Гражданский кодекс часть 1

от заявителя: Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района - представитель не явился;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю - представитель не явился;

от ООО «СК Босан» - представитель не явился;

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района

на решение от 03.10.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017

по делу № А24-3366/2017 Арбитражного суда Камчатского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Копылова; в суде апелляционной инстанции судьи: А.В. Гончарова, Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева

по заявлению Управления по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества администрации Олюторского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 688800, <...>)

кУправлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 683024, <...>)

третье лицо:ООО «СК Босан»

опризнании незаконным решения

Управление по вопросам строительства, транспорта, энергетике, жилищно-коммунального хозяйства и муниципального имущества Администрации Олюторского муниципального района (далее - заявитель, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее - Росреестр) об отказе в регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.06.2017 №41/001/010/201-973.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «СК Босан» (далее – застройщик)

Решением суда от 03.10.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и процессуального права, просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт о признании отказа Росреестра в регистрации договора участия в долевом строительстве от 05.06.2017 незаконным.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что у Росреестра не имлось оснований для отказа в госрегистрации муниципального контракта, поскольку даже при отсутствии страховки и поручительства банка, данный контракт не может считаться незаключенным, ввиду того, что содержание заключенного сторонами договора соответствует положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», статьи 432 ГК РФ.

Считает, что суды не приняли во внимание, что застройщиком в качестве обеспечения исполнения обязательств по муниципальному контракту предоставлена банковская гарантия. В этой связи полагает, что оспариваемый отказ нарушает права, как застройщика, так и дольщика, поскольку лишает последнего права зарегистрировать право собственности на объект долевого участия.

В кассационной жалобе Управление ходатайствует о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Росреестр в отзыве на кассационную жалобу просил оставить ее без удовлетворения.

ООО «СК Босан» отзыв на кассационную жалобу не представило.

Росреестр и ООО «СК Босан», извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не установил оснований к отмене принятых по делу судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.10.2014 между заявителем (Арендодатель) и ООО «СК Босан» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель передает за плату в аренду, а Арендатор принимает земельный участок общей площадью 495 кв.м. с кадастровым номером 82:03:000009:2137, местоположение: <...> категория земель: земли населенных пунктов, для использования в целях размещения домов малоэтажной жилой застройки (для строительства двухэтажного многоквартирного жилого дома).

Согласно пункту 1.2 данный договор заключен на основании протокола о результатах торгов сроком на 2 года с 27.10.2014 по 27.10.2016.

29.04.2015 ООО «СК Босан» Администрацией муниципального образования сельского поселения «с.Тиличики» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «жилой 8-квартирный дом в с. Тиличики Олюторского района Камчатского края» сроком действия до 29.04.2017.

15.06.2015 между заявителем (Участник долевого строительства по договору) и ООО «СК Босан» (Застройщик по договору) заключен муниципальный контракт № 01Д-15.

Согласно пункту 1.1. муниципального контракта Застройщик обязуется в предусмотренный Контрактом срок и в соответствии с техническим заданием (приложение 1 к контракту) своими силами и (или) с привлечением других лиц построитель (создать) объект недвижимости - многоквартирный дом, строительство которого осуществляется Застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 82:03:000009:2137 по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства Объекты долевого строительства - квартиры, общее имущество в Объекте недвижимости, указанные в пункте 1.2 настоящего Контракта, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Контрактом цену и принять указанные Объекты долевого строительства при наличии у Застройщика разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Пунктом 2 муниципального контракта определено, что объектом долевого строительства являются однокомнатные квартиры в количестве 7 шт., общей площадью не менее 39 кв.м, не более 41 кв.м каждая.

В соответствии с пунктом 2.1 муниципального контракта Застройщик обязан передать Участнику долевого строительства квартиры не позднее 15.11.2015. Датой передачи является дата подписания акта приема-передачи объектов долевого строительства.

Исполнение муниципального контракта, в силу пункта 8.1, в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» может обеспечиваться передачей Участнику долевого строительства в залог денежных средств на расчетный счет в размере 10% начальной (максимальной) цены контракта 4 844 013,16 руб.

Способ обеспечения исполнения муниципального контракта определяется Застройщиком самостоятельно.

В пункте 8.9 стороны муниципального контракта предусмотрели, что помимо способов обеспечения исполнения Контракта, указанных в пункте 8.1, обеспечение исполнения обязательств обеспечивается в порядке, предусмотренном Законом №214-ФЗ.

18.12.2015 Администрацией Олюторского муниципального района ООО «СК Босан» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого 8-ми квартирного дома.

Согласно актам приема-передачи квартир от 14.12.2015 №№1-7 Застройщик передал Участнику долевого строительства квартиры в состоянии, предусмотренном муниципальным контрактом.

22.03.2016 на указанные жилые квартиры оформлены кадастровые паспорта.

11.05.2016 Росреестр отказал в государственной регистрации права собственности Управления на объекты недвижимого имущества, в том числе в связи с отсутствием в Едином государственном реестре прав сведений о государственной регистрации муниципального контракта.

31.01.2017 Управление обратилось с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

07.02.2107 Росреестр направил в адрес Управления уведомление о приостановлении государственной регистрации муниципального контракта, поскольку заявителем не представлены сведения о соблюдении требований пункта 2 статьи 12.1 Закона №214-ФЗ.

Уведомлением от 05.06.2017 №41/001/010/2017-973 в государственной регистрации муниципального контракта отказано в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.20-15 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ).

Не согласившись с отказом Росреестра, Управление обратилось с заявлением в арбитражный суд, который отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришел к выводу о законности оспариваемого ненормативного правового акта. Выводы суда первой инстанции поддержаны судом апелляционной инстанции.

Суд округа считает, что суды обоснованно исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются положениями Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 данного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Суды верно отметили, что из совокупного анализа вышеприведенных положений следует, что одной из обязательных процедур осуществления государственной регистрация является правовая экспертиза документов, проводимая, в том числе, с целью установления оснований для отказа в государственной регистрации прав или для ее приостановления.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Из положений статьи 27 Закона № 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав может быть отказано по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Судами установлено, что отказывая в государственной регистрации права, Росреестр указал на непредставление документов, указанных в пункте 5 части 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ, а именно: договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договора поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренных Законом №214-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Вместе с этим, согласно части 2 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ (действующей в спорный период) исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:

1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона;

2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 17 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

Частью 1 статьи 48 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действующей в спорный период) определено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ (в редакции, действующей на дату вынесения оспариваемого отказа) для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предоставляются: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, предусмотренные Законом №214-ФЗ, за исключением случая, если договором участия в долевом строительстве в соответствии с Законом №214-ФЗ предусмотрена обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в банке в соответствии с указанным Федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судами, муниципальный контракт заключен 15.06.2015, представлен на государственную регистрацию впервые 31.01.2017.

Таким образом, судами, обоснованно отмечено, что в силу прямого указания Закона № 218-ФЗ на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве в обязательном порядке должны быть представлены, в том числе, договор страхования или договор поручительства.

Поскольку указанные документы Управлением на государственную регистрацию не представлены, Россреестр правомерно принял решение об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Учитывая, что оспариваемый Управлением отказ в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы Управления, суды обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной инстанции о предпринятых застройщиком попытках заключения договора страхования и договора поручительства после введения объекта в эксплуатацию и передачи его по актам приема-передачи, не свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа.

Так как все обстоятельства дела установлены судами в полном объеме, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов, не выявлено, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 03.10.2017, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2017 по делу №А24-3366/2017 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.М. Луговая

Судьи А.И. Михайлова

И.В. Ширяев