запретами при проведении торгов, запроса котировок, запроса предложений в случае закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд запрещается ограничение конкуренции между участниками торгов, участниками запроса котировок, участниками запроса предложений путем включения в состав лотов товаров, работ, услуг, технологически и функционально не связанных с товарами, работами, услугами, поставки, выполнение, оказание которых являются предметом торгов, запроса котировок, запроса предложений.

Пунктом 6 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции антимонопольному органу предоставлено полномочие по обращению в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе: о признании торгов недействительными и о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству (подпункты «з» и «б» соответственно).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 №101, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В силу пункта 4 статьи 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Суды установили, что, по мнению антимонопольного органа, существенным нарушением, позволяющим признать состоявшиеся в форме аукциона торги и договор недействительными, является обстоятельство незаконного выставления одним лотом 13 отдельных и самостоятельных частей подземного перехода, поскольку каждая из частей имеет свой индивидуальный учетный кадастровый номер, отличается площадью и может использоваться раздельно разными арендаторами, что ограничило конкуренцию и не позволило большему числу претендентов участвовать в торгах, так как хозяйствующие субъекты, у которых отсутствовала необходимость аренды всех частей подземного перехода общей площадью 259,8 кв. м, но которые могли и хотели бы принять участие в аукционе в связи с потребностью и возможностью, в том числе финансовой, приобрести в аренду одну или нескольких частей указанного сооружения, не имели такой возможности из-за укрупнения лота, что не могло не привести к сокращению потенциальных участников аукциона.

Отклоняя данный довод УФАС по Приморскому краю, суды исходили из того, что положения части 2 статьи 209 ГК РФ наделяют собственника имущества правом по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вместе с этим суды установили, что порядок распоряжения муниципальным имуществом, находящимся в собственности г. Владивостока, в том числе сдача такого имущества в аренду, регламентируется муниципальным правовым актом принятым Думой города Владивостока от 30.07.2009 № 168-МПА «Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока» (далее - Положение), который согласно пункту 1 статьи 1 разработан в соответствии, в том числе, с Законом о защите конкуренции.

Согласно пункту 3 статьи 3 Положения конкурсы или аукционы на право заключения договоров аренды в отношении указанного имущества проводятся в порядке, установленном приказом ФАС России от 10.02.2010 №67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» (далее - Приказ №67).

В то же время, как верно отметили суды, указанные нормативные акты не содержат требований к порядку формирования лотов при организации торгов по реализации (аренде) муниципального имущества, а также не содержат норм, безусловно обязывающих орган местного самоуправления проводить отдельный аукцион в отношении частей единого объекта недвижимого имущества.

Таким образом, суды пришли к верному выводу, что по смыслу действующего законодательства собственник муниципального имущества наделен как правом самостоятельного выделения отдельных лотов, так и правом выставления предмета торгов единым лотом, с условием обязательного соблюдения требований Закона о защите конкуренции.

Исследовав представленные участниками спора в материалы арбитражного дела документы, суды установили, что согласно техническому паспорту на указанное сооружение, составленному по состоянию на 02.08.2010 федеральным государственным унитарным предприятием «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ», а также кадастровой выписки от 30.09.2015, арендуемые помещения являются частями единого объекта недвижимости – подземный переход, общие конструктивные элементы - пол, потолок, стены, и в этой связи заключили, что эксплуатация указанных помещений без использования общих конструктивных элементов сооружения - подземного перехода, не представляется возможной.

Также суды указали, что антимонопольный орган нормативно не обосновал обязанность муниципального образования выставить спорное имущество в качестве отдельных объектов аренды и лотов аукциона. Доказательств регистрации помещений в Россресре как самостоятельных объектов недвижимости в материалы дела не представлено.

Вместе с этим, учитывая, что на аукцион было подано пять заявок от хозяйствующих субъектов и отсутствие в рассматриваемом случае каких-либо доказательств со стороны антимонопольного органа о нарушении действиями ответчика по объединению в один лот 13 помещений одного объекта недвижимости функционально взаимосвязанных между собой конструктивными элементами положений Закона № 135-ФЗ в виде ограничения конкуренции в связи с ограничением числа участников, суды пришли к верному выводу об отсутствии у антимонопольного органа оснований утверждать о наличии существенных условий, позволяющих признать спорные торги проведенными с нарушением требований закона и поэтому подлежащими признанию, как и заключенный по результатам их проведения договор аренды муниципального имущества, недействительными

Отсутствуют у суда округа основания считать ошибочными выводы судов относительно существенного характера нарушения учреждением при размещении на официальном сайте торгов извещения, с заполнением строки о платеже за право заключения договора аренды в размере 247 412 руб., поскольку судами принято во внимание объяснение организатора торгов о невозможности по техническим причинам оформления извещения без пропуска данной строки в момент проведения торгов, размещение надлежащим образом информации в иных официальных источниках и отсутствии каких-либо претензий со стороны потенциальных участников торгов и участников торгов по вопросу неправильного изложения содержания предмета торгов в извещении и в аукционной документации.

Поскольку материалы арбитражного дела доказательств обратному не содержат, установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы УФАС по Приморскому краю, у суда округа не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.07.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 по делу №А51-5978/2017 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.М. Луговая

Судьи С.Ю. Лесненко

И.В. Ширяев